出品/新商業LAB

7月30日，太古地產(01972.HK)正式公布了2025年中期業績，報告期為2025年1月1日至2025年6月30日。

期內，太古地產總收入大漲20%至87.23億港元，公司股東應占基本溢利亦上升15%至44.2億港元，主要受益于集團以約7.6億美元出售位于美國邁阿密的Brickell City Centre權益。

○集團期內的財務摘要

LAB君認為，太古地產成功出售位于美國的成熟物業資產，較之瑞典英格卡集團或將出售位于中國內地的10座薈聚中心，兩者于當下時期做出截然不同的戰略抉擇，值得品味。

同時需指出的是，太古地產在中國香港及內地的投資物業項目特別是零售物業組合，租金收入及銷售額正在企穩，部分項目的業績已重新回歸至「正增長軌道」，如銷售額同比漲幅達14%的上海興業太古匯。

以下，LAB君將從「戰略決策、項目業績、未來展望」這3大維度，嘗試解讀太古地產這份最新中期業績背后的「抉擇、信心、收獲、期待」。

01

再度明確核心市場

2025年6月27日，恰好在今年上半年內，太古地產發布公告，旗下全資附屬公司與西蒙地產集團(Simon Property Group)達成協議，出售位于美國邁阿密的Brickell City Centre，包括商場、車位及毗鄰商場空置地塊的權益。

地處邁阿密Brickell金融區的Brickell City Centre，早在2016年完成第一期項目，是包括商場、辦公樓、酒店及住宅部分的都市綜合發展項目。

項目物業組合中，住宅單位已全部售出，酒店物業于2021年由太古地產售出(仍有太古地產旗下太古酒店管理)，全部辦公樓也于2020年被太古地產售出；于最新交易后，太古地產不再擁有該項目及附屬設施的任何權益。

太古地產在報告中表示，出售Brickell City Centre實現成功變現資產價值。

出售此項資產帶來的收益，集團會重新投放至「港幣1000億元投資計劃」，支持規劃中位于邁阿密的文華東方酒店式住宅項目，亦能調配至具更高潛力的核心市場。

而對于港幣1000億元投資計劃，集團則表示正穩步推進中，透過創新衍變優化物業組合，以及在核心市場內的主要城市擴大業務。

目前，投資計劃中逾67%的資金已經投放，在中國香港及內地、東南亞均進展理想。

通過出售資產及調配收益，集團再度明確了戰略方向，即繼續強化對于核心市場的投資力度。

以下，我們再聚焦太古地產期內的業績表現，特別是來自核心市場、作為集團核心業務的投資物業組合租金收入。

○集團期內的業務評述，物業投資始終是核心業務

先看內地，撇除人民幣幣值變動，期內投資物業應占租金收入總額為37.73億港元，與去年同期持平。

其中，零售物業的應占租金收入總額，略微上升1%至26.22億港元，得益于政府一系列擴大刺激消費方案及科技創新吸引投資的推動，內地零售市場逐漸加速復蘇，預期中國奢侈品消費者數量將持續增加。

期內，辦公樓物業應占租金收入總額，下跌3%至4.12億港元，反映為受經濟前景持續不明朗，以及北京、上海和廣州辦公樓市場依然疲弱所致。

顯然，內地零售市場正在企穩回暖，而商辦市場則持續承壓。

○開業滿十周年的成都太古里 @圖源官方

○北京頤堤港的甲級辦公樓 @圖源官方

再看香港，期內辦公樓物業的租金收入總額為24.55億港元，同比下跌5%，期末整體出租率為88%，主要受市場新增供應為租金帶來的下行壓力。

零售物業組合的租金收入總額，同比下跌2%至11.69億港元，期末出租率為100%，租金下跌反映為營業額計算的租金下跌，受出境旅游及消費者習慣改變影響，香港零售氛圍依然審慎。

太古地產在香港的投資物業組合以優質辦公樓為主，因市場需求疲弱，導致辦公樓租金收入下跌。盡管面臨挑戰，辦公樓物業組合的出租率仍保持穩定。隨著現時資本市場回暖及商界信心改善，集團正收到日益增多的企業租賃問詢。

○東薈城名店倉的人氣氛圍

○香港太古坊的辦公樓集群

02

零售市場回暖明顯

我們再來看太古地產旗下位于香港及內地的零售物業項目，11座項目于報告期內的整體表現，也是這份最新中期業績中的亮點。

如對比去年同期零售物業項目的業績表現，我們已在見證，今年上半年高端項目的銷售額與租金收入，正在經歷越來越清晰的「底部反轉階段」。

○太古地產旗下部分零售物業組合的期內表現

香港零售物業組合

位于金鐘的「太古廣場購物廣場」，零售額微增1%，今年5月落成啟用的金鐘二橋，大大提升了太古廣場及整個金鐘區的通達度。

地處港島東鰂魚涌的「太古城中心」，零售額上漲2%；位于大嶼山東涌的「東薈城名店倉」，零售額下跌3%。

期內，以上商場近乎全部租出。 

○太古廣場的內景

○太古城中心的夜景

北京三里屯太古里

零售額與租金收入總額分別上漲7%與5%，期末出租率為99%。反映為南區和西區因品牌定位成功升級、新旗艦店和快閃店開業而人流強勁。

此外，中國內地免簽入境和增值稅退稅計劃相關政策放寬，及附近工人體育場、三里屯酒吧街等近期開放地標，都支持了增長勢頭。項目作為時尚零售目的地的地位日益鞏固，其零售樓面需求強勁。

