一、 綜合體物業管理服務構思與介入要點
下一代綜合體的四大發展趨勢
1.綜合體布局要符合洋流理論，寫字樓和酒店的人流最大限度為購物中心和商業街區所共享。無論何種形狀，購物中心和商業街區布局內部也要符合洋流理論，有利于人流的玄幻。綜合體的端點都要重視從設計角度體現節點，從商業規劃角度引進特色業態，吸引顧客從一個端點走向另外一個端點，循環一周不重復。
美國時尚秀購物中心平面布局圖--符合洋流理論布局
2.新一代綜合體要有鮮明的主題文化,注重理念設計和主題文化的打造，通過設計的大格局和細節體現以人為本。主題文化選擇要選擇主流顧客滿偏好，不能完全以企業負責人的個人喜歡決定主題文化，主題文化要有利于對消費者產生積極的影響，有利于培育更多的忠誠顧客。
主題文化及其在建筑設計和裝修設計以及景觀表達方式，可以采用書畫藝術，壁畫，公共空間雕刻以及重要節點藝術小品等多種藝術手段表現。
3、新一代綜合體重視采用結構創新技術降低建造成本，整體規劃設計與建筑設計不僅充分考慮采用輕鋼結構降低總造價，增加有效的使用空間，減少無效空間和消極空間。采用MB輕鋼結構，購物中心柱距根據需要可以達到13-16米，寫字樓戶型可以更好分隔，提高顧客空間使用率。
4、新一代綜合體重視采用綠色技術，必須滿足節能、節水、節地、節材、保護室內外環境以及可持續發展。最大限度的從圍護結構節能、機電設備材料節能、節材，初投資及物業運行綜合費用節約等全面控制。
全面應用建筑美學指導建筑設計 選擇有利于商業經營和物業管理的合適方案
綜合體建筑設計是建筑設計領域皇冠上的明珠，目前世界一流建筑設計單位都非常重視建筑美學。要用綜合體建筑美學和室內設計美學特點指導建筑設計和裝修設計，考慮不同建筑與室內設計方案對物業管理方案的影響。
綜合體設計方案中的節能和降低運營管理成本策略
(從加大綜合體建筑空間開放空間比例，合理利用自然光線，建筑環保節能材料，機電系統方案與設備選擇不同角度介入，將錯峰用電冰蓄冷中央空調設備作為購物中心或者批發市場優選，天然氣廉價區域重點推廣非電直燃中央空調，綜合體公寓等優選太陽能解決方案)
綜合體物業立體綠化和園藝管理(觀光農業和餐飲結合涉及園藝管理)
綜合體物業的出入口和不同動線配置對物業管理的影響
綜合體不同時段人流特點及其對安全管理的要求
綜合體衛生間數量與布局的合理性要求
綜合體物業停車場的設計與物業管理的安全性和便利性模擬檢驗
綜合體不同商業形態與消防要求的分析
1.項目立項決策可行性研究階段的介入要點
可行性研究階段的介入
商業地產開發首先進行的是可行性研究。可行性研究首先要研究不同物業的顧客定位和消費特點。
其涉及到商業工程管理的所有建筑物的功能、結構、供電、供水、供氣等設備的選型等一系列工程項目。工程項目是商業工程管理人員參與立項決策的主要內容，工程項目內容能否滿足今后商業運行后商業工程管理的要求，是商業工程管理要考慮的首要問題。
可行性研究階段的介入要點：
1、提供已運行的商業物業在工程配套方面的成功與缺欠。
2、就日后的商業工程管理內容、商業工程管理標準及成本、設備設施維修支出等方面提供有參考價值的意見。正確的建議和重要的信息可對項目的可行性分析、降低決策的風險起著重要的作用。
二、綜合體規劃設計和概預算階段介入要點
規劃設計包括總體規劃，建筑設計，商業視覺形象規劃與裝修設計以及節能設計。
由于對商業建筑特別是城市綜合體類型的大型商業中心或綜合性商業建筑的規劃設計及商業工程設備設施的選型配置有其具體的要求，因此在設計上對商業樓宇的功能、結構及工程設備設施的的整體布局，對商業工程設備設施的選型配置及不同業態對工程方面的需求是設計介入時要考慮的主要問題。工程設備既要能滿足整體樓宇商業經營的需求又能滿足不同的業態具體需求，更要便于商業工程管理。
規劃設計階段的介入要點：
商業建筑設計思想要突出考慮消費目的地，可參與性，能夠引起顧客好奇心。一流的商業綜合體能夠讓顧客停留三個小時以上依舊感覺興趣不減，要通過體驗式商業讓顧客停留更多時間。
規劃設計介入需要商業管理和物業管理公司共同配合設計單位首先完成建筑設計任務書，要提出總體商業布局和業態組合要求和經營要求以及主要物業管理要求。
由于商業物業的成熟周期不同階段業態會發生變化，預留20-30%空間作為彈性可以調整業態比例，收集綜合體項目主要商業業態對建筑設計的要求。
購物中心和商業街區人流量和車流量較大，需要考慮外部交通和內部交通，合理安排人流動線和貨物動線。
在注重平面動線的同時，也要考慮垂直動線特點，根據特殊主力商家要求可以設立直接到達的體驗式動線。
要注重綜合體寫字樓，公寓和酒店合理共享購物中心的大型空中花園，注重利用花園作為立體動線的組織中心。
卸貨區的設置要兼顧到主要商家的需求，也要減少對主要商業臨街面的影響，按照購物中心和賣場的規范要求設計。
