聯(lián)商網(wǎng)專欄：上海商圈演變歷程按照時(shí)間來(lái)劃分，基本可以劃分為7大階段。
1、開(kāi)埠前的上海唯一商圈——城隍廟(現(xiàn)豫園商城)
2、20世紀(jì)二三十年代，十里洋場(chǎng)，百貨商場(chǎng)主角登場(chǎng)
二戰(zhàn)前亞洲最繁華的商業(yè)中心——南京東路(大馬路)
3、7080年代：四街，百貨商場(chǎng)延續(xù)壟斷地位
4、90年代中后期：四街四城，百貨業(yè)持續(xù)欣欣向榮
5、2001-2010年：十大市級(jí)商業(yè)中心，眾多購(gòu)物中心度過(guò)培育期，多商圈格局真正形成
6、2011年至2015：擴(kuò)展至15大市級(jí)商圈，大型購(gòu)物中心遍地開(kāi)花并取代百貨的霸主地位
7、2015年：城郊及遠(yuǎn)郊購(gòu)物中心升幅顯著，街鋪一地雞毛，傳統(tǒng)市中心商圈格局徹底打亂
第一個(gè)階段是開(kāi)埠前的上海唯一商圈：城隍廟。
1843年上海開(kāi)埠以前，城隍廟是上海民眾唯一的游樂(lè)之處。直到1992年豫園旅游商城擴(kuò)建開(kāi)業(yè)，城隍廟成為民俗、小吃、旅游熱地，但目前本市市民通常只在豫園購(gòu)買(mǎi)黃金制品，平時(shí)多為外地游客。
復(fù)星集團(tuán)投資67億元14萬(wàn)平方米的豫園二期豫泰確誠(chéng)商業(yè)廣場(chǎng)將致力于從高度，寬度與深度三個(gè)維度來(lái)對(duì)豫園完成全面升級(jí)，計(jì)劃2019年9月開(kāi)業(yè)。
在高度上，致力將豫園一期升級(jí)為“最中國(guó)”的傳統(tǒng)文化標(biāo)簽，豫園二期致力于打造“最世界”的時(shí)尚文化，將傳統(tǒng)的文化做得更為時(shí)尚，世界的內(nèi)容更為中國(guó)化。在最上海、最中國(guó)、最世界的地方，打造一個(gè)世界級(jí)的快樂(lè)時(shí)尚的城市名片。
在寬度上，豫園二期地處黃浦區(qū)文脈、商脈的核心位置，加上黃浦區(qū)現(xiàn)在推出的舊城改造計(jì)劃，豫園商城希望借勢(shì)抓緊發(fā)展，使豫園二期作為承上啟下的樞紐。以快樂(lè)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)作為豫園二期的破題點(diǎn)，幫助豫園一期完成騰籠換鳥(niǎo)，將豫園一期和二期，充分聯(lián)動(dòng)、提升和有效互補(bǔ)，形成“大豫園”。并進(jìn)一步輻射整個(gè)外灘地區(qū)，連接外灘金融中心這樣全世界的地標(biāo)性項(xiàng)目，深化豫園核心圈的中央文化旅游的功能。
在深度上，豫園二期項(xiàng)目希望通過(guò)商旅文的聯(lián)動(dòng)、復(fù)星快樂(lè)時(shí)尚核心引擎的拉動(dòng)，將諸如太陽(yáng)馬戲團(tuán)這樣的國(guó)際性標(biāo)桿資源引入，以創(chuàng)造性的手法引入Studio8為代表的好萊塢影視資源，以亞特蘭蒂斯為代表的海洋主題元素，對(duì)豫園的業(yè)態(tài)及功能進(jìn)行全面豐富和升級(jí)。在引入更加豐富的全球資源時(shí)，注重與本地項(xiàng)目進(jìn)行有效嫁接，為消費(fèi)者帶來(lái)更為多元化的快樂(lè)時(shí)尚的體驗(yàn)。
第二個(gè)階段是20世紀(jì)二三十年代的南京東路(大馬路)。
1843年，上海開(kāi)埠，外國(guó)金融財(cái)團(tuán)先在外灘建立起金融區(qū)，后又沿著當(dāng)時(shí)被稱為“派克弄Park Lane”的東西向“大馬路”發(fā)展商業(yè)。經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，英租界南京路沿線成為上海市的第一商業(yè)中心，法租界淮海中路、華界城隍廟、日租界四川北路則堪稱當(dāng)時(shí)的上海主要商業(yè)副中心，但繁華度完全不可相比。
隨著外資四大雜貨公司——泰興(連卡佛百貨前身)、惠羅、匯司、福利，以及中山籍華僑投資的四大環(huán)球百貨公司——永安、先施、新新、大新的先后傳奇般地崛起，南京東路遂成為上海乃至當(dāng)時(shí)全亞洲最熱鬧、最繁華的商業(yè)大街。南京路東起外灘，西至靜安寺與延安西路交匯處，橫貫上海市區(qū)中心。全長(zhǎng)5.5公里，分為南京東路和南京西路兩段。民國(guó)時(shí)期摩登歐化的南京路已是聞名海內(nèi)外的“十里洋場(chǎng)”。直至目前，南京東路外來(lái)游客數(shù)量雖然超過(guò)了本市市民，全市最高端的商場(chǎng)也不再匯聚于此，但南京東路仍然是全市客流量最大總業(yè)績(jī)最高的商圈。
