近年來，上海百貨商場每年新增數量已從以往的5-6家以上，下降到如今的平均2-3家，且每年關停轉型的百貨店逐年增多。而每年新開業各類購物中心數量則由以往每年不足10家，猛升至每年30家左右，這導致購物中心已經成為上海商業的絕對主導力量。

搜鋪網了解到，目前上海大中型商業項目數量己超過200家。商場越來越多，分布越來越密，商場特色日趨重要。這導致商圈分化在所難免，部分以傳統中小型百貨店為龍頭的市級商圈出現衰退，比如淮海路、四川北路。即便是蟬聯了近一個世紀的中華第一商圈——南京東路也由于多商圈分流而將寶座轉讓給了多商圈效應尚不明顯的南京新街口（當然，南京東路加上南京西路的大南京路依然是中華第一商圈）。同時，上海市中心局部區域出現空心化，以往熱門的街鋪出現大量空鋪且空置期大大延長。

而在未來，上海購物中心業則將主要呈現出以下幾大趨勢。

TIPS：目前全上海年銷售額超過20億元的百貨店只有3家，超過20億元的購物中心則多達十來家。而南京多商圈效果不佳，年營業額超過20億元的商場至今仍然集中在新街口。

一、購物中心供應量激增，競爭激烈，購物中心營業總收入增幅下降

作為外資品牌入華后首選地帶，上海相較于內地其他一些城市，其商業市場環境、資源與發展都具有相對優越性。

據上海購物中心協會統計數據顯示，2015年，上海統一運營且達標的購物中心共有148家（全市集中性大型商業設施超過200家），較2014年凈增19家。不過，購物中心經營質量并沒有與數量同步增長。

根據統計，2015年上海購物中心營業總收入1379.67億元，比上年增長7.1%，這也是過去十年中，上海購物中心營業總收入首次僅有個位數增長。其中，年營業收入在10億元以上的購物中心僅有35家，占全市已開業購物中心數量的23.6%，營業收入占購物中心營業總收入的71.2%。而年營業收入達30億元以上的10家購物中心，占購物中心營業總收入的1/3。

不僅是購物中心經營出現兩極化，在優質商圈中的商業與新城商業成長性上也出現差距。據統計，中心城區購物中心營業收入同比增長3.2%，浦東新區同比增長6.8%，城郊區同比增長5%，遠郊區同比增長11.5%（單店基數低且單店總業績仍落后于市區商場），高于中心城區購物中心增幅（但業績及坪效最高的高端商場仍集中在核心商圈，建筑規模及總業績規模最大的購物中心則集中在內環及中環的地鐵站附近）。

在搜鋪網看來，這是由于市中心人均商業面積相對飽和且人口持續向城市外圍遷移、人口密度降低，導致中心區購物中心項目年業績增長率最低。而人均商業面積最低的遠郊，由于競爭相對較少且不少區域是首次填補購物中心的空白，故年增長率最高。

而崇明、青浦、奉賢等遠郊地帶尚處于潛力城市，有較大成長空間，但大批開發商依然熱衷在超負荷運轉的中心城區前仆后繼。據上海購物中心協會統計，2015年上海中心城區新開購物中心73家，面積805.2萬平方米；浦東新區31家，面積358.4萬平方米。青浦、奉賢、金山、松江等遠郊區20家，建筑面積212.4萬平方米；崇明縣仍處在待建狀態。

二、限制商業設施過度建設 未來將向消費和服務多樣化發展

值得注意的是，前幾年上海商業設施建設過快，2008年至2013年，本市商業面積新增1810萬平方米，其中尤以浦東和郊區的商業面積增量明顯。2009－2013年，年平均增幅為5.96%。

由于上海商業網點規劃缺乏約束力，導致城市商業供過于求，使得商業同質化現象普遍。因此新的規劃提出，限制超大型和大型商業網點的過度建設，未來6年“年平均增長2.6%－3.6%”，幾乎是“攔腰一刀”。

