當市場聲音普遍看淡實體商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)投資時，機構資本卻正在悄悄建倉 !

當大量開發(fā)商正在為商鋪散售去化困難而愁容滿面時，機構投資者卻緊盯著產(chǎn)權單一，經(jīng)營穩(wěn)健或潛力可塑的規(guī)模化商業(yè)項目投下重注!

參與商業(yè)地產(chǎn)并購的主體非常多元化，既有地產(chǎn)商、也有基金方、甚至還有實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)集團，但投資商業(yè)的目標應該都是一致的：長期性投資配置或為資產(chǎn)證券化時代來臨前建倉。

如下事件，我相信只是國內大宗商業(yè)地產(chǎn)并購的冰山一角而已，但已預示著的中國商業(yè)地產(chǎn)資本證券時代的來臨。

ONE(云南城投&銀泰置地)

2016年11月云南城投收購銀泰置地8個項目：溫州銀泰城、杭州海威銀泰國際、溫州平陽銀泰城、杭州臨平理想銀泰城、寧波奉化銀泰城、成都銀泰中心&泰悅豪庭、寧波北侖銀泰城。

TWO(萬科&印力)

2016年10月底，萬科主導的聯(lián)合收購體買下印力96.55%股權，被收購的印力集團，前身是深國投商用置業(yè)有限公司，曾是深圳國資企業(yè)深圳國際信托投資有限公司(現(xiàn)更名華潤深國投)下屬企業(yè)。2013年11月，黑石成為其戰(zhàn)略投資者，購入深國投商置40%的股權。2015年2月，在完全卸下國資背景后，深國投商置更名為印力集團。

媒體評價：萬科入股印力將加快萬科向“城市配套服務商”轉型，推動產(chǎn)品和業(yè)務升級。

10月28日，萬科子公司萬丈資本(V Capital)收購上海中區(qū)廣場，成交價格為23.75億元人民幣，賣家為凱雷地產(chǎn)基金。

TIPS：萬丈資本主要聚焦在上海、北京、深圳一線核心城市，目標資產(chǎn)為兩類，一類是持有上海北京等城市的市中心核心資產(chǎn);另一類是收購資產(chǎn)，再對其進行改造、增值。此前，2015年12月，萬丈資本聯(lián)手香港李錦記以57.9億收購上海企業(yè)天地3號樓，創(chuàng)造了2015年上海大宗交易的最高紀錄，將其改名為“無限極薈”并進行了升級改造。

THREE(龍湖地產(chǎn)&海外基金)

2016年10月，加拿大養(yǎng)老基金投資公司再度助力龍湖地產(chǎn)，繼蘇州獅山項目投資合作之后，收購重慶西城天街49%權益。

FOUR(大悅城 &險資基金)

2016年8月，中國人壽和GIC兩大機構投資者組建的合伙基金以約 93億元代價收購大悅城旗下3間公司49%股權，大悅城開始實踐輕資產(chǎn)模式，以新加坡凱德置地基金模式為藍本，向資產(chǎn)管理商邁進。

TIPS：凱德置地通過旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收購商用物業(yè)，然后通過項目管理團隊開發(fā)運營，最后將運營成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國信托(CRCT)，將其轉化為公眾投資。因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發(fā)的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。

FIVE(光大控股&英利國際)

光大控股繼收購重慶觀音橋原現(xiàn)代廣場進行重新定位、物業(yè)改造，成功打造大融城之后，2014年6月底 以17.6億港元入主英利國際，成為英利國際第2大股東(14.9%)，主導英利國際旗下商用物業(yè)，英利旗下解放碑、大坪兩大購物中心更名大融城。完成并購之后，光大期望運用專業(yè)基金經(jīng)驗及大融城商業(yè)經(jīng)驗，謀求將英利旗下優(yōu)質寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)項目打包成REITS，在適當?shù)臅r機尋求在新加坡上市。

光大控股的資產(chǎn)+證券化戰(zhàn)略因大融城的成功，正在全國目標城市落地鋪開。

SIX:

開業(yè)約兩年的重慶 江北區(qū) 某非商圈 大型購物中心正尋求基金洽購，且?guī)捉�成交，也許信息公披露就在年內。

SEVEN(恒勝&洋世達)

2016年，恒勝集團以近6億元代價全資收購了重慶長壽區(qū)洋世達購物中心項目。

EIGHT(深圳正威集團&東方國際)

2016年，經(jīng)營幾近停擺的東方國際(由7層購物中心+雙塔超高層+地下車庫組成，總建筑面積28萬平方米)，在重慶官方的撮合下，由深圳正威集團全面接盤，目前正威團隊已經(jīng)入住項目進行清算接管工作。

NINE(紅星美凱龍&高和資本)

2016年9月，紅星美凱龍與商業(yè)地產(chǎn)基金領跑者高和資本共同發(fā)起設立國內首支家居商業(yè)地產(chǎn)并購基金，基金資金規(guī)模為50億元，以“紅星美凱龍委托管理商場”為主要資產(chǎn)標的。在經(jīng)營的過程中把品相優(yōu)良的業(yè)主方資產(chǎn)收歸旗下，結合“紅星美凱龍——愛琴海”升級轉化策略，大賺城市化進程中的房地產(chǎn)及人口紅利，同時匹配資本金融手段，實現(xiàn)資產(chǎn)、經(jīng)營、品牌的超溢價變現(xiàn)及可持續(xù)發(fā)展。

