定位轉(zhuǎn)型 國(guó)美商都變賣月底見分曉
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2009-08-21 09:05
據(jù)了解，國(guó)美商都地上地下總建筑面積超過55萬平方米，是北京2005年最大的招拍掛項(xiàng)目。但從科技地產(chǎn)到服裝中心，黃光裕對(duì)其具體定位一直舉棋不定，4年來更迭了禹晉永、吳坤嶺、童淵和周東權(quán)4任總經(jīng)理，國(guó)美商都仍無法順利對(duì)外營(yíng)業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)資金鏈吃緊
“由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占用資金較大，回籠也較住宅慢，立志轉(zhuǎn)型住宅開發(fā)的國(guó)美地產(chǎn)一定是資金方面出了問題，才急于變賣‘家底’。”某房產(chǎn)策劃公司副總昨日對(duì)記者分析稱。
公開披露的消息顯示，國(guó)美商都地上規(guī)劃建筑面積35.39萬平方米、地下4層面積20多萬平方米。當(dāng)年國(guó)美地產(chǎn)以8.05億元拿下該地，建安成本約為2000元/平方米，加上營(yíng)銷推廣費(fèi)用，總投入大概在24億元。
國(guó)美商都僅是當(dāng)年黃光裕高價(jià)拿地的項(xiàng)目之一。據(jù)公開資料顯示，國(guó)美地產(chǎn)所競(jìng)得土地項(xiàng)目均是在土地價(jià)格高漲之際所拿，成本很高，尤其在2007年底和2008年初拿下的三塊高價(jià)地。其中，無錫電瓶廠地塊2007年11月以5.85億元競(jìng)得；重慶渝中半島商業(yè)金融地塊2008年1月以8.45億元競(jìng)得；天津華明鎮(zhèn)地塊2008年2月以25.55億元的天價(jià)競(jìng)得。
更重要的是，對(duì)這些項(xiàng)目的定位，黃光裕總是猶豫不決，例如國(guó)美商都幾度更名和更換總經(jīng)理，一直處于半死不活的狀態(tài)，而黃光裕涉案后，地產(chǎn)借殼計(jì)劃又陷入困境。
“商業(yè)地產(chǎn)本身就是持有性項(xiàng)目，上市公司以此進(jìn)行資本運(yùn)作。真要開發(fā)的話，也得5年以上。但如果這樣的項(xiàng)目數(shù)量過多，資本運(yùn)作又不利，盡快賣掉以解決資金回籠的問題是最佳方法。”上述副總坦言。
上述國(guó)美地產(chǎn)高管對(duì)此也表示認(rèn)同。他還介紹，目前，整個(gè)國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，商業(yè)項(xiàng)目全部被用來變現(xiàn)。除國(guó)美商都、建國(guó)大酒店及昌平的一塊一級(jí)土地出讓外，公司在重慶、無錫、天津三地的土地目前正與政府商談退回事宜。
新項(xiàng)目轉(zhuǎn)向住宅開發(fā)
處理“不良”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，國(guó)美地產(chǎn)正轉(zhuǎn)向住宅開發(fā)。上述國(guó)美地產(chǎn)高管表示，公司近期拿到的土地均用作住宅項(xiàng)目。
據(jù)了解，國(guó)美地產(chǎn)近段時(shí)間在上海、無錫都拿了地，沈陽一個(gè)地塊也快要談成了，三個(gè)項(xiàng)目總體量有100萬平方米，均是拿自招拍掛市場(chǎng)，部分地塊是合作開發(fā)。同時(shí)，北京朝陽區(qū)規(guī)模達(dá)20萬平方米、30萬平方米的兩個(gè)項(xiàng)目也正在洽談中。
現(xiàn)在商業(yè)部分占國(guó)美地產(chǎn)總資產(chǎn)的70%，其實(shí)，早在2008年5月，國(guó)美新任管理團(tuán)隊(duì)就已在新的戰(zhàn)略方針中，將該比例控制在20%以內(nèi)。王軍曾對(duì)媒體表示，“我們希望降低一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目比例，增大二級(jí)開發(fā)，特別是住宅的開發(fā)，不再做那種占用資金太長(zhǎng)的項(xiàng)目了。”
在樓市整體蕭條，項(xiàng)目的盈利預(yù)期下降的情況下，當(dāng)年那種豪放的在一級(jí)土地市場(chǎng)拿地，希望獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可的方式已經(jīng)不適宜今天的國(guó)美系了。國(guó)美地產(chǎn)開始著眼“短平快”項(xiàng)目，不再醉心于打造國(guó)美電器連鎖那么龐大的國(guó)美地產(chǎn)。
“黃光裕做地產(chǎn)較為激進(jìn)，而以現(xiàn)任鵬潤(rùn)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃秀虹及國(guó)美地產(chǎn)總裁王軍為代表的謹(jǐn)慎派則將國(guó)美地產(chǎn)引入實(shí)體開發(fā)的道路上來。”一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)。
（每日經(jīng)濟(jì)新聞 岳偉）
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