房屋中介、經(jīng)紀業(yè)務(wù)員和電話銷售他們都將在不久的將來失去工作。牛津大學的研究人員說，人工智能和計算機算法未來將有97%-99%的可能性取代這些工作。
房地產(chǎn)行業(yè)中正在進行的技術(shù)變革，遠遠超出了“你可以出售”的范圍，它將從根本上改變整個房地產(chǎn)行業(yè)。最近的研究表明，不僅是房屋中介，整個房地產(chǎn)行業(yè)都必須重新思考技術(shù)革新、人口和行為變化對這個行業(yè)的就業(yè)、技能和商業(yè)模式所產(chǎn)生的影響。
我們都知道，房地產(chǎn)行業(yè)將會慢慢消失，以下是10個理由：
1.“共享經(jīng)濟”“老齡化”催生新的消費模式
根據(jù)德國普華永道NorbertWinkeljohann提出的“共享經(jīng)濟”(人們傾向于租借而非購買東西)，到2025年，這個市場的價值大概會達到3350億美金。共享經(jīng)濟的發(fā)展，將會擠占傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售行業(yè)的市場份額。
在年輕人這邊，Airbnb等短租服務(wù)正在變得流行;在老年人這邊，持續(xù)加劇的老齡化現(xiàn)象將會挑戰(zhàn)我們對房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)認識。我們需要滿足人口老齡化的需求，用創(chuàng)新思維幫助老齡化生活，提供便利設(shè)施，營造健康環(huán)境，讓老年人盡可能地遠離醫(yī)院。
房地產(chǎn)需求主要是由消費者的個性、價值觀、意見、態(tài)度、興趣和生活方式驅(qū)動的，但隨著消費者的消費心理越來越難以預(yù)估，因此這也是影響房地產(chǎn)銷售獲得成功的重要因素。
2.城市化進程發(fā)展迅速，我們卻未做好準備
經(jīng)濟適用房和城市基礎(chǔ)設(shè)施(交通和通訊)的需求日益增加，這一趨勢讓很多人在商業(yè)上獲得了成功，但房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏必要資金，往往得不到快速發(fā)展。
在經(jīng)濟社會生活的各個部門，全球基礎(chǔ)設(shè)施的投資缺口達到了每年1萬億美元，相當于全球GDP總和的約1.4%。根據(jù)麥肯錫一份2014年的報告，三分之一的城市居民，也就是16億人口將會在2025年前后，面臨嚴重的住房問題，人們很難找到一個舒適體面的居住空間。
聯(lián)合國估計，65%的發(fā)展中國家和86%的發(fā)達國家，在2050年之前都會實現(xiàn)城市化。快速城市化已經(jīng)對城市社區(qū)產(chǎn)生了嚴重的經(jīng)濟、環(huán)境和健康的影響。房價和社會緊張局勢預(yù)計將會持續(xù)提升，與此同時，“宜居感”和社區(qū)感在逐漸消失。
房地產(chǎn)行業(yè)可以幫助人們找到解決辦法，例如發(fā)展新的社會住房概念。相關(guān)部門還可以提出監(jiān)管政策和創(chuàng)新激勵模式，如土地價值收益、土地所有者因公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而獲得意外收益時的稅收等等。
人們都把注意力放在了高速城市化的過程上，但許多城市的現(xiàn)有結(jié)構(gòu)也在迅速惡化，這一問題必須得到解決。城市土地研究所的一項調(diào)查顯示，交通、公共事業(yè)和電信等基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量是城市房地產(chǎn)投資和發(fā)展中最重要的因素。強大的電信系統(tǒng)(包括高速互聯(lián)網(wǎng))高居選房因素榜首;良好的道路和橋梁系統(tǒng)、可靠且負擔得起的能源也是選房的重要因素之一。基礎(chǔ)設(shè)施在引導(dǎo)房地產(chǎn)活動、促進經(jīng)濟發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用，這也進一步強化了土地利用規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃之間的聯(lián)系。
3.房產(chǎn)中介從業(yè)者“門檻”更高
根據(jù)皮尤研究中心最近的一份報告顯示，大多數(shù)的受訪者認為，在50年內(nèi)，機器人和計算機將完成大部分目前人類所做的工作，但很少有人認為他們自己的工作或職業(yè)將會受到巨大影響。
類似的“不合理評估”或是“過分樂觀的偏見”仍然可以在房地產(chǎn)行業(yè)看到。聯(lián)邦科學與工業(yè)研究組織(CSIRO)定義了今后二十年工作和就業(yè)市場的六大趨勢：
機器設(shè)備能比人類更快速、安全、有效地執(zhí)行許多任務(wù)。
數(shù)字技術(shù)和“經(jīng)濟學平臺”將改變就業(yè)市場及其組織結(jié)構(gòu)。未來的工作會更具靈活性、快捷性、網(wǎng)絡(luò)性和互聯(lián)性。
房地產(chǎn)企業(yè)家需要創(chuàng)造自己的工作，這就需要創(chuàng)業(yè)技能和能力。
隨著退休年齡的逐步推移，勞動力也會進一步老齡化，一個組織或企業(yè)的員工很可能會包含不同的年齡組。
自動化系統(tǒng)的職位需要較高的技術(shù)準入門檻。收入增長將伴隨著教育水平和技能水平的提高，以及越來越多的競爭。低技能的工作會被外包或被自動化系統(tǒng)取代。
隨著我們進入知識經(jīng)濟時代，服務(wù)業(yè)的就業(yè)增長很可能會一直持續(xù)下去。服務(wù)行業(yè)中，需要社交技能和高情商的工作將變得越來越重要。