TIPS：紅星美凱龍全國家居門店數(shù)量超過130家，進駐城市超過90個，門店獲取以“買地自建，租賃、品牌輸出”三種模式，門店多以非商業(yè)中心的城市郊區(qū)的骨干交通選址為主，實現(xiàn)了極低的門店獲取成本，在周邊社區(qū)發(fā)展不成熟階段的階段以目的消費：建材商城驅動經(jīng)營;當周邊社區(qū)發(fā)展成熟之后，則升級轉型為購物中心：愛琴海;實現(xiàn)一個物業(yè)不同階段的“一雞兩吃”持續(xù)賺錢的巧妙安排。在城市化進程持續(xù)高速推進的中國內地，紅星美凱龍此種模式非常的具有戰(zhàn)略前瞻性，完美享用城市化不同階段的房地產(chǎn)紅利及人口紅利。毫無疑問，紅星美凱龍已經(jīng)是中國第二大商業(yè)地產(chǎn)商，如果配合其高效的品牌輸出策略的應用，有一天在數(shù)量上與萬達比肩也是大概率事件。

……

從以上不完全舉例看出，2016年的商業(yè)地產(chǎn)并購事件正在集中發(fā)生：地產(chǎn)商的輕資產(chǎn)變現(xiàn)策略與資本方“進場重倉建籌”共促了這一局面。可以確定的是，2016年商業(yè)地產(chǎn)的并購僅僅拉開中國商業(yè)地產(chǎn)資本化的序幕，未來兩年，商業(yè)地產(chǎn)的資本化進程將更加突出。原因如下：

1、價格合適，值得買。

國內商業(yè)地產(chǎn)供應超量，商業(yè)地產(chǎn)估值下跌，“筑底買點”初步形成;“買方市場”情況下，資本方可以在市場相對從容的建籌。

2、回報穩(wěn)定，有投資比較價值。

中國經(jīng)濟增速持續(xù)下行已經(jīng)是公認的大概率事件;第二產(chǎn)業(yè)等實體經(jīng)濟的盈利水平與投資回報持續(xù)下滑的境況下，商業(yè)不動產(chǎn)6-10%的靜態(tài)投資回報對長期資本的吸引力凸現(xiàn);并且對于通過對潛力項目價值重塑，2、3年短周期內實現(xiàn)項目大幅度升值的概率較大。況且，在中國城市化進程及基礎設施投入(道路、軌道交通、大社區(qū))高速發(fā)展期，商業(yè)不動產(chǎn)本身就具有很強的保值、增值能力。

優(yōu)良、潛力性商業(yè)地產(chǎn)正在成為規(guī)模化資本方(基金、險資、財團)長期、穩(wěn)健性投資組合的重要選項。

3、資產(chǎn)證券化窗口或將開啟，有投資退出通道。

中國境內的資產(chǎn)證券化進程正在加速推進，中國版的公募REITS的政策窗口或許好事將近，REITS在國內全國面落地前正是資本方“逢低吸納建倉”的大好機會窗口;這或許也是資本搶籌商業(yè)地產(chǎn)的重要前瞻性動因。

TIPS：2015年6月，鵬華前海萬科REITs獲批成立，這是迄今為止國內首支獲批的REITS(帶有先行先試的政策導向)，其重大意義在于，填補了國內公募REITs基金的市場空白，豐富了國內金融市場層次和產(chǎn)品，同時對投資者來說，也是優(yōu)化資產(chǎn)結構、分享優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)租金收益機會的理想選擇。從未來產(chǎn)品線布局來看，REITs也將是公募基金業(yè)必爭之地。

(以上信息大部份來自網(wǎng)絡公開資訊整理及業(yè)內信息交流，不確切之處，歡迎指正)

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化并購趨勢，對商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商及商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人的啟示：

1、商業(yè)地產(chǎn)的變現(xiàn)不用“過渡或完全依賴”分割產(chǎn)權散售陳舊模式。

2、商業(yè)地產(chǎn)的投資、經(jīng)營、管理要有資本化(REITS)的視角，否則將遭遇與資本對接時的巨大落差，難于達成共識及交易。

3、 商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運營能力將成為項目資本證券化溢價的重要估值指標，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的價值貢獻將進一步得到市場、資本的認可。如：商業(yè)地產(chǎn)運營人才、商業(yè)地產(chǎn)金融人才、資本方的商業(yè)項目經(jīng)理等。

4、商業(yè)分散出售產(chǎn)權的頑疾將得到一定程度的緩解，投資商、建設商、營運商的專業(yè)分工將進一步細化，有助于終結中國商業(yè)地產(chǎn)的野蠻生長，使之逐步走向良性發(fā)展之路。

5、商業(yè)良好基本面是整體變現(xiàn)基石：項目選址及產(chǎn)品正確、項目建筑及空間規(guī)劃良好、商鋪單元切分合理、完備而前瞻性的機電配置、準確的市場定位、對位的商戶組合、優(yōu)秀的營運管理、單一產(chǎn)權，以及以此為基礎而呈現(xiàn)出來的持續(xù)向好的經(jīng)營態(tài)勢：客流、租金的可持續(xù)增長。

(分享推動進步;謝尚偉2016年11月5日星期六于華潤24城)