沃爾瑪成立商業(yè)地產(chǎn)基金 商業(yè)+地產(chǎn)大片剛上演
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-03-03 16:57
外資的不斷進(jìn)入和其在中國加速擴(kuò)張?jiān)趯?duì)中國本土零售企業(yè)造成較大壓力的同時(shí)，也使得商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值日漸顯現(xiàn)。
堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)
零售商在上下游產(chǎn)業(yè)利益零博弈中控制力日益增強(qiáng)，推動(dòng)其在全球各國經(jīng)濟(jì)地位提高，與發(fā)達(dá)國家相比，中國現(xiàn)代意義上的零售業(yè)雖起步較晚，但發(fā)展較為迅速。
1991年－1996年，中國商品零售額的年平均增長率為20.9%。1997年－2003年，中國商品零售額的年平均增長率達(dá)到9.7%。其中，新興業(yè)態(tài)如大型綜超業(yè)近3年來保持年均40%以上的高速增長態(tài)勢(shì)；以聯(lián)華超市等為主的連鎖企業(yè)保持年均30%左右的飛速發(fā)展。
中國零售業(yè)長期持續(xù)增長和新興業(yè)態(tài)、強(qiáng)勢(shì)零售商的快速崛起預(yù)示著中國零售業(yè)具備著良好的成長性和廣闊的發(fā)展空間。預(yù)計(jì)在國家產(chǎn)業(yè)政策支持、人口數(shù)量增加和居民收入提升等因素推動(dòng)下，中國零售業(yè)在未來15年內(nèi)將保持年均9%左右的穩(wěn)步增長。2005年，中國零售業(yè)增長率預(yù)計(jì)將維持在12%左右。零售業(yè)的快速發(fā)展為中國商業(yè)地產(chǎn)的繁榮奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
資源稀缺
零售業(yè)是一個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯的行業(yè)之一，在零售商建立良好的經(jīng)營管理體制和發(fā)達(dá)的物流配送網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)上，零售商的增長對(duì)規(guī)模有著強(qiáng)烈的依賴性。
原因在于通過規(guī)模擴(kuò)大，其“集中采購”、“統(tǒng)一配送”、“標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”等經(jīng)營模式對(duì)于降低經(jīng)營成本和費(fèi)用的效用越大，其品牌影響力越強(qiáng)，越可能實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)占有率，獲取較好的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)終端消費(fèi)者的控制力也就越強(qiáng)，從而在與廠家的談判中越占據(jù)主動(dòng)位置，獲得更大力度的折扣及付款結(jié)算方式，與廠家建立更為緊密的合作關(guān)系，更有甚者，達(dá)到影響和控制制造商的目的。對(duì)于規(guī)模經(jīng)濟(jì)和臨界點(diǎn)的追求成為各國零售商紛紛加快其對(duì)外網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的內(nèi)在根源。
截至2003年，中國連鎖百強(qiáng)占零售總額的比例僅為8%，而美國等發(fā)達(dá)國家零售30強(qiáng)占零售總額的比重達(dá)到30%—50%左右。
行業(yè)集中度偏低和優(yōu)勢(shì)廠商的崛起使得中國優(yōu)質(zhì)零售商擴(kuò)張欲望日趨強(qiáng)烈，這造成了2001-2004年中國零售業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)兩大特色：一是優(yōu)質(zhì)零售商資金壓力日趨加大，其紛紛通過各種渠道進(jìn)行再融資以達(dá)到其加速擴(kuò)張的目的；二是零售商紛紛跑馬圈地，為領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和占據(jù)日漸稀缺的良好網(wǎng)點(diǎn)資源，并購目標(biāo)市場(chǎng)的零售商等資產(chǎn)重組行為頻繁發(fā)生。
零售業(yè)集中度偏低和零售商跑馬圈地速度加快使得商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源稀缺性日漸顯現(xiàn)。由于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的選址好壞是零售商門店運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵，零售商對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)需求增大和優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)資源日漸減少為商業(yè)地產(chǎn)的興起提供良好契機(jī)。
價(jià)值凸顯
中國零售市場(chǎng)是目前全球最有活力的市場(chǎng)之一，巨大市場(chǎng)空間使得其成為外資零售商擴(kuò)張的重點(diǎn)。而地方政府過度追求政績使得中國零售業(yè)長期以來存在過度開放的跡象，其最明顯的表現(xiàn)為1999年底，中央政府正式批準(zhǔn)進(jìn)入的中外合資零售商業(yè)企業(yè)只有21家，但實(shí)際上進(jìn)入中國的外資商業(yè)企業(yè)卻多達(dá)近300家。
與此同時(shí)，以沃爾瑪、家樂福為主的跨國零售商已明顯加快了其在中國零售市場(chǎng)擴(kuò)張的步伐。其中沃爾瑪計(jì)劃今年在中國門店數(shù)達(dá)到43家，而在未來3年內(nèi)，其每年新開店鋪的數(shù)量都將維持在10家以上。而家樂福今年在中國新開店數(shù)達(dá)到15家，計(jì)劃將在北京、上海、廣州、深圳四大城市再各新開12家店鋪，2005年新增10至15家生鮮超市。德國麥德龍則表示未來3到5年，其在投入3.5億歐元的基礎(chǔ)上，將追加6億歐元的新增投資，在中國新開40家分店。
外資的不斷進(jìn)入和其在中國加速擴(kuò)張?jiān)趯?duì)中國本土零售企業(yè)造成較大壓力同時(shí)，也使得商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值日漸顯現(xiàn)。
供給不足
在美國等發(fā)達(dá)國家，商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合較為緊密，以購物中心運(yùn)作為例，其一般是地產(chǎn)商與知名零售商聯(lián)盟，由地產(chǎn)商融資并提供商業(yè)房產(chǎn)，然后交給零售商經(jīng)營，對(duì)于房地產(chǎn)商，其可以借助零售商帶來的購物便利性來增加商品房的附加值。而對(duì)于零售商而言，其大大緩解其單獨(dú)投資帶來的較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。但目前中國商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合仍處于較低層次，這造成了中國商業(yè)地產(chǎn)供給不足，并為中國零售業(yè)發(fā)展帶來嚴(yán)重瓶頸制約。
此次沃爾瑪、深國投、嘉德置地的合作和運(yùn)作模式為深國投、嘉德置地將以各自旗下的地產(chǎn)公司為基礎(chǔ)，成立合資基金公司，再收購一些開發(fā)的商場(chǎng)和購物中心，像領(lǐng)匯基金一樣打包上市，實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)。
這種商業(yè)+地產(chǎn)+打包上市的運(yùn)作模式不僅開創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式先河，也反映出外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)藏的巨大市場(chǎng)空間先知性。而沃爾瑪成功介入此次商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作不僅有助于沃爾瑪與合作伙伴建立良好的合作關(guān)系，也為其在中國的加速擴(kuò)張解決了選址與物業(yè)建設(shè)的后顧之憂。（環(huán)球財(cái)經(jīng) 新疆證券研究所 吳紅光）
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