聯(lián)商網(wǎng)消息：自2011年以來(lái)，上海各類(lèi)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)量逐年猛增，2014年大中型項(xiàng)目開(kāi)業(yè)量首次超過(guò)30個(gè)，之后歷年新增項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，并蟬聯(lián)城市開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及面積桂冠。

跨年項(xiàng)目及延期項(xiàng)目猛增

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年上海3萬(wàn)平方米以上大中型商業(yè)項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)及開(kāi)業(yè)項(xiàng)目44個(gè)321萬(wàn)平方米GFA商業(yè)建筑面積，其中包括4個(gè)存量資產(chǎn)改造更名項(xiàng)目（一百商業(yè)中心原第一百貨及東方商廈、長(zhǎng)風(fēng)大悅城原長(zhǎng)風(fēng)景畔、新薈城原中油易買(mǎi)得、星寶原STARMALL)），凈增量為40個(gè)凈增290萬(wàn)平方米，其中包括今年局部試營(yíng)業(yè)待明年正式開(kāi)業(yè)的跨年項(xiàng)目猛增至14個(gè)，以及去年局部試營(yíng)業(yè)今年正式營(yíng)業(yè)項(xiàng)目8個(gè)。

2017當(dāng)年試營(yíng)業(yè)且當(dāng)年年內(nèi)正式營(yíng)業(yè)或直接開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目?jī)H22個(gè)較2016年大幅減少并創(chuàng)下近三年來(lái)新低，加上去年試營(yíng)業(yè)今年正式營(yíng)業(yè)項(xiàng)目則合計(jì)今年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目為30個(gè)233萬(wàn)平方米,而延期開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的逐年增多都顯示項(xiàng)目面臨的招商難度正逐年提升。

循序漸進(jìn)的開(kāi)業(yè)率

局部試營(yíng)業(yè)待來(lái)年正式營(yíng)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)率基本都在20%至35%之間（第一百貨商業(yè)中心相對(duì)出租率較高，AB樓至年底近乎滿(mǎn)租，C樓將于18年春季開(kāi)幕，長(zhǎng)風(fēng)大悅城以了不起的地下城開(kāi)局保持了大悅城風(fēng)格調(diào)性），此外，多個(gè)直接宣布開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)率也僅五至七成。

跨年項(xiàng)目、試營(yíng)業(yè)項(xiàng)目、存量資產(chǎn)的收購(gòu)改造更名案例的增多導(dǎo)致年度統(tǒng)計(jì)變得異常復(fù)雜。

就開(kāi)業(yè)項(xiàng)目所屬集團(tuán)來(lái)看，既不乏新加坡凱德、香港瑞安、百聯(lián)、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、綠地、寶龍、中信泰富、旭輝、開(kāi)元、保利地產(chǎn)等涉足上海商業(yè)已久的老江湖，更出現(xiàn)了眾多首度落子上海的高手及新手如香港太古、新加坡豐樹(shù)怡豐城、紅星愛(ài)琴海、保利商業(yè)、中信資本、福建陽(yáng)光城、廣東合景泰富、新薈城、浙江佳源，而龍湖天街、大悅城和日月光則是在滬梅開(kāi)兩度。

新項(xiàng)目主戰(zhàn)場(chǎng)外延

就開(kāi)業(yè)項(xiàng)目所在城區(qū)及商圈來(lái)看，2017年滬上人口最多且存在大量商業(yè)空白區(qū)的浦東新區(qū)以10個(gè)新項(xiàng)目井噴登頂滬上新項(xiàng)目最多的區(qū)，去年的冠軍閔行區(qū)由于是全市人口第二大區(qū)今年以8個(gè)新項(xiàng)目摘得亞軍，人口第三大區(qū)商業(yè)稀缺的寶山區(qū)則以4個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)課獲得季軍。總體來(lái)看，近七成新項(xiàng)目均位于內(nèi)環(huán)至外環(huán)周?chē)�的人口�?dǎo)入?yún)^(qū)。而遠(yuǎn)郊多數(shù)項(xiàng)目的周邊人口密度仍較市區(qū)偏低，故遠(yuǎn)郊項(xiàng)目往往由于招商進(jìn)度而延期至明后年。

核心商圈存量改造升級(jí)時(shí)代已至

商圈方面，市中心成熟商圈已進(jìn)入存量資產(chǎn)時(shí)代，南京東路、五角場(chǎng)、徐家匯、淮海中路等成熟商圈進(jìn)入存量資產(chǎn)改造大年，徹底改造后的恒隆廣場(chǎng)、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)及更名的第一百貨商業(yè)中心今年先后開(kāi)幕，新項(xiàng)目?jī)H增加中山公園來(lái)福士及南京西路興業(yè)太古匯兩大重磅外資項(xiàng)目。

資產(chǎn)優(yōu)化改造范式，商業(yè)價(jià)值再挖掘

據(jù)睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心及中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2017年上海共有127.72萬(wàn)平方米商業(yè)經(jīng)歷改造，項(xiàng)目主要位于內(nèi)環(huán)及中環(huán)內(nèi)。其中核心商圈所處的內(nèi)環(huán)地區(qū)改造面積占比57%，改造力度及范圍空前，存量與增量在開(kāi)展新的博弈，在商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中，調(diào)整和變化一直伴隨左右，這波改造熱也預(yù)示著商業(yè)存量項(xiàng)目的密集改造高潮的到來(lái)。

