萬達是中國最具野心的商業地產公司，在它這里，如果把武漢和上海擺在一起，那么后者的價值不一定會比前者更大，武漢對于萬達來說具有樣本意義。——一個武漢和五座萬達
　　

在2012年《南方周末》中的一篇報道《萬達只跟有追求的官員打交道》中，王健林的謀略被這樣描述：以萬達廣場的就業、稅收和形象效應地價獲取城市核心地段土地資源，再以萬達周邊住宅銷售支持商業地產運營，是王建林實現“資金平衡”與“快速擴張”的主要籌碼：對于五年一屆急于出政績的地方政府來說，萬達模式再受歡迎不過了。

在進入武漢十多年之后，王建林的萬達模式遭遇挑戰。實際上，萬達廣場+萬達百貨的標配模式正越來越受到質疑，招商重復，業態混雜，人氣低迷。在武漢區域商業體蓬勃發展的當下，萬達早已不是“填空白”式的一家獨大，而開始真正的進入商業競爭。

2015年開始，萬達集團公告將正式關閉全國40余家萬達百貨，涉及湖北荊州等多個地區，同時在全國有計劃的對萬達百貨的業態和門店進行大規模調整。

武漢目前建成有5座萬達廣場，但進駐萬達百貨的只有經開萬達、菱角湖萬達和漢街萬達。

武漢萬達百貨目前雖無關店之虞，但，有不少的商鋪或已悄然易主，或已經被撤店，將被新的商業品牌和業態所取代。

其中，菱角湖萬達百貨2-5層已全被撤店   全新商業空間將登場亮相

2010年12月開業的菱角湖萬達，當屬萬達廣場的第三代產品。

在菱角湖萬達百貨現場，一個月之前還在正常營業中的萬達百貨，除去第1層的化妝品專柜、名表、眼鏡、珠寶等業態還在正常營業外，2-5層的各種品牌商家已被撤走，空蕩蕩的商場里，僅剩下各種廢棄的建筑材料堆在內面。 
　　
　　菱角湖萬達百貨內部商家已全部撤店
　　

在萬達百貨內部的一樓通往二樓的電梯處，電梯已停擺，豎立的警示牌上標注著：業態調整，造成不便，敬請見諒。

與此同時，在二樓的室內步行街，萬達百貨二樓的某一入口，筆者看到，即將取代萬達百貨的全新商業空間海報已曝光。海報上筆者看到，一個名為“捌玖零潮流天地”即將登場亮相。
　　

據萬達招商人員方面透露，捌玖零潮流天地將主要打造針對80、90后的消費群體的商業，未來這里仍將以服飾業態類為主，但一定不再是按照百貨類的模式去經營了，同時還將引進少量餐飲、兒童、休閑娛樂等業態。
　　

漢街、經開萬達百貨零售業態被壓縮    餐飲、兒童樂園成接替主力 

相較于菱角湖，在漢街及經開的萬達百貨，雖然沒有出現整層整層的大幅撤店現象，但不同樓層的店面均有做出相應的調整，百貨零售業態被減少，相應的餐飲、兒童樂園成為接替的主力軍。

在萬達百貨經開店，其現今的業態分布為1-3層為零售，4、5樓為兒童樂園和健身中心。
　　

萬達百貨經開店原業態規劃，現第三層零售商家將被撤離，改成以兒童業態為主

而在百貨閉店調整大潮下，這里的一、二樓店面均在正常營業中，而在三樓，大多數零售服裝店面都在進行著最后的清倉大處理的活動，不少店面已經被撤柜。
　　
　　經開萬達百貨三樓的零售商家已開始撤店調整

一家正在做特價處理的adidas店營業員告訴筆者，已經接到萬達上面的通知了，這里的很多店面都將要被撤走，據說是要規劃成兒童業態，四樓的兒童品牌“未來星球”將要繼續擴張到這里。
　　
　　經開萬達百貨四、五樓人氣熱鬧的兒童樂園

在萬達百貨的四、五樓筆者發現，這兩層相較于百貨內的傳統服裝店，要熱鬧了許多，許多的父母都帶著孩子在這里玩耍。對此，在三層樓的零售業態改為兒童品牌“未來之星”后，意味著經開百貨里的零售業態被減少，而現如今火熱的兒童親子業態比例將再擴大。

同樣在漢街萬達廣場百貨內，此前一直以百貨零售業態為主的1-3層，現也開始出現了餐飲業態的身影，如韓國著名的炸雞店thank u mom、野營廚房、青石玖宮、韓國年糕火鍋料理、川吉道創意餐廳等海報已貼出，店面即將開業。
　　
　　位于漢街1-3層的百貨零售業態分布里出現了少量的餐飲品牌將開業。

對此，有漢街百貨商家人員表示，此次商家的撤離是萬達百貨內部的一次“去服飾化”調整，目的是為了通過減少服飾類，增加餐飲類來拉動商場的人氣。

經營理念轉變成主因 銷售業績難抵高額租金

放眼整個百貨行業，萬達百貨業遭遇寒流并非只是個例。

從2014-2015年，可謂武漢百貨業的調整元年。老牌的SOGO莊勝崇光百貨、新世界百貨、江漢路大洋百貨都在進行業態調整。而同時，武漢商業體也相繼進入了體驗式商業的轉型期，以零售業態為主的實體店已不再符合當前消費者的需求。因此，在傳出全國多家萬達百貨現虧損的情況下，萬達百貨閉店或調整也是情理之中、預料之內的事情。

