大約兩年前，有來自遵義的朋友專程來和我探討“在遵義的市中心該做怎樣的商業(yè)？”。還記得當(dāng)時(shí)我是這么回答：萬達(dá)來了沒有？政策上是否允許散賣？如果可以建議速戰(zhàn)速決，不建議持有，因?yàn)?strong>作為人口凈流出的三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)基本就沒有增值想象空間。

我是堅(jiān)定的站在“商業(yè)地產(chǎn)只有持有才有價(jià)值”這個(gè)正方立場，勸人散賣實(shí)在是因?yàn)檎驹诋?dāng)時(shí)的時(shí)點(diǎn)的無計(jì)可施。事實(shí)也印證著我這個(gè)判斷，曾經(jīng)橫掃天下的“萬達(dá)模式”當(dāng)開始下沉到三四線就立刻遇到經(jīng)營難題，饒是萬達(dá)這么強(qiáng)勢也無法保證強(qiáng)勢品牌跟隨下沉。另外一個(gè)以資產(chǎn)變現(xiàn)的形式退出三四線城市的是凱德，大家還記得年初凱德印力之間的那筆大收購吧？凱德的低價(jià)退出完全是一種服輸離場的態(tài)度。

我曾經(jīng)問過萬達(dá)的朋友：如何看待新城等“小萬達(dá)”的崛起？為何當(dāng)萬達(dá)、凱德甚至寶龍們都交足學(xué)費(fèi)回歸一二線，卻還有在三四線高歌猛進(jìn)的，拿地的套路還是萬達(dá)那招？萬達(dá)的朋友反問我一句：那么你覺得為何在大家都認(rèn)為購物中心全國都嚴(yán)重過剩了，卻還有這么多越來越大的新購物中心在不斷面市，難道他們都是“非理性”嗎？我問他們?yōu)槭裁矗�一位做研究的朋友意味深長的對我說：也許大家都不想在周期到來時(shí)手里沒有那張船票。

就在這個(gè)“愚人節(jié)”前，姜新國老師盛情邀請我去遵義參加一個(gè)新零售體驗(yàn)店的開業(yè)和新零售實(shí)戰(zhàn)論壇，直到上飛機(jī)前我都在猶豫是否該犧牲一個(gè)周末來參加這樣一個(gè)看起來就是作秀的一個(gè)活動。最終讓我下決心前往的是兩個(gè)原因：一個(gè)是出于我對姜老師的認(rèn)同，他對商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識可謂深入骨髓，既然相邀必有道理；另一個(gè)原因是看到阿里天貓新零售平臺事業(yè)部的赫然在列，既然阿里敢在這樣的城市打這樣一張明牌，就證明他們做過測試有十足的把握（他們自己在杭州本部的體驗(yàn)店最終不也敢用“貓茂”之名）。

我到了這個(gè)叫做“HousePro生活嚴(yán)選”的阿里新零售智慧體驗(yàn)店的開業(yè)現(xiàn)場，第一反應(yīng)是被震撼到了。這個(gè)由商業(yè)地產(chǎn)與又一城新零售系統(tǒng)以及阿里零售PLUS云供應(yīng)相結(jié)合的產(chǎn)物，這是一個(gè)接近百萬平方米的大盤，集合了酒店、辦公、商業(yè)、公寓、住宅、廣場六種業(yè)態(tài)，一棟棟的高樓緊挨著刺向天空，三層憑空搭出來一大片廣場，有舞臺，有噴泉，有休閑空間。據(jù)說這塊地曾經(jīng)是一座山峰，開發(fā)商愣是投入了五個(gè)億把山推平，在遵義的市中心生造出來一個(gè)新的商業(yè)中心！

這個(gè)新零售店就開在廣場正中間的商業(yè)主入口，生活家居是主要的銷售內(nèi)容，每個(gè)商品都標(biāo)有二維碼可以導(dǎo)向APP，加上藍(lán)牙就可以即時(shí)在顯示屏上看到貨品介紹。我忽然發(fā)現(xiàn)很多品牌我居然不認(rèn)識，一問才知道這些大多都是天貓上的熱銷品牌，是經(jīng)過大數(shù)據(jù)驗(yàn)證才進(jìn)入“嚴(yán)選”之列。最令人吃驚的是，這個(gè)明顯倉促開業(yè)的5000平米體驗(yàn)店開業(yè)當(dāng)天**就近2萬人，第一天銷售額15萬元，第二天沒有活動吸引依然達(dá)到了18萬元銷售！

