大約兩年前，有來自遵義的朋友專程來和我探討“在遵義的市中心該做怎樣的商業？”。還記得當時我是這么回答：萬達來了沒有？政策上是否允許散賣？如果可以建議速戰速決，不建議持有，因為作為人口凈流出的三四線城市，商業地產基本就沒有增值想象空間。

我是堅定的站在“商業地產只有持有才有價值”這個正方立場，勸人散賣實在是因為站在當時的時點的無計可施。事實也印證著我這個判斷，曾經橫掃天下的“萬達模式”當開始下沉到三四線就立刻遇到經營難題，饒是萬達這么強勢也無法保證強勢品牌跟隨下沉。另外一個以資產變現的形式退出三四線城市的是凱德，大家還記得年初凱德印力之間的那筆大收購吧？凱德的低價退出完全是一種服輸離場的態度。

我曾經問過萬達的朋友：如何看待新城等“小萬達”的崛起？為何當萬達、凱德甚至寶龍們都交足學費回歸一二線，卻還有在三四線高歌猛進的，拿地的套路還是萬達那招？萬達的朋友反問我一句：那么你覺得為何在大家都認為購物中心全國都嚴重過剩了，卻還有這么多越來越大的新購物中心在不斷面市，難道他們都是“非理性”嗎？我問他們為什么，一位做研究的朋友意味深長的對我說：也許大家都不想在周期到來時手里沒有那張船票。

就在這個“愚人節”前，姜新國老師盛情邀請我去遵義參加一個新零售體驗店的開業和新零售實戰論壇，直到上飛機前我都在猶豫是否該犧牲一個周末來參加這樣一個看起來就是作秀的一個活動。最終讓我下決心前往的是兩個原因：一個是出于我對姜老師的認同，他對商業地產的認識可謂深入骨髓，既然相邀必有道理；另一個原因是看到阿里天貓新零售平臺事業部的赫然在列，既然阿里敢在這樣的城市打這樣一張明牌，就證明他們做過測試有十足的把握（他們自己在杭州本部的體驗店最終不也敢用“貓茂”之名）。

我到了這個叫做“HousePro生活嚴選”的阿里新零售智慧體驗店的開業現場，第一反應是被震撼到了。這個由商業地產與又一城新零售系統以及阿里零售PLUS云供應相結合的產物，這是一個接近百萬平方米的大盤，集合了酒店、辦公、商業、公寓、住宅、廣場六種業態，一棟棟的高樓緊挨著刺向天空，三層憑空搭出來一大片廣場，有舞臺，有噴泉，有休閑空間。據說這塊地曾經是一座山峰，開發商愣是投入了五個億把山推平，在遵義的市中心生造出來一個新的商業中心！

這個新零售店就開在廣場正中間的商業主入口，生活家居是主要的銷售內容，每個商品都標有二維碼可以導向APP，加上藍牙就可以即時在顯示屏上看到貨品介紹。我忽然發現很多品牌我居然不認識，一問才知道這些大多都是天貓上的熱銷品牌，是經過大數據驗證才進入“嚴選”之列。最令人吃驚的是，這個明顯倉促開業的5000平米體驗店開業當天**就近2萬人，第一天銷售額15萬元，第二天沒有活動吸引依然達到了18萬元銷售！

這樣的數據迫使我必須重新認真思考，關于新零售，關于三四線城市的商業地產，還有什么是我們不曾認知到的？

非常感謝資深零售專家蘇曉晴的深刻解讀，他認為：零售是從生產商到消費者的必要一環，真正的零售必須既懂什么是好的商品，也要清楚消費者需要什么。當下百貨/購物中心之所以會出現“被電商沖擊”現場，根源在于從他們開始“引廠進店”開始就已經告別了零售，你連零售都不是（大家都是做房東生意的地產模式），被別人互聯網“消滅中間商賺差價”也就理所應當。真正有價值的渠道零售商是不會被取代的，新零售不過是加入了數據和技術驅動的效率重構，零售的本質從未改變。

我對新零售能夠在遵義這樣的三線城市取得成功有三個啟發：第一，移動互聯網時代數據化的全面普及（尤其移動支付、即時配送等技術應用的普及），極大程度拉平了城市之間消費習慣的差距；第二，隨著人們不斷的消費升級，已經形成愿意為高品質生活買單的習慣，對于傳統帶有文化鄙視鏈傳遞色彩的品牌認知正在弱化，新的品牌認知已經不是通過城市梯級的傳遞；第三，因為有數據的打通，就可以重構供應鏈和渠道，就可能產生“產地直供”的模式，就可以讓門店變成“零庫存”的純展示店，就可以線上線下分享渠道利潤，就可以在滿足體驗感的同時抓住客戶即時產生的彈性消費！

這樣的啟發讓我不由得職業性的產生了進一步聯想：在一二線城市，資產泡沫和超量供應已經是阻止商業地產繼續良性發展的毒瘤，這個問題已經不能用“房住不炒”的政策和資產證券化的東風來化解，即使REITs現在就出臺，恐怕也找不出幾個符合收益率標準的資產！只要資產收益率上不去，所有的資產證券化產品都逃不開“類債”的嫌疑，那些評估出來的資產價值對應真實的租金收益有幾個能做成真股權投資？剩下的問題就是如何找到“更便宜的資產”和“更高的資產收益”，顯然找這個答案三四線要比一二線容易的多！也許這就是阿里選擇遵義來做試點最大的一個價值點。

看看那些著急與盒馬鮮生結盟的13家地產商：印力、新城、恒大、碧桂園、融創、世茂、佳兆業、中海、復地、銀泰、合景泰富、居然之家、嘉豪商業，再看看他們的項目布局和他們在商業地產中位勢，你就會明白我上面說的邏輯！新零售也許就是一個“偽命題”，但不影響它對地產的賦能，互聯網和房地產這兩個始終擁抱不到一起的“黃金”行業，終于有機會通過“新零售”你儂我儂！