殺豬派PK養魚派

         許多從事商業地產行業的朋友，或許還不知道國內商業地產還分這派那派的，自從國內商業地產神仙派的誕生是個標志性的事件，它表明國內地產界開始分化，不同背景、不同地域、不同理念的人群開始分化成一個個小圈子，由此引發了地產博客上的一場圈子運動，各色人等紛紛拉起旗幟，成立了一個又一個網上的圈子，比較活躍的包括地產實戰派、商業地產圈等。

        綜觀國內商業地產界，這幾年也是風起云涌，各路豪杰紛紛登場亮相，經過幾年發展，各路豪杰也形成了不同的路數，按照對于商業地產產業鏈下游投資者以及商家的不同的理念、態度和操作風格，可以簡單地把這些商業地產界的豪杰劃分成商業地產殺豬派和商業地產養魚派：不管下游投資者和商家死活，只考慮自己利益最大化的經營者可以稱之為殺豬派;有長遠想法，愿意暫時犧牲眼前利益，考慮下游投資者和商家的利益，以求放長線釣大魚的經營者可以稱之為養魚派。 中國商業地產殺豬派的代表人物，主要包括王健林、潘石屹等人。

        王健林，相信大家都不會陌生了，這個亞洲的首富現已取代香港李嘉誠了，王健林先生也稱號稱：中國商業地產第一鐵面屠夫。在萬達早期商業地產實踐中，其利用沃爾瑪等國際商業巨頭進行瘋狂炒作，忽悠商鋪投資者，把商鋪賣出天價，屢屢創造僅靠賣商鋪就收回整個項目全部或大部分投資的“奇跡”，王健林手中的屠刀不可謂不鋒利。但這“奇跡”是以嚴重透支商業地產下游投資者以及商家的未來利益為代價的，當這種透支違背了市場規律、超過了市場承受的極限的時候，萬達必然遭到來自市場的報復，天價商鋪無人承租，業主的回報成水中月鏡中花。結果在長春、沈陽等地，萬達都被商鋪投資者以欺詐告上法庭，在長春，甚至釀成流血事件。此后王健林在處理這些沖突中，在沈陽房管部門的支持下（換個尖銳的說法就是與政府相勾結），對沈陽萬達商業廣場進行強制拆遷，導致大批拒絕萬達回收商鋪要求的商鋪投資者損失慘重，王健林再次表現了軍政系統出身的第一鐵面屠夫的兇悍。但人性都是復雜的，一方面，王健林以兇悍的面目面對商鋪投資者，另一方面，王健林又對弱勢群體充滿人文關懷，熱心公益事業，建立保護農民工的基金等;一方面，王健林以超低的租金把沃爾瑪等世界商業巨頭引狼入室，一方面，王健林對國內零售業的競爭乏力憂心忡忡。雖然有很多人會認為王健林在做秀，但我寧愿相信，這相互矛盾的每一面，都是王健林的真實人性。做為沒有上過大學的企業家，王健林的學習能力是非常出眾的，l連我們這樣職業經理人都自愧不如，王健林先生對商業地產思考的深度在國內商業地產開發商中也是出類拔萃的，這種思考的深度加上他軍人出身的他對執行力的執著造就了今天的萬達。

       王健林先生突出的學習能力表現之一，就是長春沈陽等地萬達與業主發生的沖突，讓王健林意識到出售商鋪對未來不動產長期經營帶來的危害，而迫使開發商賣商鋪的根本原因就在于國內的金融體制無法支持開發商以長期出租為中心的商業地產開發模式，這是促使萬達在融資環節尋求突破的根本動力。在萬達通過麥格理銀行發行cmbs之后，萬達解決了長期發展的融資瓶頸問題，所以目前萬達在開發的第三代城市綜合體中已經不再賣商鋪了。第一鐵面屠夫如今早已“放下屠刀，立地成佛”，當年的“殺豬派”正在向“養魚派”轉型，未來王健林先生絕對有可能成為中國商業地產“養魚派”的領軍標桿人物，甚至世界“養魚派”的領軍人。

