聯(lián)商網(wǎng)專欄：為了擺脫困境，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)者正在轉(zhuǎn)型結(jié)合跨境電商、科技展示、文化創(chuàng)客、與PE合作投資等創(chuàng)新招商模式。

記者從1月15日舉行的“2016中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)論壇暨第十九屆中國商業(yè)地產(chǎn)招商大會”上獲悉，目前全國已經(jīng)開業(yè)的購物中心已有4000多家，到2020年，開業(yè)的將到10000家，超大供應(yīng)量逐漸入市，當(dāng)前的存量日趨飽和，部分城市出現(xiàn)大量商業(yè)空置。

過往十年，城鎮(zhèn)化的成果就是商業(yè)綜合體開遍了全國各地。一堆購物中心誕生，高度雷同。有些城市的人口凈流出，產(chǎn)業(yè)失衡，住宅難去化。不少以住宅為主業(yè)的開發(fā)商把主戰(zhàn)場搬回一二線城市。

RET睿意德市場與客戶發(fā)展部總經(jīng)理索珊表示，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)競爭很激烈，經(jīng)驗不豐富的新玩家很難PK。“三四線城市的住宅去化難，不是商業(yè)難，是缺產(chǎn)業(yè)造成的。無產(chǎn)業(yè)無人口，商業(yè)是配套可以引流但無法取代產(chǎn)業(yè)倒流作用。”索珊指出：“因為三四線城市的住宅賣不動，房價漲不上去，所以很多開發(fā)商都在提回歸一二線。但商業(yè)地產(chǎn)的邏輯并不是這樣。一二線現(xiàn)在的購物中心太多了，大家都在拼新業(yè)態(tài)、新品牌、新體驗，消費(fèi)者也越來越挑剔。”

如今，購物中心越開越大。“以前，10萬平方米以上的購物中心就算大了，現(xiàn)在是基準(zhǔn)。這幾年，我們服務(wù)過不少20萬以上的超級大Mall。”索珊表示，越大的購物中心，定位越難差異化，消費(fèi)者是多維度的，不同維度的不同需求都要落到實處。

“很多開發(fā)商都認(rèn)為超級大Mall的輻射面就越廣，帶動全市甚至周邊城市的消費(fèi)，但落地往往難做到。大而全，消費(fèi)者不一定買單。”睿意德租賃服務(wù)部董事杜斌認(rèn)為，體驗不等于體驗性業(yè)態(tài)。越是80后、90后這樣的年輕消費(fèi)者越講究個性，購物中心必須給他們歸屬感。

種種困難之下，大量空置現(xiàn)象出現(xiàn)。中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，一線城市的商業(yè)空置體量達(dá)342.9萬平方米，空置率達(dá)7%;二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬平方米，空置率高達(dá)21%;三線城市最為嚴(yán)重，商業(yè)空置體量1089.2萬平方米，空置率高達(dá)28%。

“市場走低，電商的沖擊，使得2016年成為了中國商業(yè)地產(chǎn)最為關(guān)鍵的破局之年，能否在2016年突圍，關(guān)乎到中國實體商業(yè)的生死存亡，對當(dāng)前中國的絕大多數(shù)起來跨行轉(zhuǎn)型是不現(xiàn)實的，立足本行的破局創(chuàng)新成為了關(guān)鍵，這對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或品牌商來說都是是共同要解決的課題，創(chuàng)新才能避免同質(zhì)，差異才是競爭的關(guān)鍵，最后通過運(yùn)營體現(xiàn)出來，故運(yùn)營成為了商業(yè)地產(chǎn)項目和商業(yè)品牌成功的根本。”中名會執(zhí)行主席洪奇輝指出。

面對上述困難，業(yè)者在論壇上表示，創(chuàng)新招商是出路。

“我們說購物中心最重要的是主力店，以往大家認(rèn)為奢侈品牌或快時尚是主力店招商重點，但隨著部分奢侈品牌的縮水，現(xiàn)在要招到一線品牌并不容易，我們發(fā)現(xiàn)只有創(chuàng)新招商才是出路，創(chuàng)新招商包括在業(yè)態(tài)上要向體驗式的體育、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)傾向，還包括要注重消費(fèi)者熱點業(yè)態(tài)，比如跨境電商，我們可以用主力店或者次主力店形式引入跨境電商門店，可以是保稅商品的展示或者是完稅商品的直銷，同時也可以引入更多科技產(chǎn)品門店，制造前沿經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)。還有文化創(chuàng)客，具有情懷的格調(diào)品牌等。”銀泰置地集團(tuán)副總裁吳鏑表示。

此外，結(jié)合資本運(yùn)作也是一大創(chuàng)新招商法則。一些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為，對于部分具有優(yōu)質(zhì)市場前景的品牌可以在前期進(jìn)行投資，甚至對接PE等，以合伙人形式招商運(yùn)作。此前金鷹百貨就嘗試以合資方式招商品牌。

(聯(lián)商網(wǎng)專欄作者 樂琰 作者系第一財經(jīng)日報》資深記者)