其次要完成裝修設計任務書，將購物中心視覺形象規劃與消費心理結合，注重業態之間的過渡，形成滿足主流消費者需求的建筑裝飾風格和預定的裝飾效果，為商業經營奠定良好基礎。具體要考慮如下要點：
1、綜合體結構設計服務整體布局、考慮不同物業功能的有機聯系，評估如何增加有效空間，減少無效空間和可能增加物業管理成本的不合理空間提出改進建議;
2、設備設施配套和水電氣等供應容量合理性、適應性;
3、機電設備設施體系選型和節能設計與運營方案評估、裝修材料的設置等，要在設計階段初步評估中央空調系統設計中對購物中心等大規模營業空間溫度和風力均衡性的影響。
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中央空調系統和電梯是選型的重點，要評估其先進性，可靠性以及未來的升級改造。
例如，大型的零售商業與一般規模的娛樂公司同在一個樓宇時，在設計時就要考慮兩個不同的業態在空調及其他設備上的使用問題。由于兩種業態的營業時間不同，要求的環境溫度也不同，應根據兩個不同的業態在設備配置方面的需求實際情況，提供設備設施配置的具體設計方案。
4、配合商業管理公司整理不同業態對建筑設計的要求，考慮不同業態包括主力店在不同樓層對建筑設計的要求，配合計算不同業態對收益的影響，重點考慮能耗和物業管理要求以及費用測算。例如，超市在2，3層以及在地下-1層的區別。
購物中心和綜合百貨對建筑設計的基本要求：
生鮮超市及其對建筑設計的主要要求
電影院對建筑設計的主要要求
普通電影院規劃面積根據當地市場需要配置，設計要求要符合國家電影建筑設計規范，普通電影院凈高8米以上。IMAX規劃數據要求參考實例，商業IMAX影廳設計數據舉例：
我們建議在需要演出中心和IMAX巨幕電影廳結合時候，首先要滿足電影放映要求，可以根據需要可擴充電影廳面積。
KTV對建筑設計要求
滑冰場對建筑設計的要求
滑冰場冰面面積1800平方米，冰面面積與配套面積比例為1：1.5;
，需要開闊的無柱大平面空間，高度是兩層8米以上。
中餐品牌店對建筑設計的要求
普通品牌建筑面積500平方米以上，海鮮類品牌餐飲面積在1000平方米以上
快餐區域設計中KFC和必勝客等對建筑設計要求
滿足如下具體需要:使用面積：一般450平方米。
網吧的建筑設計要求招牌：統一裝修標準。
小型面積400-500平方米，開間16米左右，進深30米-50米，能夠容納100臺電腦左右，電力需求50KW以上,通風要求良好。
要求配備男女衛生間50平方米 左右。
選址要求必須距中小學200米以上。
物業要符合消防的安全規定，具有2個以上的出入通道。
通道之間相距5米以上，樓層不能超過4樓以上;
柱距一般8.4米即可，大型網吧開間與進深一般要求大于16米*40以上，使用面積1000-3000平方米
廣東網吧需要按照視頻監控系統，50平方米安裝一個攝像頭。
5、考慮不同業態對消防的要求，根據消防法規提出業態組合的意見。例如，很多電影院和KTV不讓放三層以上。
6、不同業態在設計階段就對水電等計量提出要求，例如，大賣場和部分次主力店要求單獨計量。
7、評估餐飲業態等可能產生油煙等各類污染對購物中心和酒店客房以及寫字樓，公寓的不良影響，對可能產生嚴重投訴的餐飲要進行設計修改。
8、購物中心平面布局的基本原則—讓顧客看見更多的品牌，無論何種布局必須滿足顧客可見性和可達性要求，讓客戶可以可以快速看見更多品牌。
在核心商圈購物中心小于5000平方米的平面，購物中心可以不設立中庭。大于6000平方米的購物中心可以設立400-800平方米左右的中庭，中庭的長寬比可以符合0.618黃金分割率，例如，長度為30米，寬度為18.54米。
中庭作為購物中心內部立體人流的組織中心。商業主要入口要對準中庭中間線。
8、大型購物中心需要配備充足的扶梯和垂直電梯，以8000平方米平面為例，扶梯數量每層不能少于四部。垂直客運電梯不能少于八部，貨物電梯不能少于兩部。商業街區的電梯要具備良好的可見性，方便到達二樓以上部位。
9、停車場設計不僅要按照商業建筑規范考慮充足的停車位，而且要考慮不同物業之間的停車位復用。
轉彎半徑在符合規范的前提下，要考慮更加舒緩的設計。購物中心停車區域要根據占地面積大小考慮停車的布局，購物中心建筑占地面積大于1.2萬平方米平面時候，可以考慮不僅在地下，地面二層以上也可以考慮設立停車場。
要考慮購物中心停車庫20%比例方便停車的部分位置設立為女性停車區。
購物中心和酒店，寫字樓等綜合體物業要盡量爭取地面設置部分停車位，便利顧客。
文化旅游與休閑購物中心，商業街區在設計階段介入要點
1.把握好公共部分裝修和商戶二次裝修的分類和時間進度計劃裝修設計階段介入要點--