Ps：值得一提的是，當(dāng)年的四大百貨即已具備了現(xiàn)代購(gòu)物中心的許多體驗(yàn)業(yè)態(tài)，餐廳、酒樓、劇場(chǎng)、屋頂樂(lè)園、自動(dòng)扶梯。當(dāng)年的南京路周?chē)菂R集了大量劇場(chǎng)、影院、跑馬場(chǎng)、賓館、酒店、金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)代商圈的雛形。
第三個(gè)階段是7080年代的四街，百貨商場(chǎng)延續(xù)壟斷地位。
1992年之前的上海四大市級(jí)商業(yè)中心是四條商業(yè)街——南京東路、淮海中路、四川北路、西藏中路(與南京東路融為一體)。(南京西路當(dāng)時(shí)尚未崛起，商業(yè)僅局限在靜安寺區(qū)級(jí)商業(yè)中心)。
人口高度集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)，自行車(chē)和公交車(chē)是主要交通工具，逛街壓馬路是當(dāng)時(shí)的休閑生活方式。
當(dāng)時(shí)圈型的商圈及超市賣(mài)場(chǎng)尚未出現(xiàn)，購(gòu)物中心更無(wú)從談起，各個(gè)商圈大大小小的國(guó)營(yíng)百貨商廈是當(dāng)時(shí)上海乃至大陸最大的商業(yè)建筑，既引領(lǐng)了時(shí)尚潮流，更標(biāo)志著各大商業(yè)街繁榮度。因此，百貨商廈最多的南京東路是上海商業(yè)的絕對(duì)王者，雅致的淮海中路緊隨其后。內(nèi)環(huán)周邊商業(yè)落后，內(nèi)環(huán)外更是不用談。
1992年全國(guó)業(yè)績(jī)最高的三大百貨商場(chǎng)業(yè)績(jī)，南京東路的第一百貨和華聯(lián)商廈包攬全國(guó)冠亞軍，10億以上的銷售額，即便在物價(jià)、租金、人工猛漲幾乎十倍后的今天，當(dāng)時(shí)的坪效仍然位居前列。
1995年外資百貨迅速增加(伊勢(shì)丹瑞興先施巴黎春天太平洋八佰伴中興百盛)業(yè)績(jī)兩級(jí)分化，家樂(lè)福易初蓮花樂(lè)購(gòu)等外資大賣(mài)場(chǎng)火速登陸的同時(shí)，市區(qū)兩級(jí)國(guó)營(yíng)百貨的業(yè)績(jī)也達(dá)到歷史巔峰期并于次年遭遇拐點(diǎn)。
上海百貨商業(yè)在轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制的同時(shí)，商業(yè)設(shè)施和購(gòu)物環(huán)境也有顯著改善。至1995年，建成開(kāi)業(yè)的大型百貨商店?duì)I業(yè)面積在5000平方米以上的有32家，連同1990年前的11家，共計(jì)43戶，營(yíng)業(yè)額占全行業(yè)的52%。1995年底，上海百貨商業(yè)營(yíng)業(yè)面積總計(jì)74.8萬(wàn)平方米(占全市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積884萬(wàn)平方米的8.5%)，為1990年的7.15倍，網(wǎng)點(diǎn)1076個(gè)(未參加百貨行業(yè)協(xié)會(huì)的不在內(nèi))。
全市百貨行業(yè)零售額近年來(lái)持續(xù)上升，1990年銷售33.81億元，到1995年銷售額達(dá)262億元，為1990年的7.75倍，占上海全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額970億元的27%(1990年僅占10.17%)。1995年，百貨零售業(yè)從業(yè)人員60090人，人均年銷售額43.6萬(wàn)元;與營(yíng)業(yè)面積74.8萬(wàn)平方米相比，平均每一平方米銷售額3.5萬(wàn)元。
1995年百貨行業(yè)年度銷售額超過(guò)二億元的企業(yè)名單(49家行業(yè)協(xié)會(huì)成員+部分外資百貨)
▼三十年河?xùn)|三十年河西，如今超過(guò)半數(shù)已經(jīng)停業(yè)
第四個(gè)階段是90年代中后期：四街四城 百貨業(yè)持續(xù)欣欣向榮。
太平洋、八佰伴、巴黎春天、伊勢(shì)丹、百盛等新型外資百貨沖擊原來(lái)的精品商廈、華僑、益民、九百等中小型國(guó)營(yíng)百貨。