所有這些變化對房地產(chǎn)行業(yè)的工作都會產(chǎn)生深遠的影響。
4.房地產(chǎn)行業(yè)承擔環(huán)境重任
根據(jù)最近的世界經(jīng)濟論壇報告，房地產(chǎn)行業(yè)每年消耗超過40%的全球能源，占到全球溫室氣體排放量的20%。而到2030年，房地產(chǎn)行業(yè)的二氧化碳排放量預(yù)計會增加56%，占全球溫室氣體排放量的比例預(yù)計會增加7%。房地產(chǎn)在全球用掉了40%的原材料，是全球最大的資源和原材料消費源。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)有義務(wù)去證明自己有能力解決我們這一代的問題——氣候變化。沒有什么挑戰(zhàn)比氣候變化更能對我們的后代構(gòu)成威脅。在追求健康、可負擔和可持續(xù)發(fā)展社區(qū)的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用，它們擁抱可持續(xù)發(fā)展、提倡循環(huán)經(jīng)濟，發(fā)展建筑環(huán)境的智能解決方案等等。房地產(chǎn)是城市發(fā)展的核心，在消耗自然資源的同時，更是一個重要的排放源。同樣，它也是創(chuàng)造環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的目標的核心。
5.區(qū)位!這個神奇的概念已失去魔力了嗎?
商業(yè)創(chuàng)新將由房地產(chǎn)空間來重新定義與驅(qū)動。Breather公司(一個像Airbnb一樣出租辦公空間的公司)的CEO與聯(lián)合創(chuàng)始人JulienSmith在探討辦公空間傳統(tǒng)理念的影響因素的時候指出，人們對辦公空間的需求已經(jīng)發(fā)生了急劇的變化。工作中不斷增強的互聯(lián)互通性、移動性和靈活性會對中心城市房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。
作為城市化趨勢的一個答案，居住、工作空間的整合，將大大減少空間浪費，減少汽車的流動性：如果你將美國所有專門用來停車的土地整合起來，大概是6500平方英里，比康涅狄格州的面積還要大。有效利用空間有著巨大的潛力：目前，有40%至50%的辦公空間在工作時間仍是空置的，如果你把夜間和周末的時間也考慮進來的話，總利用率甚至低至10%。類似的，空間利用率低下的問題，在其他任何房地產(chǎn)資產(chǎn)類別(包括住房)都存在著。世界經(jīng)濟論壇的未來城市全球議程委員會將“可重新配置的空間”列在了“城市創(chuàng)新十大創(chuàng)舉”榜單的前列。
6.虛擬空間與房地產(chǎn)
超連通性改變了房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則。位置仍然是重要的，但在一個處處為改善企業(yè)和客戶流動性著想的時代，物理和虛擬空間之間的關(guān)系和相互依存度已經(jīng)發(fā)生了改變。隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將變得更強。虛擬通信、虛擬現(xiàn)實和虛擬造型如房地產(chǎn)行業(yè)的建筑信息模型(BIM)將改變房地產(chǎn)企業(yè)，甚至是房地產(chǎn)需求。
7.當科技革命碰上商業(yè)變革
3D打印、批量化定制、新的建筑材料和方法、壟斷性的數(shù)碼交易平臺(產(chǎn)權(quán)以及房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)，通過數(shù)字平臺進行交易，平臺供應(yīng)商從而達成自然壟斷)、無人機、協(xié)作機器人，iBeacons，大數(shù)據(jù)挖掘、可穿戴技術(shù)、增強現(xiàn)實等等。這串科技革新列表非常長，但對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，他們的機會列表甚至會更長。
在過去的十年中，房地產(chǎn)及其商業(yè)模式已經(jīng)從根本上被網(wǎng)絡(luò)市場的發(fā)展所影響。這種影響包括了電子商務(wù)、數(shù)據(jù)中心及物流空間的需求——與之相對照的是零售空間需求的不斷萎縮。商業(yè)街在不斷減少，亞馬遜倉庫在不斷成長。新的技術(shù)，例如互聯(lián)網(wǎng)及其基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)為傳統(tǒng)的區(qū)域/本地市場引入了顛覆性的競爭，改變了傳統(tǒng)的供應(yīng)和需求模式。
8.似曾相識?房地產(chǎn)泡沫與系統(tǒng)性風險
資產(chǎn)價格管理的不確定性在日益增長。自全球金融危機以來，經(jīng)濟學家們開始特別關(guān)注自己是否真正了解資產(chǎn)泡沫。當全球股市和房地產(chǎn)市場在2009年3月達到歷史最低點時，34.4萬億美元的全球財富被摧毀。美國家庭在股票市場中失去了近8萬億美元的財富，背負了6萬億美元的房產(chǎn)價值損失。
危機過后，房地產(chǎn)市場的趨勢變得越來越難以預(yù)測。為了安全地在這個充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境中生存，“放長線”的策略是勢在必行的。政策制定者目前正在討論是否能夠以公眾利益為基準來實行動態(tài)資產(chǎn)定價。來自房地產(chǎn)界的專家可以幫助人們更好地了解資產(chǎn)定價的潛在機制和資產(chǎn)泡沫的根源。對于這些領(lǐng)域的洞見，將有助于人們了解資產(chǎn)泡沫的預(yù)防和處理方法。
9.誰還需要傳統(tǒng)的資金和融資的通道?
