一、開店選址的基本因素。

選址是開店的開端。誰(shuí)都愿意選一個(gè)生意興隆的旺地。

 

提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見，即便是有經(jīng)驗(yàn)的商人通常也犯這類錯(cuò)誤�？醋哐塾袝r(shí)并不在當(dāng)事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點(diǎn)都有可能起作用。

 

有人曾經(jīng)總結(jié)，選址一般必須考慮到以下因素：

 

1、人的流量。

 

2、租金。

 

3、繁華程度。

 

4、交通。

5、居民結(jié)構(gòu)。

 

6、面前場(chǎng)地。

7、車站碼頭。

 

8、機(jī)關(guān)學(xué)校。

 

9、專業(yè)市場(chǎng)。

10、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。

 

11、經(jīng)營(yíng)品種。

12、房屋結(jié)構(gòu)。

13、能見度。

14、相鄰店鋪。

15、地勢(shì)。

16、朝向。

17、樓層。

18、規(guī)劃。

19、相關(guān)政策。

20、房東。

 

提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充分加以考慮，綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對(duì)生意的感受，方可拍板。

二、選址調(diào)查。

人口與購(gòu)買力分析

有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。

 

1所需調(diào)查的項(xiàng)目。

⑴常住人口數(shù)

⑵家庭及構(gòu)成

⑶人口密度

⑷教育程度

⑸從事行業(yè)

⑹自然增加率

⑺社會(huì)增加率

⑻家庭人均收人

⑼白天流動(dòng)人口數(shù)

⑽年齡構(gòu)成

⑾家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)

 

2主要項(xiàng)目分述。

 

1）家庭人口及收入水平。

提示：家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括人口、家庭成員年齡、收人狀況等。

如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭（有一個(gè)獨(dú)生子女），則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。

 

2）人口密度。

提示：一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。

要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。

人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

 

3）客流量。

提示：一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。**量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。

 

★上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：

各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。

上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。

根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。

 

★一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：

居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地

火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。

體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。

 

4）購(gòu)買力。

提示：商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平

對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

三、商場(chǎng)選址的原則和程序。

1商場(chǎng)選址的原則。

①、方便顧客購(gòu)物。

滿足顧客需求是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的宗旨，因此商場(chǎng)位置的確定，必須首先考慮方便顧客購(gòu) 物，為此商場(chǎng)要符合以下條件：

⑴交通便利。

提示：車站附近，是過(guò)往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。商場(chǎng)開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件。

⑵靠近人群聚集的場(chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物。如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂(lè)、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。

提示：但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般只適合大型綜合商場(chǎng)或有鮮明個(gè)性的專業(yè)商店的發(fā)展。

⑶人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)；

提示：由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購(gòu)物省時(shí)省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會(huì)對(duì)顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。

⑷符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段；

提示：這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場(chǎng)”，所以能夠進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物的顧客人數(shù)多，客流量大。

 

②、有利于商場(chǎng)開拓發(fā)展；

商場(chǎng)選址的最終目的是要取得經(jīng)營(yíng)的成功，因此要著重從以下幾方面來(lái)考慮如何便利經(jīng)營(yíng)：

⑴提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展；

提示：商場(chǎng)選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)；而且要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開拓市場(chǎng)。

⑵有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色；

提示：不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對(duì)地域的要求也有所不同。商場(chǎng)在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大型百貨類綜合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢(shì)，樹立本企業(yè)的形象。

⑶有利于合理組織商品運(yùn)送；

提示：商場(chǎng)選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購(gòu)成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在商場(chǎng)位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購(gòu)與供應(yīng)，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行。

 

③、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益；

衡量商場(chǎng)位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營(yíng)，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。

 

2商場(chǎng)選址的程序。

① 、選擇商場(chǎng)位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：

⑴選擇區(qū)域、方位；

提示：選擇商場(chǎng)店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。

⑵制圖——找出最佳位置；

提示：在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡(jiǎn)圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手和互補(bǔ)商場(chǎng)，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