1993年前后，上海地鐵出現(xiàn)，大量新式公寓出現(xiàn)在內(nèi)中環(huán)間，人口外擴(kuò)，陸家嘴和南京西路兩大新CBD出現(xiàn)，購(gòu)物中心開(kāi)始步入啟蒙布局期。
市級(jí)商業(yè)中心由原四街南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路(替代西藏中路)，擴(kuò)展至徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城四大新圈型商圈。商圈分流現(xiàn)象開(kāi)設(shè)出現(xiàn)，徐家匯、浦東新上海商業(yè)城憑借太平洋百貨、東方商廈、八佰伴強(qiáng)勢(shì)崛起，南京東路借助于第一百貨和新世界城仍保住了上海第一商業(yè)街地位，但南京西路憑借梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)等新型高端購(gòu)物中心后發(fā)制人，多商圈格局初步顯現(xiàn)。
至新世紀(jì)初期，形成了以“四街四城”市級(jí)商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為支撐的多層次、多心化、組團(tuán)式的商業(yè)布局新世紀(jì)初期，形成了以“四街四城”市級(jí)商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為支撐的多層次、多心化、組團(tuán)式的商業(yè)布局。
TIPS：當(dāng)時(shí)，南京東路突出發(fā)展購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、觀光、文化、展示、休閑等綜合經(jīng)營(yíng)功能;四川北路以品牌專賣(mài)和大眾消費(fèi)為主;徐家匯商城以多層次多樣化經(jīng)營(yíng)為特色，發(fā)展購(gòu)物中心、主題商廈、專業(yè)店、專賣(mài)店、萬(wàn)國(guó)餐飲等;淮海中路的定位基本和南京西路相似;新上海商業(yè)城、新客站不夜城依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快周邊地區(qū)商業(yè)設(shè)施配套建設(shè)，形成新型商圈;豫園商城則突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的商業(yè)中心。
(當(dāng)時(shí)量化指標(biāo)為商業(yè)街長(zhǎng)度一般在1200米以上，或商業(yè)集聚在25公頃的區(qū)域范圍內(nèi)，客流量在50萬(wàn)，基本商業(yè)面積為30萬(wàn)平方米)
第五個(gè)階段是2001-2010年：十大市級(jí)商業(yè)中心 眾多購(gòu)物中心度過(guò)培育期，多商圈格局真正形成。
原先不被看好的商圈，隨著初期慘淡運(yùn)營(yíng)的港匯、正大、新天地、龍之夢(mèng)、大寧、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)先后成功而成功升級(jí)
地鐵線路逐漸成網(wǎng)絡(luò)化，私家車(chē)日益增加，公交車(chē)及自行車(chē)出行比率降低，中外環(huán)間迅速城市化，人口加速外流，市中心人口密度降低，購(gòu)物中心大量興建，市中心商圈被新興商圈分流的效應(yīng)日漸明顯，但大型百貨商場(chǎng)憑借折扣優(yōu)勢(shì)仍占有一定市場(chǎng)。
上海在南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商城8個(gè)市級(jí)商圈的基礎(chǔ)上，江灣五角場(chǎng)和中山公園商圈借助于五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、百聯(lián)又一城、龍之夢(mèng)三大購(gòu)物中心升級(jí)為市級(jí)商圈。市級(jí)商圈的數(shù)量達(dá)到10個(gè)，建成24個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、10個(gè)特色功能區(qū)、20條風(fēng)情專業(yè)街以及40多個(gè)新型社區(qū)商業(yè)中心，形成“多中心、集聚型、超廣域、網(wǎng)絡(luò)狀”的新商業(yè)布局體系。
第六個(gè)階段是2011年至2015：擴(kuò)展至15大市級(jí)商圈 大型購(gòu)物中心遍地開(kāi)花并取代百貨的霸主地位。
