聯(lián)商網(wǎng)專欄：上海商圈演變歷程按照時間來劃分，基本可以劃分為7大階段。

1、開埠前的上海唯一商圈——城隍廟(現(xiàn)豫園商城)

2、20世紀(jì)二三十年代，十里洋場，百貨商場主角登場

二戰(zhàn)前亞洲最繁華的商業(yè)中心——南京東路(大馬路)

3、7080年代：四街，百貨商場延續(xù)壟斷地位

4、90年代中后期：四街四城，百貨業(yè)持續(xù)欣欣向榮

5、2001-2010年：十大市級商業(yè)中心，眾多購物中心度過培育期，多商圈格局真正形成

6、2011年至2015：擴展至15大市級商圈，大型購物中心遍地開花并取代百貨的霸主地位

7、2015年：城郊及遠(yuǎn)郊購物中心升幅顯著，街鋪一地雞毛，傳統(tǒng)市中心商圈格局徹底打亂

第一個階段是開埠前的上海唯一商圈：城隍廟。

1843年上海開埠以前，城隍廟是上海民眾唯一的游樂之處。直到1992年豫園旅游商城擴建開業(yè)，城隍廟成為民俗、小吃、旅游熱地，但目前本市市民通常只在豫園購買黃金制品，平時多為外地游客。

復(fù)星集團投資67億元14萬平方米的豫園二期豫泰確誠商業(yè)廣場將致力于從高度，寬度與深度三個維度來對豫園完成全面升級，計劃2019年9月開業(yè)。

在高度上，致力將豫園一期升級為“最中國”的傳統(tǒng)文化標(biāo)簽，豫園二期致力于打造“最世界”的時尚文化，將傳統(tǒng)的文化做得更為時尚，世界的內(nèi)容更為中國化。在最上海、最中國、最世界的地方，打造一個世界級的快樂時尚的城市名片。

在寬度上，豫園二期地處黃浦區(qū)文脈、商脈的核心位置，加上黃浦區(qū)現(xiàn)在推出的舊城改造計劃，豫園商城希望借勢抓緊發(fā)展，使豫園二期作為承上啟下的樞紐。以快樂時尚產(chǎn)業(yè)作為豫園二期的破題點，幫助豫園一期完成騰籠換鳥，將豫園一期和二期，充分聯(lián)動、提升和有效互補，形成“大豫園”。并進一步輻射整個外灘地區(qū)，連接外灘金融中心這樣全世界的地標(biāo)性項目，深化豫園核心圈的中央文化旅游的功能。

在深度上，豫園二期項目希望通過商旅文的聯(lián)動、復(fù)星快樂時尚核心引擎的拉動，將諸如太陽馬戲團這樣的國際性標(biāo)桿資源引入，以創(chuàng)造性的手法引入Studio8為代表的好萊塢影視資源，以亞特蘭蒂斯為代表的海洋主題元素，對豫園的業(yè)態(tài)及功能進行全面豐富和升級。在引入更加豐富的全球資源時，注重與本地項目進行有效嫁接，為消費者帶來更為多元化的快樂時尚的體驗。

第二個階段是20世紀(jì)二三十年代的南京東路(大馬路)。

1843年，上海開埠，外國金融財團先在外灘建立起金融區(qū)，后又沿著當(dāng)時被稱為“派克弄Park Lane”的東西向“大馬路”發(fā)展商業(yè)。經(jīng)過不斷的發(fā)展，英租界南京路沿線成為上海市的第一商業(yè)中心，法租界淮海中路、華界城隍廟、日租界四川北路則堪稱當(dāng)時的上海主要商業(yè)副中心，但繁華度完全不可相比。

隨著外資四大雜貨公司——泰興(連卡佛百貨前身)、惠羅、匯司、福利，以及中山籍華僑投資的四大環(huán)球百貨公司——永安、先施、新新、大新的先后傳奇般地崛起，南京東路遂成為上海乃至當(dāng)時全亞洲最熱鬧、最繁華的商業(yè)大街。南京路東起外灘，西至靜安寺與延安西路交匯處，橫貫上海市區(qū)中心。全長5.5公里，分為南京東路和南京西路兩段。民國時期摩登歐化的南京路已是聞名海內(nèi)外的“十里洋場”。直至目前，南京東路外來游客數(shù)量雖然超過了本市市民，全市最高端的商場也不再匯聚于此，但南京東路仍然是全市客流量最大總業(yè)績最高的商圈。

