聯商網專欄：為了擺脫困境，商業地產業者正在轉型結合跨境電商、科技展示、文化創客、與PE合作投資等創新招商模式。

記者從1月15日舉行的“2016中國商業地產百強論壇暨第十九屆中國商業地產招商大會”上獲悉，目前全國已經開業的購物中心已有4000多家，到2020年，開業的將到10000家，超大供應量逐漸入市，當前的存量日趨飽和，部分城市出現大量商業空置。

過往十年，城鎮化的成果就是商業綜合體開遍了全國各地。一堆購物中心誕生，高度雷同。有些城市的人口凈流出，產業失衡，住宅難去化。不少以住宅為主業的開發商把主戰場搬回一二線城市。

RET睿意德市場與客戶發展部總經理索珊表示，一二線城市的商業地產競爭很激烈，經驗不豐富的新玩家很難PK。“三四線城市的住宅去化難，不是商業難，是缺產業造成的。無產業無人口，商業是配套可以引流但無法取代產業倒流作用。”索珊指出：“因為三四線城市的住宅賣不動，房價漲不上去，所以很多開發商都在提回歸一二線。但商業地產的邏輯并不是這樣。一二線現在的購物中心太多了，大家都在拼新業態、新品牌、新體驗，消費者也越來越挑剔。”

如今，購物中心越開越大。“以前，10萬平方米以上的購物中心就算大了，現在是基準。這幾年，我們服務過不少20萬以上的超級大Mall。”索珊表示，越大的購物中心，定位越難差異化，消費者是多維度的，不同維度的不同需求都要落到實處。

“很多開發商都認為超級大Mall的輻射面就越廣，帶動全市甚至周邊城市的消費，但落地往往難做到。大而全，消費者不一定買單。”睿意德租賃服務部董事杜斌認為，體驗不等于體驗性業態。越是80后、90后這樣的年輕消費者越講究個性，購物中心必須給他們歸屬感。

種種困難之下，大量空置現象出現。中國商業地產研究中心數據顯示，一線城市的商業空置體量達342.9萬平方米，空置率達7%;二線城市商業空置體量1918.8萬平方米，空置率高達21%;三線城市最為嚴重，商業空置體量1089.2萬平方米，空置率高達28%。

“市場走低，電商的沖擊，使得2016年成為了中國商業地產最為關鍵的破局之年，能否在2016年突圍，關乎到中國實體商業的生死存亡，對當前中國的絕大多數起來跨行轉型是不現實的，立足本行的破局創新成為了關鍵，這對于商業地產開發商或品牌商來說都是是共同要解決的課題，創新才能避免同質，差異才是競爭的關鍵，最后通過運營體現出來，故運營成為了商業地產項目和商業品牌成功的根本。”中名會執行主席洪奇輝指出。

面對上述困難，業者在論壇上表示，創新招商是出路。

“我們說購物中心最重要的是主力店，以往大家認為奢侈品牌或快時尚是主力店招商重點，但隨著部分奢侈品牌的縮水，現在要招到一線品牌并不容易，我們發現只有創新招商才是出路，創新招商包括在業態上要向體驗式的體育、兒童、娛樂等業態傾向，還包括要注重消費者熱點業態，比如跨境電商，我們可以用主力店或者次主力店形式引入跨境電商門店，可以是保稅商品的展示或者是完稅商品的直銷，同時也可以引入更多科技產品門店，制造前沿經濟聚集效應。還有文化創客，具有情懷的格調品牌等。”銀泰置地集團副總裁吳鏑表示。

此外，結合資本運作也是一大創新招商法則。一些商業地產業者認為，對于部分具有優質市場前景的品牌可以在前期進行投資，甚至對接PE等，以合伙人形式招商運作。此前金鷹百貨就嘗試以合資方式招商品牌。

(聯商網專欄作者 樂琰 作者系第一財經日報》資深記者)