2019年是商業(yè)地產(chǎn)10年來最差的一年 ，但卻是未來10年最好的一年！等到2029年回頭再來看2019年將會是如此，這個(gè)預(yù)測完全可以運(yùn)用到傳統(tǒng)實(shí)體零售、百貨、購物中心、街邊店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)場景，這一切，細(xì)思極恐；有感于此，特將2020年商業(yè)地產(chǎn)的十個(gè)預(yù)測與有緣者共享，以達(dá)拋磚引玉、及時(shí)調(diào)整重構(gòu)實(shí)體商業(yè)的目的！

1、商戶關(guān)店倒閉潮到來，自持內(nèi)容比自持物業(yè)更重要

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動就是一個(gè)爛殼沒有價(jià)值。

2、三四五線城市不良資產(chǎn)大幅度增長

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象；三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

3、2020年中小型開發(fā)商的倒閉數(shù)量會超過2019年

2019年開發(fā)商的倒閉數(shù)量達(dá)到500家以上！未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢；原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

4、傳統(tǒng)輕資產(chǎn)輸出模式盈利能力成嚴(yán)重問題

以往大部分中小型開發(fā)商因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)性的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，所以會引進(jìn)一些輕資產(chǎn)輸出管理，比如萬達(dá)的輕資產(chǎn)輸出模式；但輸出實(shí)施過程中物業(yè)方的投入大，收益跟投入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)不對等，投入和產(chǎn)出比嚴(yán)重失調(diào)；為什么呢？因?yàn)檩敵龇揭膊皇橇闶?*出身，還是傳統(tǒng)的收租模式，而且運(yùn)營成本高，在市場整體不景氣、商戶關(guān)店潮的影響下無法轉(zhuǎn)型為零售型輸出，所以未來輸出方自己都得先轉(zhuǎn)型升級，有了零售成功盈利模型后再談輸出。

5、傳統(tǒng)帶流量的主力店面臨大量關(guān)店潮

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢？80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久？而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

6、電商的下沉對三四五線城市商業(yè)地產(chǎn)的影響

線上傳統(tǒng)電商的下沉以及社交電商和直播的興起，對三四五線城市的影響巨大，一二線市場受到的線上打擊同樣在三四五線市場會出現(xiàn)，并且是降維打擊；實(shí)體商業(yè)如果不知道如何去融合其后果比一二線市場還嚴(yán)重。

7、商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化、電商化會逐步興起

2019年雙十一，阿里和京東不約而同發(fā)力地產(chǎn)板塊，這就意味著未來地產(chǎn)銷售和招商運(yùn)營都會全面數(shù)字化，通過數(shù)字化全渠道推廣激活商業(yè)地產(chǎn)，這將是商業(yè)地產(chǎn)最大的利好消息，先行者必將享受到第一波紅利。

8、商業(yè)地產(chǎn)線上線下融合必然趨勢

2019年12月18日，阿里董事局主席張勇提出：“現(xiàn)在已經(jīng)沒有線上線下之分，只有是否數(shù)字化之別。所有的商業(yè)要素未來都會在新技術(shù)驅(qū)動下全面走向數(shù)字化，進(jìn)而走向智能化可運(yùn)營。以數(shù)字化支付為例，當(dāng)每一筆支付完成，在傳統(tǒng)商業(yè)意味著結(jié)束，而是數(shù)字化時(shí)代卻意味著顧客運(yùn)營剛開始。

9、招商運(yùn)營、物業(yè)銷售變現(xiàn)一體化

降龍十八掌最厲害的一招第十八掌就是將前面十七掌串聯(lián)起來，招商、運(yùn)營、銷售在這個(gè)年代如果不能串聯(lián)起來基本上99%會失敗。等于招商亂了就無法運(yùn)營、運(yùn)營不好就收不到合理的租金、沒有合理的租金回報(bào)投資客就不愿買商鋪。10、商業(yè)地產(chǎn)和商戶的融合，線上線下的統(tǒng)一

甲方只收固定租金，乙方單獨(dú)經(jīng)營的年代將會成為過去；甲乙雙方共同投資聯(lián)營的模式將是未來趨勢，如果不能實(shí)現(xiàn)線上線下同品同價(jià)同款的零售商未來基本會慢慢消失，線上數(shù)字化經(jīng)營+實(shí)體體驗(yàn)、服務(wù)是未來基本趨勢。以上預(yù)測和觀點(diǎn)希望能給予商業(yè)地產(chǎn)、零售業(yè)帶來一定幫助，正視市場變化帶來的沖擊，及時(shí)調(diào)整和抱團(tuán)融合，迎接新商業(yè)、新零售年代的帶來！