聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報道，隨著越來越多的消費者已不再滿足于僅僅在購物中心購物，而是呈現(xiàn)出休閑、運動、娛樂、就餐、培訓(xùn)、觀展等多元化的消費訴求，各地購物中心不得不不斷提高餐飲、娛樂、兒童等低租金體驗業(yè)態(tài)的占比。在此情況下，如能有效利用屋頂空間，將部分餐飲、娛樂、休閑、運動、兒童業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移到屋頂之上并加以放大，則項目的吸引力及租金收入都將大幅提高（不占用容積率，相當(dāng)于為購物中心增加了一個樓層的商業(yè)面積，堪稱項目第二空間）。
本期，搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院就調(diào)查了海內(nèi)外數(shù)百家商業(yè)地產(chǎn)項目的屋頂商業(yè)應(yīng)用，為大家揭示屋頂商業(yè)的主要類別、最新潮流、應(yīng)用難點、盈利模式及提升之道。
首先，我們分析一下屋頂空間特點及屋頂商業(yè)難點：
1、屋頂空間具有諸多其他樓層所不具備的優(yōu)點：開放式空間、無層高限制、無柱距限制、自然環(huán)保、空氣清新、視野開闊、景色優(yōu)美；以及部分缺點，如無法遮風(fēng)擋雨、不適合酷暑嚴(yán)寒。
2、屋頂商業(yè)特點：屋頂空間擁有中庭、門前廣場無法比擬的空間尺度，可以充分施展其無層高限制的優(yōu)勢，引入室內(nèi)樓層無法展開的極具體驗感的新興特殊業(yè)態(tài)。但不同的業(yè)態(tài)需要不同的配套，例如屋頂農(nóng)場、屋頂泳池適合戶外露天環(huán)境，屋頂溜冰場、屋頂劇場則需要架設(shè)天棚遮風(fēng)擋雨，屋頂餐廳、屋頂商場則需要常規(guī)封閉式商鋪與開放式外擺區(qū)結(jié)合。
3、屋頂商業(yè)應(yīng)用務(wù)必解決的難點：引流及到屋頂?shù)拇怪眲泳�（垂直電梯、扶梯）、屋頂承重與防水（屋頂泳池必須事先設(shè)計）、屋頂機電設(shè)備集中放置避免給屋頂平面動線造成困擾、屋頂圍墻及護(hù)欄、避雷電設(shè)計、排水排污（例如餐飲和農(nóng)場）。故此，計劃引入屋頂商業(yè)的項目必須在建筑設(shè)計時即妥善考慮屋頂商業(yè)的物業(yè)需求，而已建成項目若想加入屋頂商業(yè)則需進(jìn)行屋頂改建及加固。
4、屋頂商業(yè)避免事項：由于地理氣候原因，酷寒的東北不適合設(shè)置過多長期的露天商業(yè)設(shè)施，而適合新加坡等地的屋頂兒童嬉水樂園也只適合海南和廣東廣西局部地區(qū)。此外，屋頂商業(yè)的類型需謹(jǐn)慎考慮。例如，屋頂農(nóng)場適合水泥森林一般的一二線城市項目，卻并不適合田園風(fēng)光宜人的三四線城市項目。而周圍缺乏景觀的項目則不適合設(shè)置屋頂摩天輪等觀光設(shè)施。TIPS：不同于其他屋頂商業(yè)項目需要繁雜的各項審批，受政府支持的屋頂綠化所受的限制最少，故屋頂利用方面，除了屋頂物業(yè)辦公室、屋頂花園、屋頂停車、屋頂發(fā)電之外，最普遍的就是屋頂農(nóng)場了。
5、屋頂商業(yè)招商方面，除了天空農(nóng)場可謂屋頂獨有，其他的屋頂兒童、運動、餐飲、零售等業(yè)態(tài)的商家都是地面乃至購物中心普通樓層都有的品牌商，只是屋頂天臺提供了與眾不同的空中平臺/舞臺，關(guān)鍵看購物中心如何整合資源/創(chuàng)新思路，搭臺組織眾多品牌商唱新戲。
