七寶萬科廣場別出心裁開出了“老公寄存室”，瑞虹月亮灣力爭再造一個“新天地”……最近，越來越多的社區(qū)商業(yè)不僅新意迭出、抓人眼球，而且大有升級轉(zhuǎn)型、風頭漸勁之勢。

這些現(xiàn)象不是偶然。相比一些大型購物中心里的人少冷清，一些社區(qū)型的商業(yè)經(jīng)營確實有聲有色。這是否意味著，“小而美”的社區(qū)商業(yè)將成為未來商業(yè)的新增長點？今后的社區(qū)商業(yè)，又將會形成怎樣的發(fā)展趨勢？

新建大居社區(qū)商業(yè)，隨人口導入逐漸完善

社區(qū)商業(yè)，簡單來說就是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。理論上總建筑面積不超過5萬平方米，核心輻射圈半徑為1-1.5公里。

根據(jù)《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2014-2020)》，全市規(guī)劃15個市級商業(yè)中心、56個地區(qū)級商業(yè)中心。同時構(gòu)建完善“市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心、特色商業(yè)街區(qū)”為核心的“3+1”實體商業(yè)和“網(wǎng)絡(luò)終端+網(wǎng)上商店+快遞配送”為核心的網(wǎng)絡(luò)零售商業(yè)。至2020年，本市規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000-7500萬平方米，年平均增長2.6-3.6％。

上海社科院應用經(jīng)濟研究所研究員顧建發(fā)注意到，15個市級商業(yè)中心全部分布在上海600平方公里以內(nèi)的外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，地區(qū)級商業(yè)中心則外環(huán)以內(nèi)19個，外環(huán)以外37個。按照上海2500萬人口來算，人均商業(yè)面積達3平方米，超過國際一般城市1.3—1.5平方米的平均水平。

不過，商業(yè)分布明顯不均。相對外環(huán)以內(nèi)而言，外環(huán)以外不僅沒有一個市級商業(yè)中心，即便37個地區(qū)級商業(yè)中心放在5000多平方公里的土地面積來看，也是比較稀疏的。社區(qū)商業(yè)中心同樣是如此。此外，很多新建大居的社區(qū)商業(yè)相對缺乏，正隨著人口的不斷導入逐漸完善中。

這份規(guī)劃也表示，要限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點的過度建設(shè)。注重功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進，盡可能實現(xiàn)差異化發(fā)展，避免無序競爭和重復建設(shè)。因此控制一些地區(qū)商業(yè)的過度發(fā)展，而培育重點地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，完善它們的社區(qū)商業(yè)，應成為發(fā)展趨勢。

留住家門口的客流，個性和體驗是關(guān)鍵

在采訪中，不少人都表示“看好社區(qū)商業(yè)”的發(fā)展。退休阿姨李念的話可能頗具代表性：“畢竟每天都面臨‘開門七件事’，柴米油鹽、還有些日常消費品需求肯定想在家門口解決，那些比較高檔點的商品偶爾去大商場里買點。”

不過，要想真正把社區(qū)商業(yè)經(jīng)營好，也并不容易。上世紀90年代開始，社區(qū)周圍的一批大賣場一哄而上，一定程度上滿足了市民日益增長的日常消費品需求。然而，由于同質(zhì)化競爭和電商沖擊，不少大賣場已經(jīng)出現(xiàn)了經(jīng)營蕭條甚至關(guān)門的情況。在很多街道，都有大潤發(fā)、沃爾瑪、家樂福、世紀聯(lián)華等并存的布局，超市基本以中老年人消費者為主。一些大賣場已在轉(zhuǎn)型調(diào)整中。

記者注意到，很多新型的社區(qū)商業(yè)瞄準居民的最迫切需求，主打親子牌，同時加大了餐飲比例。但是即便日益旺盛的親子消費需求也不并是那么好抓住，不少社區(qū)的親子商鋪都存在平日冷清的問題。也因為這個原因，商家的調(diào)整升級始終沒有停止。

對此專家認為，對開發(fā)商來說，餐飲及親子業(yè)態(tài)均有租金支付水平低的問題，且親子業(yè)態(tài)屬于周末型消費，平時較難為社區(qū)商業(yè)帶來人氣。所以，餐飲及親子更適宜作為社區(qū)商業(yè)聚客的引擎，而不一定是占比最高的業(yè)態(tài)。從趨勢看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能將日趨多元化、復合化，將從過去只提供商品和服務(wù)，轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┥�活方式場所。提供的服�?wù)范圍也更加寬泛，具體表現(xiàn)為3種主要需求：即更加注重以兒童游樂、早教、親子活動為主的家庭消費需求；以居家養(yǎng)老、老年保健、上門服務(wù)等為主的老年群體消費需求；以商務(wù)聚會、洽談、休閑、社交等功能的商務(wù)需求。