設計階段與工作進度計劃是密切相關的。一般要給予購物中心和商業街區外裝修半年左右時間，商戶二次裝修三個月時間，公共裝修在前，商戶二次裝修在后，兩者少量時間交叉時候，需要排好施工計劃。
2.聯合做好購物中心和商業街區設計任務書
在裝修設計中要考慮結合視覺形象設計要求，視覺形象規劃要點是商業建筑裝修設計任務書的核心內容，例如，項目的總體色調和文化元素，項目的不同樓層業態色調要求。
裝修設計任務書建議從不同層次體現文化主題。建議在廣場距離主要人流入口比較近的地方以及空中花園布局反映主題文化的雕塑作品。
中庭墻壁可以采用壁畫藝術表現文化主題。文化娛樂KTV和美術館重點用書畫藝術表現主題文化。
購物中心重要節點的裝飾設計要求和藝術小品的結合，主要入口和樓層入口動線設計和景觀小品要求，要求主動線清晰表達，寬度在3米到4米之間，色彩和圖案要明顯和其他部分區分，次要動線寬度建議在2米左右，主要動線和次要動線的地面都要做防滑處理。
商業街區的主要動線建議寬度在6-8米，根據建筑物高度合理調整。次要動線寬度建議在3-4米。
天花設計不僅要考慮文化表達，而且要和地面主要動線呼應。
要求裝飾材料充分考慮節能環保。
評估裝飾設計方案對消費者和商戶的影響，評估不同裝修方案對物業清潔和人身安全的影響。
三、物業管理公司前期介入綜合體項目概預算管理
物業管理公司和商業管理公司一體化的企業或者物業管理公司配合商業經營公司聯合介入綜合體項目概預算。
目前已經開業的綜合體商業經營和物業管理成本太高的主要原因之一是套用住宅預算，綜合體預算結構不合理，前期策劃和建筑設計以及裝飾設計預算偏少，工作不扎實。
首先要確保在概念設計階段概算的合理性，在完成建筑設計方案后要確保預算的結構合理性，要通過如下步驟介入：
準備階段，消化和理解綜合體建筑設計方案。
重點把握商業規劃與建筑設計方案相互匹配的要點
1. 商業規劃的商家建筑要求與建筑方案的吻合性。
2.項目開放空間與封閉空間比例，通過對運營成本的分析選擇節能的方案。
3.項目客流動線與貨流動線及卸貨平臺是否合理。
4.項目公共空間與環境藝術設計與項目文化主題的匹配性。
前期策劃取費標準
五星酒店100萬，四星酒店論證咨詢費用80萬元，三星酒店論證費用60萬元。酒店論證咨詢費用
概算階段
做好前期費用經驗數據的收集和評估，根據不同檔次綜合體的要求確定前期策劃和商業管理以及物業管理的取費標準：
綜合體設計單位選擇的合理步驟和設計費用
步驟1 確定好總包設計單位，由管理公司與開發商帶領國內一流設計院做好概念性方案設計和商業規劃，以功能設計為主，確定好商業平面的功能和主要業態布局，共同做好設計任務書。一般200-400萬元左右費用。
我們發現在沒有充分準備的情況下委托國外公司做方案設計，基本上需要推倒重新來，而國外設計公司一般是按照工作量收費，因此，造成發展商的設計成本翻倍是經常的事情。
步驟2 進行國際設計招標
鼓勵國內外一流設計院招標，給予保底費用30萬元左右。選擇兩家優秀方案設計單位，一家負責規劃設計和寫字樓以及公寓設計，另外一家負責酒店設計和商場設計，也可以酒店設計單獨委托一家擅長設計酒店方案的單位。結構設計和施工圖委托當地甲級院設計，商業管理公司帶領方案設計單位負責審核施工圖。
綜合體建筑設計
建筑裝修設計取費和 機電系統顧問費用參考數據
四、施工建設階段的介入要點
商業工程管理施工建設階段的介入要點：
1、配合監理公司檢查監督施工工程中批量較大的各種建材、裝飾材料和建筑配套設備設施是否與設計圖紙規定的品牌、型號、規格和標準相符合，以及施工安裝的質量。
2、配合監理公司重點對建筑的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料的使用安裝過程中的監督檢查。
3、熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別是那些在設計資料和常規竣工資料中無法反映的內容。
4、在項目公司、監理公司的配合下將參與所有土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設備設施的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)違約處理等達成書面協議，以便運行后的工作聯系。
5、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收，且要有商業管理人員參加。尤其是防水工程的各工序驗收。
五、設備安裝調試階段的介入要點
設備安裝調試階段的介入要點：
1、參與重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話通訊交換系統等)安裝調試工作，要求施工單位對綜合體物業管理公司工程管理人員及相關技術操作人員提供正規的培訓。
