小蒲第一次體驗(yàn)奧特萊斯好像是在2006年，在富士山附近有一家叫御殿場(chǎng)的奧特萊斯。那時(shí)候，對(duì)于奧特萊斯的理解就是郊外名牌折扣店。所以，當(dāng)電商興起以后，第一反應(yīng)就是，奧特萊斯這個(gè)業(yè)態(tài)應(yīng)該會(huì)面臨被滅絕的危機(jī)。因?yàn)楫?dāng)折扣已經(jīng)不需要開很久車，到奧特萊斯才能解決的時(shí)候，奧特萊斯的存在似乎已經(jīng)沒(méi)有意義�？墒�，當(dāng)小蒲開始調(diào)查這個(gè)業(yè)態(tài)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)的奧特萊斯不但沒(méi)有集體滅絕，好像還有一股大干一場(chǎng)的風(fēng)潮。不過(guò)，與國(guó)外的同業(yè)態(tài)相比。國(guó)內(nèi)的奧特萊斯店鋪數(shù)，除了在數(shù)量上已經(jīng)超越美國(guó)以外，估計(jì)奧特萊斯的倒閉率也可以全球領(lǐng)先吧！小蒲愚鈍，什么是奧特萊斯？這個(gè)業(yè)態(tài)的核心競(jìng)爭(zhēng)到底是什么？為何同樣是奧特萊斯，很多去過(guò)國(guó)外的奧特萊斯的朋友對(duì)國(guó)內(nèi)的奧特萊斯嗤之以鼻，一副毫無(wú)興趣的樣子？……奧特萊斯這個(gè)只有40多年的年輕業(yè)態(tài)，進(jìn)入中國(guó)已經(jīng)有10多年了。但是，知道奧特萊斯這種業(yè)態(tài)的顧客并不是特別多。而從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)內(nèi)的奧特萊斯呈兩極分化的特點(diǎn)，雜牌奧特萊斯經(jīng)營(yíng)良好者無(wú)幾，而排名靠前的幾家大型奧特萊斯銷售業(yè)績(jī)引人注目。為何會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？首先小蒲覺(jué)得，很多國(guó)內(nèi)的開發(fā)商在根本沒(méi)有弄清楚什么是奧特萊斯？或者說(shuō)，開發(fā)奧特萊斯?jié)M足了顧客的哪些需求的情況下，就開始盲目進(jìn)場(chǎng)。造成很多四不像的奧特萊斯的項(xiàng)目，孤立在荒郊野外。那么，什么是奧特萊斯？

曾經(jīng)有權(quán)威機(jī)構(gòu)，對(duì)顧客進(jìn)行抽樣調(diào)查。問(wèn)題是：您知道奧特萊斯是什么嗎？其中，25%的人回答【低價(jià)格、促銷品、打折品】，看來(lái)大多數(shù)人對(duì)于奧特萊斯的印象和小蒲對(duì)奧特萊斯最初的理解是一樣的。除此之外，認(rèn)為奧特萊斯是【綜合商業(yè)設(shè)施】的有4%，還有2%一提到奧特萊斯就是等于【郊外購(gòu)物中心】。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，對(duì)于奧特萊斯的定義，顧客其實(shí)也是比較模糊的。
另外，這家機(jī)構(gòu)對(duì)于顧客去奧特萊斯的目的也進(jìn)行了調(diào)查。其中，去奧特萊斯“淘寶”的占31.2%，顧客到奧特萊斯第一目的還是尋找一些有價(jià)值并且打折的“好商品”；但是，除此之外，還有16%的顧客，把奧特萊斯當(dāng)成娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行利用，12.6%的顧客把奧特萊斯當(dāng)成周末休閑的場(chǎng)所，7.6%的顧客把奧特萊斯當(dāng)成和家人增加感情互動(dòng)的場(chǎng)所。也就是說(shuō)，有36.2%的顧客對(duì)于奧特萊斯期待，除了購(gòu)物以外，快樂(lè)的購(gòu)物體驗(yàn)環(huán)境也是非常的重要的。

日本的奧特萊斯誕生在1993年，比中國(guó)早了將近10年。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)非常成熟的業(yè)態(tài)。在日本的奧特萊斯品牌當(dāng)中，兩強(qiáng)+地方是基本模式。兩強(qiáng)分別是三井不動(dòng)產(chǎn)會(huì)社和日本切爾西會(huì)社，地方就是存活在各地的中小奧特萊斯。
從日本奧特萊斯的分布狀況來(lái)看，基本上分為以下幾種類型：度假旅游型特點(diǎn)，開店場(chǎng)所分布在遠(yuǎn)離市區(qū)70公里左右的地方，接近觀光旅游區(qū)的奧特萊斯。主要是利用旅游的人潮，為大家營(yíng)造一個(gè)休閑購(gòu)物的場(chǎng)所。核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在，秀麗的建筑風(fēng)格和年輕女性顧客喜歡的品牌折扣店為主。主要吸引20歲到35歲之間的年輕客層。郊外購(gòu)物型特點(diǎn)，開店場(chǎng)所分布在市區(qū)附近大約35公里的地方。主要是周末或傍晚，全家進(jìn)行消費(fèi)。這類奧特萊斯對(duì)于餐飲的附加價(jià)值要求很高，并且商品構(gòu)成要更加綜合實(shí)用。因?yàn)�，距離市區(qū)較近，開發(fā)成本也會(huì)相對(duì)變高，所以需要提高顧客的來(lái)店頻度進(jìn)而增加整個(gè)商業(yè)體的收入。地域體驗(yàn)型特點(diǎn)，地方的中小開發(fā)商。與大型開發(fā)商相比，這種奧特萊斯的特點(diǎn)是，對(duì)于知名品牌的吸引力較低，無(wú)法形成品牌優(yōu)勢(shì)和業(yè)態(tài)多樣化優(yōu)勢(shì)。可是，這種奧特萊斯多以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商為主。對(duì)于這個(gè)地域的顧客需求理解度要明顯高于其他開發(fā)商。所以，打地域親情牌和解決地域性強(qiáng)的顧客痛點(diǎn)是他們的強(qiáng)項(xiàng)。只要抓住這部分需求，給予差異化服務(wù)，和大型開發(fā)商進(jìn)行分庭抗禮也不是不可能的。（公共場(chǎng)合希望您戴耳機(jī)進(jìn)行觀賞，以免影響他人。謝謝）