○期內開業的BALENCIAGA北京三里屯旗艦店 @圖源官方

成都太古里

零售額與去年同期持平，租金收入總額則上升3%，期末出租率為97%。反映為主力旗艦店持續進行翻新及升級，集團持續鞏固其作為高端購物和休閑地標的地位。

○期內正式啟幕的TIFFANY&CO.成都太古里旗艦店 @圖源官方

廣州太古匯

零售額與租金收入總額分別下跌2%與1%，期末出租率為100%。反映為出境旅游的高端顧客上升，租戶組合持續進行優化。

集團于2024年8月購入的天河路387號，與廣州太古匯商場相連，現正在進行設計開發工作，預計裝修改造工程將于2027年起完成。

○廣州太古匯的夜景

北京頤堤港

商場為北京太古坊一部分，零售額為去年同期持平，租金收入總額上升1%，期末出租率為100%。其是太古地產目前在內地唯一的非高端商業項目。

○北京頤堤港的內景

上海興業太古匯

零售額上升14%，租金收入總額則下跌6%，期末出租率為94%。反映項目盡

管受大型結構和改造工程影響，租戶組合持續改善。

特別是期內引入的「路易號」LOUIS VUITTON船型店鋪，包括Le Café Louis Vuitton餐廳，及「非凡之旅」(Visionary Journeys)品牌展覽等，是今年上半年國內高端消費市場的現象級事件之一。

上海前灘太古里

零售額穩步增長4%，租金收入總額則下跌10%，期末的出租率為98%。

○上海前灘太古里的內景

與整體而言，香港及內地作為太古地產「官方認證的核心市場」，期內零售物業組合的整體表現，不可謂不出色。

特別是上海興業太古匯，從一度不被市場看好的「定位升級&品牌煥新」，到與頂奢品牌攜手推出國內高端消費市場近幾年罕見的「現象級店鋪」，不僅收獲了市場關注度與品牌認可度，也一舉奠定了升級成功的人氣與氛圍基石。

03

合作升級未雨綢繆

透過太古地產的這份中期業績，我們看到了集團優化資產組合的積極動作，以及在營零售項目業績的正向反轉。

而在財務報表之外，善于讀懂品牌需求的太古地產，正在升級與核心伙伴的戰略合作關系，是為鞏固在營高端項目的核心品牌矩陣，也是給主要位于中國內地的多個在建高端零售物業，提前鎖定更加完整的高奢品牌陣容。

2025年8月4日，太古地產宣布與全球高端精品集團開云集團(Kering)建立以可持續發展為核心的合作伙伴關系，旨在提升Kering在太古地產于中國香港及內地旗下商場所用新開及現有門店的環境、社會及公司治理(ESG)表現。

○太古地產與Kering達成可持續發展戰略合作 @圖源官方

貫穿今年上半年，Kering旗下的主力品牌，正與太古地產旗下高端商場，特別是中期業績表現突出的北京三里屯太古里、上海興業太古匯等，開展「升級版的深度合作」，如BANLENCIAGA位于這兩大項目新開業的獨棟旗艦店。

2024年11月，太古地產已與另一家全球高端精品集團路易酩軒集團(LVMH)達成戰略合作。

○太古地產與VMH達成可持續發展戰略合作 @圖源官方

雙方的合作成果，不僅是今年在上海興業太古匯揚帆起航的「路易號」，或包括位于三亞太古里(正式案名待定)、西安太古里等太古地產在建項目「預定入駐的LVMH旗下品牌」。

那么，太古地產本次又與Kering達成戰略合作，是為在營項目的Kering入駐品牌「添上保險」，也或為多個在建新項目提前確定「LVMH&Kering的高奢品牌陣容雙保險」。

從2026年起，未來幾年中，太古地產位于中國內地的在建項目將迎來「開業高峰」。

○三亞太古里效果圖(僅供參考)

○西安太古里的沿街展面效果圖

如三亞太古里、西安太古里、廣州太古匯及北京三里屯太古里及上海前灘太古里的擴建項目、廣州聚龍灣太古里、上海陸家嘴太古源、北京太古坊等。

而除了以上新項目，太古地產正新調配資金的「港幣1000億元投資計劃」，或有更高比例傾向于中國內地及香港等核心市場，也或帶來正在路上、位于其他城市的新簽項目。