2、通過詳細查看各專業設備技術參數，結合設備隨機文件，了解掌握各專業設備的技術參數，安裝基礎、標高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術要求。
3、在詳細研讀設計圖紙和現場檢查建筑空間位置及外形尺寸的基礎上，在符合設計規范、技術要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利、易于維修保養，設備系統容易調節匹配，系統管線布置和流程控制更趨于經濟合理，各系統的動能、功能流量輸出應便于計量管理，便于經濟核算。
4、參加設備安裝工程分布、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收，從設備運行管理方面提出整改意見和建議。
六、竣工驗收的介入要點
竣工驗收是最后的驗收，其介入要點：
商業工程管理人員應會同項目公司、監理公司及有關人員參與項目的整體竣工驗收，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業工程管理的接管驗收做準備。對不符合商業工程管理要求的工程項目內容及缺欠要記錄在案，并提交項目公司整改。
物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護開發公司利益和保證施工質量的專業意見和建議，協助開發公司做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。
(1)參與開發公司的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案;
(2)發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程;
(3)制訂物業驗收流程;
(4)在公共設施、設備保持完好并資料齊全的情況下，技術接收管理。
(5)指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
(6) 對酒店，寫字樓，購物中心的空調進行室內風力和溫度均衡性驗收，對影響顧客的設備噪聲進行驗收。購物中心最佳溫度為內場環境溫度夏季為22—26℃，冬季為18—20 ℃;濕度為50—65%;設備運行噪音要最小。
七、裝修裝飾階段的介入
1、熟悉經項目公司審核的主力店和次主力店二次裝修圖紙。例如，百貨，大賣場，電影院，品牌快餐店鋪和大型餐飲等。
2、審核小商鋪裝修設計方案和施工圖紙，施工圖紙應包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統圖、電氣施工平面圖、所有主材明細等。
3、審核施工單位資質證明，包括施工單位營業執照、稅務登記證、施工許可證明、電工上崗證，如需動用電焊等特殊設備的須審核操作人員的上崗證明。
八、綜合體設計監理服務
1.注重分階段設計與招商摸底和銷售摸底以及模擬經營分析的結合，確保綜合體方案設計滿足成功經營和物業管理要求。
綜合體設計監理流程圖
購物中心等設計監理中需要考慮的問題如下：
1)對人流動線要進行平面動線和立體動線合理性檢查，對于空中花園動線要從客戶角度進行分析。
2)地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設置是否合理，停車收費系統設置的建議;
3)各設備房的房間規劃、預留位置是否合理，設備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要;
4)外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理;
5)建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節能、可靠、便于維修且費用合理;
6)鋪(戶)內上下水、供電、燃氣、空調、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業態使用需求;
7)隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業態需要;
8) 外立面關注材質的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。
9)衛生間布局要結合購物中心特點，以8000平方米購物中心平面為例，女衛生間面積不能小于300平方米，要配置足夠數量蹲位和化妝間，衛生間設施不僅考慮殘疾人專用衛生間，而且要考慮大人和小孩母子衛生間。
