一、開店選址的基本因素。

選址是開店的開端。誰都愿意選一個生意興隆的旺地。

 

提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見，即便是有經驗的商人通常也犯這類錯誤。看走眼有時并不在當事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點都有可能起作用。

 

有人曾經總結，選址一般必須考慮到以下因素：

 

1、人的流量。

 

2、租金。

 

3、繁華程度。

 

4、交通。

5、居民結構。

 

6、面前場地。

7、車站碼頭。

 

8、機關學校。

 

9、專業市場。

10、經營性質。

 

11、經營品種。

12、房屋結構。

13、能見度。

14、相鄰店鋪。

15、地勢。

16、朝向。

17、樓層。

18、規劃。

19、相關政策。

20、房東。

 

提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關的因素應充分加以考慮，綜合分析，權衡利弊，再加上自己對生意的感受，方可拍板。

二、選址調查。

人口與購買力分析

有關人口數和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數和人口普查資料。

 

1所需調查的項目。

⑴常住人口數

⑵家庭及構成

⑶人口密度

⑷教育程度

⑸從事行業

⑹自然增加率

⑺社會增加率

⑻家庭人均收人

⑼白天流動人口數

⑽年齡構成

⑾家庭年支出及支出結構

 

2主要項目分述。

 

1）家庭人口及收入水平。

提示：家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括人口、家庭成員年齡、收人狀況等。

如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭（有一個獨生子女），則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。

 

2）人口密度。

提示：一個地區的人口密度，可以用每平方公里的人數或戶數來確定。一個地區人口密度越高，則選址商店的規模可相應擴大。

要計算一個地區的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數加上該地區上班、上學的人口數，減去到外地上班、上學的人口數。部分隨機流入的客流人數不在考察數之內。

白天人口密度高的地區多為辦公區、學校文化區等地。對白天人口多的地區，應分析其消費需求的特性進行經營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。

人口密度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區吸引力低，且顧客光臨的次數也少。

 

3）客流量。

提示：一般在評估地理條件時，應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。**量的大小同該地上下車人數有較大關系。

 

★上下車客人數的調查重點為：

各站上下車乘客人數歷年來的變化。

上下車乘客人數愈多的地方愈有利。

上下車乘客人數若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。

根據車站出入的顧客年齡結構，可了解不同年齡顧客的需求。

 

★一般而言，調查人口集聚區域是企業選擇立地的重點。如：

居住人口集聚區。如新建小區、居民居住集中區等。

日常上班的場所、學校、醫院等，乃白天人口集結之場所，也就是人口聚集地

火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點，也是人口聚集之處。

體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

 

4）購買力。

提示：商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平

對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業在選擇立地時，應以處于青年和中年層顧客，社會經濟地位較高，可支配收入較多者居住區域作為優先選址為佳。

三、商場選址的原則和程序。

1商場選址的原則。

①、方便顧客購物。

滿足顧客需求是商場經營的宗旨，因此商場位置的確定，必須首先考慮方便顧客購 物，為此商場要符合以下條件：

⑴交通便利。

提示：車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強，流動量大。如果是幾個車站交匯點，則該地段的商業價值更高。商場開業之地如選擇在這類地區就能給顧客提供便利購物的條件。

⑵靠近人群聚集的場所，可方便顧客隨機購物。如影劇院、商業街、公園名勝、娛樂、旅游地區等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務的便利，是商場開業的最佳地點選擇。

提示：但此種地段屬經商的黃金之地，寸土寸金，地價高費用大，競爭性也強。因而雖然商業效益好，但并非適合所有商場經營，一般只適合大型綜合商場或有鮮明個性的專業商店的發展。

⑶人口居住稠密區或機關單位集中的地區；

提示：由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養忠實消費者群。

⑷符合客流規律和流向的人群集散地段；

提示：這類地段適應顧客的生活習慣，自然形成“市場”，所以能夠進入商場購物的顧客人數多，客流量大。

 

②、有利于商場開拓發展；

商場選址的最終目的是要取得經營的成功，因此要著重從以下幾方面來考慮如何便利經營：

⑴提高市場占有率和覆蓋率，以利企業長期發展；

提示：商場選址時不僅要分析當前的市場形勢；而且要從長遠的角度去考慮是否有利于擴充規模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，并在不斷增強自身實力的基礎上開拓市場。

⑵有利于形成綜合服務功能，發揮特色；

提示：不同行業的商業網點設置，對地域的要求也有所不同。商場在選址時，必須綜合考慮行業特點，消費心理及消費者行為等因素，謹慎地確定網點所在地點。尤其是大型百貨類綜合商場更應綜合地全面地考慮該區域和各種商業服務的功能，以求得多功能綜合配套，從而創立本企業的特色和優勢，樹立本企業的形象。

