接連關(guān)閉近20家商鋪的中信泰富，周末依然冷冷清清。舒抒　攝

　　在中信泰富連關(guān)近20家商鋪引發(fā)關(guān)注的同時，記者注意到，中信泰富對面的恒隆廣場部分沿街店面也在進(jìn)行裝修，而位于虹橋商圈的頂級奢侈品零售商尚嘉中心也將啟動商場大門擴(kuò)建及綠化、品牌調(diào)整等改造工程。

　　高端零售商不約而同頻頻動作究竟為何？尚嘉國際控股有限公司董事、曾掌舵恒隆廣場和港匯廣場的王裕強(qiáng)認(rèn)為，“變”是零售業(yè)不變的真理。或許，在實體商業(yè)面臨沖擊的大背景下，“高大上”的奢侈品零售商也無法逃避這樣的現(xiàn)實。

　　年輕化趨勢已經(jīng)無法回避

　　從目前來看，上海奢侈品品牌分布最密集的商場有三處，分別是位于浦東陸家嘴的國金中心商場、南京西路梅泰恒商圈的恒隆廣場、長寧虹橋商圈的尚嘉中心。三個商圈也代表了上海東、中、西三大商業(yè)中心。

　　2013年開門迎客的尚嘉中心最為“年輕”，未來引進(jìn)的新品牌和市場活動也會更親民。王裕強(qiáng)表示，一方面，中國境內(nèi)奢侈品專柜的零售價與海外愈發(fā)接近，與我國香港及歐洲的差距在10%以內(nèi)；另一方面，各大品牌相繼走年輕化路線值得探究。以意大利奢侈品品牌FENDI 為例，該品牌去年以來不斷推出年輕人喜愛的時髦單品，主力客群的年輕維持在35歲左右。針對品牌的變化，商場自身定位也要改變�！案吒咴谏�，最終一定難以為繼�！�

　　“親近”的重要表現(xiàn)，是高端零售業(yè)開始注重線上和線下的合作。本月初，Dior通過品牌微信公眾號開始線上發(fā)售七夕限定款手袋，成為首個在中國電商平臺售賣當(dāng)季商品的奢侈品品牌。

　　雖然電商給實體商業(yè)帶來沖擊，但事實上，實體零售業(yè)在線下存在的問題比外部挑戰(zhàn)更嚴(yán)峻。為了吸引年輕客群關(guān)注，尚嘉中心在今年年末將引進(jìn)法國人氣烘焙坊及冰激凌店“Farine”，開在一樓遵義路側(cè)，大門也徹底打開。尚嘉中心位于仙霞路和遵義路的大門以后都將進(jìn)行改造，門前沿街綠化位置將有所調(diào)整，方便顧客進(jìn)入商場。

　　免費(fèi)停車培養(yǎng)未來消費(fèi)者

　　同樣是恒隆地產(chǎn)旗下的商業(yè)地產(chǎn)，港匯廣場和恒隆廣場在過去十多年中，發(fā)展節(jié)奏大不相同。前者店鋪替換速度不斷加快，后者店鋪替換率卻并不高。這也反映了商業(yè)地產(chǎn)核心的經(jīng)營能力問題。港匯從1999年底開業(yè)時以國內(nèi)品牌為主的中檔商場，到目前70%以上都是國際知名品牌和餐飲的高端商場，秉承的原則就是“一步一步來”。

　　目前位于該商場一樓中庭的 Bottega Veneta和GUCCI兩大品牌專賣店，在2008年分別是兩家奢侈品店和一家知名飾品店。當(dāng)初曾有人好奇，為何港匯要在兩家奢侈品店中開出一家價格相對親民的飾品店。但對經(jīng)營者來說，當(dāng)年輕消費(fèi)者進(jìn)出親民品牌的店鋪，看到周圍的名品店，潛移默化中會產(chǎn)生“希望通過努力也有能力在這些精品店消費(fèi)”的想法，商場和顧客“一同進(jìn)步”，才能保持長期互動。

　　相比之下，高檔商場一開業(yè)起點(diǎn)非常高，在后來的經(jīng)營中卻沒有太大的提升空間，“當(dāng)世界頂級品牌一次性聚集后，要不斷講新故事難度就變大了�！�

　　本月中旬，包括尚嘉中心在內(nèi)，虹橋商圈六大商業(yè)體試行周末、節(jié)假日任意消費(fèi)即免費(fèi)停車5小時，在六大商場消費(fèi)可選其中任意一家商場停車�！案叽笊稀钡纳屑蚊赓M(fèi)開放停車，會不會感覺吃虧？王裕強(qiáng)給出的答案是：“要培養(yǎng)未來的消費(fèi)者�！苯o消費(fèi)者一個期許，也是給商場多一種未來。

　　熟悉本地情況利于實體零售

　　今年3月，商務(wù)部部長高虎城在國務(wù)院新聞發(fā)布會上表示，2015年最終消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)66.4%，成為經(jīng)濟(jì)增長第一驅(qū)動力。與此同時，2015年中國出境消費(fèi)人口達(dá)1.2億人，境外住宿、消費(fèi)支出達(dá)1.5萬億元，其中7000億至8000億元用于購物。

　　旺盛的消費(fèi)背后，滿足中高收入階層個性化、差異化的消費(fèi)需求迫在眉睫，解決商品種類、價格、質(zhì)量、安全、購物環(huán)境等方面的問題，成為商業(yè)供給側(cè)發(fā)力、進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)。王裕強(qiáng)認(rèn)為，雖然境外消費(fèi)成為熱潮，但在滿足本土消費(fèi)者需求上，中國零售商仍更具優(yōu)勢——中國人更明白中國消費(fèi)者要什么，“零售業(yè)非常復(fù)雜，受到文化、傳統(tǒng)、習(xí)俗、消費(fèi)者心理等影響�！奔�(xì)觀上海目前人氣火爆、提袋率較高的幾大商業(yè)地產(chǎn)，無論是恒隆地產(chǎn)旗下的港匯恒隆廣場，新鴻基旗下的國金中心、環(huán)貿(mào)廣場，香港新世界集團(tuán)旗下的上海K11，還是本土民營企業(yè)月星集團(tuán)開發(fā)的月星環(huán)球港，均由華人企業(yè)一手打造。

　　王裕強(qiáng)認(rèn)為，海外百貨進(jìn)入中國市場，需要一次性開設(shè)20家至30家門店，才可能形成規(guī)模效應(yīng)，且海外高檔百貨的核心優(yōu)勢“買手制度”，也需要適應(yīng)中國境內(nèi)市場的需求和檢驗。然而，即使很多零售商、地產(chǎn)商有開購物中心的財力，但人才依舊是關(guān)鍵�！耙�做好一塊商業(yè)地產(chǎn)，沒有8年至10年以上的管理經(jīng)驗難以勝任�！彼�表��，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營非常講究團(tuán)隊合作，除了專業(yè)，還需要對當(dāng)?shù)厣鐣�有豐富的認(rèn)知，團(tuán)隊的執(zhí)行力直接影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　這也是為何地產(chǎn)界會流傳這樣一句話：做住宅是上小學(xué)，做辦公樓是上中學(xué)，做商場才是上大學(xué)。“因為商業(yè)地產(chǎn)需要長期經(jīng)營，不能急功近利，更不是蜂擁而至靠碰運(yùn)氣就能做好的。”實體零售到最后一定是熟悉本地經(jīng)營者更為合適，人才和管理思路就是關(guān)鍵�！爸袊�的商業(yè)地產(chǎn)一定是靠中國人做好的�！�

　　（來源：解放日報 記者 舒抒）