香港商業地產，曾一度是內地企業的追捧對象，風光無限。但近一年多來零售業績的連連爆冷，卻讓香港零售商及商業地產運營商承受著比任何時候都要大的經營壓力。據搜鋪網統計數據顯示，在已經披露2016年上半年銷售業績的香港諸多地標購物中心中，多家銷售業績出現下滑趨勢，最大降幅甚至將近20%。

九龍倉中期業績面臨嚴峻挑戰

據九龍倉集團最新發布的中期財報顯示，上半年集團收入同比增長12%至200.2億港元，經營利潤同比增8%至80.8億港元，集團核心盈利同比增14%至59.72億港元，股東應占純利同比降3%至67.25億港元。其中，香港投資物業總收入增長7%至港幣64.47億元，而營業盈利則增長7%至港幣56.88億元。

海港城租戶銷售額下跌14.7%

香港海港城作為目前堪稱中國業績表現最佳項目，2016年上半年商場收入按年增長4%至31.08億港元，出租率維持接近100%的水平，租戶銷售額則下跌14.7%至133億港元。跌幅比2015全年的12.1%擴大，而且也高于市場的平均水平，主要是受到高端產品銷售疲軟影響。

為了應對目前的市場逆境，海港城實行了區別化策略。

其中，海港城商場通過引進更多具號召力及年輕的品牌以緊貼潮流，配合別出心裁的推廣活動以增加人流量。據悉，僅在2016上半年，該商場引進的新商戶就包括Weekend Max Mara、Skin Ceuticals、IRO、Aesop、Samantha Thavasa、Cole Haan、Crumpler、Fossil、S.T. Dupont、Pearly Gates、Chair Inspiration by Osim、Rado 及 FerrariJunior等輕奢、美容品牌，以加強海港城的多元化租戶組合。其中，Youk Shim Won、Rouge Vif La cLe by Abahouse、茶靈、Ed Hardy及Philipp Plein Junior均于海港城開設其首間香港店鋪，而Isabel Marant及Diptyque則在海港城開設九龍區首間分店。

海運大廈則欲通過增值裝修工程推出多項新穎的特色項目。據悉，海運大廈新擴展部分預計2017年年中開幕，將提供豐富的食肆選擇，吸引龐大人流量。

港威商場不僅吸引唐人館進駐開設首間九龍分店，還吸引了Adidas進駐開設旗艦店，以把握新興的運動休閑潮流。并且，港威商場將于2017年前增加7700平方呎的零售空間，以迎合不斷發展的最新理念。

另據悉，截至2016年6月30日，屬于九倉核心資產級別的海港城估值為1631億港元，與2015年相比變動不大。

時代廣場租戶銷售額下跌15.7%

作為九龍倉集團旗下另一旗艦物業，香港時代廣場2016年上半年商場收入增長10%至港幣10.87億元，出租率維持在 99%。租戶銷售額則下跌15.7%至港幣39億元，跌幅比2015全年的12.8%再次擴大。

雖然與海港城同屬九龍倉集團，但為了應對目前的市場逆境，時代廣場采取了完全不同的策略，商場推行措施以提升租戶組合，以迎合不斷變化的顧客需求。新引進租戶包括Jimmy Choo、Max Mara、Celine、Dior、Sandro、Cole Haan(首間港島店)、Aldo、Trussardi Jeans、Germain、Lancaster、Porter International、Caudalie、Tresor Rare 及 Oyshoby Inditex(首間港島店)。

餐飲方面，則引入最新潮流食肆，提供世界各地美食，借以提升顧客的飲食體驗。諸如，來自丹麥、以注重健康的年輕顧客為目標的Joe & The Juice，為愛好自拍人士帶來先進技術概念、首進香港開店的Selfie Café，以及首度進軍香港的韓國連鎖店Mad For Garlic等等。

此外，時代廣場還在十三A樓新設“兒童天地”，在九樓及十樓將部分區域改裝為生活時尚集中地。

另據悉，截至2016年6月30日，屬于九倉核心資產級別的時代廣場的估值為545億港元。

成都國際金融中心租戶銷售額上升13%

至于被九龍倉集團稱為“迅速成為華西地區地標”的成都國際金融中心，其2016年上半年商場收入(扣除稅項)增長9%至人民幣3.12億元，出租率近乎100%。租戶銷售額則上升13%至人民幣18億元，人流量亦增加14%。