10)管理用房面積是否滿足需求;垃圾房、保潔作業間是否合理及功能滿足需求等。
11)需要檢查營銷活動舞臺設計及其人流組織的合理性。
2.將運營成本的降低方法運用于設計中，推廣節能設計
在選擇設計單位以及設計合同中，要對節能環保型商業建筑設計給予激勵措施(例如，在滿足設計收費標準之外，如果每年設計節能比常規方案每年節約300萬元，可以考慮獎勵150萬元設計費用)，根據大量綜合體設計和經營實踐，總結出來如下措施：
九、綜合體施工物業監理要注重配備較強的機電力量并于機電專業顧問公司合作，對購物中心的設計特點與機電系統解決方案密切結合，對中央空調系統要根據氣候特點和項目特點進行合理選型，例如，對于燃氣成本長期便宜的區域可以選擇直燃型中央空調，需要考慮初期投資成本和長期運營之間的關系。對于購物中心夏天如何利用冰蓄冷系統需要考慮合理的使用方式。
在綜合體施工過程中引入施工物業監理 ，站在潛在業主立場 ，從物業的使用和物業管理與服務角度加強監督具有重要意義。施工物業監理的設置可采用開發商單獨委派專職施工物業監理和在建立合同中要求監理公司配置專門從事物業監理的工程師兩種模式。
配合監理公司在做好質量監督的同時，重點檢查和物業管理相關的關鍵通道和節點是否符合設計要求和未來物業管理要求。
對購物中心和寫字樓等可能漏水部位進行重點檢查，對消防設施施工進行監督。
根據設計方案，參與機電設備選型和安裝全過程監理。
電梯設備專題監理，盡量選擇統一類型可靠電梯和扶梯，便于今后設備維護。地下停車場和購物中心之間每4000平方米要設立一組扶梯，8000平方米平面垂直電梯不能少于10部，扶梯不能少于六部。
對于電腦網絡接口，要考慮網絡布線方案的合理性，能夠準確判斷的區域采用充足的網絡接口。對于無法準確判斷的區域，推薦采用無線解決方案。要充分考慮網絡交換設備的可維護性和方便升級。
對于監控系統安裝位置進行檢查，減少死角位置。
對于重點防火區域的設施和阻燃材料進行檢查和督導。
4.4綜合體物業管理組織人員配置
組織架構的設計有利于物業的分類管理和協調，方便收益性物業經營管理，有利于降低總體運營成本。
根據組織架構配置人員
根據組織架構配置人員
商業管理公司編制
綜合辦設置法務專員編制,負責招商合同管理,招商合同管理和招商部門相對獨立,互相監督。
商業管理公司總經理可以垂直管理購物中心或者批發市場。
物業管理公司編制
十、不同業態主力店物業服務界面要點
主力店在大型商業物業內所占面積比率高，客流量大，涉及業態廣，是大型商業物業內重要的客戶。各商業物業對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為萬達集團所開發并經營管理的萬達廣場各主力店物業服務界面，以供參考：
1、超市
1)、中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任(包括各管井內部的設備設施)及費用，能源費用由租戶直接向公用事業部門繳納;
2)、租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司負責;
3)、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分攤相關運行及維護保養費用;
2、百貨
1)中央空調、水、電、氣、供暖、電(扶)梯各系統相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任(包括各管井內部的設備設施)及費用，能源費用由租戶直接向公用事業部門繳納;
2)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司負責;
3)消防與其他租戶共用;
4)在其租賃區域門前一般有免費促銷場地;
3、餐飲
1)除個別廣場的KFC、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調外，中央空調為廣場主系統的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向各地管理公司繳納;
2)水、電、氣、供暖、電(扶)梯各系統為廣場主系統一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納;各系統由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤運行、維護保養費用;
3)設立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養責任及費用;