深化發(fā)展階段。隨著上海城市化進(jìn)程及地鐵網(wǎng)絡(luò)的加速，商圈分布由中心城區(qū)向郊區(qū)新城輻射。私家車(chē)比例日漸提高，居民消費(fèi)方式多元化(旅游、教育、醫(yī)療養(yǎng)生費(fèi)用、房地產(chǎn)投資占比日益上升)，就近消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)漸成主流，大型一站式購(gòu)物中心及奧特萊斯發(fā)展迅猛，壓馬路逛街不再主流，融社交、體驗(yàn)、娛樂(lè)、教育于一體的生活方式中心大行其道，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)無(wú)論硬件設(shè)施還是內(nèi)容都不再具有優(yōu)勢(shì)而逐漸式微(導(dǎo)致原先擁有百貨優(yōu)勢(shì)的淮海中路和四川北路能級(jí)及輻射力下降，仍能保持增長(zhǎng)的百貨均為超大型的百貨購(gòu)物中心)。雖然全市商業(yè)地產(chǎn)總量漸趨過(guò)剩，但優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供給仍然不足，中外環(huán)商圈實(shí)力上升。
近年來(lái)，上海百貨商場(chǎng)平均每年由以往的6家以上下降到如今每年平均2至3家。各類購(gòu)物中心則由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，生活方式的購(gòu)物中心已經(jīng)成為上海商業(yè)的絕對(duì)主導(dǎo)力量(至少在時(shí)間消費(fèi)上，但服飾百貨消費(fèi)被分流至海外游、網(wǎng)購(gòu)，且百貨仍具有一定優(yōu)勢(shì))。
在已有10個(gè)市級(jí)商圈的基礎(chǔ)上，近年來(lái)新增大虹橋商務(wù)區(qū)、中環(huán)、迪士尼三個(gè)市級(jí)商圈，及大寧(憑借大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)和久光大寧城替換不夜城)和真如兩大遠(yuǎn)期市級(jí)商圈，基本形成“市級(jí)、地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)”三級(jí)商圈體系，重點(diǎn)商圈集聚輻射能級(jí)不斷提升。
近期規(guī)劃形成的13個(gè)市級(jí)商業(yè)中心包括：南京東路、南京西路、四川北路、豫園商城、徐家匯、中環(huán)(真北)、淮海中路-新天地、小陸家嘴-張楊路(原新上海商業(yè)城)、五角場(chǎng)、中山公園、迪士尼國(guó)際旅游度假區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)、新虹橋-天山等商業(yè)中心。
近年來(lái)，上海商業(yè)在形態(tài)和能級(jí)上都有較大的發(fā)展。與“2009版”規(guī)劃相比，2014新規(guī)劃有了明顯的提升。比如，由于IFC國(guó)金中心、正大廣場(chǎng)兩大購(gòu)物中心的崛起，這次將原先的張楊路商業(yè)中心(新上海商業(yè)城)，增改為小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心;長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋商業(yè)中心也由于金虹橋購(gòu)物中心、南豐城、百盛優(yōu)客等購(gòu)物中心而改為新虹橋-天山商業(yè)中心。
上海將以“多中心、多層級(jí)、網(wǎng)絡(luò)化”為原則，尤以要形成15個(gè)市級(jí)商圈，市級(jí)商業(yè)中心是以城市總體規(guī)劃確定的市級(jí)公共活動(dòng)中心和綜合性商業(yè)街區(qū)為主要空間載體；商業(yè)設(shè)施集聚在不少于25公頃的空間范圍，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑面積不低于50萬(wàn)平方米，商務(wù)建筑面積不低于150萬(wàn)平方米；大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚度高，百貨店和購(gòu)物中心等大型商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑面積占全部建筑面積的40%以上；服務(wù)人口為50萬(wàn)人以上，日客流量達(dá)到20萬(wàn)至30萬(wàn)人次左右；交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，公共交通網(wǎng)絡(luò)便捷。