新一輪規劃對商業建筑設施提出總量控制、存量優化的原則，注重商業經濟質量的特色非常明顯。規劃提出，“中期2016至2020年，規劃商業設施建筑總量控制在7000萬－7500萬平方米”；上海的商業中心更加強調功能定位、業態配比、品牌引進，特別是要“實現差異化發展，避免無序競爭和重復建設”。

未來上海將形成“市級商業中心、地區級商業中心、社區商業中心＋特色商業街區”的“3＋1”布局體系，鼓勵發展新業態、新模式、新技術，推進產業高端化、集約化、服務化發展，增強集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。

并且，未來上海的商業不僅是外延的擴張，更是“內涵”的提升：未來商業將向消費和服務多樣化發展，商業網點不僅限于商品買賣，其他如展示、體驗、交往、娛樂、教育、休閑等功能將會增加，多元化、個性化經營更加發展，對設施空間載體將產生進一步的需求。

此外，新型社區商業將扮演更加重要的角色。新型社區級商業中心具有多重功能，依據服務人口規模和服務半徑，明確不同規模社區商業服務設施的配置標準；同時，合理配置菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業態，拓展社區定點服務、預約咨詢、上門服務、網訂店取和“微生活”、“云社區”等新興服務模式。在“立體化”的商業服務體系中，上海將變得更為宜居。

三、56個地區級商圈競爭勢必日趨激烈，分流反截留

另一方面，上海新一輪經濟發展也打開了城市商業的新天地。未來6年，上海將形成外環線以內規劃19個地區級商業中心。其中近期規劃17個，包括控江路、打浦橋、共康、長壽、曹家渡、外高橋、北外灘、南方商城、北中環、長風、南外灘、前灘地區、唐鎮、世博園區、徐匯濱江地區、御橋地區、虹橋吳中路地區；中遠期規劃2個，即楊浦濱江地區、蘇河灣地區（含不夜城）。

外環外規劃37個地區級商業中心，具體為崇明新城地區、崇明老城地區、陳家鎮地區、長興地區、淞寶地區、顧村地區、嘉定老城地區、嘉定新城地區、遠香湖地區、南翔地區、青浦老城地區、向陽河—外青松地區、七寶地區、莘莊地區、顓橋—浦江地區、江川地區、國際生態商務區地區、松江新城北區地區、松江老城地區、楓涇地區、金山新城北部地區、濱海地區、環金海湖地區、百聯南橋地區、泥城地區、南匯地區(近臨港，2個)、惠南鎮地區等。與區域總體規劃相銜接，規劃特別強調，“外環線以外區域重點建設與新城、新市鎮相匹配的地區性商業中心和商品流通中心”。

繼徐家匯、五角場、花木、真如四大內中環城市副中心后，規劃虹橋、莘莊、川沙、吳淞四大外環外城市副中心。

TIPS：商業設施總建筑面積不低于30萬平方米，商業集聚在不少于8公頃的區域范圍內，日均客流量在10萬人次以上的綜合性商業功能區，被定位為地區級商業中心。

隨著真如、虹橋商務區、徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河灣等商圈的陸續開工建設和投入運營，未來上海市的商圈格局會發生新的變化。

總體來看，傳統區級商圈中的老西門、曹家渡等復蘇速度較慢，莘莊、七寶、吳中路、南橋、北外灘、蘇河灣、徐匯濱江、世博、前灘憑借地段、人口及開發商優勢則或有望在將來升級為市級商圈。

總結：上海商業正呈現多維度多元化發展趨勢。一方面，商業競爭日趨激烈，另一方面，特色創新的休憩型、娛樂型、生活型項目，都有各自生存空間。 

在這個百家爭鳴、百花齊放，同時也是物競天擇、大浪淘沙的年代。上海商業的中堅力量正厚積薄發積極創新應變(如K11、淮海755、百盛優客、大悅城、大寧國際、嘉亭薈、浦東嘉里城、IAPM、七寶萬科廣場、興業太古里、紅星愛琴海、萬象城、瑞虹天地、虹橋天地、徐家匯中心、久光大寧城、金橋啦啦寶都等等)。

（搜鋪網商業地產研究院獨家報道）