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撰文/陳寧輝

面對行業(yè)資金流動性差、資本收益低等一系列問題，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)投輕資產(chǎn)賽道。

以國內(nèi)第一規(guī)模萬達商管（也是行業(yè)內(nèi)“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”最早的企業(yè)之一）入局為計，中國商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)浪潮已經(jīng)奔涌了十年。十年來，不僅涌現(xiàn)了越來越多的入局者，一些企業(yè)商管輕資產(chǎn)運營平臺逐漸從傳統(tǒng)開發(fā)模式中剝離出來，形成獨立賽道。

在房地產(chǎn)緩慢筑底和商業(yè)地產(chǎn)較大的存量消耗背景下，輕資產(chǎn)商業(yè)迎來了一定的增長空間。發(fā)展至今，國內(nèi)輕資產(chǎn)商業(yè)的競爭格局和可行性如何？本文將一一解讀。

規(guī)模化競爭

低成本壓力的輕資產(chǎn)被視為企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的重要路徑，因此在招商、運營、服務等方面能力突出的企業(yè)加大了輕資產(chǎn)外拓速度。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計，2023年國內(nèi)主要21家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營企業(yè)新外拓輕資產(chǎn)商業(yè)項目77個，除了部分存量改造項目，還有一些新建和待建的新商業(yè)項目。其中碧桂園文旅、華潤萬象生活、萬達集團是新拓數(shù)量最多的三家企業(yè)。

2018年碧桂園文商旅整合成立后便快速進軍輕資產(chǎn)賽道，2022年就簽約了35個輕資產(chǎn)項目，加大了市場化項目比重。2023年也新簽了淮北碧樂城、德陽碧樂城、珠海佑里碧樂城、駐馬店新蔡碧樂匯、青島黃島靈珠碧樂匯、宜春豐城碧樂匯、濮陽南樂碧樂匯等19個新的輕資產(chǎn)商業(yè)。

華潤萬象生活2023年新簽約了上海龍陽萬象天地、上海臨港海港中心萬象匯、望京華彩萬象匯、武漢軍山萬象匯、上海國華廣場Gmall、上海晶品購物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川師大TOD等至少11個輕資產(chǎn)商業(yè)項目，且主要是上海、北京、深圳等一線城市和武漢、成都、佛山等強二線城市。而2022年，華潤萬象生活也新簽了太原鐘樓街項目、珠海香洲優(yōu)特匯、南昌天使金融廣場、南寧朝陽里項目、廈門磐基中心、廈門磐基蓮花里項目、成都陸肖TOD項目等12個輕資產(chǎn)項目。

▲龍陽萬象天地項目效果圖

自獨立商管上市后，華潤萬象生活似乎開啟了“狂飆節(jié)奏”。

同樣在一二線城市“瘋狂拿貨”的還有印力集團，在2023年簽約了浦發(fā)三林印象匯、浦發(fā)唐城印象天地、唐鎮(zhèn)印象匯、寶樂匯印象城和深圳新城市廣場等新項目，前四個均位于上海。主要得益于印力上海出色的運營實力和知名的品牌實力，例如自持的南翔印象城MEGA、松江印象城等項目短短幾年就成長為魔都商業(yè)頂流，彰顯了強勁的生命力。

▲浦發(fā)三林印象匯效果圖

另一位“國家隊”招商商管在2023年新簽了上海徐匯西岸傳媒港項目、寧波秀水街項目、寧波雷公巷二期等4個輕資產(chǎn)商業(yè)項目，截止2023年年底輕資產(chǎn)合作項目11個，“X+”商業(yè)差異化戰(zhàn)略價值愈發(fā)顯著。據(jù)招商商管方面透露，寧波雷公巷二期為寧波鄞州花園里二期項目，能獲得該項目的經(jīng)營管理權(quán)主要是因為2023年新開的鄞州花園里超出預期，得到了政府和市場的認可。

大量“拿貨”，企業(yè)意在規(guī)模擴張，在當前形勢下或是企業(yè)穿越周期高速發(fā)展的重要利器。

盈利能力凸顯

規(guī)模增長的實現(xiàn)方式之一是各大企業(yè)成立獨立商管平臺，甚至登陸IPO。2019年以來，寶龍商業(yè)、合景悠活、華潤萬象生活、星盛商業(yè)、中駿商管等紛紛上市，珠海萬達商管、龍湖創(chuàng)智生活也多次遞交招股書謀求上市。中南也成立一元股份，全面進軍輕資產(chǎn)。

毋庸置疑，商管輕資產(chǎn)運營分拆上市后為企業(yè)的低風險擴張和業(yè)務規(guī)模拓展提供了合適的發(fā)展路徑，也表現(xiàn)出了突出的盈利能力，營收、利潤等指標同步增長。

華潤萬象生活的兩大主要業(yè)務住宅物業(yè)管理服務和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務中，購物中心業(yè)務一直是企業(yè)的“現(xiàn)金奶牛”，維持著較高的毛利率，2022全年數(shù)據(jù)是62.4%，遠高于其住宅物業(yè)管理的綜合毛利率19.3%。營收方面，2023年上半年華潤萬象生活營收67.93億元，同比增長28.7%，核心凈利潤14.22億元，同比增長36.7%。