⑶有利于合理組織商品運送；

提示：商場選址不僅要注意規模，而且要追求規模效益。發展現代商業，要求集中進貨、集中供貨、統一運送，這有利于降低采購成本和運輸成本，合理規劃運輸路線。因此在商場位置的選擇上應盡可能地靠近運輸線，這樣既能節約成本，又能及時組織貨物的采購與供應，確保經營活動的正常進行。

 

③、有利于獲取最大的經濟效益；

衡量商場位置選擇的優劣的最重要的標準是企業經營能否取得好的經濟效益。因此，網點地理位置的選擇一定要有利于經營，才能保證最佳經濟效益的取得。

 

2商場選址的程序。

① 、選擇商場位置，一般可按以下步驟依次進行：

⑴選擇區域、方位；

提示：選擇商場店址，先要找出目標市場、找準服務對象，然后再根據目標市場、服務對象選擇店址設置的區域。另一方面，要根據企業的經營規模和檔次，測算企業投資回收率，在此基礎上認真加以選擇，確定方位。

⑵制圖——找出最佳位置；

提示：在確定店址后，應繪制出該區域的簡圖，并標出該地區現有的商業網點，包括競 爭對手和互補商場，還應標出現有商事結構、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

⑶市場調查；

提示：在商場店址基本區域方位確定后，必須進行周密的市場調查，論證選址決策的準確性。在市場調查過程中，應注意將調查對象分類統計，并對調查時間和內容進行必要的抽樣調查，以保證調查資料的可靠性。

⑷具體實施方案的制訂和落實；

提示：確定店址的具體位置后，需要抓緊時機投資興建商場。如何啟動則需要擬定切實可行的實施方案并加以貫徹落實。 

四、商圈調查與選店。

1商圈調查的目的。

做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調查所找店鋪的周圍情況。調查商圈可了解預設商店營業范圍內的地理區域，以協助適當未來店鋪位置的選擇。

 

1）商圈調查的目的包括。

⑴了解地區居民的人口特性、社會經濟變項及生活形態，購買習慣等。

⑵確定未來店鋪的消費檔次，以及所要銷售的產品組合及促銷重點。

⑶分析和現有的店鋪商圈是否重迭。

⑷計算在某一地理區域內應開店鋪的數量。

⑸找出商圈內的障礙，包括：

道路設施不便。

人口擁擠。

交通過度擁塞。

⑹法規方面：應考慮租稅、執照、營運、最低工資及都市區域劃分情況，有的城市規劃ＩＴ一條街，如果初期誤入，將來的發展空間受到限制，甚至被取締。

⑺其它因素：了解一地區內同性質的競爭家數（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應商位置、運輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。

 

2商圈調查作業范圍。

確定店鋪意向后進行商圈調查、評估，以評定是否適合開店。

 

3商圈調查部門的工作職責。

尋店和確定商圈是一門學問，應該有專業的團隊工作，初期可能是專門的人員，形成規范的流程：

1）商圈情報之主動收集；對所在城市和地區的商業發展及時了解，預計未來地區或者城市的商圈重點。

2）商圈資料之建立；不斷修正。

3）商圈之規劃、評估、分析報告。

4）未來整體公司發展的布點策略。

5）商圈地點選擇、開店技巧制度之建立及教導。

6）租店及選店業務之執行。

7）租金行情之分析了解和呈報。

8）競爭廠商／店鋪開店情報之搜集及應對策略之擬定。

9）經營店鋪的評審作業規劃與推動。

10）和房東之租店談判。

11）與法務訂定租店合同。

12）執行開店管理及制度。

13）不良店之遷移和淘汰。

14）其它有關的開店事項。

 

4商圈的定義。

商圈，是指一家零售商店的顧客所來自的地理區域。

1）依據商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：

⑴主要商圈；商店在此區域內的顧客數約占總顧客數的55—70%。

⑵次要商圈；商店在此區域內的顧客數約占總顧客數的15—25%。

⑶邊緣商圈；商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構成區域。

提示：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規劃可用圓形或地形式來為商圈推算。

 

5商圈調查重點與調查方式。

 

1）商圈范圍劃分確定；

提示：商圈的實際位置會有以下各情況限制，設立不同商圈范圍的劃分點。

⑴商圈范圍；

集中型商圈：主要商圈半徑在2000米以內，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。

分散型商圈：主要商圈半徑在500米以內，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。

⑵馬路之分界；

提示：凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。

⑶鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔；

提示：使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈。

⑷高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔；

提示：使人潮流動不易而劃分成不同商圈。

⑸安全島之阻隔， 因安全島阻隔；

提示：使人潮流動不易而劃分成不同商圈。

⑹大水溝，因大水溝阻隔；

提示：使人潮流動不易而劃分成不同商圈。

⑺單行道，因單行道阻隔；

提示：使人潮流動不易而劃分成不同商圈。

⑻人潮走向，由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向；

提示：使該區形成一獨立商圈。

 