上半年期內，成都國際金融中心商場在接近300個國際頂級品牌的基礎上引進了包括Vera Wang、Philipp Plein、Love Moschino、Eve by Eve’s、So Sweet by Hair Corner及 Kiehl’s等新品牌。

太古香港主要商場上半年銷售額全線下跌

根據太古地產最新公布的第二季度營運數據顯示，截至2016年6月底，香港主要零售物業租用率為100%，各物業零售銷售額均錄得負增長。上半年，太古廣場零售銷售額按年跌17%;太古城中心按年跌4.1%，東薈城名店倉亦按年跌13%。

不過，內地零售物業的零售銷售額則全部按年增長。三里屯太古里、廣州太古匯購物商場、頤堤港購物商場及成都遠洋太古里租用率介乎91%至99%，上半年零售銷售分別增長3.7%、4%、12.8%及112.5%。

希慎興業中期業績盈利大跌61%

8月2日，希慎興業公布截至6月底的中期業績，盈利大跌61%至近9億港元，期內基本溢利及經常性基本溢利各為11.78億港元，按年微升1.3%。其中，截至2016年6月底，希慎興業投資物業組合重估價值增加0.3%至700.08億港元;2016年上半年，撇除期內用于投資物業的資本開支后，集團投資物業估值錄得公平值虧損2.8億港元，去年則錄公平值收益11.6億港元。綜合反映寫字樓租賃前景樂觀的同時，商鋪租賃前景卻充滿挑戰，以及期內進行增值工程帶來的影響。

商鋪業務組合的營業額增加3.8%至9.86億港元，包括按營業額收取的租金兩千八百萬港元。商鋪出租率為99%。

按各項目表現來看，希慎廣場繼續吸引時尚的年輕族群，加入了多間健康及體育用品商店，包括更多以男士為目標顧客的店鋪，2016年上半年的人流較2015年同期增加約5%。

利園一期受惠于本地忠誠顧客群，客流保持穩定。以兒童商品著稱的利園二期則繼續提供優質產品，令利園二期的人流較2015年上半年增加約10%。

以利舞臺廣場為中心的商鋪組群匯聚都會生活品味商品，今年上半年的人流較2015年上半年增加約15%。這方面的表現有賴商鋪的吸引力驅動，其中包括利舞臺廣場低層的人氣旗艦店，以及禮頓中心以銷售中低價優質運動商品為主的街鋪。

恒隆地產香港零售堅挺 租金同比增長13%

7月28日，恒隆地產公布的半年度財報顯示，與內地的八座恒隆廣場零售租金收入較去年同期下降7%相比，香港項目表現明顯比內地更為堅挺。財報顯示，恒隆地產香港商鋪組合在充滿挑戰的環境下，錄得13%的租金收入增長至港幣10.84億元。租出率也上升2個基點至99%。

期內，包括恒隆中心、旺角家樂坊、雅蘭中心、康怡廣場等多個項目均開啟了業態調整。諸如，2016年5月，adidas占地14586平方呎的旗艦店在恒隆中心開業，為體育愛好者提供購物及訓練兼備的獨特體驗。2016年1月，占地54000平方呎的H&M全新概念旗艦店在旺角家樂坊開業，成為旺角區內的潮流集中地。Quiksilver/Roxy占地6900平方呎的旗艦店進駐，則為雅蘭中心增添了活力。

而位于九龍東的社區購物商場——淘大商場，通過優化場內分區，包括建立一個云集各式潮流品牌的運動區域，提升了整體購物氛圍。

從各項目租金收入表現來看，銅鑼灣及旺角商鋪組合的租金收入分別增長20%及17%，主要受惠于資產優化工程后租金顯著調升。中環商鋪組合錄得7%的租金收入增長�？碘鶑V場及淘大商場的租金收入分別增長11%及5%。

（搜鋪網整理）