4)政府衛生、環保部門對其衛生防疫、排油煙環保達標情況要求較高，為物業管理的重點;
5)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司負責;
6)消防與其他租戶共用;
4、KTV、電子娛樂、影院
1)水、電、氣、電(扶)梯各系統為廣場主系統一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各地管理公司繳納;各系統由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向各地管理公司繳納運行、維護保養費用;
2)中央空調(供暖)為廣場主系統一部分，無法獨立，主機系統由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(供暖)費用;
3)消防部門對消防要求較高，為物業管理的重點;
4)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司負責;
5)消防與其他租戶共用;
5、建材、家居
1)中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任(包括各管井內部的設備設施)及費用，能源費用由租戶向各地管理公司繳納;
2)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司負責;
3)消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關運行及維護保養費用;
6、電器賣場
1)水、氣系統為廣場主系統一部分，無法獨立，各系統由各地管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用;
2)中央空調(供暖)為廣場主系統一部分，無法獨立，主機系統由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調(供暖)費用;
3)供電系統單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門開具增值稅發票，其變壓器一般由各地管理公司管理;
4)電(扶)梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤運行及維護保養費用;
5)消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業管理的重點;
6)租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司負責。
十、 綜合體物業接管驗收管理
接管驗收的重要性
綜合體項目的接管驗收是物業管理公司按照有關法規、規章和規范對物業規劃、設計的執行，單位工程質量的竣工驗收情況和市政基礎設施、公共服務配套設施、環境衛生設施以及綠化建設等進行整體和全面性的驗收。是房屋由建設轉移到物業管理階段的綜合檢驗，是在竣工驗收合格的基礎上進行的再檢驗。在項目交付使用前，物業公司、開發公司、設計單位、施工單位、監理公司等幾方面所屬土建、設備、水電、暖通、消防、電梯、卸貨平臺等專業人員對購物中心和酒店，寫字樓，公寓房屋進行聯合驗收。整個驗收過程將實行逐項驗收制度，不留存驗收盲區，嚴格按規范執行，同時我們將做好接管驗收記錄并由各方簽字，為日后項目的原始資料進行備案，亦為業主提供優質的服務打下良好的硬件基礎。此階段，物業管理公司要全力調派經驗豐富的物業管理人員在有關法制規章以外從最終使用和營運立場，對項目工程質量、公共服務配套設施、環境衛生設施以及綠化建設等質量進行整體和全面性的檢查。
接管驗收的目的：
明確綜合體物業交接各方的責任與權利關系;
提供綜合體各系統項目驗收與接管文件;
確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主的利益;
確保物業使用的安全功能，保障業主和商戶的生命財產安全;
為日后物業的營業和經營管理創造條件。
建議采用接管分類驗收模式
購物中心物業驗收特點：
重點驗收物業和設備，物業包括停車場，卸貨平臺，人流通道和天花地板等，衛生間等。
設備驗收包括各類機電設備，特別是中央空調，消防設備，電梯設備等，扶梯質量是驗收重點。批發市場接管驗收管理的特點是特別要注重物流服務功能和內部以及外部交通。
五星酒店物業驗收特點
五星酒店重點驗收物業質量，重點是公共空間的物業質量和客房房屋質量，電梯和中央空調設備，驗收電梯響應時間等。對客梯和貨梯分類驗收。
中央空調需要重點驗收其壽命周期和維護責任，分清是酒店管理公司負責，還是開發商負責其壽命周期，根據規范進行制冷介質和維護。