2）商圈之界定方法；

提示：法則、是從各家競爭店鋪規模開始，掌握吸引力方面的不同點，設定領域的境界的方式，其計算公式如下列所示。路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出，大家就坐上出租車跑跑看。

下面來舉例說明：我們準備開的店鋪，稱為計劃店，在計劃店的附近已經存在了兩家戶外用品店，A店距離計劃店1、000米。店鋪的面積為60平；B店距離計劃店600米，店鋪的面積為20平。

⑴這里得說明法則的限制：

只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。

顧客認知的距離會受購物經驗影響，如果服務良好，商店設施優越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認知的距離會比真正的距離短。

提示：并不能完全按照計算數字來核定結果，到時候老錢可承擔不起。

⑵繪制簡圖，這個時候開始動手了。

集中型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖

標出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）

著名商店及影響生活型態之地段特征（戲院、百貨公司）

人潮匯集之地段商店群及大型集客場所（超級市場，娛樂區…之同等類）

可與自己的計劃戶外店有互補作用之門店

政府重要之行政中心

車站、加油站、學校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所

標出街道之行進方向（單行道方向），不要簡單只是車道

標出未來促銷活動發DM的可行地點。

⑶、抽樣點及發DM點之選擇確定，抽樣點之選擇；

辦公人口或上班族匯集之地點（未來適合設店之地點）

人潮走向匯集地點

固定人口較集中流動之地點

⑷可能形成未來的商店群之地段；

⑸預定三～四個抽樣點

⑹其中盡量以一個抽樣點為同性質之商店

 

3）發DM點之選擇

⑴主消費群走動頻繁之點

⑵次消費群走動頻繁之點

⑶區分消費群活動頻繁之時段

 

6商圈特征。

 

1）商店特色及分布情況；

⑴建筑型態；

于主要商業街，主要干道上的建筑其建筑高度

 

新建筑樓與舊式建筑之分布

目前之改建情況

一～三年內可能改建之趨式，中國的城市發展進入高速期，一定要放長眼光。

⑵行業型態；

于主要商業街、干道之行業類型

以何產品為主，販賣產品的定位檔次

⑶分布家數；

以抽樣點之平行道路為主要調查對象

主要道路之商店分布明細

將商店分門別類記錄

并將其統計填入明細表

于主要干道、大馬路、相同商店之家數

商店匯集地帶之概述

以商店（輔助店、競爭店）正確所在位置標注于商圈簡圖。

⑷地點類型；

孤立店

未規劃商業區

規劃購物中心

 

2）住宅特色（集中型商圈可不用調查）

⑴建物型態

實地了解于本商圈內住宅區之建筑型態

建筑高度，樓數

建筑型式為新式或舊式

分布區域

目前之改建情況

一～三年內可能改建之趨式

⑵分布情況；

實地了解該區之實際住戶與建筑物之分布情況

將該商圈分為

商店區，以（甲）為代碼

辨公區（甲２）為代碼

新式住宅區以（乙１）為代碼

舊式住宅區以（乙２）為代碼

文教區，以（丙）為代碼

于簡圖上分別劃定區域，制作商圈

并于圖上注明建筑物之樓別

 

3）集會場所

⑴場所類型

本商圈內匯聚人潮之場所類型

商店（肯德基、麥當勞，百貨公司）

戲院

政府之行政機關

展覽會場

學校、文教機關、公園。

補習班

表演、競技，比賽場所

菜市場，超級市場

 

4）證券公司

⑴聚集人口類型

青少年

上班族

特定行業人士

家庭主婦

⑵動線；

人潮匯集流動之路線

人潮匯集流動之主要方向

 

5）商圈未來發展潛力及結論；

⑴發展情況；

未來政府的行政中心、大型休閑集客場所之建造

未來的捷運系統、交通運輸中心所在點。

大型辦公大樓、商業中心…等的建造

該商圈的未來轉變情況

人口年齡層的轉變

消費習慣的未來改變情況

人潮匯集的可能變動地段

⑵競爭情況；

商圈內既存競爭者的數量及大小。

商圈內的飽和程度。

 

6）結論

根據以上各種調查的資料，最后得結論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：

點應設在何處，何階段合適開店

何種商品組合的配合

顧客的型態

租金狀況

集會場所

五、影響商場選址的因素。

商場設置地點的選擇是極其重要的。同時選擇適宜的商場設置地點受眾多因素的影響，應綜合考慮各方面的因素。

提示：歸納起來，主要應從以下幾點入手分析。

 

1顧客的數量和質量。

提示：通過商圈調查，對商圈內的顧客的消費能力和商業動向予以分析。

 

