據RET睿意德中國商業地產研究中心發布的《2017中國商業地產活力40城》顯示，以零售、休閑、購物中心、消費力為指標體系的全國城市商業地產活力指數排名里，上海和北京優勢突出，作為第一梯隊城市，與第二梯隊已拉開較大差距。

國外品牌進入內地首選城市是上海、北京，新業態、新品牌的孵化和市場化通常也是集中在上海和北京。

首店業態構成多樣，有契合生活新時尚的手作體驗、跨界新零售、電商線下實體店;有推出沉浸式體驗的主題餐廳、以蹦極為主題的新穎健身、運動健康等。北京具有獨特消費特征，是品牌拓展的重要目標。但進入上海的首店品牌資源更加豐富，每年開業的特色首店占去全國半壁江山。

上海首店

據來自中商數據品牌庫篩選后的數據顯示：2017年共有226家“首店”進入上海市場，其中全國首店134家，全市首店部分代表性品牌92家。

2017年上海開業的全國首店或新創品牌

在2017年進入上海的全國首店首進品牌業態占比方面，據中商數據統計，零售業態占比最大，占比約48%，其次是餐飲占比39%，生活兒童類共占比8%，運動健身雖然占比不多，卻是新興趨勢。

在零售大類里面，新進品牌中服飾占比最大，約28%，其次是美妝和運動類，其他類別占比接近，豐富多彩。進行餐飲細分后發現，深受上海市場歡迎的還是各式中華美食。

其中，新開業的興業太古匯及保利時光里、長寧來福士占較多比例，也有港匯恒隆廣場、靜安嘉里中心、美羅城、靜安大悅城等成熟項目。可見，全國首店選址三大偏好為：熱點新開業購物中心，知名成熟購物中心，市中心核心商業街街鋪。

在2017年首次進入上海的品牌業態占比方面，據中商數據統計，餐飲所占比例達52%，零售其次，新業態出現線上轉線下的超級試衣間和京東實體店。

2017年上海開業的全市首店及新創品牌

北京首店

據來自中商數據品牌庫篩選后的數據顯示：2017年共有110家“首店”進入北京市場，其中全國首店55家，全市首店部分代表性品牌65家。雖北京的全國首店遠少于上海，但多數品牌第二站通常會選址北京。

2017年北京開業的全國/全市首店或新創品牌

在2017年首進北京的品牌業態占比方面，據中商數據統計，餐飲占比最大，約45.8%，其實是零售40.8%，休閑娛樂也不錯，兒童類首店并不多僅3家。

在餐飲大類里面，有趣的是新進品牌中咖啡甜品占比最大，達30.9%，其次是占比接近的中式美食，其他類別各有自己的精準客群，同上海比細分類別要少一些，而甜品飲品則新意頻出。

于上海相似的是，首店選址偏好為：熱點新開業購物中心，知名成熟購物中心，市中心核心商業街街鋪。如新開業的王府中環及國貿三期占較多比例，也有三里屯太古匯、SKP、藍色港灣等成熟項目。值得一提的是主題街區首店和特色店聚集，如西單大悅城樣街，朝陽大悅城拾間 。

不同點在于一些并非購物中心的地點也有新品牌的加入，如圓明園鑒碧亭，潘家園舊貨市場，這源于帝都的歷史文化沉淀與藝文產業的聚集。

另外，明星們對京城青睞有加，僅17年進入的潮牌店主就有周杰倫、呂燕、吳克群， 加上之前在營業的數十家明星店，可謂星光璀璨。

從榜單分布細分業態來看，飲品甜品有巨大的發展空間，而新零售、場景化和創意店是吸引眼球的首店熱點趨勢。

商業地產開發商及品牌的進駐是城市商業活力的直接反應，據《2017中國商業地產活力40城》研究顯示，上海是開發商與品牌最青睞的城市，其次是北京。

上海為何能成為“首店首選”？

上海在多方面指數已全面超越北京。上海的國際高端知名品牌聚集度超過90%，中高端消費領域影響力強，全球消費資源聚集功能強。上海的輕奢品牌消費指數、健身房與咖啡類休閑消費指數都領先北京，可見高端白領型消費群體聚集，在時尚度與新生活方式感知力上更勝一籌。

對此，RET睿意德CEO王玉珂表示，“上海是全國商業地產活力指數最高的城市，無論從購物中心體驗性還是品牌新鮮度，上海在全球化方面均走在國內其它城市前面。2017年，上海新開店中全國首家的比例超過50%，展示了上海作為國內時尚與新潮風向標的地位，這得益于上海得天獨厚的市場環境，包括產業發達、外企云集、商業開放等多種因素。”

北京商業創新值得期待

從圖表可看出，北京在奢侈品和大眾消費上的指數較高，可見北京消費群體強勁的購買力，未來仍有趕超空間。

零售型商業的創新因其 2C屬性，屬于人才驅動、需求主導型的市場創新。城市技術人才供應充足，新的商業想法才能在產品設計和實施層面快速落地，北京是全國互聯網發展中心，在互聯網人才聚集方面占有極大優勢，人才供應充足從而為行業不斷注入新的血液。

城市的充足的文化氛圍是培養創新項目的土壤，深厚的文化底蘊不僅能保證文化資源上供給充足，還培養了在精神文化訴求上更加豐富飽滿的消費者。北京在城市文化與商業地產指數方面屬全國第一，在文創類業態和明星店方面表現突出，使得未來在商業創新方面更加值得期待。

關于北京、上海兩座城市的差異，王玉珂表示，“與上海相比，作為在中國商業活力40城排名第二的北京，更多是在市場規模、城市地位、歷史文化、行政資源等方面的先天優勢。在創新消費形態方面，北京的市場敏銳度要明顯弱許多。未來，北京要提升商業市場的競爭力，還須在產品設計、消費理念、市場開放、品牌打造方面，創造更好的商業氛圍與消費環境，孵化更多前瞻性的新物種，即能在未來3-5年內迎頭趕上上海整體水平。”

在城市總體規劃中，北京的戰略定位是4個“中心”，即政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心，落實北京的首都城市戰略定位，調整城市空間布局，優化提升首都核心功能。

RET睿意德董事索珊認為，2018年的北京有以下機遇值得關注：

1.以存量改造為基礎的城市更新機遇。北京城市中心商圈尤其是新增土地，已處于極度稀缺的狀態，對現有建筑的升級改造，已成為下一輪的新增長點。關注存量市場的改造，在城市更新的浪潮中滿足新消費、新競爭和高同質、高存量的競爭壓力下的新需求。

2.城市格局外擴的新生發展機遇。京津冀規劃綱要出臺后，北京將迎來全新的城市格局重塑。隨著城市核心圈擴大，可關注擴展新區的發展機遇，將是新品牌、新業態的落地首選。

3.智能搭建及大數據算法演進驅動下的商業創新機遇。創新零售基本已實現線上+線下的新模式，智能搭建將在新思維驅動下被更廣泛采用，大數據算法演進帶來的商業運營決策加值提升，技術賦能給實體商業帶來的效率提升更加顯著。北京是全國互聯網創新型人才的聚集地，擁有得天獨厚的技術優勢，可成為實體創新的實驗地。

4.深厚城市文化底蘊喚醒的新機遇。北京城市文化指數在全國城市排名中具有領先優勢，豐富的文化底蘊是品牌發展的優渥土壤，也可承載新消費精神升級的訴求。集合了眾多品牌的北京，在內容消費時代，還有更多機遇展現品牌魅力。以文化為創新關鍵，北京將可孕育出更多優質商業。

（來源：RET睿意德）