原標題：聚焦商業(yè)地產(chǎn)變革之路| 百貨門店固定租金模式遇挑戰(zhàn) 銀座股份嘗試利潤分成阻力大

來源：華夏時報

本報記者李未來 北京報道

為了應對激烈的市場競爭和并不景氣的百貨業(yè)環(huán)境，銀座集團股份有限公司（以下簡稱“銀座股份”）嘗試尋求模式變革。

近日，銀座股份旗下數(shù)家主營百貨業(yè)務的公司或門店宣布繼續(xù)租賃物業(yè)，如泉城購物廣場與濟南市城市建設(shè)投資有限公司簽訂了續(xù)租物業(yè)的合同，續(xù)租15年，租金約3.9億元。

不過，銀座股份的有些門店，已經(jīng)不再采用這種固定租金的模式。近日銀座股份董秘辦公室相關(guān)負責人告訴《

嘗試利潤分成模式

作為一家從事商品零售業(yè)務的公司，銀座股份旗下主要有百貨商場、大型綜合超市、購物中心三種經(jīng)營業(yè)態(tài)。 銀座股份起步于山東，早年間在山東各地開設(shè)較多門店，目前在山東省12個地市均有布局，近年來輻射至河北省石家莊、保定、張家口等城市。

為開展商業(yè)零售業(yè)務，銀座股份及其子公司需要尋找合適的物業(yè)進行租賃，租賃期限大約1-20年。這些物業(yè)有些是由銀座股份的關(guān)聯(lián)公司持有，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，有些則是向外部開發(fā)企業(yè)尋求物業(yè)租賃。

每年產(chǎn)生的租賃費計入營業(yè)成本即銷售費用和管理費用當中，占較大的比重。如上半年有約1.59億元的租賃費計入了銷售費用中，在所有科目中僅次于職工薪酬，排名第二，約占銷售費用的20%。此外還有580.45萬元的租賃費計入了管理費用。

銀座股份的經(jīng)營場所，一般都是向物業(yè)開發(fā)方租賃的，租期大約5-20年，租金是固定的。比如濟南市中心的泉城購物廣場，是銀座股份從濟南市城市建設(shè)投資有限公司那里租賃來的，它們從2004年起便達成了租賃合作。近期銀座股份又向濟南市城市建設(shè)投資有限公司續(xù)租15年，租金約3.9億元。

更多的是向關(guān)聯(lián)方租賃。近期銀座股份子公司泰安銀座商城向泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃其在泰安市東岳大街 77 號投資興建的泰安銀座城市廣場，用作擴大門店經(jīng)營場所物業(yè)。租賃物業(yè)總建筑面積為 56700.48 平方米，租賃期限 1 年，年租金為 1650.55 萬元。

不過，近年來銀座股份開始改變這種固定租賃的模式，嘗試使用利潤分成的模式。

2015年，銀座股份向物業(yè)開發(fā)方山東省魯商置業(yè)有限公司租賃其將在濟南市長清區(qū)大學路 2166 號的商業(yè)用地上投建的商業(yè)房產(chǎn)，租賃物業(yè)的總建筑面積為 22169.69平方米，租賃期限為 20 年。租賃費用采用保底租賃費用和利潤分成租賃費用兩者取其高的方式支付。

臨沂銀座商城有限公司于 2011年12月與臨沂魯商地產(chǎn)有限公司簽訂租賃合同，租賃期限20年，自臨沂銀座商城有限公司鳳凰城分公司成立次日起計算，第一年免租，第二年起以鳳凰城分公司年度凈利潤首次為正數(shù)時的數(shù)額的25%作為保底租金，如超過保底租金則按照上一個租賃年度的凈利潤的25%交納租金，如未超過保底租金則按照保底租金金額交納。

物業(yè)開發(fā)方意見不一

嘗試改變是艱難的過程，道路也充滿了坎坷。

上半年，銀座股份營業(yè)收入和凈利潤雙雙下滑。其中營業(yè)收入約64.03億元，同比減少5.28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約6784.16萬元，同比減少4.63%。

“在當前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，為應對日趨嚴峻的行業(yè)競爭形勢，公司的各項經(jīng)營調(diào)整在逐步開展中，如門店專業(yè)運營調(diào)整、經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變等，影響當期商品銷售收入減少”，銀座股份稱。

不過，最直接的原因是租賃違約造成的賠償損失。上半年銀座股份涉及三宗訴訟，都是租賃合同糾紛。一宗是遭到威海樂源置業(yè)有限公司（以下簡稱“樂源置業(yè)“）起訴，銀座股份曾與樂源置業(yè)簽訂《租賃合同》，2017年的時候樂源置業(yè)便起訴銀座股份違約，并要求支付違約金 5285.61 萬元，支付經(jīng)濟損失 12268.18 萬元。2019年5月20日銀座股份收到終審判決，要求其支付威海樂源置業(yè)有限公司違約金 4028.49萬元。

一宗是子公司東營銀座商城有限公司（以下簡稱“東營銀座”）與東營長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“東營長安”）之間的租賃糾紛。據(jù)了解，東營長安曾與東營銀座簽訂租賃合同，約定東營長安將位于東營市西四路 256 號投資興建商業(yè)物業(yè)出租給東營銀座使用，租賃面積 38197平方米，租賃期限20 年。因市場環(huán)境發(fā)生重大變化，雙方就協(xié)商變更原租賃合同并相關(guān)處理等有關(guān)事宜未能達成一致。東營長安認為東營銀座違約，要求單方解除租賃合同，并要求東營銀座承擔違約金 30，000，000 元，支付自 2018 年 12 月 5 日起至 2019 年 7 月 7 日租金、物業(yè)費共計 5，833，300 元。

對于上述租賃合同糾紛，銀座股份董秘辦公室工作人員表示，確實是因為市場環(huán)境發(fā)生變化，公司希望與物業(yè)開發(fā)方協(xié)商調(diào)整租金模式，即把固定租金轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧櫡殖傻哪Ｊ剑�但對方不同意，所以才引發(fā)了糾紛。

不過，這并沒有阻礙銀座股份繼續(xù)探索。在擴張早期形成的“百貨+超市”模式的基礎(chǔ)上，銀座股份還持續(xù)拓展一站式家庭娛樂購物中心，在山東各地市布局門店，開發(fā)多種業(yè)態(tài)。同時，銀座股份還在研究差異化錯位經(jīng)營，對業(yè)態(tài)進行升級創(chuàng)新，注重百貨店的購物中心化，探索新業(yè)態(tài)。

北京昭邑零商管理咨詢有限公司首席顧問劉暉表示，這幾年百貨商場向購物中心轉(zhuǎn)變，效果還不錯，基本上穩(wěn)定下來了，自從百貨業(yè)受電商沖擊以來，也沒有一種特別有效的方法來提振這個行業(yè)。

劉暉還稱，目前省會以下的地級市和一些發(fā)達的縣級市百貨市場還可以，所以一些百貨公司下沉到這些地縣級城市效果還不錯，但是省會及以上城市的百貨市場不是很理想。