出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

南京商業(yè)格局正經(jīng)歷新一輪洗牌，新老勢力博弈將推動城市商業(yè)生態(tài)重構(gòu)。以下從競爭格局、消費趨勢、品牌戰(zhàn)略、空間演變四個維度解析變化與趨勢：

一、競爭格局重構(gòu)：從單極到多極化發(fā)展

1、高端市場"去德基化"加速

南京IFC依托新鴻基港資背景走高奢路線，引入168個國際高端品牌，填補河西商圈重奢商業(yè)空白，金陵中環(huán)（JLC）引入香港置地"中環(huán)系"運營基因，走年輕潮奢路線，將打破德基在頂奢領(lǐng)域的壟斷地位。

三大高端項目角逐南京，迫使德基從硬件改造和二期擴建、會員體系升級、餐飲升級到品牌首發(fā)策略（如國內(nèi)首家LV智能店）全面迭代。

略微看一下南京IFC，給南京帶來哪些高線品牌及首店資源。

首先是新鴻基給南京帶來的頂奢品牌矩陣：

南京IFC打破德基對重奢的壟斷統(tǒng)治，引進(jìn)頂級重奢品牌矩陣，包括香奈兒（Chanel）、路易威登（Louis Vuitton）、迪奧（Dior）、蒂芙尼（Tiffany&Co.）、梵克雅寶（Van Cleef & Arpels）等，并且基本為高級別店。重奢旗艦店包括香奈兒全亞洲唯一擁有戶外空間的雙層旗艦店、路易威登全國雙層旗艦店、迪奧全球首家鉆石概念外立面旗艦店、蒂芙尼全國旗艦店、梵克雅寶全國最大旗艦店等。其他國際品牌，包括古馳（Gucci）、普拉達(dá)（Prada）、芬迪（Fendi）、華倫天奴（Valentino）、卡地亞（Cartier）、江詩丹頓（Vacheron Constantin）等，覆蓋服飾、珠寶、腕表全品類。

其次是首進(jìn)品牌與特色業(yè)態(tài)：

南京首店超過50個品牌首次進(jìn)入南京，包括百麗宮影城、city'super高端超市、Golden Goose、Leica相機、珍寶海鮮、饗泰泰國料理、Chic 1699遠(yuǎn)洋私廚等。餐飲方面，引進(jìn)不少米其林和黑珍珠餐廳，如包括寧波菜甬府尊鮮，新京菜柿合緣，淮揚菜茶文化餐廳逸道，高端私房菜Chic1699遠(yuǎn)洋私廚、莆田等，均為米其林或黑珍珠入榜品牌，給南京消費者帶來更高端餐飲體驗。

還有不少高端生活方式品牌：無印良品中國首家寵物概念店、% Arabica咖啡、Butterful & Creamorous網(wǎng)紅面包店、tea'stone新中式茶飲等。

圖源/微博

二、IFC推動商圈重構(gòu)：元通商圈躍升為城市級商圈

南京IFC作為南京第二家重奢商業(yè)綜合體，自2024年7月26日正式開業(yè)以來，對南京的商業(yè)格局、消費市場及城市能級產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。以下是其帶來的主要變化及核心價值分析：

1、品牌升級：國際高端品牌集聚，首店經(jīng)濟效應(yīng)顯著

首店引入成為IFC的核心策略，例如新加坡珍寶海鮮、米其林餐廳甬府尊鮮等餐飲品牌首次進(jìn)駐南京。2024年上半年，南京市共引進(jìn)197家首店，IFC的貢獻(xiàn)顯著，通過差異化品牌布局吸引消費者，推動“千店一面”向個性化消費轉(zhuǎn)型。

2、商圈重構(gòu)：提升元通商圈能級

南京IFC所在的元通商圈被納入南京市一級商圈規(guī)劃，與新街口并列，定位為“都市圈中心商圈”。IFC的開業(yè)補齊了元通商圈的高端消費拼圖，與華采天地周邊商業(yè)等形成互補，推動商圈客流同比增長38%、銷售額增長52%。未來，隨著德基世貿(mào)中心的開業(yè)，元通有望與新街口形成“雙核驅(qū)動”格局。