傳統(tǒng)商圈依然強(qiáng)大，南京東路、小陸家嘴-張楊路和南京西路商圈領(lǐng)跑全市。新興商圈快速崛起，包括五角場(chǎng)、大寧、世博、長(zhǎng)寧等后起之秀正在縮小與傳統(tǒng)商圈的差距。各大商圈你追我趕，不進(jìn)則退(進(jìn)步的如南京西路、五角場(chǎng)、大寧、中山公園、共康，退步的如四川北路、淮海中路、曹家渡，徐家匯則幾乎停滯，與各個(gè)商圈的歷史數(shù)據(jù)比較)。
15個(gè)市級(jí)商圈都列出了明確定位。比如，南京東路商業(yè)中心，定位為成為具有示范引領(lǐng)作用、集國(guó)際知名品牌集聚、新興業(yè)態(tài)和模式引領(lǐng)的國(guó)際影響力的商業(yè)中心;淮海中路商業(yè)中心的定位則是建設(shè)成為上海體現(xiàn)中西文化交融，具有近代歷史風(fēng)情、歐陸建筑風(fēng)格、經(jīng)典時(shí)尚高雅特征的綜合商業(yè)功能區(qū)等等。
第七個(gè)階段是2015年：城郊及遠(yuǎn)郊購(gòu)物中心升幅顯著， 街鋪一地雞毛，傳統(tǒng)市中心商圈格局徹底打亂。
近年來(lái)，上海百貨商場(chǎng)平均每年由以往的5至6家以上下降到如今每年平均2至3家，且每年關(guān)停轉(zhuǎn)型的百貨店逐年增多。而每年新開(kāi)業(yè)各類購(gòu)物中心則由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，購(gòu)物中心已經(jīng)成為上海商業(yè)的絕對(duì)主導(dǎo)力量。同時(shí)，市中心局部區(qū)域出現(xiàn)空心化，以往熱門(mén)的街鋪出現(xiàn)大量空鋪且空置期大大延長(zhǎng)。
56個(gè)地區(qū)級(jí)商圈，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必日趨激烈，分流反截留。
上海新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展打開(kāi)了城市商業(yè)的新天地。未來(lái)6年，上海將形成外環(huán)線以內(nèi)規(guī)劃19個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。其中近期規(guī)劃17個(gè)，包括控江路、打浦橋、共康、長(zhǎng)壽、曹家渡、外高橋、北外灘、南方商城、北中環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)、南外灘、前灘地區(qū)、唐鎮(zhèn)、世博園區(qū)、徐匯濱江地區(qū)、御橋地區(qū)、虹橋吳中路地區(qū);中遠(yuǎn)期規(guī)劃2個(gè)，即楊浦濱江地區(qū)、蘇河灣地區(qū)(含不夜城)。
外環(huán)外規(guī)劃37個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，具體為崇明新城地區(qū)、崇明老城地區(qū)、陳家鎮(zhèn)地區(qū)、長(zhǎng)興地區(qū)、淞寶地區(qū)、顧村地區(qū)、嘉定老城地區(qū)、嘉定新城地區(qū)、遠(yuǎn)香湖地區(qū)、南翔地區(qū)、青浦老城地區(qū)、向陽(yáng)河—外青松地區(qū)、七寶地區(qū)、莘莊地區(qū)、顓橋—浦江地區(qū)、江川地區(qū)、國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)地區(qū)、松江新城北區(qū)地區(qū)、松江老城地區(qū)、楓涇地區(qū)、金山新城北部地區(qū)、濱海地區(qū)、環(huán)金海湖地區(qū)、百聯(lián)南橋地區(qū)、泥城地區(qū)、南匯地區(qū)(近臨港、2個(gè))、惠南鎮(zhèn)地區(qū)等。與區(qū)域總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃特別強(qiáng)調(diào)，“外環(huán)線以外區(qū)域重點(diǎn)建設(shè)與新城、新市鎮(zhèn)相匹配的地區(qū)性商業(yè)中心和商品流通中心”。