1）對顧客的消費能力分析，主要包括以下內容：

⑴有關該地區消費者的生活特性、消費習慣的資料；

⑵人口結構：包括現有人口的年齡、性別、職業、文化程度及人口密度、增長速度等基本情況；

⑶家庭戶數及構成：包括家庭戶數總數的變動情況、家庭人口的增減狀況；

⑷消費者的收入水平：包括個人及家庭的收人情況；

⑸消費者的消費狀況：包括消費者的消費水平、消費購買力情況及消費意識。

 

2商場所在地區客流情況。

提示；主要調查分析商場所在地的客流量、客流的狀態、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

 

3交通狀況。

提示：商場選址必須調查交通情況，要考慮距離車站的遠近、道路狀況、車站的性質、交通聯結狀況、搬運狀況及流動人員的數量和質量等。

 

4競爭狀況。

提示：主要了解市場競爭對手的情況，包括競爭對手的商場類型、位置、數量、規模、營業 額、營業方針、經營商品及服務對象的階層等等。

 

5商場周邊狀況。

提示：著重調查商場周圍有無市場、娛樂街，是不是商業集中區或居民區，這些因素影響著商場店址的選擇。

 

6商場所處地區的基礎設施情況。

提示：包括道路設施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。

總結：對以上這些因素，商場在設立之前，必須進行詳盡的調查研究，掌握所有可能對商場產生的有利或不利影響因素，并以發展的觀點分析商場布局的選擇，以正確預見未來。

六、超市相關業態選址策略。

所謂業態就是營業的形態，指店鋪的經營規模、商品結構、經營方式等形態。目前，國內外眾多的超市主要有四種業態：便利店、食品超市、倉儲式商場、綜合性超市。

提示：超市選址是超市開發，至關重要的，很多投資者往住在店鋪開業以后，再來想辦法提高業績，這時已是事倍功半。

對超市相關業態相應選址策略以供參考

 

1便利店。

提示：便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業態。其特點是：

⑴選址在居民住宅區：主干線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。

⑵營業面積：在100平方米左右，營業面積利用率極高。

⑶營業時間：一般在16小時以上，甚至24小時。

⑷商品結構：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費性、少容量、應急性等特點。

⑸目標顧客：居民徒步購物5分鐘可到達，80%顧客為有目的的購物。

總結：便利店在時間上、空間上及品項上都是對其它業態的一種彌補，隨著人們生活水平的提高及生活節奏的加快，有較大的發展空間。

 

2食品超市。

提示：食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。其特點是：

⑴選址在居民住宅區、交通要道、商業區。

⑵營業面積：在500到1000平方米。

⑶商品結構：以購買頻率高的商品為主。

⑷營業時間：不低于16小時。

⑸以居民為消費對象：10分鐘左右可到達。

總結：非生鮮食品類商品是無法與大型公司進行價格競爭的。作為必需商品的生鮮食品是商圈消費者基本生活的組成部分，生鮮食品成為該類店鋪的主要商品，店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區活動，讓消費者感到是去鄰居家購物，而不是去店里購物。

 

3倉儲式商場。

提示：倉儲式商場是以經營業生活資料為主的，儲銷一體，低價銷售，提供有限服務的銷售業態（其中有的采取會員制只為會員提供服務）。其特點為：

⑴選址在城鄉結合部：使交通便利性強，并有大型停車場。

⑵營業面積：一般為10000平方米以上。

⑶庫架合一：裝飾簡單，節約成本。現購自運的銷售方式，貨架高6米以上，整個賣場的容積是否有70%以上用來儲存商品判斷首要標準。

⑷商品結構：主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品為主，重點的商品的廣度要寬（指商品的種類要多）。

⑸目標顧客：以中小零售商、餐飲業、集團購買和有交通工具的消費者為主。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現廉價銷售。

 

4綜合性超市。

提示：綜合性超市是以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態，其特點是：

⑴選址在住宅區；城鄉結合部或商業密集區。

⑵營業面積；在2500平方米以上。

⑶商品結構：生鮮食品、衣食用品齊全。重點在商品的深度（指同一商品的規格、等級、品種的多少）。

⑷目標顧客：滿足消費者中比率最大的中低收入階層的消費需求。

⑸設施裝飾較倉儲商店好；綜合性超市市場比倉儲商場更能提供一種良好舒適的購物環境，及多品種商品選擇機會的業態。

七、總結。

每一種零售業態都有自己的特點，有其長處，也有其對環境的特殊要求，而且各種業態之間既有一定的競爭關系，又能互相彌補對方的不足，合理布局就能起到優勢互補和繁榮市場的作用。只有切實了解各種零售業態的優缺點，廣泛地調研，認真分析各類消費者的消費心態和需求，合理布局，才能充分發揮各種業態的長處，以最小的投資取得最大的效益。