Ps：值得一提的是，當(dāng)年的四大百貨即已具備了現(xiàn)代購物中心的許多體驗業(yè)態(tài)，餐廳、酒樓、劇場、屋頂樂園、自動扶梯。當(dāng)年的南京路周圍更是匯集了大量劇場、影院、跑馬場、賓館、酒店、金融機構(gòu)，已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)代商圈的雛形。

第三個階段是7080年代的四街，百貨商場延續(xù)壟斷地位。

1992年之前的上海四大市級商業(yè)中心是四條商業(yè)街——南京東路、淮海中路、四川北路、西藏中路(與南京東路融為一體)。(南京西路當(dāng)時尚未崛起，商業(yè)僅局限在靜安寺區(qū)級商業(yè)中心)。

人口高度集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)，自行車和公交車是主要交通工具，逛街壓馬路是當(dāng)時的休閑生活方式。

當(dāng)時圈型的商圈及超市賣場尚未出現(xiàn)，購物中心更無從談起，各個商圈大大小小的國營百貨商廈是當(dāng)時上海乃至大陸最大的商業(yè)建筑，既引領(lǐng)了時尚潮流，更標(biāo)志著各大商業(yè)街繁榮度。因此，百貨商廈最多的南京東路是上海商業(yè)的絕對王者，雅致的淮海中路緊隨其后。內(nèi)環(huán)周邊商業(yè)落后，內(nèi)環(huán)外更是不用談。

1992年全國業(yè)績最高的三大百貨商場業(yè)績，南京東路的第一百貨和華聯(lián)商廈包攬全國冠亞軍，10億以上的銷售額，即便在物價、租金、人工猛漲幾乎十倍后的今天，當(dāng)時的坪效仍然位居前列。

1995年外資百貨迅速增加(伊勢丹瑞興先施巴黎春天太平洋八佰伴中興百盛)業(yè)績兩級分化，家樂福易初蓮花樂購等外資大賣場火速登陸的同時，市區(qū)兩級國營百貨的業(yè)績也達(dá)到歷史巔峰期并于次年遭遇拐點。

上海百貨商業(yè)在轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制的同時，商業(yè)設(shè)施和購物環(huán)境也有顯著改善。至1995年，建成開業(yè)的大型百貨商店營業(yè)面積在5000平方米以上的有32家，連同1990年前的11家，共計43戶，營業(yè)額占全行業(yè)的52%。1995年底，上海百貨商業(yè)營業(yè)面積總計74.8萬平方米(占全市商業(yè)營業(yè)面積884萬平方米的8.5%)，為1990年的7.15倍，網(wǎng)點1076個(未參加百貨行業(yè)協(xié)會的不在內(nèi))。

全市百貨行業(yè)零售額近年來持續(xù)上升，1990年銷售33.81億元，到1995年銷售額達(dá)262億元，為1990年的7.75倍，占上海全年社會消費品零售總額970億元的27%(1990年僅占10.17%)。1995年，百貨零售業(yè)從業(yè)人員60090人，人均年銷售額43.6萬元;與營業(yè)面積74.8萬平方米相比，平均每一平方米銷售額3.5萬元。

1995年百貨行業(yè)年度銷售額超過二億元的企業(yè)名單(49家行業(yè)協(xié)會成員+部分外資百貨)

▼三十年河?xùn)|三十年河西，如今超過半數(shù)已經(jīng)停業(yè)

第四個階段是90年代中后期：四街四城 百貨業(yè)持續(xù)欣欣向榮。

太平洋、八佰伴、巴黎春天、伊勢丹、百盛等新型外資百貨沖擊原來的精品商廈、華僑、益民、九百等中小型國營百貨。

1993年前后，上海地鐵出現(xiàn)，大量新式公寓出現(xiàn)在內(nèi)中環(huán)間，人口外擴，陸家嘴和南京西路兩大新CBD出現(xiàn)，購物中心開始步入啟蒙布局期。

