原創(chuàng)：一號地產(chǎn) 作者： 海哥

一號說：
I LOVE SZ，怎么讀？
我愛收租

上海樓市爆火，又成了2021年開年的熱門話題。

前兩天海哥下館子，就聽到鄰座的西裝背頭男講述著他的辛酸買房史：就晚去了一步，房主漲了40萬。而且現(xiàn)場還有四五個中介帶著買家來看房。

“最后狠狠心沒買，過兩天看中介掛牌又漲了20萬。”

吃完飯，海哥很疑惑。

盡管去年底上海新房的認籌確實刷出了一波小高潮，但那也是壓抑了一年的剛需，在市場新盤不多的情況下的一次井噴。

更吊詭的是，認籌與成交之間，似乎有著更不可說的秘密。

京滬永遠漲又來？

眼看著那么大的認籌量，海哥在朋友圈看到的都是火紅的現(xiàn)場，但卻沒看到有哪幾家房企是發(fā)了首開清盤的喜報。

這對于熱衷發(fā)海報、搞宣傳的房企來說很不正常。難道這么好的市場，不值得慶賀一下嗎？

諸多的不正常，讓海哥決定去探究一番。

其中有一張圖，前段時間在圈內(nèi)流傳很火，也成為了上海房價飆漲的論據(jù)。

特別是制圖方表示，該數(shù)據(jù)來源是國家統(tǒng)計局，似乎更增添了數(shù)據(jù)的可信度。

只是明眼人一眼就能看懂，即使數(shù)據(jù)為真，該圖標題為“5年來70城二手房漲幅”。

換言之，新房不在列，而且是5年來的數(shù)據(jù)情況。

事實上，5年前的2015、2016年的確經(jīng)歷了一波房價的突飛猛進，隨后在“房住不炒”的政策壓力下，一二手房均熄火。所以圖內(nèi)的漲幅，應該也是此前錄得的。

數(shù)據(jù)解讀是個大學問

宏觀層面，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，12月70城房價，其中42城新房價格環(huán)比上漲，6城持平，22城下跌;二手房方面，38城上漲，1城持平，31城下跌。

具體到城市而言，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。

二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%，可以看出廣州房價在12月領漲一線城市。

也就是說，上海一二手房雖然在漲，但面上基本穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大漲或暴漲。

隨后，海哥想找近些年上海一二手房的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)自媒體大V“真叫盧俊”有了現(xiàn)成的，不妨就引用過來了。

（數(shù)據(jù)來源：真叫盧俊）

首先就是2020年二手房的成交情況，除去年初疫情影響的三個月，4月份以來就逐步恢復，基本穩(wěn)定在月均2.8至3.2萬套之間，至年底的12月有了個翹尾效應，成交套數(shù)環(huán)比增加了近20%。

（數(shù)據(jù)來源：真叫盧俊）

當然，時間放長了看，從2015年至2020年6個年份中，除2017、2018、2019三年是低于24萬套的成交量外，其他三年均在30萬套以上，所以相較于2015、2016年，2020年的二手房成交，并不算火爆，而且是在前三年二手房市場基本橫盤的情況下出現(xiàn)的反彈。

接下來，我們來看下一手房的情況。

（數(shù)據(jù)來源：真叫盧俊）

上圖是2020年上海市各月份的一手房供應、成交和認籌情況。

很明顯，一手房的成交情況從4月份以來就相對比較平穩(wěn)，供應的話是從8月份開始一手房集中入市，除了11月供應量意外萎縮之外，總體也是平穩(wěn)。

只是在12月底時認籌數(shù)量突然激增，而這也與二手房市場的成交量突然放大有關。換言之，就是二手房的成交恐慌，傳到到了一手房市場。

從上述國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)和市場成交情況來看，2020年上海房地產(chǎn)市場總體還是量平價穩(wěn)狀態(tài)。

都想做雪花

那么是誰導演了2020年底上海的這一場樓市鬧劇？

想要找出真兇不難，只要推理一下，熱炒房價樓市對誰有利就行了。

中介和房東！

至于投機客在目前的調(diào)控壓力下已經(jīng)基本滅絕，而開發(fā)商自然也是不敢哄抬，最多是一個沉默的共謀者罷了。

這一波的上海樓市暴漲，恰恰是在地產(chǎn)中介和房東的合謀之下造成的。

由于海哥住的附近有諸多中介，這幾天海哥可是跟街溜子一樣，到處發(fā)華子，和業(yè)內(nèi)人士探討**。

原來去年底的時候，上海這邊的幾大中介終于坐不住了，照目前這個市場態(tài)勢，坐吃等死是早晚的事。

私底下一合計，找出了這么一條妙計，市面上好的二手房源基本不見了，大規(guī)模的雪藏房源，然后計劃和房東合謀提價。

這么一看，市場上二手房的供應突然少了這么多，而且品質還很差。

接下來就是合謀者房東的配合，從最初幾個房東的提價，到最后房東自發(fā)組成“房價捍衛(wèi)者聯(lián)盟”前后不到一個月時間。

房東多自覺啊，在小區(qū)群里頭喊一聲，就形成了堅固的價格聯(lián)盟，更有甚者，在微信群里發(fā)出了靈魂一問：

咱小區(qū)的房價都三年沒漲了，我們還不團結一點嗎？！

從供應短缺，到掛牌提價，再到放風媒體、制造焦慮，這么一整道邏輯鏈就完成了。

而且在市區(qū)的重點區(qū)域也確實做成了，比如學區(qū)房、品質好的二手房、次新房等等。

這就是上海樓市忽然被炒熱的全部真相，樸素又結實。

這是一場產(chǎn)業(yè)鏈上的共謀者，對未入局者的收割。而你一旦入局，很快也會成為這場游戲的共謀者。

只是誰都知道，在2021年總體涉房信貸規(guī)模總額控制的情況下，房價是炒不起來的。而這一次的“房價捍衛(wèi)者同盟”也讓監(jiān)管層看到了新的問題。

未來的二手房交易市場，或許不可能再允許出現(xiàn)貝殼這樣的巨無霸出現(xiàn)，否則，二手房市場的價格操控，要比一手房市場更難以管理。

而造成的波及面，將對“房住不炒”的政策造成釜底抽薪式的破壞。

這種破壞，也決不允許出現(xiàn)。

或許，監(jiān)管就在路上了。