隨著真如、虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河灣等商圈的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)，未來(lái)上海市的商圈格局會(huì)發(fā)生新的變化。
總體來(lái)看，傳統(tǒng)區(qū)級(jí)商圈中的老西門(mén)、曹家渡等復(fù)蘇速度較慢，莘莊、七寶、吳中路、南橋、北外灘、蘇河灣、徐匯濱江、世博、前灘憑借地段、人口及開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)則或有望在將來(lái)升級(jí)為市級(jí)商圈。
繼徐家匯、五角場(chǎng)、花木、真如四大內(nèi)中環(huán)城市副中心后，規(guī)劃虹橋、莘莊、川沙、吳淞四大外環(huán)外城市副中心。
TIPS：商業(yè)設(shè)施總建筑面積不低于30萬(wàn)平方米，商業(yè)集聚在不少于8公頃的區(qū)域范圍內(nèi)，日均客流量在10萬(wàn)人次以上的綜合性商業(yè)功能區(qū)，被定位為地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。
限制商業(yè)設(shè)施過(guò)度建設(shè)
值得注意的是，前幾年上海商業(yè)設(shè)施建設(shè)過(guò)快，2008年至2013年，本市商業(yè)面積新增1810萬(wàn)平方米，其中尤以浦東和郊區(qū)的商業(yè)面積增量明顯。2009-2013年，年平均增幅為5.96%。
上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃缺乏約束力，導(dǎo)致城市商業(yè)供過(guò)于求，使得商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象普遍。本市互聯(lián)網(wǎng)等線上商業(yè)發(fā)展迅猛，使得在商業(yè)布局規(guī)劃時(shí)不得不考慮對(duì)超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有所限制。因此新的規(guī)劃提出，限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過(guò)度建設(shè)，未來(lái)6年“年平均增長(zhǎng)2.6％-3.6％”，幾乎是“攔腰一刀”。
新一輪規(guī)劃對(duì)商業(yè)建筑設(shè)施提出總量控制、存量?jī)?yōu)化的原則，注重商業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的特色非常明顯。規(guī)劃提出，“中期2016至2020年，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000萬(wàn)-7500萬(wàn)平方米”；上海的商業(yè)中心更加強(qiáng)調(diào)功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進(jìn)，特別是要“實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和重復(fù)建設(shè)”。
未來(lái)上海將形成“市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心+特色商業(yè)街區(qū)”的“3+1”布局體系，鼓勵(lì)發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式、新技術(shù)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端化、集約化、服務(wù)化發(fā)展，增強(qiáng)集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。
未來(lái)上海的商業(yè)不僅是外延的擴(kuò)張，更是“內(nèi)涵”的提升:未來(lái)商業(yè)將向消費(fèi)和服務(wù)多樣化發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不僅限于商品買(mǎi)賣(mài)，其他如展示、體驗(yàn)、交往、娛樂(lè)、教育、休閑等功能將會(huì)增加，多元化、個(gè)性化經(jīng)營(yíng)更加發(fā)展，對(duì)設(shè)施空間載體將產(chǎn)生進(jìn)一步的需求。
