沃爾瑪成立商業地產基金 商業+地產大片剛上演
來源：
聯商網
2005-03-03 16:57
外資的不斷進入和其在中國加速擴張在對中國本土零售企業造成較大壓力的同時，也使得商業地產的價值日漸顯現。
堅實基礎
零售商在上下游產業利益零博弈中控制力日益增強，推動其在全球各國經濟地位提高，與發達國家相比，中國現代意義上的零售業雖起步較晚，但發展較為迅速。
1991年－1996年，中國商品零售額的年平均增長率為20.9%。1997年－2003年，中國商品零售額的年平均增長率達到9.7%。其中，新興業態如大型綜超業近3年來保持年均40%以上的高速增長態勢；以聯華超市等為主的連鎖企業保持年均30%左右的飛速發展。
中國零售業長期持續增長和新興業態、強勢零售商的快速崛起預示著中國零售業具備著良好的成長性和廣闊的發展空間。預計在國家產業政策支持、人口數量增加和居民收入提升等因素推動下，中國零售業在未來15年內將保持年均9%左右的穩步增長。2005年，中國零售業增長率預計將維持在12%左右。零售業的快速發展為中國商業地產的繁榮奠定了堅實的基礎。
資源稀缺
零售業是一個規模經濟效應明顯的行業之一，在零售商建立良好的經營管理體制和發達的物流配送網絡等基礎上，零售商的增長對規模有著強烈的依賴性。
原因在于通過規模擴大，其“集中采購”、“統一配送”、“標準化復制”等經營模式對于降低經營成本和費用的效用越大，其品牌影響力越強，越可能實現較高的市場占有率，獲取較好的經濟效益，對終端消費者的控制力也就越強，從而在與廠家的談判中越占據主動位置，獲得更大力度的折扣及付款結算方式，與廠家建立更為緊密的合作關系，更有甚者，達到影響和控制制造商的目的。對于規模經濟和臨界點的追求成為各國零售商紛紛加快其對外網點擴張的內在根源。
截至2003年，中國連鎖百強占零售總額的比例僅為8%，而美國等發達國家零售30強占零售總額的比重達到30%—50%左右。
行業集中度偏低和優勢廠商的崛起使得中國優質零售商擴張欲望日趨強烈，這造成了2001-2004年中國零售業發展呈現兩大特色：一是優質零售商資金壓力日趨加大，其紛紛通過各種渠道進行再融資以達到其加速擴張的目的；二是零售商紛紛跑馬圈地，為領先競爭對手和占據日漸稀缺的良好網點資源，并購目標市場的零售商等資產重組行為頻繁發生。
零售業集中度偏低和零售商跑馬圈地速度加快使得商業網點資源稀缺性日漸顯現。由于商業網點的選址好壞是零售商門店運作成功與否的關鍵，零售商對商業網點需求增大和優質網點資源日漸減少為商業地產的興起提供良好契機。
價值凸顯
中國零售市場是目前全球最有活力的市場之一，巨大市場空間使得其成為外資零售商擴張的重點。而地方政府過度追求政績使得中國零售業長期以來存在過度開放的跡象，其最明顯的表現為1999年底，中央政府正式批準進入的中外合資零售商業企業只有21家，但實際上進入中國的外資商業企業卻多達近300家。
與此同時，以沃爾瑪、家樂福為主的跨國零售商已明顯加快了其在中國零售市場擴張的步伐。其中沃爾瑪計劃今年在中國門店數達到43家，而在未來3年內，其每年新開店鋪的數量都將維持在10家以上。而家樂福今年在中國新開店數達到15家，計劃將在北京、上海、廣州、深圳四大城市再各新開12家店鋪，2005年新增10至15家生鮮超市。德國麥德龍則表示未來3到5年，其在投入3.5億歐元的基礎上，將追加6億歐元的新增投資，在中國新開40家分店。
外資的不斷進入和其在中國加速擴張在對中國本土零售企業造成較大壓力同時，也使得商業地產的價值日漸顯現。
供給不足
在美國等發達國家，商業與地產的結合較為緊密，以購物中心運作為例，其一般是地產商與知名零售商聯盟，由地產商融資并提供商業房產，然后交給零售商經營，對于房地產商，其可以借助零售商帶來的購物便利性來增加商品房的附加值。而對于零售商而言，其大大緩解其單獨投資帶來的較大的潛在風險。但目前中國商業地產結合仍處于較低層次，這造成了中國商業地產供給不足，并為中國零售業發展帶來嚴重瓶頸制約。
此次沃爾瑪、深國投、嘉德置地的合作和運作模式為深國投、嘉德置地將以各自旗下的地產公司為基礎，成立合資基金公司，再收購一些開發的商場和購物中心，像領匯基金一樣打包上市，實現套現。
這種商業+地產+打包上市的運作模式不僅開創中國商業地產運作模式先河，也反映出外資機構對中國商業地產蘊藏的巨大市場空間先知性。而沃爾瑪成功介入此次商業地產運作不僅有助于沃爾瑪與合作伙伴建立良好的合作關系，也為其在中國的加速擴張解決了選址與物業建設的后顧之憂。（環球財經 新疆證券研究所 吳紅光）
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