市級商業(yè)中心由原四街南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路(替代西藏中路)，擴展至徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城四大新圈型商圈。商圈分流現(xiàn)象開設(shè)出現(xiàn)，徐家匯、浦東新上海商業(yè)城憑借太平洋百貨、東方商廈、八佰伴強勢崛起，南京東路借助于第一百貨和新世界城仍保住了上海第一商業(yè)街地位，但南京西路憑借梅龍鎮(zhèn)廣場和恒隆廣場等新型高端購物中心后發(fā)制人，多商圈格局初步顯現(xiàn)。

至新世紀(jì)初期，形成了以“四街四城”市級商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為支撐的多層次、多心化、組團式的商業(yè)布局新世紀(jì)初期，形成了以“四街四城”市級商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為支撐的多層次、多心化、組團式的商業(yè)布局。

TIPS：當(dāng)時，南京東路突出發(fā)展購物、娛樂、餐飲、觀光、文化、展示、休閑等綜合經(jīng)營功能;四川北路以品牌專賣和大眾消費為主;徐家匯商城以多層次多樣化經(jīng)營為特色，發(fā)展購物中心、主題商廈、專業(yè)店、專賣店、萬國餐飲等;淮海中路的定位基本和南京西路相似;新上海商業(yè)城、新客站不夜城依托區(qū)位優(yōu)勢，加快周邊地區(qū)商業(yè)設(shè)施配套建設(shè)，形成新型商圈;豫園商城則突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。

(當(dāng)時量化指標(biāo)為商業(yè)街長度一般在1200米以上，或商業(yè)集聚在25公頃的區(qū)域范圍內(nèi)，客流量在50萬，基本商業(yè)面積為30萬平方米)

第五個階段是2001-2010年：十大市級商業(yè)中心 眾多購物中心度過培育期，多商圈格局真正形成。

原先不被看好的商圈，隨著初期慘淡運營的港匯、正大、新天地、龍之夢、大寧、五角場萬達(dá)先后成功而成功升級

地鐵線路逐漸成網(wǎng)絡(luò)化，私家車日益增加，公交車及自行車出行比率降低，中外環(huán)間迅速城市化，人口加速外流，市中心人口密度降低，購物中心大量興建，市中心商圈被新興商圈分流的效應(yīng)日漸明顯，但大型百貨商場憑借折扣優(yōu)勢仍占有一定市場。

上海在南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商城8個市級商圈的基礎(chǔ)上，江灣五角場和中山公園商圈借助于五角場萬達(dá)、百聯(lián)又一城、龍之夢三大購物中心升級為市級商圈。市級商圈的數(shù)量達(dá)到10個，建成24個區(qū)域商業(yè)中心、10個特色功能區(qū)、20條風(fēng)情專業(yè)街以及40多個新型社區(qū)商業(yè)中心，形成“多中心、集聚型、超廣域、網(wǎng)絡(luò)狀”的新商業(yè)布局體系。

第六個階段是2011年至2015：擴展至15大市級商圈 大型購物中心遍地開花并取代百貨的霸主地位。

深化發(fā)展階段。隨著上海城市化進程及地鐵網(wǎng)絡(luò)的加速，商圈分布由中心城區(qū)向郊區(qū)新城輻射。私家車比例日漸提高，居民消費方式多元化(旅游、教育、醫(yī)療養(yǎng)生費用、房地產(chǎn)投資占比日益上升)，就近消費體驗消費漸成主流，大型一站式購物中心及奧特萊斯發(fā)展迅猛，壓馬路逛街不再主流，融社交、體驗、娛樂、教育于一體的生活方式中心大行其道，傳統(tǒng)百貨商場無論硬件設(shè)施還是內(nèi)容都不再具有優(yōu)勢而逐漸式微(導(dǎo)致原先擁有百貨優(yōu)勢的淮海中路和四川北路能級及輻射力下降，仍能保持增長的百貨均為超大型的百貨購物中心)。雖然全市商業(yè)地產(chǎn)總量漸趨過剩，但優(yōu)質(zhì)項目供給仍然不足，中外環(huán)商圈實力上升。