接管驗收的專業要求：
針對新建綜合體的接管驗收，應是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在接管驗收前，項目首先應具備以下條件：
建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格;
供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調、通風、電梯、公共照明、污水
處理、所有弱電系統及其他設備設施能正常使用;
經有關部門確認;
開發商已經與建設單位完成本項目的交接。
在接管驗收過程中，物業管理公司要做到如下專業要求：
物業管理公司要建立由接管驗收項目總負責人、專業組負責人及專業工程技術人員等
組建的驗收團隊;
確定樓宇交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;
進行工地現場摸底，制定好接管驗收計劃;
1.接管驗收與竣工驗收的區別
1驗收的性質不同
竣工驗收是政府行為，是對項目施工質量和建設質量進行的全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為，是商業管理公司從確保項目日后正常使用和維護角度出發，進行質量查驗。
驗收目的不同
2.竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到了設計文件所規定的要求，也是開發商為了使物業取得進入市場的資格，對物業是否合格所進行的質量驗收。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以滿足使用功能和物業現狀條件為主要內容的再檢驗，是為了分清管理責任，對即將管理的物業質量和物業現狀進行的驗收。
3.驗收條件不同
竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用功能。接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用。房屋地址編號已經由有關部門確認。
4交接對象不同
竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物業，竣工驗收合格后，標志著物業可以交付使用。接管驗收是由商業管理公司承接開發商移交的物業，接管驗收一旦完成，則標志著物業正式進入使用階段或新的管理階段。
5商業管理公司參與的職責不同
竣工驗收時，商業管理公司只是參與者，無直接的責任關系。接管驗收中，商業管理公司與開發商是直接的責任關系。
2.商業項目工程驗收工作要點
2.1建筑結構、空間尺寸及設備設施整體布局、配套是否符合設計規定。
主要驗收部分：變配電設備系統、給排水設備系統、空調通風設備系統、消防設備系統、通信網絡設備系統、電梯設備系統、供暖設備系統、燃氣設備系統以及智能化監控管理設備系統。
2.2檢查驗收各專業設備的技術性能參數，安裝基礎、標高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等是否符合設備(機組)的技術要求。
2.3對設備安裝工程的分部、分項工程質量驗收，對隱蔽工程質量驗收和設備安裝工程質量的綜合驗收。
2.4對所有的建筑技術資料、產權資料、設備前期工程技術資料以及設備設施驗收時有關工程設計、施工和設備質量等方面的評價報告進行驗收。要求收集整理的文件資料主要有：
1、設備選型報告及技術經濟論證;
2、設備購置合同;
3、設備安裝合同;
4、設備隨機文件(說明書、合格證、裝箱單等);
5、進口設備商檢證明文件;
6、設備安裝調試記錄;
7、設備性能檢測和驗收移交書;
8、設備安裝現場更改單和設計更改單;
9、技術管理業務往來文件、批件等。這些文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設備前期技術資料檔案。
3.新建項目的工程設備驗收工作內容
新建商業項目一般體量均較大、業態復雜，由于各種客觀因素往往不會同時竣工，為保證資金迅速回收，往往是商業部分先竣工開業，因此新項目的接管與驗收工作比較復雜也非常重要。
新建項目的接管驗收重點在于樓宇的隱蔽工程的驗收和設施設備的驗收。與通常意義上的竣工驗收有所不同，下面介紹作為商業工程管理部門的工作。
商業工程管理部門，要掌握新項目各類工程設備設施的第一手技術資料，同時保證開業第一時間即進入正常工作狀態，在新項目竣工驗收前即派相關工程技術人員進行合署辦公。
4.正式接管時應注意的主要問題