而社區(qū)商業(yè)成功的主要因素則包括：社區(qū)成熟度、人口與商業(yè)規(guī)模匹配度、對屬地客群消費偏好的精準把握、對區(qū)域資源的精準把握、商業(yè)整體定位的準確性、商業(yè)的主題塑造是否能形成差異化，擴大輻射范圍等。

因此，對主打社區(qū)商業(yè)的商家來說，運營者需經(jīng)過前期扎實調(diào)研，以個性化的方式，恰如其分地滿足周邊居民的實際需求，依然是王道。同時，要留住家門口的客源，打出與大型商業(yè)中心的差異化牌也十分重要。一般來說，社區(qū)商業(yè)以滿足居民亟需的日常消費品為主，也就是將大型購物中心里最與生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)帶到了住家附近，不需要主打高檔品牌。此外，良好的體驗感尤為關(guān)鍵。比如親子商場，是否擁有自身的精準定位，是否設(shè)有兒童游樂區(qū)、休息區(qū)、母嬰室，周邊的無障礙設(shè)施是否跟上都需要考慮。

互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)商業(yè)模式，線上線下融合是趨勢所在

隨著城市中心區(qū)人口向外圍遷移，城市呈現(xiàn)多中心發(fā)展態(tài)勢，為滿足居民就近購物的需求，政府在城市非核心地段規(guī)劃居住區(qū)時，新出讓的土地中增加了商業(yè)的比例，社區(qū)商業(yè)成為住宅開發(fā)商的必選題。

而中國大型購物中心經(jīng)歷“井噴式”發(fā)展階段，未來投資趨于理性。位于“最后一公里”的社區(qū)商業(yè)為居民的生活帶來了便利，也為投資者帶來商機。與此同時，社區(qū)商業(yè)因其便利性在一定程度上弱化了電商沖擊，發(fā)展空間較為穩(wěn)定。

上海社區(qū)商業(yè)歷經(jīng)20多年的大力發(fā)展，建筑形態(tài)已經(jīng)從住宅底商及街鋪，逐步演變?yōu)榧�中式購物環(huán)境；業(yè)態(tài)更為復合化；購物環(huán)境也更舒適，更具體驗感，社區(qū)商業(yè)已從對居民物質(zhì)需求的滿足，發(fā)展到對精神層面的滿足。

業(yè)內(nèi)人士通過對上海不同區(qū)位案例的研究表明，城市非核心區(qū)的社區(qū)配套相對較少，對社區(qū)商業(yè)的需求更為明顯。而城市中心區(qū)的商業(yè)密集，對社區(qū)商業(yè)構(gòu)成威脅，這里的社區(qū)商業(yè)面臨更大的競爭壓力，商業(yè)定位調(diào)整及業(yè)態(tài)品牌調(diào)整更為頻繁。

未來的社區(qū)商業(yè)，將會有這樣幾個關(guān)鍵詞：品牌化、互聯(lián)網(wǎng)概念植入、社交平臺，更多的場景化和場所感的營造，更多的體驗式消費，越來越多融合了線上線下資源的O2O平臺，將為居民提供了更便利更多樣化的服務(wù)。

相比于一些主打線上購物的社區(qū)超市，顧建發(fā)更看好永輝超市的經(jīng)營模式：“它在嘉善路有一個經(jīng)營店，是將原有的社區(qū)菜場改造而成的，主營生鮮，維持了原有的價格，線上線下雙渠道并行發(fā)展。既可以讓不熟悉網(wǎng)絡(luò)的老年人在店內(nèi)購物，也可以讓年輕人通過線上下單送貨到家。”

他認為，可以預見的是，隨著技術(shù)創(chuàng)新推動渠道創(chuàng)新，社區(qū)商業(yè)新業(yè)態(tài)新模式將不斷涌現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)也是可以培育壯大的，比如大寧地區(qū)的社區(qū)商業(yè)因為經(jīng)營有道，不斷擴大規(guī)模，從而轉(zhuǎn)型升級為地區(qū)級乃至市級商業(yè)中心的路徑，同樣值得借鑒。

（來源：上海觀察 周楠）