近年來，上海百貨商場平均每年由以往的6家以上下降到如今每年平均2至3家。各類購物中心則由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，生活方式的購物中心已經(jīng)成為上海商業(yè)的絕對主導(dǎo)力量(至少在時間消費上，但服飾百貨消費被分流至海外游、網(wǎng)購，且百貨仍具有一定優(yōu)勢)。

在已有10個市級商圈的基礎(chǔ)上，近年來新增大虹橋商務(wù)區(qū)、中環(huán)、迪士尼三個市級商圈，及大寧(憑借大寧國際商業(yè)廣場和久光大寧城替換不夜城)和真如兩大遠(yuǎn)期市級商圈，基本形成“市級、地區(qū)級、社區(qū)級”三級商圈體系，重點商圈集聚輻射能級不斷提升。

近期規(guī)劃形成的13個市級商業(yè)中心包括：南京東路、南京西路、四川北路、豫園商城、徐家匯、中環(huán)(真北)、淮海中路-新天地、小陸家嘴-張楊路(原新上海商業(yè)城)、五角場、中山公園、迪士尼國際旅游度假區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)、新虹橋-天山等商業(yè)中心。

近年來，上海商業(yè)在形態(tài)和能級上都有較大的發(fā)展。與“2009版”規(guī)劃相比，2014新規(guī)劃有了明顯的提升。比如，由于IFC國金中心、正大廣場兩大購物中心的崛起，這次將原先的張楊路商業(yè)中心(新上海商業(yè)城)，增改為小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心;長寧區(qū)的虹橋商業(yè)中心也由于金虹橋購物中心、南豐城、百盛優(yōu)客等購物中心而改為新虹橋-天山商業(yè)中心。

上海將以“多中心、多層級、網(wǎng)絡(luò)化”為原則，尤以要形成15個市級商圈，市級商業(yè)中心是以城市總體規(guī)劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業(yè)街區(qū)為主要空間載體；商業(yè)設(shè)施集聚在不少于25公頃的空間范圍，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑面積不低于50萬平方米，商務(wù)建筑面積不低于150萬平方米；大型商業(yè)網(wǎng)點集聚度高，百貨店和購物中心等大型商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑面積占全部建筑面積的40%以上；服務(wù)人口為50萬人以上，日客流量達(dá)到20萬至30萬人次左右；交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，公共交通網(wǎng)絡(luò)便捷。

傳統(tǒng)商圈依然強大，南京東路、小陸家嘴-張楊路和南京西路商圈領(lǐng)跑全市。新興商圈快速崛起，包括五角場、大寧、世博、長寧等后起之秀正在縮小與傳統(tǒng)商圈的差距。各大商圈你追我趕，不進則退(進步的如南京西路、五角場、大寧、中山公園、共康，退步的如四川北路、淮海中路、曹家渡，徐家匯則幾乎停滯，與各個商圈的歷史數(shù)據(jù)比較)。

15個市級商圈都列出了明確定位。比如，南京東路商業(yè)中心，定位為成為具有示范引領(lǐng)作用、集國際知名品牌集聚、新興業(yè)態(tài)和模式引領(lǐng)的國際影響力的商業(yè)中心;淮海中路商業(yè)中心的定位則是建設(shè)成為上海體現(xiàn)中西文化交融，具有近代歷史風(fēng)情、歐陸建筑風(fēng)格、經(jīng)典時尚高雅特征的綜合商業(yè)功能區(qū)等等。

第七個階段是2015年：城郊及遠(yuǎn)郊購物中心升幅顯著， 街鋪一地雞毛，傳統(tǒng)市中心商圈格局徹底打亂。

近年來，上海百貨商場平均每年由以往的5至6家以上下降到如今每年平均2至3家，且每年關(guān)停轉(zhuǎn)型的百貨店逐年增多。而每年新開業(yè)各類購物中心則由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，購物中心已經(jīng)成為上海商業(yè)的絕對主導(dǎo)力量。同時，市中心局部區(qū)域出現(xiàn)空心化，以往熱門的街鋪出現(xiàn)大量空鋪且空置期大大延長。