同時，從萬達自身內部來講，也有業內人士稱這背后更深層的原因是萬達經營理念的轉變。

據了解，萬達百貨早期為了配合萬達廣場快速招商，采取的都是“以售養租”的模式，就是萬達每月從商戶的銷售業績中提成代替租金，以達到吸引品牌入駐，快速開業目的。但是，隨著萬達品牌的確立，這種運營模式已經不適合現在的萬達百貨，并且連年的虧損減緩了萬達轉型，也不得不讓萬達重新改變策略。

不過，這種經營模式的轉變使得不少品牌難以承受。

據漢街萬達百貨內的一位商場工作人員透露，漢街萬達的租金十分高昂，許多店鋪的一個月銷售業績都無法支付這份租金，其位于一樓的服裝品牌店鋪面積175平米，租金為每月600元/平米*月，每月店面租金將近10萬，有品牌打算在合同到期后撤離萬達百貨。

有商業地產業內人士指出，不論是萬達百貨還是其他百貨，在電商沖擊下都有一個洗牌過程。同時，也對其商業地產，尤其是購物中心的設計、開發提出新課題。前幾年大量商業地產積累下來的泡沫，在百貨業態下滑后，需要改變其靠租金、管理費來維持運營的商業模式。

萬達百貨4.0 體驗式消費轉型

在當前體驗式商業橫行態勢下，以餐飲、兒童親子樂園為代表的業態比例不斷被擴大。眾多業內人士也猜測，萬達本次關閉百貨騰出空間，也將重新引入餐飲、體驗式業態等吸引人氣又不受網購沖擊的店鋪。

從實地探訪的情況來看，武漢三家萬達百貨不約而同地選擇了增加體驗式業態作為轉變的第一步。而據萬達內部人士透露，萬達將把體驗式消費的指標提升到60%以上。

因為這些業態并未完全開放，所以目前無法判斷對人氣是否有提升。但是萬達的突然斷奶對萬達百貨來說并非不是一件好事。從與萬達廣場的捆綁營銷中跳脫出來，萬達百貨有了更多自主權，對今后的發展也能自主規劃，這樣說不定能在這變幻莫測的時代尋得另一線生機。

武漢中央文化區——“萬達城”是全新萬達業態的試驗場

2015年1月20日的萬達集團年會上，王健林對武漢電影樂園及漢秀項目的進展極其不滿，并引發其高層人事動蕩。

王健林對中央文化區項目如此重視，在于其規劃的以“漢街、萬達廣場、萬達酒店、電影樂園、漢秀劇場及其周邊寫字樓和居住組團”為核心的巨無霸項目不同于之前任何一個萬達，是王健林最重要的產品試驗場。

它將回答王健林多年以來需要的一個答案：其籌謀多年以文化旅游業態為主打，締造的消費全產業鏈的產品升級和轉型，到底有沒有未來？

我們現在可以理解為什么萬達對萬達百貨的調整視為“正常業態調整”。因為萬達城對于王健林來說并不是萬達廣場的升級版，而是匯聚王健林野心的“顛覆式創新”——萬達茂和萬達城，他最初對萬達城的定名是“追夢城”。

據界面記者透露，武漢央文化區項目被萬達劃分在“萬達城”產品序列，萬達城單個項目規模一般在300萬平方米以上，除商業、住宅及酒店外，還會結合當地條件，包含游樂場、室內外滑雪場、現場表演等形式的大型文化或旅游設施。萬達內部人士稱，“這個產品將幫助我們捕捉中國消費升級帶來的巨大潛力。”

武漢中央文化區能否一炮而紅，關乎萬達新模式的成敗。盡管還在緘默期，但王健林仍用聲勢浩大的開業典禮，向外界宣告武漢項目的重要意義。

作為重要的試驗場，王健林在漢街布局的每一個產品都彰顯著極致。最終，市場的檢驗效果卻不盡相同。

深具民國風情的商業步行街——漢街，毫無疑問地成為武漢特色旅游目的地之一。從開工到開業，僅用8個月時間，王健林首先把漢街呈現出來，洶涌如潮的人流為后期各類產品的入市奠定了基礎。 

另外，萬達旗下有三大酒店品牌，漢街就有其中兩座——萬達嘉華酒店和萬達瑞華酒店，前者是五星級標準，而后者則是萬達最頂級的豪華酒店，號稱“七星級”，只選址在“全球門戶城市”，可見武漢之于萬達的重要戰略地位。以上產品的經營狀況都較為樂觀，稍微拖后腿的仍是百貨。15萬平方米的漢街萬達廣場，其中近6萬平方米給了萬達百貨。這是全國最大的萬達百貨，占據了漢街萬達廣場整個1-3層。然而，和全國近半數萬達百貨一樣，漢街的萬達百貨經營情況并不理想。

漢街作為萬達城的試驗品，對商業的容量和業態的選擇會有一點不成熟的地方，后期的萬達城肯定會調整，比如萬達百貨，還做不做，或者，要不要做這么大。

近期逛漢街的人們已經可以發現，萬達收回了一家因受到禁奢令沖擊而撤租的高檔餐廳，進而改造成“兒童樂園”。隨著兒童樂園開業，漢街萬達的產品試驗將更加齊整，租金引擎將迎來一個閉環。

而對于電影樂園和漢秀，王健林對這兩個文化體驗項目期許甚大。他直言，初期兩個項目年收入目標15億元，未來更要達到20億元。萬達內部資料顯示，整個漢街項目純文化類投資為80億元。

萬達已經制定了全新的發展戰略，新模式聚焦文化、旅游、金融、電商四大主題。這是萬達第四次重大的戰略轉型。

武漢注定成為萬達此番轉型的風標。
　　（來源：湖北地產聯盟 張奕）