⑶市場(chǎng)調(diào)查；

提示：在商場(chǎng)店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)注意將調(diào)查對(duì)象分類統(tǒng)計(jì)，并對(duì)調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。

⑷具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)；

提示：確定店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建商場(chǎng)。如何啟動(dòng)則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。 

四、商圈調(diào)查與選店。

1商圈調(diào)查的目的。

做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況。調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來(lái)店鋪位置的選擇。

 

1）商圈調(diào)查的目的包括。

⑴了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購(gòu)買習(xí)慣等。

⑵確定未來(lái)店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。

⑶分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。

⑷計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量。

⑸找出商圈內(nèi)的障礙，包括：

道路設(shè)施不便。

人口擁擠。

交通過(guò)度擁塞。

⑹法規(guī)方面：應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃ＩＴ一條街，如果初期誤入，將來(lái)的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。

⑺其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來(lái)開連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。

 

2商圈調(diào)查作業(yè)范圍。

確定店鋪意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開店。

 

3商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)。

尋店和確定商圈是一門學(xué)問(wèn)，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程：

1）商圈情報(bào)之主動(dòng)收集；對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)未來(lái)地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)。

2）商圈資料之建立；不斷修正。

3）商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。

4）未來(lái)整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。

5）商圈地點(diǎn)選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。

6）租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。

7）租金行情之分析了解和呈報(bào)。

8）競(jìng)爭(zhēng)廠商／店鋪開店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。

9）經(jīng)營(yíng)店鋪的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。

10）和房東之租店談判。

11）與法務(wù)訂定租店合同。

12）執(zhí)行開店管理及制度。

13）不良店之遷移和淘汰。

14）其它有關(guān)的開店事項(xiàng)。

 

4商圈的定義。

商圈，是指一家零售商店的顧客所來(lái)自的地理區(qū)域。

1）依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：

⑴主要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。

⑵次要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的15—25%。

⑶邊緣商圈；商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。

提示：商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。

 

5商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式。

 

1）商圈范圍劃分確定；

提示：商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各情況限制，設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)。

⑴商圈范圍；

集中型商圈：主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。

分散型商圈：主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。

⑵馬路之分界；

提示：凡超過(guò)40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。

⑶鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔；

提示：使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。

⑷高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔；

提示：使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。

⑸安全島之阻隔， 因安全島阻隔；

提示：使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。

⑹大水溝，因大水溝阻隔；

提示：使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。

⑺單行道，因單行道阻隔；

提示：使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。

⑻人潮走向，由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向；

提示：使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。

 

2）商圈之界定方法；

提示：法則、是從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模開始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用車子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出，大家就坐上出租車跑跑看。

下面來(lái)舉例說(shuō)明：我們準(zhǔn)備開的店鋪，稱為計(jì)劃店，在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計(jì)劃店1、000米。店鋪的面積為60平；B店距離計(jì)劃店600米，店鋪的面積為20平。

⑴這里得說(shuō)明法則的限制：

只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。

顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。

提示：并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來(lái)核定結(jié)果，到時(shí)候老錢可承擔(dān)不起。

⑵繪制簡(jiǎn)圖，這個(gè)時(shí)候開始動(dòng)手了。

集中型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖，分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖

標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）

著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司）

人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng)，娛樂(lè)區(qū)…之同等類）

可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門店

政府重要之行政中心

車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所

標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方向），不要簡(jiǎn)單只是車道

標(biāo)出未來(lái)促銷活動(dòng)發(fā)DM的可行地點(diǎn)。

⑶、抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定，抽樣點(diǎn)之選擇；

辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)（未來(lái)適合設(shè)店之地點(diǎn)）

人潮走向匯集地點(diǎn)

固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)

⑷可能形成未來(lái)的商店群之地段；

⑸預(yù)定三～四個(gè)抽樣點(diǎn)

⑹其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店

 

3）發(fā)DM點(diǎn)之選擇

⑴主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)

⑵次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)

⑶區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段

 

6商圈特征。

 

1）商店特色及分布情況；

⑴建筑型態(tài)；

于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度

 