56個地區(qū)級商圈，競爭勢必日趨激烈，分流反截留。

上海新一輪經(jīng)濟發(fā)展打開了城市商業(yè)的新天地。未來6年，上海將形成外環(huán)線以內(nèi)規(guī)劃19個地區(qū)級商業(yè)中心。其中近期規(guī)劃17個，包括控江路、打浦橋、共康、長壽、曹家渡、外高橋、北外灘、南方商城、北中環(huán)、長風(fēng)、南外灘、前灘地區(qū)、唐鎮(zhèn)、世博園區(qū)、徐匯濱江地區(qū)、御橋地區(qū)、虹橋吳中路地區(qū);中遠(yuǎn)期規(guī)劃2個，即楊浦濱江地區(qū)、蘇河灣地區(qū)(含不夜城)。

外環(huán)外規(guī)劃37個地區(qū)級商業(yè)中心，具體為崇明新城地區(qū)、崇明老城地區(qū)、陳家鎮(zhèn)地區(qū)、長興地區(qū)、淞寶地區(qū)、顧村地區(qū)、嘉定老城地區(qū)、嘉定新城地區(qū)、遠(yuǎn)香湖地區(qū)、南翔地區(qū)、青浦老城地區(qū)、向陽河—外青松地區(qū)、七寶地區(qū)、莘莊地區(qū)、顓橋—浦江地區(qū)、江川地區(qū)、國際生態(tài)商務(wù)區(qū)地區(qū)、松江新城北區(qū)地區(qū)、松江老城地區(qū)、楓涇地區(qū)、金山新城北部地區(qū)、濱海地區(qū)、環(huán)金海湖地區(qū)、百聯(lián)南橋地區(qū)、泥城地區(qū)、南匯地區(qū)(近臨港、2個)、惠南鎮(zhèn)地區(qū)等。與區(qū)域總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃特別強調(diào)，“外環(huán)線以外區(qū)域重點建設(shè)與新城、新市鎮(zhèn)相匹配的地區(qū)性商業(yè)中心和商品流通中心”。

隨著真如、虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河灣等商圈的陸續(xù)開工建設(shè)和投入運營，未來上海市的商圈格局會發(fā)生新的變化。

總體來看，傳統(tǒng)區(qū)級商圈中的老西門、曹家渡等復(fù)蘇速度較慢，莘莊、七寶、吳中路、南橋、北外灘、蘇河灣、徐匯濱江、世博、前灘憑借地段、人口及開發(fā)商優(yōu)勢則或有望在將來升級為市級商圈。

繼徐家匯、五角場、花木、真如四大內(nèi)中環(huán)城市副中心后，規(guī)劃虹橋、莘莊、川沙、吳淞四大外環(huán)外城市副中心。

TIPS：商業(yè)設(shè)施總建筑面積不低于30萬平方米，商業(yè)集聚在不少于8公頃的區(qū)域范圍內(nèi)，日均客流量在10萬人次以上的綜合性商業(yè)功能區(qū)，被定位為地區(qū)級商業(yè)中心。

限制商業(yè)設(shè)施過度建設(shè)

值得注意的是，前幾年上海商業(yè)設(shè)施建設(shè)過快，2008年至2013年，本市商業(yè)面積新增1810萬平方米，其中尤以浦東和郊區(qū)的商業(yè)面積增量明顯。2009-2013年，年平均增幅為5.96%。

上海商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃缺乏約束力，導(dǎo)致城市商業(yè)供過于求，使得商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象普遍。本市互聯(lián)網(wǎng)等線上商業(yè)發(fā)展迅猛，使得在商業(yè)布局規(guī)劃時不得不考慮對超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點有所限制。因此新的規(guī)劃提出，限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點的過度建設(shè)，未來6年“年平均增長2.6％-3.6％”，幾乎是“攔腰一刀”。

