1、商戶關店倒閉潮到來，自持內容比自持物業更重要

商業地產的物業價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉向新零售品牌為主，并倒逼開發商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業重要很多，物業就像硬件，沒有軟件的驅動就是一個爛殼沒有價值。

2、三四五線城市不良資產大幅度增長

傳統百貨的、購物中心的關店潮會加速，一二線城市商業地產會出現大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現象；三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發商，幾乎90%以上開發商不具備自持物業的實力和運營能力，銀行資金又嚴禁進入商業地產，資產證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產已經質押給資金方最終成為不良資產。

3、2020年中小型開發商的倒閉數量會超過2019年

2019年開發商的倒閉數量達到500家以上！未來商業地產整體政策傾向頭部企業，中小型開發商因缺乏內容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發成本和周轉速度沒有任何的優勢；原有的自持物業要么低價快速變現，要么抵債成不良資產，只有少數基礎較好的開發商能夠生存下去。

4、傳統輕資產輸出模式盈利能力成嚴重問題

以往大部分中小型開發商因為缺乏系統性的招商運營團隊，所以會引進一些輕資產輸出管理，比如萬達的輕資產輸出模式；但輸出實施過程中物業方的投入大，收益跟投入卻遠遠不對等，投入和產出比嚴重失調；為什么呢？因為輸出方也不是零售**出身，還是傳統的收租模式，而且運營成本高，在市場整體不景氣、商戶關店潮的影響下無法轉型為零售型輸出，所以未來輸出方自己都得先轉型升級，有了零售成功盈利模型后再談輸出。

5、傳統帶流量的主力店面臨大量關店潮

商業地產帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統標配本身面臨前所未有的關店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店，為什么呢？80、90、00后現在愿意到傳統商超去購物的已經很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統商超還能支撐多久？而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

6、電商的下沉對三四五線城市商業地產的影響

線上傳統電商的下沉以及社交電商和直播的興起，對三四五線城市的影響巨大，一二線市場受到的線上打擊同樣在三四五線市場會出現，并且是降維打擊；實體商業如果不知道如何去融合其后果比一二線市場還嚴重。

7、商業地產數字化、電商化會逐步興起

2019年雙十一，阿里和京東不約而同發力地產板塊，這就意味著未來地產銷售和招商運營都會全面數字化，通過數字化全渠道推廣激活商業地產，這將是商業地產最大的利好消息，先行者必將享受到第一波紅利。

8、商業地產線上線下融合必然趨勢

2019年12月18日，阿里董事局主席張勇提出：“現在已經沒有線上線下之分，只有是否數字化之別。所有的商業要素未來都會在新技術驅動下全面走向數字化，進而走向智能化可運營。以數字化支付為例，當每一筆支付完成，在傳統商業意味著結束，而是數字化時代卻意味著顧客運營剛開始。

9、招商運營、物業銷售變現一體化

降龍十八掌最厲害的一招第十八掌就是將前面十七掌串聯起來，招商、運營、銷售在這個年代如果不能串聯起來基本上99%會失敗。等于招商亂了就無法運營、運營不好就收不到合理的租金、沒有合理的租金回報投資客就不愿買商鋪。10、商業地產和商戶的融合，線上線下的統一

甲方只收固定租金，乙方單獨經營的年代將會成為過去；甲乙雙方共同投資聯營的模式將是未來趨勢，如果不能實現線上線下同品同價同款的零售商未來基本會慢慢消失，線上數字化經營+實體體驗、服務是未來基本趨勢。以上預測和觀點希望能給予商業地產、零售業帶來一定幫助，正視市場變化帶來的沖擊，及時調整和抱團融合，迎接新商業、新零售年代的帶來！