新類型的投資者和金融服務(wù)的創(chuàng)新，也就是所謂的科技金融，將極大地改變房地產(chǎn)行業(yè)。科技金融公司利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和人工智能的結(jié)合，給金融行業(yè)帶來了顛覆性的變化。通過削減“中間商”(如銀行或投資經(jīng)理)來降低成本，使得金融服務(wù)更加高效、對消費者更加友好。
據(jù)報道，用計算機程序來提供在線投資建議的顧問工作，通常只會收取不到一半的傳統(tǒng)券商費用(傳統(tǒng)券商的管理費，至少是其所管理資產(chǎn)的1%)。通過機器人顧問管理的資產(chǎn)類別包括國內(nèi)股票、外國股票、固定收益證券以及房地產(chǎn)資產(chǎn)等等。科爾尼咨詢集團預(yù)測，這種新的機器人咨詢服務(wù)將會激增，到2020年，將成長為一個2.2萬億美元的市場。眾籌已經(jīng)顯示了技術(shù)如何能夠幫助投資者和經(jīng)營者來籌集資金，但眾籌在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的應(yīng)用，將會大幅改變這一行業(yè)的未來。
10.這是關(guān)于信任的問題：城市管理和透明度
房地產(chǎn)市場正日益受到政府政策的沖擊。政府政策和城市管理能顯著影響房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展和建筑環(huán)境。在一個全球化的世界中，我們很難去預(yù)測貨幣、財政和計劃政策、產(chǎn)業(yè)管制和跨國立法會對市場以及城市的發(fā)展造成什么樣的影響。
隨著城市規(guī)模和影響力的不斷增長，市政領(lǐng)導(dǎo)變得越來越重要。人們希望房地產(chǎn)行業(yè)能通過強化這種市政管理，突出成功的政策，提出智慧城市規(guī)劃，并解決透明度和腐敗等問題。更好的城市管理和綜合規(guī)劃是非常必要的，這在發(fā)達經(jīng)濟體和發(fā)展中國家都是顯而易見的。鑒于其日益復(fù)雜的程度，城市管理將是一個重大問題。
你同意這10個最重要的趨勢嗎?
你可能會說，上述所有的變革都不會一夜之間發(fā)生，我們將有充足的時間來適應(yīng)第四次工業(yè)革命的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。早在1997，當IBM的深藍超級計算機在象棋上擊敗了GarryKasparov，這個事件在當時看起來相當?shù)摹斑吘壔保⒉粫䦟ξ覀兊娜粘Ｉ钤斐捎绊憽Ｒ虼耍瑥纳蟼�世紀末到現(xiàn)在，我們逐漸接受了計算機能夠更快地完成重復(fù)性任務(wù)，更快地執(zhí)行自動化任務(wù)，更高效的發(fā)現(xiàn)規(guī)律模型。
然而，時間來到2016年3月，我們將不得不重新考慮自己對人工智能的預(yù)期。谷歌的DeepMind人工智能依靠AlphaGo算法屢次打敗世界頂級圍棋選手李世石。該算法顯示了先進機器學習能力，才能在這個復(fù)雜的棋盤游戲中取得勝利。一位領(lǐng)先的圍棋專家范輝在看到AlphaGo所犯的一個致命失誤時，一開始認為這一定是個程序錯誤，但他后來卻說這是一種令人震驚的美。他說：“這不是人類的舉動。我從來沒有見過一個人類棋手做出這個動作。這是那么的美”，他一遍又一遍地重復(fù)著自己的話：“那么美!如此美麗!如此美麗!“
技術(shù)將推翻我們腦海里的假設(shè)，無論我們是否已經(jīng)準備好。CIH學習中心準備好了，你呢！