新一輪規(guī)劃對商業(yè)建筑設(shè)施提出總量控制、存量優(yōu)化的原則，注重商業(yè)經(jīng)濟質(zhì)量的特色非常明顯。規(guī)劃提出，“中期2016至2020年，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000萬-7500萬平方米”；上海的商業(yè)中心更加強調(diào)功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進，特別是要“實現(xiàn)差異化發(fā)展，避免無序競爭和重復(fù)建設(shè)”。

未來上海將形成“市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心+特色商業(yè)街區(qū)”的“3+1”布局體系，鼓勵發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式、新技術(shù)，推進產(chǎn)業(yè)高端化、集約化、服務(wù)化發(fā)展，增強集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。

未來上海的商業(yè)不僅是外延的擴張，更是“內(nèi)涵”的提升:未來商業(yè)將向消費和服務(wù)多樣化發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點不僅限于商品買賣，其他如展示、體驗、交往、娛樂、教育、休閑等功能將會增加，多元化、個性化經(jīng)營更加發(fā)展，對設(shè)施空間載體將產(chǎn)生進一步的需求。

此外，新型社區(qū)商業(yè)將扮演更加重要的角色。新型社區(qū)級商業(yè)中心具有多重功能，依據(jù)服務(wù)人口規(guī)模和服務(wù)半徑，明確不同規(guī)模社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn);同時，合理配置菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業(yè)態(tài)，拓展社區(qū)定點服務(wù)、預(yù)約咨詢、上門服務(wù)、網(wǎng)訂店取和“微生活”、“云社區(qū)”等新興服務(wù)模式。在“立體化”的商業(yè)服務(wù)體系中，上海將變得更為宜居。

購物中心供應(yīng)量激增，競爭激烈，購物中心業(yè)的營業(yè)總收入增幅下降。

據(jù)上海購物中心協(xié)會統(tǒng)計，從過去十年的數(shù)據(jù)分析可以看出，上海購物中心營業(yè)總收入首次僅有個位數(shù)增長。去年，上海購物中心營業(yè)總收入1379.67億元，比上年增長7.1％。

上海是外資品牌入華后首選地帶，相比于內(nèi)地其他一些城市，上海的商業(yè)市場環(huán)境、資源與發(fā)展都有相對優(yōu)越性。2015年，上海統(tǒng)一運營且達(dá)標(biāo)的購物中心共有148家(全市集中性大型商業(yè)設(shè)施超過200家)，較2014年凈增19家。不過，購物中心經(jīng)營質(zhì)量并沒有與數(shù)量同步增長。根據(jù)統(tǒng)計，年營業(yè)收入在10億元以上的購物中心僅有35家，占全市已開業(yè)購物中心數(shù)量的23.6％，營業(yè)收入占購物中心營業(yè)總收入的71.2％。其中，年營業(yè)收入達(dá)30億元以上的10家購物中心，占購物中心營業(yè)總收入的1/3。

崇明、青浦、奉賢等遠(yuǎn)郊地帶尚處于潛力城市，有較大成長空間，但大批開發(fā)商依然熱衷在超負(fù)荷運轉(zhuǎn)的中心城區(qū)前仆后繼。據(jù)統(tǒng)計，去年，中心城區(qū)新開購物中心73家，面積805.2萬平方米；浦東新區(qū)31家，面積358.4萬平方米。青浦、奉賢、金山、松江等遠(yuǎn)郊區(qū)20家，建筑面積212.4萬平方米;崇明縣仍處在待建狀態(tài)。

不僅是購物中心經(jīng)營出現(xiàn)兩極化，在優(yōu)質(zhì)商圈中的商業(yè)與新城商業(yè)成長性上也出現(xiàn)差距。據(jù)統(tǒng)計，中心城區(qū)購物中心營業(yè)收入同比增長3.2%，浦東新區(qū)同比增長6.8%，城郊區(qū)同比增長5%，遠(yuǎn)郊區(qū)同比增長11.5%(單店基數(shù)低且單店總業(yè)績?nèi)月浜笥谑袇^(qū)商場)，高于中心城區(qū)購物中心增幅(但最高業(yè)績及坪效最高的高端商場仍集中在核心商圈，建筑規(guī)模及總業(yè)績規(guī)模最大的購物中心則集中在內(nèi)環(huán)及中環(huán)的地鐵站附近)。