潘石屹先生：這個國內商業地產“第一笑面屠夫”也絕非浪得虛名，他與王健林先生的“鐵面屠夫”的風格完全不同，潘石屹從來都是一張笑咪咪的臉面對公眾的，所以他給大家的感覺就是：這個“屠夫”不太冷。但“笑面屠夫”操作起商業地產，其算計之精妙、手段之純熟、心機之毒辣，完全是殺豬不眨眼、吃人不吐骨頭的作風，潘石屹這張招牌式的笑臉活脫脫就是一幅精明投機商人的典型臉譜。從soho現代城起到光華路soho，潘石屹圍繞北京的cbd，已經玩了五個soho項目，從soho尚都起，潘石屹就轉型專做商業地產了，雖然產品還叫soho，但已經只剩下寫字樓和商鋪，完全拋棄了商住公寓，所以soho這個舶來品在潘石屹手中已經完成了本土化的變形記。潘石屹玩soho，有幾個特點，一是選址堅決不離cbd，用潘石屹自己的話：“在CBD，多貴的地我都敢拿，但出了CBD，我的心里就沒譜了。”二是他堅決把產品要做成投資產品，主要面對那些手里有錢的投資客，不再考慮自住的需要，潘石屹先生的商業地產就是一個大資本家開發投資品給小資本家玩的游戲，所以，潘石屹在產品設計上還是下了不少功夫的，每個項目都要請一些牛人做設計，也成為他的產品賣點之一;三是堅決以賣為主，而且一定要賣出天價，把好位置的商鋪留下來搞拍賣，創造“鋪王”已經成為潘石屹玩的爐火純青的游戲;四是只負責物業管理，不負責商業管理。潘石屹聘請港鐵物業做物業管理，至于什么業態組合、主題商業、統一的商業管理等等，潘石屹是不感冒的。潘石屹的態度是認為商業要無為而治，商鋪租給誰是業主自己的事，他的租務部可以代理商鋪出租，但潘石屹絕不承擔包租或返祖的義務，因為潘石屹心理非常清楚，那些用天價賣掉的商鋪要想以不低于8%的回報率租出去比登天還難。有人測算，朝外soho的很多商鋪的回報率，連4%都不到。

       當商業地產圈內人皆視產權散賣為畏途之后，潘石屹堅持產權散賣，并且絕不負責后期商業運營管理，而這種將風險全部轉嫁到小投資客手里的做法竟然始終得到一大幫小投資客的追捧，讓潘石屹在殺豬的道路上越走越寬廣，可見潘石屹這個笑面屠夫對小投資客心理把握之精準，說白了，潘石屹就是在玩博傻游戲。潘石屹給中國商業地產的殺豬派樹立了一個成功的榜樣，預示了商業地產殺豬事業的廣闊前景，這種前景必將吸引更多的屠夫投身到這個殺豬的事業中來。

         除王健林、潘石屹之外，中國的商業地產界還涌現出大量屬于“殺豬派”的人物，比如操作巨庫的首創的“國企屠夫”楊曉斌，楊曉斌屬于殺豬不成反被“豬咬的先烈“，給大家留下一個殺豬不成身先死的失敗案例，以首創這類國企一貫的低調風格，不太容易導演出巨庫這種大戲，所以楊曉斌這個國企屠夫顯然比較另類;還有操作中國紅街的美女屠夫謝琳正在步各屠夫前輩的后塵給投資者造夢，美女屠夫已經創造出中國紅街的銷售奇跡，只是美女屠夫能否把銷售奇跡轉化成運營奇跡還要大家拭目以待，也許美女屠夫會創造出又一個殺豬奇跡。至于其他遍布全國各地的一批批勇敢的屠夫們，請廣大讀者踴躍提供線索，我們可以考慮向胡潤學習，給中國商業地產殺豬派做一個排行榜，這一定是一個長長的榜單......

于2016年3月