寶龍商業(yè)2023上半年實現(xiàn)收入12.75億元，同比增加了0.71%。其中，其中商業(yè)物業(yè)租金收入8.71億元、來自客戶的商業(yè)運營服務和商業(yè)物業(yè)管理等服務收入9.61億元、來自住宅物業(yè)管理的收入約2.27億元。

高毛利率和營收情況保障了企業(yè)能持續(xù)拓展商業(yè)輸出，高業(yè)務增長空間也反映出了商管獨立運營的理想路徑，助益輕資產(chǎn)業(yè)務的更好開展。

同時，從上市商管公司與母公司的市值、市盈率上看，商管公司總市值處于相對較高水平，且市盈率也均高于母公司，也能反映出市場對輕資產(chǎn)商業(yè)務與重資產(chǎn)自持業(yè)務的態(tài)度差異。

可行性

上述從規(guī)模和盈利反饋出商業(yè)地產(chǎn)市場正在擁抱輕資產(chǎn)，在日漸激烈的市場角逐中，也具備一定的可行性。

1、企業(yè)戰(zhàn)略：輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，土儲減少

從各大企業(yè)戰(zhàn)略上看，輕資產(chǎn)顯然已經(jīng)被納入其中且占有重要地位，“重輕并舉”甚至“向輕傾斜”。

以華潤為例，根據(jù)華潤置地2023年上半年財報顯示，在廣州、北京、武漢、南京等地獲取了5個優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項目。而根據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計，華潤2023年上半年至少獲得了7個輕資產(chǎn)商業(yè)。

從土儲上看，從2020年開始至2022年華潤置地土儲逐年下降，2023年上半年總計容建筑面積797萬方，全年土儲數(shù)據(jù)還未知，預計基本維持2022年水平。華潤、中海、招商、保利等“國家隊”近年來的投資能力已是行業(yè)前列，由此也可反映出企業(yè)在投資力度上的減弱。換言之，在重資產(chǎn)縮水的情況下，企業(yè)要提升規(guī)模只能從輕資產(chǎn)上發(fā)力。

2、運營模式豐富具象

當下國內(nèi)的主要輕資產(chǎn)運營模式有委托管理、品牌及管理輸出、收益分成型租賃運營、整租等模式為業(yè)主方提供服務，從而獲取商業(yè)運營、物業(yè)管理服務收入。豐富的運營模式為企業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務提供了更多元的選擇，能以最適配的方式獲取更高的收益。

委托管理指的是接受業(yè)主委托全權(quán)管理商業(yè)物業(yè)，商管公司有較高的自主權(quán)，但也需要承擔較高的人力和運營成本，當然也依賴于母公司的資源。萬達是委托管理模式的代表之一，依托萬達集團的資源，萬達商管全權(quán)負責管理商業(yè)物業(yè)，包括商業(yè)管理服務、物業(yè)管理和增長服務。

品牌及管理輸出指的是授權(quán)使用管理方的商業(yè)品牌，管理方負責搭建管理團隊并負責運營管理，收取的管理費=租金收入*低固定比例+運營利潤*高固定比例，對商管公司的運營和推廣等要求較高。龍湖和印力是典型的代表。

整租模式指的是商管公司整租商業(yè)物業(yè)，然后進行裝修和散租，這種模式的收益高且收效快，但也具備一定的風險。天虹在2011年以11.94億租下了深圳寶安區(qū)1-8層物業(yè)，期限20年，開設(shè)了寶安天虹購物中心。

實際上，企業(yè)在運營模式上也并沒明顯的界限，甚至各大模式之間切換自如，運用得當，萬變不離其宗的是獲取更高的收益，以更大規(guī)模和市場占率在競爭中立于不敗。

當然，現(xiàn)階段輕資產(chǎn)的發(fā)展也面臨著挑戰(zhàn)。比如消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推行后，為一些存量資產(chǎn)提供一條可選擇的退出路徑，一定程度上削弱輕資產(chǎn)的生存空間。

又如非標商業(yè)的走熱，會減弱以往復制擴張達到規(guī)模化的商管企業(yè)效能，給輕資產(chǎn)輸出管理增加了難度。

新城控股董事長王曉松也曾對商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)路徑顧慮，他表示新城對輕資產(chǎn)項目會比較謹慎，一方面好的項目業(yè)主方不會委托，往往是條件有限的項目會給企業(yè)管理，另一方面也比較容易產(chǎn)生資金、股權(quán)等糾紛問題。

寫在最后

當下國內(nèi)輕資產(chǎn)市場競爭格局尚未明朗，一些頭部企業(yè)在強大的品牌背書和專業(yè)的規(guī)劃、招商、運營、推廣和服務等能力下，在市場上可獲得更多的選擇優(yōu)勢。華潤萬象生活上市以來到2023年年底，已經(jīng)拓展了40多個輕資產(chǎn)商業(yè)項目，且多位于上海、深圳等高線城市的核心地段，項目的條件和品質(zhì)都有一定保障。

從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中長期發(fā)展上看，高線城市存量突出，下沉市場消費擴容提質(zhì)，給輕資產(chǎn)模式下的商管業(yè)態(tài)帶來潛在增長空間。

總而言之，商管公司的品牌效應、運營管理能力將是輕資產(chǎn)市場中的核心競爭力。比如難以復制的非標商業(yè)，在上海卻是一些頭部企業(yè)輕資產(chǎn)的重要戰(zhàn)場，萬科集團打造的上生新所、錦和集團打造的衡山路8號等。 

最終拼的，還是企業(yè)實力。