本圖由業(yè)內(nèi)專家王瑋據(jù)上海購物中心協(xié)會數(shù)據(jù)制作

▼上海歷年TOP12商場所屬商圈及類型比對

▼上海歷年TOP12商場所屬商圈及類型比對

2015/2016年度上海店王構(gòu)成分析

▼上海大大小小購物中心200余家不僅在總數(shù)上是百貨(50來家)的4倍，且在總業(yè)績店王數(shù)量上購物中心也徹底碾壓百貨，但在坪效上上海百貨業(yè)整體上仍然大大超過購物中心業(yè)。

▼2015/2016年度上海店王商圈分析

▼潛力項目監(jiān)測

總結(jié)

解放前，上海南京東路以摩登四大百貨名店名揚全球。此后，南京東路攜手西藏中路、淮海中路、四川北路成為上海四大商業(yè)街。

90年代初期，隨著大量中型百貨商廈撥地而起，上海商業(yè)格局?jǐn)U容成為“四街四城”，新增了四個圈形商業(yè)城：豫園商城、徐家匯商城、浦東新上海商業(yè)城、新客站不夜城。

1991年前后隨著大陸首批外資百貨(伊勢丹、先施、端興、東方、太平洋、百盛、八佰伴等)，率先登陸滬上，上海再次引領(lǐng)全國商業(yè)風(fēng)尚之先。

97年前后，上海第一個都會型購物中心梅龍鎮(zhèn)廣場、地區(qū)型購物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城幾乎同時亮相，購物中心自此開啟了漫漫征程。此后，港匯、恒隆、新天地、正大、來福士、百聯(lián)西郊、大寧、K11、IFC、浦東嘉里城等風(fēng)格各異的購物中心層出不群，但這些購物中心的先鋒開業(yè)之初幾乎全部不被看好，甚至面臨當(dāng)時優(yōu)勢百貨企業(yè)的封殺與嘲笑。

伴隨購物中心艱難而又蓬勃的發(fā)展，上海市級商圈數(shù)量進一步猛增，五角場、虹橋、中山公園、中環(huán)由區(qū)級商圈升級為市級。

上海商業(yè)自此己迎來多輪變革，但直至2010年之前，百貨店總體還是掌控著滬上商業(yè)主動權(quán)。

2011年開始，城市外擴加速，購物中心同樣加速擴展，百貨業(yè)則步入下滑通道。

上海的奧特萊斯四處開花，除了百聯(lián)青浦奧特萊斯業(yè)績勇冠全國外，浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)、米格天地、上海國際時尚中心、弈歐來分布于全市。

目前,上海的大中型商業(yè)項目的數(shù)量己超過200家。商場越來越多，分布越來越密，商場特色日趨重要。商圈分化在所難免，部分以傳統(tǒng)中小型百貨店為龍頭的市級商圈出現(xiàn)衰退，比如淮海路、四川北路。TIPS:目前全上海，目前年銷售額超過20億的百貨店只有3家，超過20億的購物中心則多達(dá)十來家。

總而言之，上海商業(yè)正呈現(xiàn)多維度多元化發(fā)展趨勢。一方面，商業(yè)競爭日趨激烈，另一方面，特色創(chuàng)新的休憩型型、娛樂性、生活型項目，都有各自生存空間。

在這個百家爭鳴、百花齊放，同時也是物競天擇、大浪淘沙的年代。上海商業(yè)的中堅力量正厚積薄發(fā)積極創(chuàng)新應(yīng)變(如K11、淮海755、百盛優(yōu)客、大悅城、大寧國際商業(yè)廣場、浦東嘉里城、七寶萬科)。
（作者系聯(lián)商網(wǎng)百人計劃成員 郭歆曄）