1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核。對尚未完善的事項，要求項目公司提出補救和解決措施并備案。
2、項目公司應將所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程等主要配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話、保修內容、保修期限等內容列出清單交給商業管理公司和物業管理公司。綜合體開發商向物業管理公司同時提交機電系統顧問方案重點包括機電體系的整體思路，節能方案等。
3、將項目公司施工未用完的建材，包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用，以減少以后維修費用。
4、凡工程施工采用的非市面上常見的建材、設備和設施，應由項目公司或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。
5、驗收時注意和工程管理密切相關的設施和管線有無并按要求做好。
6、設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明。
7、能源計量的確認
主力店的能量計量從進場日開始，如果項目公司所屬的施工隊伍在進場日后主力店內仍有收尾工程而產生能耗，則此部分能耗由施工單位與該主力店直接結算。同時明確交接日后能源計量的責任點，如交接日后仍需完善的施工及調試能耗需按表計量，產生的費用由施工單位承擔。
8、遺留工程問題的確認
商業工程管理的相關工程人員必須仔細閱讀施工合同，深入現場查找充分發現問題，收集整理、同時要有依據日后實際運行條件的變化有預見性做出合理推斷并及時拍照取證。在收集整理基礎上組織項目公司、施工單位到現場核實、簽字確認。所有工程遺留問題要進行歸類劃分：工程質量問題、規劃設計問題及商業工程優化需求等。
9、在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務的，請項目公司(或項目公司委托管理公司)發函給施工單位要求其進場維修。如施工單位拒不履行維保責任，則上報項目公司協調解決，或直接扣除施工方的相應維保款予以修復。
十一、 綜合體物業視覺形象與識別系統(標識管理;公共標識;設備標識)
購物中心VMD特點及其基本要求
購物中心外立面和入口視覺形象
外立面色彩是購物中心整體形象的重要組成部分，需要遵循色彩設計的規律
1、基調的設定
所謂基調就是通常所指的整體色調.整體色調是一種藝術語言，是色彩整體性的有利保證，是人類自身韻律的反映。
2、環境色彩的對比 購物中心和商業街區建筑主要色調和綠色植物和高層建筑色調的對比
3、環境色彩的調和 環境色彩不僅在白天要調和，重要考慮晚上燈光效果映襯下的整體調和。
導示系統也是購物中心VMD體系的重要組成部分，一般包括如下部分：
1.屋頂塔式標志
2.壁面標志
3.門楣標志
4.向導性標志 例如，購物中心中庭要設置比較明顯的品牌和方向導示
美國拉斯維加斯時尚秀購物中心中庭
5.停車場標志
批發市場VMD特點及其要求
批發市場在商品陳列方面要突出單一品類需求，在裝修方面低于購物中心要求，但是同樣要做到導示系統清晰，陳列有序，相鄰品牌合理組合。
公共空間標識管理
公共空間應該每50米見到導示牌，可以制造藝術造型和方向指南結合的立體導示作品。
設備標識管理
視覺污染的治理
在商業物業中，有許多事物都容易造成視覺污染，例如不合理的燈光、美陳布置。此外，在公共空間里所經常存在的人的行為對顧客造成的視覺污染，例如營業場所里的營業時間里裝卸貨物、清運垃圾;服務人員在客用衛生間里洗碗;工具車和工具箱在客戶面前隨意放置;服務人員在公共空間不規范的儀容和行為等。這些都是我們在日常環境管理活動中必須關注，并采取有效措施予以杜絕的。
十二、綜合體物業收樓遷入管理
開發企業及物業管理公司應及時將《入伙通知書》、《入伙手續書》、《收樓須知》、《收費通知書》等文件一并寄送給業戶，以方便業戶按約定時間和程序順利辦理入伙手續。
根據綜合體物業特點采取分類遷入管理模式。寫字樓客戶憑借購買或者租賃合法憑證辦理遷入登記手續后領取門卡和辦公室門鑰匙就可以遷入辦公。公寓客戶收到單元門卡和鑰匙可以搬入居住。
購物中心商戶辦理遷入手續后就可以根據營業時間正常經營。
總結
深圳新摩爾公司組成了綜合體物業管理專家組包括商業管理，物業管理和工程管理和機電設備專家形成的前期介入小組，在成功服務數十個綜合體項目的基礎上，為綜合體項目提供開業前物業管理介入服務。
對于開業后物業管理服務側重與管理體系優化和節能改造與運營指導，幫助降低商業經營和物業管理成本，提升經濟效益。
