作者：林陽明

近兩年商業地產數字化、智能化的呼聲越來越高！各路大咖機構均在高談闊論數字化的重要性和戰略意義；2019年12月18日，阿里董事局主席張勇提出：“現在已經沒有線上線下之分，只有是否數字化之別。所有的商業要素未來都會在新技術驅動下全面走向數字化，進而走向智能化運營。以數字化支付為例，當每一筆支付完成，在傳統商業意味著結束，而是數字化時代卻意味著顧客運營剛開始。本人仔細研究后發覺：理論派居多，大部分對數字化的理解和實戰實效存在很大的誤區！

首先商業地產數字化方向肯定是正確的，同時也是拯救商業地產的必經路徑！但真正懂數字化并且有實戰經驗者卻是鳳毛麟角，我們來回顧一下商業地產最先重視并實施數字化的先驅們：萬達投入的時間和資金最多，由騰百萬的萬達電商演變到后期的飛凡系統；阿里協同銀泰走的路最長，從原來銀泰百貨O2O模式演變到后期的喵街系統；至于其他的商業地產數字化信息系統，大多數存在實施周期長、費用大、實效差的通病，再加上商業地產商本身就缺乏數字化**和耐心，所以大多數數字化工程在前期之路是曲折的。

 本人認為商業地產實施數字化的路徑上存在太多誤區，導致大量時間、資金和人力的浪費，也許有很多商業地產和信息化供應商認為自己的數字化是成功的，那么我們要從根本去看商業地產數字化為的是什么、帶來什么好處？我想結果無非就是提升效率、成交，降低成本和庫存，從而轉化成效益，但商業地產實施數字化大部分停留在流量統計分析、動線熱力分析、商戶分布、智能停車系統、付費會員、公眾號圈粉等一些不痛不癢的范圍，后臺則是一些常規的OA管理系統、物業管理系統，嚴重缺失對前端商品組合、離店銷售、社交電商、流量轉化的系統模塊；在互聯網沖擊和商業地產嚴重過剩的年代，購物中心**嚴重減少，大部分時間是營業員多過顧客，在這些事實面前去統計流量或造些數據虛假繁榮有什么用；導致結果就是商戶撤店，空置率越來越高、租金收益越來越差；而傳統購物中心運營團隊關注的是商戶的租金能否及時繳納，并不關注消費者需求、更加談不上關注商品和商戶經營數據的問題！購物中心運營團隊首先搞明白消費者為什么會存在只逛不買的情況！具體分析可閱讀本人另一篇文章《2020年致實體商業的一封信》；皮之不存，毛將焉附，這是商業地產的悲哀、零售業的悲哀！

 拯救商業地產之數字化實戰路徑的第一步一定要從最前端做起，那就是必須實現線上線下同款同價的問題，線上對標比價以京東、天貓、淘寶為準，否則永遠會存在消費者體驗后比價再到線上購買，那線下零售商就真的成了“體驗展示廳”了；第二步是甲方與乙方要深度融合，用聯營模式來代替固定收租模式，用線上的7天智能結算模式來終結傳統百貨漫長的結算周期，并且購物中心在前期招商規劃就要以線上線下同款同價的新零售品牌為基準；第三步就是購物中心必須有20%的自營品牌來帶動80%的聯營品牌，運營團隊要從收租商業模式轉為新零售商業模式，詳見本人另一文章《2020年商業地產的出路》；在這三步的基礎上商業地產實施數字化才會有效果，否則只是鏡花水月，自欺欺人而已！

拯救商業地產之路靠任何政策或寄托未來時機都沒有用！商業地產和零售的價值分別是坪效和人效，而數字化和信息化是提升坪效和人效的必須路徑和工具；商業地產的價值來自于商業，而商業的本質是共贏，只有甲乙雙方都贏才能共存下去！甲乙雙方要共贏就必須合力經營，合力經營的核心就是線上線下深度融合，線上線下融合的基礎就必須數字化；在進入5G、6G、區塊鏈時代，任何行業、包括政府都將數字化，廣州已經開始數字化政府建設；這所有一切的貫穿在本人另一文章《2020年中國商業地產十大預測》有描述，建議有緣者將前面三篇文章連同這篇文章連接去仔細研究，必然會明白如何拯救商業地產的實戰路徑！本人所奉獻的全部都是實戰干貨，沒有華麗的語言，也沒有高深莫測的理論和行業影響力，這些觀點都是從實戰和市場交過大量學費得出來的，希望能夠幫助到水深火熱中的商業地產和零售業。