http://v.qq.com/page/b/1/z/b0157fnob1z.html

日本奧特萊斯發(fā)展史，其實(shí)是一張展現(xiàn)顧客需求變化的趨勢(shì)圖。奧特萊斯這種在開始只是簡(jiǎn)單的郊外折扣店集合體的業(yè)態(tài)，變成現(xiàn)在更加注重娛樂(lè)、美食等綜合體驗(yàn)的商業(yè)體。那么在眾多體驗(yàn)當(dāng)中，未來(lái)奧特萊斯的核心體驗(yàn)是什么呢？

未來(lái)型奧特萊斯必須做好的三大體驗(yàn)：

新客層：兒童體驗(yàn)

隨著社會(huì)家庭小核化，兒童在家庭當(dāng)中的地位在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)只會(huì)一升再升。今天，我們這些曾經(jīng)被稱作小皇帝和小公主的80后已經(jīng)開始成家立業(yè)有了自己的孩子�？墒�，孩子的教育主體卻因?yàn)檫@一代人的獨(dú)立性差等社會(huì)原因，變成了爺爺奶奶和姥姥姥爺。于是，對(duì)于孩子的期望和重視程度，正在越演越烈。這個(gè)時(shí)候，如果一個(gè)商業(yè)體不知道吸引兒童，就等于放棄了大多30歲-40歲之間的中產(chǎn)顧客。曾經(jīng)，得女人心得天下的商業(yè)模式，慢慢要變成，以逗小孩為本的商業(yè)模式靠近了。

新刺激：味覺(jué)體驗(yàn)

吃貨經(jīng)濟(jì)，不僅僅是奧特萊斯的殺手锏，應(yīng)該變成一切實(shí)體店吸引客流的利器。在這個(gè)舌尖上的國(guó)度，僅僅好吃已經(jīng)不是美食了。如何吃的好玩，吃的有逼格才是重點(diǎn)。前些日子，小蒲去逛了一下青島萬(wàn)象城。驚現(xiàn)，5樓的美食樓層的人氣餐飲店門口，在上午10點(diǎn)鐘開始排起了50人以上的長(zhǎng)隊(duì)。誰(shuí)說(shuō)咱們國(guó)人不會(huì)為了吃排隊(duì)的？其實(shí)，對(duì)于吃貨來(lái)說(shuō)，適時(shí)的排隊(duì)也是美食體驗(yàn)中不可缺少的體驗(yàn)活動(dòng)。

新感受：文化體驗(yàn)

不能再千篇一律的歐式建筑了，不能再土豪式的砸品牌了。品牌的生命周期不斷縮短的今天，還想搞個(gè)歐式建筑，弄幾個(gè)國(guó)際品牌就想招引顧客，基本上已經(jīng)吃不開了。根據(jù)地域的天氣特點(diǎn)，地理特征，人們的生活習(xí)慣制造出具有特色的奧特萊斯才是王道。天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)和上海青浦百聯(lián)奧特萊斯等近期開建二期項(xiàng)目時(shí)，其二期或三期將增加更多旅游文化與餐飲休閑等體驗(yàn)式消費(fèi)，而卓越奧萊正在投資的石家莊奧特萊斯就是集文化、旅游、養(yǎng)老、健康、養(yǎng)老等為一體的綜合性復(fù)合型奧特萊斯，不僅有商場(chǎng)、餐飲，還有遠(yuǎn)程醫(yī)療、學(xué)校、海洋館等文化娛樂(lè)場(chǎng)所。

結(jié)束語(yǔ)：

一個(gè)商業(yè)體的成功與否，與經(jīng)營(yíng)者對(duì)這個(gè)業(yè)態(tài)的理解和對(duì)目標(biāo)顧客需求的掌握程度有直接的關(guān)系。只所以在國(guó)內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)一窩蜂式的發(fā)展，最主要的原因是地大物博，土豪多。在過(guò)去10年中，只要在當(dāng)?shù)�，山寨一個(gè)看起來(lái)很酷的新業(yè)態(tài)就有得賺。但是，80后和90后為主的消費(fèi)群體對(duì)于山寨的不屑以及對(duì)新業(yè)態(tài)的理解日益加深的今天，簡(jiǎn)單的復(fù)制拼速度已經(jīng)不再管用。特別是奧特萊斯這種非生活消費(fèi)剛需的業(yè)態(tài)，如果顧客體驗(yàn)做不好，顧客認(rèn)可不去，也不會(huì)買你的帳。所以，在新的一輪奧特萊斯浪潮來(lái)臨之際，切記，沒(méi)有性格鮮明的奧特萊斯必死；沒(méi)有核心顧客體驗(yàn)的奧特萊斯必死。沒(méi)有山寨就沒(méi)有失敗。

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