這樣的數(shù)據(jù)迫使我必須重新認(rèn)真思考，關(guān)于新零售，關(guān)于三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)，還有什么是我們不曾認(rèn)知到的？

非常感謝資深零售專家蘇曉晴的深刻解讀，他認(rèn)為：零售是從生產(chǎn)商到消費(fèi)者的必要一環(huán)，真正的零售必須既懂什么是好的商品，也要清楚消費(fèi)者需要什么。當(dāng)下百貨/購物中心之所以會出現(xiàn)“被電商沖擊”現(xiàn)場，根源在于從他們開始“引廠進(jìn)店”開始就已經(jīng)告別了零售，你連零售都不是（大家都是做房東生意的地產(chǎn)模式），被別人互聯(lián)網(wǎng)“消滅中間商賺差價(jià)”也就理所應(yīng)當(dāng)。真正有價(jià)值的渠道零售商是不會被取代的，新零售不過是加入了數(shù)據(jù)和技術(shù)驅(qū)動的效率重構(gòu)，零售的本質(zhì)從未改變。

我對新零售能夠在遵義這樣的三線城市取得成功有三個(gè)啟發(fā)：第一，移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代數(shù)據(jù)化的全面普及（尤其移動支付、即時(shí)配送等技術(shù)應(yīng)用的普及），極大程度拉平了城市之間消費(fèi)習(xí)慣的差距；第二，隨著人們不斷的消費(fèi)升級，已經(jīng)形成愿意為高品質(zhì)生活買單的習(xí)慣，對于傳統(tǒng)帶有文化鄙視鏈傳遞色彩的品牌認(rèn)知正在弱化，新的品牌認(rèn)知已經(jīng)不是通過城市梯級的傳遞；第三，因?yàn)橛袛?shù)據(jù)的打通，就可以重構(gòu)供應(yīng)鏈和渠道，就可能產(chǎn)生“產(chǎn)地直供”的模式，就可以讓門店變成“零庫存”的純展示店，就可以線上線下分享渠道利潤，就可以在滿足體驗(yàn)感的同時(shí)抓住客戶即時(shí)產(chǎn)生的彈性消費(fèi)！

這樣的啟發(fā)讓我不由得職業(yè)性的產(chǎn)生了進(jìn)一步聯(lián)想：在一二線城市，資產(chǎn)泡沫和超量供應(yīng)已經(jīng)是阻止商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)良性發(fā)展的毒瘤，這個(gè)問題已經(jīng)不能用“房住不炒”的政策和資產(chǎn)證券化的東風(fēng)來化解，即使REITs現(xiàn)在就出臺，恐怕也找不出幾個(gè)符合收益率標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)！只要資產(chǎn)收益率上不去，所有的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都逃不開“類債”的嫌疑，那些評估出來的資產(chǎn)價(jià)值對應(yīng)真實(shí)的租金收益有幾個(gè)能做成真股權(quán)投資？剩下的問題就是如何找到“更便宜的資產(chǎn)”和“更高的資產(chǎn)收益”，顯然找這個(gè)答案三四線要比一二線容易的多！也許這就是阿里選擇遵義來做試點(diǎn)最大的一個(gè)價(jià)值點(diǎn)。

看看那些著急與盒馬鮮生結(jié)盟的13家地產(chǎn)商：印力、新城、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂、佳兆業(yè)、中海、復(fù)地、銀泰、合景泰富、居然之家、嘉豪商業(yè)，再看看他們的項(xiàng)目布局和他們在商業(yè)地產(chǎn)中位勢，你就會明白我上面說的邏輯！新零售也許就是一個(gè)“偽命題”，但不影響它對地產(chǎn)的賦能，互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)這兩個(gè)始終擁抱不到一起的“黃金”行業(yè)，終于有機(jī)會通過“新零售”你儂我儂！