新建筑樓與舊式建筑之分布

目前之改建情況

一～三年內(nèi)可能改建之趨式，中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長(zhǎng)眼光。

⑵行業(yè)型態(tài)；

于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型

以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次

⑶分布家數(shù)；

以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象

主要道路之商店分布明細(xì)

將商店分門別類記錄

并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表

于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)

商店匯集地帶之概述

以商店（輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。

⑷地點(diǎn)類型；

孤立店

未規(guī)劃商業(yè)區(qū)

規(guī)劃購(gòu)物中心

 

2）住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）

⑴建物型態(tài)

實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)

建筑高度，樓數(shù)

建筑型式為新式或舊式

分布區(qū)域

目前之改建情況

一～三年內(nèi)可能改建之趨式

⑵分布情況；

實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況

將該商圈分為

商店區(qū)，以（甲）為代碼

辨公區(qū)（甲２）為代碼

新式住宅區(qū)以（乙１）為代碼

舊式住宅區(qū)以（乙２）為代碼

文教區(qū)，以（丙）為代碼

于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈

并于圖上注明建筑物之樓別

 

3）集會(huì)場(chǎng)所

⑴場(chǎng)所類型

本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型

商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）

戲院

政府之行政機(jī)關(guān)

展覽會(huì)場(chǎng)

學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園。

補(bǔ)習(xí)班

表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所

菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)

 

4）證券公司

⑴聚集人口類型

青少年

上班族

特定行業(yè)人士

家庭主婦

⑵動(dòng)線；

人潮匯集流動(dòng)之路線

人潮匯集流動(dòng)之主要方向

 

5）商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿�及結(jié)論；

⑴發(fā)展情況；

未來(lái)政府的行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所之建造

未來(lái)的捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)。

大型辦公大樓、商業(yè)中心…等的建造

該商圈的未來(lái)轉(zhuǎn)變情況

人口年齡層的轉(zhuǎn)變

消費(fèi)習(xí)慣的未來(lái)改變情況

人潮匯集的可能變動(dòng)地段

⑵競(jìng)爭(zhēng)情況；

商圈內(nèi)既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小。

商圈內(nèi)的飽和程度。

 

6）結(jié)論

根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：

點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開店

何種商品組合的配合

顧客的型態(tài)

租金狀況

集會(huì)場(chǎng)所

五、影響商場(chǎng)選址的因素。

商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的。同時(shí)選擇適宜的商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考慮各方面的因素。

提示：歸納起來(lái)，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析。

 

1顧客的數(shù)量和質(zhì)量。

提示：通過(guò)商圈調(diào)查，對(duì)商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動(dòng)向予以分析。

 

1）對(duì)顧客的消費(fèi)能力分析，主要包括以下內(nèi)容：

⑴有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性、消費(fèi)習(xí)慣的資料；

⑵人口結(jié)構(gòu)：包括現(xiàn)有人口的年齡、性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長(zhǎng)速度等基本情況；

⑶家庭戶數(shù)及構(gòu)成：包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動(dòng)情況、家庭人口的增減狀況；

⑷消費(fèi)者的收入水平：包括個(gè)人及家庭的收人情況；

⑸消費(fèi)者的消費(fèi)狀況：包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購(gòu)買力情況及消費(fèi)意識(shí)。

 

2商場(chǎng)所在地區(qū)客流情況。

提示；主要調(diào)查分析商場(chǎng)所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

 

3交通狀況。

提示：商場(chǎng)選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況及流動(dòng)人員的數(shù)量和質(zhì)量等。

 

4競(jìng)爭(zhēng)狀況。

提示：主要了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商場(chǎng)類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè) 額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)商品及服務(wù)對(duì)象的階層等等。

 

5商場(chǎng)周邊狀況。

提示：著重調(diào)查商場(chǎng)周圍有無(wú)市場(chǎng)、娛樂(lè)街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場(chǎng)店址的選擇。

 