在建及規(guī)劃新項(xiàng)目層出不窮 內(nèi)環(huán)外存量時(shí)代遠(yuǎn)未到來(lái)

新興商圈方面，萬(wàn)象城聯(lián)袂紅星愛(ài)琴海兩大巨型項(xiàng)目迅速激發(fā)了吳中路商圈的興起，徐匯濱江商圈龍華中路站繼正大樂(lè)城之后今年涌入徐匯綠地繽紛城及保利時(shí)光里且看三個(gè)中型項(xiàng)目如何攜手支撐起培育期的新商圈，顧村龍湖北城天街和顓橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由于周邊居民密集無(wú)同體量競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手且緊鄰軌交站而被看好，楊浦東方漁人碼頭與陸個(gè)嘴東側(cè)的中信泰富尚悅灣則相繼奏起了黃浦江濱江新商業(yè)的序曲。

整購(gòu)與輕資產(chǎn)輸出頻發(fā)

由于項(xiàng)目井噴競(jìng)爭(zhēng)加劇而利好更有準(zhǔn)備更有資源更有效率的公司，整體收購(gòu)及輕資產(chǎn)輸出案例大幅增加。大宗交易方面，上海今年先后成交了瑞威資本聯(lián)手鄭州新田收購(gòu)營(yíng)業(yè)中的浦江鎮(zhèn)華僑城OMALL，信城不動(dòng)產(chǎn)攜印力集團(tuán)攜收購(gòu)?fù)�業(yè)的三林城市商業(yè)廣場(chǎng)，光大安石大融城收購(gòu)在建的長(zhǎng)寧臨空黃金商貿(mào)中心，凱德收購(gòu)國(guó)正中心，更有虹口大上海紫金城、惠南等十來(lái)個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目待價(jià)而沽，其中也不乏核心商圈項(xiàng)目。輕資產(chǎn)方面，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)今年先后簽約攜手嘉定新城中信泰富又一城與奉浦富力廣場(chǎng)，大悅城等多個(gè)大鱷也在滬嘗試推廣輕資產(chǎn)輸出管理……。

展望2018新項(xiàng)目

原計(jì)劃今年開(kāi)業(yè)但延期至明年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目25個(gè)，導(dǎo)致計(jì)劃在2018年及2019年初開(kāi)業(yè)及試營(yíng)業(yè)大中型項(xiàng)目猛增至69個(gè)（更多有個(gè)項(xiàng)目由于工期等原因已直接宣告延期至2019甚至2020年），疊加今年局部試營(yíng)業(yè)明年正式開(kāi)業(yè)項(xiàng)目14個(gè)，總數(shù)將達(dá)到83個(gè)（與今年年初情形類(lèi)似），但由于市場(chǎng)容量及需求增長(zhǎng)有限及激烈的品牌爭(zhēng)奪戰(zhàn)預(yù)計(jì)2018年最終能順利開(kāi)幕——當(dāng)年試營(yíng)業(yè)及當(dāng)年正式營(yíng)業(yè)項(xiàng)目將繼續(xù)維持在40個(gè)左右（今年合計(jì)36個(gè)），而局部試營(yíng)業(yè)跨年正式營(yíng)業(yè)項(xiàng)目乃至延期至下一年度的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增多。

大型區(qū)域型項(xiàng)目主導(dǎo)人氣

今年新開(kāi)業(yè)/試營(yíng)業(yè)15個(gè)8萬(wàn)平方米以上大型購(gòu)物中心（含2個(gè)存量項(xiàng)目），就人氣來(lái)看，人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的大型區(qū)域型購(gòu)物中心由于業(yè)態(tài)豐富輻射力大，故表現(xiàn)相對(duì)優(yōu)于中小型購(gòu)物中心。3至8萬(wàn)平方米的中型項(xiàng)目今年則開(kāi)業(yè)/試營(yíng)業(yè)29個(gè)（含2個(gè)存量項(xiàng)目）。

小型項(xiàng)目花樣百出

3萬(wàn)平方米以下小型商業(yè)項(xiàng)目增量則大致與去年持平超過(guò)40個(gè)且形式豐富多樣，且其中難得出現(xiàn)了凱德、瑞安、大華等多個(gè)大集團(tuán)的作品，其中較受矚目項(xiàng)目如下，懷舊街區(qū)：茂名北路豐盛里、衡山路永平里，全地下商業(yè)：瑞安創(chuàng)智天地大學(xué)路下一站、五角場(chǎng)太平洋森活，娛樂(lè)夜生活主題地下項(xiàng)目：FOUND158坊原大同坊，精致型軌交上蓋：漢中路樞紐凱德星貿(mào)中心、中建廣場(chǎng)樂(lè)薈天地，存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目：馥邦中環(huán)廣場(chǎng)、樂(lè)坊生活廣場(chǎng)浦東羽山店、百聯(lián)RISO商城路、九亭麥尚城2期，復(fù)合海鮮超市餐廳與兒童樂(lè)園的周浦寶燕商城，鄰里型購(gòu)物中心：家樂(lè)福成山路鄰里中心、張江萬(wàn)科2049@翡翠公園、萬(wàn)科集顓橋、青浦光明西郊樂(lè)繽紛、松江D5·PARK五龍商業(yè)廣場(chǎng)、唐人御橋里、浦東大華錦繡國(guó)際、融創(chuàng)盧灣濱江精彩天地1期，以及吳涇火星一號(hào)為代表的多個(gè)萬(wàn)街集團(tuán)項(xiàng)目。

很全