此外，新型社區(qū)商業(yè)將扮演更加重要的角色。新型社區(qū)級(jí)商業(yè)中心具有多重功能，依據(jù)服務(wù)人口規(guī)模和服務(wù)半徑，明確不同規(guī)模社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)，合理配置菜市場(chǎng)、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業(yè)態(tài)，拓展社區(qū)定點(diǎn)服務(wù)、預(yù)約咨詢、上門(mén)服務(wù)、網(wǎng)訂店取和“微生活”、“云社區(qū)”等新興服務(wù)模式。在“立體化”的商業(yè)服務(wù)體系中，上海將變得更為宜居。
購(gòu)物中心供應(yīng)量激增，競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)物中心業(yè)的營(yíng)業(yè)總收入增幅下降。
據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，從過(guò)去十年的數(shù)據(jù)分析可以看出，上海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入首次僅有個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。去年，上海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入1379.67億元，比上年增長(zhǎng)7.1％。
上海是外資品牌入華后首選地帶，相比于內(nèi)地其他一些城市，上海的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、資源與發(fā)展都有相對(duì)優(yōu)越性。2015年，上海統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)且達(dá)標(biāo)的購(gòu)物中心共有148家(全市集中性大型商業(yè)設(shè)施超過(guò)200家)，較2014年凈增19家。不過(guò)，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)質(zhì)量并沒(méi)有與數(shù)量同步增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，年?duì)I業(yè)收入在10億元以上的購(gòu)物中心僅有35家，占全市已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量的23.6％，營(yíng)業(yè)收入占購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入的71.2％。其中，年?duì)I業(yè)收入達(dá)30億元以上的10家購(gòu)物中心，占購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入的1/3。
崇明、青浦、奉賢等遠(yuǎn)郊地帶尚處于潛力城市，有較大成長(zhǎng)空間，但大批開(kāi)發(fā)商依然熱衷在超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的中心城區(qū)前仆后繼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年，中心城區(qū)新開(kāi)購(gòu)物中心73家，面積805.2萬(wàn)平方米；浦東新區(qū)31家，面積358.4萬(wàn)平方米。青浦、奉賢、金山、松江等遠(yuǎn)郊區(qū)20家，建筑面積212.4萬(wàn)平方米;崇明縣仍處在待建狀態(tài)。
不僅是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)兩極化，在優(yōu)質(zhì)商圈中的商業(yè)與新城商業(yè)成長(zhǎng)性上也出現(xiàn)差距。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)3.2%，浦東新區(qū)同比增長(zhǎng)6.8%，城郊區(qū)同比增長(zhǎng)5%，遠(yuǎn)郊區(qū)同比增長(zhǎng)11.5%(單店基數(shù)低且單店總業(yè)績(jī)?nèi)月浜笥谑袇^(qū)商場(chǎng))，高于中心城區(qū)購(gòu)物中心增幅(但最高業(yè)績(jī)及坪效最高的高端商場(chǎng)仍集中在核心商圈，建筑規(guī)模及總業(yè)績(jī)規(guī)模最大的購(gòu)物中心則集中在內(nèi)環(huán)及中環(huán)的地鐵站附近)。