6商場(chǎng)所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況。

提示：包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。

總結(jié)：對(duì)以上這些因素，商場(chǎng)在設(shè)立之前，必須進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對(duì)商場(chǎng)產(chǎn)生的有利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點(diǎn)分析商場(chǎng)布局的選擇，以正確預(yù)見未來(lái)。

六、超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略。

所謂業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式等形態(tài)。目前，國(guó)內(nèi)外眾多的超市主要有四種業(yè)態(tài)：便利店、食品超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、綜合性超市。

提示：超市選址是超市開發(fā)，至關(guān)重要的，很多投資者往住在店鋪開業(yè)以后，再來(lái)想辦法提高業(yè)績(jī)，這時(shí)已是事倍功半。

對(duì)超市相關(guān)業(yè)態(tài)相應(yīng)選址策略以供參考

 

1便利店。

提示：便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：

⑴選址在居民住宅區(qū)：主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。

⑵營(yíng)業(yè)面積：在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高。

⑶營(yíng)業(yè)時(shí)間：一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)。

⑷商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

⑸目標(biāo)顧客：居民徒步購(gòu)物5分鐘可到達(dá)，80%顧客為有目的的購(gòu)物。

總結(jié)：便利店在時(shí)間上、空間上及品項(xiàng)上都是對(duì)其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。

 

2食品超市。

提示：食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：

⑴選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

⑵營(yíng)業(yè)面積：在500到1000平方米。

⑶商品結(jié)構(gòu)：以購(gòu)買頻率高的商品為主。

⑷營(yíng)業(yè)時(shí)間：不低于16小時(shí)。

⑸以居民為消費(fèi)對(duì)象：10分鐘左右可到達(dá)。

總結(jié)：非生鮮食品類商品是無(wú)法與大型公司進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的。作為必需商品的生鮮食品是商圈消費(fèi)者基本生活的組成部分，生鮮食品成為該類店鋪的主要商品，店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區(qū)活動(dòng)，讓消費(fèi)者感到是去鄰居家購(gòu)物，而不是去店里購(gòu)物。

 

3倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。

提示：倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)是以經(jīng)營(yíng)業(yè)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體，低價(jià)銷售，提供有限服務(wù)的銷售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制只為會(huì)員提供服務(wù)）。其特點(diǎn)為：

⑴選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部：使交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場(chǎng)。

⑵營(yíng)業(yè)面積：一般為10000平方米以上。

⑶庫(kù)架合一：裝飾簡(jiǎn)單，節(jié)約成本�，F(xiàn)購(gòu)自運(yùn)的銷售方式，貨架高6米以上，整個(gè)賣場(chǎng)的容積是否有70%以上用來(lái)儲(chǔ)存商品判斷首要標(biāo)準(zhǔn)。

⑷商品結(jié)構(gòu)：主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主，重點(diǎn)的商品的廣度要寬（指商品的種類要多）。

⑸目標(biāo)顧客：以中小零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。此種店鋪大都實(shí)行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷售。

 

4綜合性超市。

提示：綜合性超市是以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)，其特點(diǎn)是：

⑴選址在住宅區(qū)；城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。

⑵營(yíng)業(yè)面積；在2500平方米以上。

⑶商品結(jié)構(gòu)：生鮮食品、衣食用品齊全。重點(diǎn)在商品的深度（指同一商品的規(guī)格、等級(jí)、品種的多少）。

⑷目標(biāo)顧客：滿足消費(fèi)者中比率最大的中低收入階層的消費(fèi)需求。

⑸設(shè)施裝飾較倉(cāng)儲(chǔ)商店好；綜合性超市市場(chǎng)比倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)更能提供一種良好舒適的購(gòu)物環(huán)境，及多品種商品選擇機(jī)會(huì)的業(yè)態(tài)。

七、總結(jié)。

每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點(diǎn)，有其長(zhǎng)處，也有其對(duì)環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對(duì)方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和繁榮市場(chǎng)的作用。只有切實(shí)了解各種零售業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)，廣泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和需求，合理布局，才能充分發(fā)揮各種業(yè)態(tài)的長(zhǎng)處，以最小的投資取得最大的效益。