再者，我們簡要解讀一下屋頂商業(yè)的主要類別。
據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院調(diào)研，屋頂天臺商業(yè)主要有七類應(yīng)用，分別是兒童業(yè)態(tài)、運動業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)、零售業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、展會活動、其他應(yīng)用（會員中心等）。
屋頂天臺兒童業(yè)態(tài)
屋頂兒童業(yè)態(tài)以各類兒童樂園為主，但傳統(tǒng)的室內(nèi)兒童樂園和電玩城（例如悠游堂、卡通尼）只適合屋頂天臺有鋪位的異型商鋪（例如上海百聯(lián)世博源），故大平層的傳統(tǒng)屋頂平臺只能引入適合戶外環(huán)境無需電子設(shè)備的運動樂園（如亞馬遜探險樂園和哈你小孩，加裝防雨防曬頂）和翻斗樂樂園，而類似史努比樂園之類的專業(yè)戶外兒童樂園和兒童動物園則需由發(fā)展商自行投資或合作經(jīng)營，這導(dǎo)致屋頂天臺業(yè)態(tài)中的兒童業(yè)態(tài)占比較低。
案例賞析
北京五彩城——史努比樂園↓
上海百聯(lián)世博源——亞馬遜探險樂園↓
屋頂天臺運動業(yè)態(tài)
屋頂運動項目能帶動人氣，如能有效整合運動品類零售商戶的銷售，則堪稱真正的資源整合高手。例如在其他樓層引入迪卡儂、賽標(biāo)、Alpen運動德普之類的專業(yè)運動商場，在3樓或4樓的屋頂天臺上開設(shè)該運動商場的運動體驗館，當(dāng)有望產(chǎn)生積極的互動效應(yīng)。再以屋頂田徑跑道為例，如能吸引阿迪達(dá)斯、耐克注資冠名設(shè)立專業(yè)跑步俱樂部（三夫戶外、Hi ORYX 羚跑俱樂部也是不錯選擇），并配以其旗艦店或折扣店，則社會效益經(jīng)濟(jì)效益也將實現(xiàn)雙豐收（阿迪達(dá)斯全國首個公益Runbase跑步基地已在上海設(shè)立專業(yè)且免費的西岸基地）。
案例賞析
北京世紀(jì)金源屋頂人造滑雪場青苗薈冰雪大派對↓
河源堅基購物中心JJMALL無邊界泳池↓
北京紅星愛琴海購物中心云尚部落高爾夫↓
屋頂天臺娛樂業(yè)態(tài)
屋頂娛樂業(yè)態(tài)中，獨占半壁江山的是受屋頂綠化政策激勵且相對成熟的天空農(nóng)場。國內(nèi)運營天空農(nóng)場的公司多達(dá)數(shù)十家，雖然大多為業(yè)務(wù)相對單一的屋頂農(nóng)場，但創(chuàng)新的大型復(fù)合式天空農(nóng)場如坊田·天空農(nóng)場、良食網(wǎng)天空農(nóng)莊、城市花園農(nóng)莊、長沙步步高梅溪新天地的花田農(nóng)場正不斷破土而出。
其他較為熱門的天臺娛樂業(yè)態(tài)還包括：屋頂影院（如IMAX在三、四線城市投放可移動充氣式IMAX影院計劃正式實施，則天臺勢必成為其落腳點）、屋頂摩天輪（受日本和臺灣屋頂摩天輪風(fēng)潮帶動）、屋頂主題游樂園（受金馬娛樂公司云頂星河游樂王國游樂場帶動）。此外，寵物樂園、屋頂溫泉、空中劇場、空中迷宮也已加入RF天臺大家庭。
案例賞析
合肥歡樂頌屋頂花果山↓
上海大悅城2期屋頂懸臂式摩天輪↓
成都王府井百貨總府店屋頂影院↓
屋頂天臺餐飲業(yè)態(tài)