本圖由業(yè)內(nèi)專家王瑋據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)制作
▼上海歷年TOP12商場(chǎng)所屬商圈及類型比對(duì)
▼上海歷年TOP12商場(chǎng)所屬商圈及類型比對(duì)
2015/2016年度上海店王構(gòu)成分析
▼上海大大小小購(gòu)物中心200余家不僅在總數(shù)上是百貨(50來(lái)家)的4倍，且在總業(yè)績(jī)店王數(shù)量上購(gòu)物中心也徹底碾壓百貨，但在坪效上上海百貨業(yè)整體上仍然大大超過(guò)購(gòu)物中心業(yè)。
▼2015/2016年度上海店王商圈分析
▼潛力項(xiàng)目監(jiān)測(cè)
總結(jié)
解放前，上海南京東路以摩登四大百貨名店名揚(yáng)全球。此后，南京東路攜手西藏中路、淮海中路、四川北路成為上海四大商業(yè)街。
90年代初期，隨著大量中型百貨商廈撥地而起，上海商業(yè)格局?jǐn)U容成為“四街四城”，新增了四個(gè)圈形商業(yè)城：豫園商城、徐家匯商城、浦東新上海商業(yè)城、新客站不夜城。
1991年前后隨著大陸首批外資百貨(伊勢(shì)丹、先施、端興、東方、太平洋、百盛、八佰伴等)，率先登陸滬上，上海再次引領(lǐng)全國(guó)商業(yè)風(fēng)尚之先。
97年前后，上海第一個(gè)都會(huì)型購(gòu)物中心梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、地區(qū)型購(gòu)物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城幾乎同時(shí)亮相，購(gòu)物中心自此開(kāi)啟了漫漫征程。此后，港匯、恒隆、新天地、正大、來(lái)福士、百聯(lián)西郊、大寧、K11、IFC、浦東嘉里城等風(fēng)格各異的購(gòu)物中心層出不群，但這些購(gòu)物中心的先鋒開(kāi)業(yè)之初幾乎全部不被看好，甚至面臨當(dāng)時(shí)優(yōu)勢(shì)百貨企業(yè)的封殺與嘲笑。
伴隨購(gòu)物中心艱難而又蓬勃的發(fā)展，上海市級(jí)商圈數(shù)量進(jìn)一步猛增，五角場(chǎng)、虹橋、中山公園、中環(huán)由區(qū)級(jí)商圈升級(jí)為市級(jí)。
上海商業(yè)自此己迎來(lái)多輪變革，但直至2010年之前，百貨店總體還是掌控著滬上商業(yè)主動(dòng)權(quán)。
2011年開(kāi)始，城市外擴(kuò)加速，購(gòu)物中心同樣加速擴(kuò)展，百貨業(yè)則步入下滑通道。
上海的奧特萊斯四處開(kāi)花，除了百聯(lián)青浦奧特萊斯業(yè)績(jī)勇冠全國(guó)外，浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)、米格天地、上海國(guó)際時(shí)尚中心、弈歐來(lái)分布于全市。
目前,上海的大中型商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量己超過(guò)200家。商場(chǎng)越來(lái)越多，分布越來(lái)越密，商場(chǎng)特色日趨重要。商圈分化在所難免，部分以傳統(tǒng)中小型百貨店為龍頭的市級(jí)商圈出現(xiàn)衰退，比如淮海路、四川北路。TIPS:目前全上海，目前年銷售額超過(guò)20億的百貨店只有3家，超過(guò)20億的購(gòu)物中心則多達(dá)十來(lái)家。
總而言之，上海商業(yè)正呈現(xiàn)多維度多元化發(fā)展趨勢(shì)。一方面，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，另一方面，特色創(chuàng)新的休憩型型、娛樂(lè)性、生活型項(xiàng)目，都有各自生存空間。
在這個(gè)百家爭(zhēng)鳴、百花齊放，同時(shí)也是物競(jìng)天擇、大浪淘沙的年代。上海商業(yè)的中堅(jiān)力量正厚積薄發(fā)積極創(chuàng)新應(yīng)變(如K11、淮海755、百盛優(yōu)客、大悅城、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、浦東嘉里城、七寶萬(wàn)科)。
（作者系聯(lián)商網(wǎng)百人計(jì)劃成員 郭歆曄）