在屋頂餐飲業(yè)態(tài)中，無需煤氣及排油煙設(shè)施的輕餐（咖啡甜品及酒吧）比重最高。并且，相對于其他樓層的室內(nèi)餐廳，天臺餐廳更適合相對高端走情調(diào)路線的異國風(fēng)味餐廳及酒吧，或需要清雅環(huán)境的茶室。而不具備屋頂鋪位的項目則設(shè)立流動的美食節(jié)吸引客人。
若是想走差異化路線，則可利用屋頂花園優(yōu)勢，開辦專業(yè)的婚宴館，并可在屋頂空間建立婚禮儀式堂和草坪婚禮場地。
還有更具有想法的觀光餐廳。相對于傳統(tǒng)賓館等高層綜合體的屋頂旋轉(zhuǎn)餐廳，近年開始流行Dinner in the Sky，即盛宴長空移動空中餐廳，但通常的盛宴長空餐廳需使用重型汽吊車，不太適合購物中心的屋頂，故當(dāng)借鑒海洋量子號頂層甲板最新推出的北極星膠囊觀光玻璃艙，可供擁有繁華街景或山水美景的購物中心借鑒開設(shè)屋頂觀光咖啡（不適合附近有機場的限高區(qū)域，適合毗鄰江河湖海等景觀的項目）。
案例賞析
海口萬國大都會屋頂曼谷酒吧↓
上海日月光廣場屋頂藍(lán)葆德譽諾婚禮會館↓
屋頂天臺零售業(yè)態(tài)
在購物中心屋頂商業(yè)中，零售占比尚非常低，唯一已連鎖布點購物中心天臺空間的只有適合屋頂自然開放的陽光生態(tài)環(huán)境的上海Ecog溢柯園藝生活中心。
須知，需要實體商鋪及大量客流的零售業(yè)態(tài)是屋頂天臺空間最薄弱的部分，這讓體驗度與文化性雙高的品牌博物館逐漸成為屋頂零售業(yè)態(tài)的主力軍（例如青島萬象城的東阿阿膠博物館，深圳歡樂海岸的歐洲古董家具長物博物館和皆一堂百工藝術(shù)生活館，廣州太古匯天臺旁的SONY體驗店，上海大拇指廣場天臺曾設(shè)有證大藝術(shù)超超市，在建的青島金獅廣場則將引進(jìn)青島啤酒博物館和主題文化博物館），與屋頂花園契合度頗佳的花卉園藝廣場及花店則僅次于藝術(shù)品博物館。而煙臺大悅城，就在屋頂花園美景旁同時引入了貓的天空之城文藝書店及咖吧。
搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院認(rèn)為，其他類型的屋頂零售業(yè)首先在建筑形態(tài)上，應(yīng)采取錯層建筑加大露臺（如上海百聯(lián)世博源和新加坡怡豐城），這樣大露臺空間上的兒童樂園、體育設(shè)施、寵物樂園、派對舞臺、汽車樂園，可與一旁緊鄰的兒童零售店（如孩子王、玩具反斗城）、體育用品商場（如迪卡儂、賽標(biāo)、Alpen）、寵物店、派對主題店、汽車專賣展廳（不適合大型的4S店）乃至二手車市場（類似屋頂停車場）產(chǎn)生交叉疊加的業(yè)績催化效應(yīng)。
案例賞析
上海仲盛國際商城溢柯空中花園↓
除了以上五類屋頂業(yè)態(tài)之外，屋頂天臺還有其他眾多功能，諸如風(fēng)水用途、藝術(shù)用途、通道用途、市集用途、活動用途、可開合屋頂、屋頂天幕、屋頂發(fā)電、屋頂花園……后續(xù)，搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院還將為大家陸續(xù)解讀，敬請關(guān)注！
同時，搜鋪網(wǎng)旗下《零售不動產(chǎn)》雜志第33期也將就屋頂商業(yè)業(yè)態(tài)及其連鎖品牌做詳細(xì)調(diào)研及分析，并有大量真實有效數(shù)據(jù)佐證。欲在屋頂商業(yè)上大展拳腳的商業(yè)項目不妨關(guān)注一下。
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