同時，憑借地鐵2號線、10號線樞紐優(yōu)勢，IFC吸引了大量蘇皖都市圈消費者，打破區(qū)域消費壁壘，提升了南京作為長三角消費中心的輻射能力。

3、消費變革：高端消費場景與體驗升級

IFC通過高端品牌和首店經(jīng)濟，推動南京消費向國際化、多元化發(fā)展。例如，其“星級美食節(jié)”等活動結(jié)合藝術(shù)展覽、科技互動，打造沉浸式消費場景，滿足高凈值人群和時尚達(dá)人的需求，推動高端消費場景升級。

截至2024年三季度，建鄴區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額407.37億元，同比增長3.9%。根據(jù)行業(yè)分析推測，南京IFC在2024年的銷售額約為30億元（非官方數(shù)據(jù)）。IFC所在的元通商圈五一期間銷售額近億元，成為南京消費增長的重要引擎。

4、核心價值：推動城市能級與國際化進(jìn)程

南京IFC是全國第三座IFC項目（繼香港、上海之后），其落地標(biāo)志著南京在長三角一體化中的戰(zhàn)略地位，成為新鴻基地產(chǎn)布局長三角的重要里程碑。

IFC通過引入國際品牌、提升消費品質(zhì)，成為南京建設(shè)國際消費中心城市的關(guān)鍵載體。南京市商務(wù)局將其視為“補齊高端消費短板”的重要舉措，推動南京與上海、杭州等城市的商業(yè)競爭力對標(biāo)，助力南京建設(shè)國際消費中心城市。

三、新街口補位：JLC金陵中環(huán)潮奢矩陣，創(chuàng)新補位？

JLC金陵中環(huán)項目位居新街口核心商圈，是亞太第四座中環(huán)系精奢作品，集成香港置地成功經(jīng)驗、香港置地“中環(huán)系”頂奢綜合體打造能力和中環(huán)系商業(yè)成功運營經(jīng)驗，為新街口打造高端精品商業(yè)、高端酒店式公寓、甲級商務(wù)寫字樓等多業(yè)態(tài)綜合體，多維度提升國際品質(zhì)新體驗，為新街口商圈添加新的活力。

1、高線品牌與首店資源：

據(jù)相關(guān)信息，JLC金陵中環(huán)引進(jìn)的潮奢旗艦店，包括I·T全新形象店、JORDAN旗艦店、lululemon概念店等，強化高端零售業(yè)態(tài)。

首進(jìn)品牌：

全國首店：云麻銅鍋油燜雞（云南特色餐飲）、潮界（潮汕文化餐飲）；

江蘇首店：小喬回轉(zhuǎn)壽司、蘇宴（高端餐飲）、金泰蘭（泰式料理）；

南京首店：方所書店（文化復(fù)合空間）、Ole精品超市（華潤旗下高端超市）、蕓山季（野生菌火鍋）、DRUNK BAKER（網(wǎng)紅烘焙）等。

引入的Ole精品超市和方所書店，填補了新街口高端生活方式類商業(yè)的空白。

2、特色業(yè)態(tài)與文化融合：

文化旗艦店--方所書店將藝術(shù)展覽、時尚零售與書籍結(jié)合，打造南京文化新地標(biāo)。

生活方式創(chuàng)新--屋頂花園設(shè)計、非遺體驗空間，以及融合明朝文化的“金陵宮演藝空間”，強化沉浸式消費場景。通過修復(fù)歷史建筑（如徐悲鴻故居）與商業(yè)體結(jié)合，打造“藝術(shù)中心”和“非遺百工”體驗區(qū)，增強城市文化符號的商業(yè)轉(zhuǎn)化能力。

3、JLC金陵中環(huán)落戶南京，對南京商業(yè)具有以下價值和作用：

引入高端商業(yè)，促進(jìn)新街口商圈升級，提升商業(yè)格局。

作為香港置地“中環(huán)系”高端商業(yè)在南京的首秀，JLC金陵中環(huán)（即JLC金陵中環(huán)）定位次高端，聚焦輕奢、潮流與生活方式品牌，為新街口商圈帶來全新的商業(yè)定位和品牌組合，提升區(qū)域商業(yè)檔次。JLC金陵中環(huán)的開業(yè)使新街口商圈迎來繼德基廣場、河西IFC之后的第三座高端商業(yè)綜合體，推動商圈擴容升級，進(jìn)一步鞏固新街口“中華第一商圈”的地位。

引入首店品牌矩陣，多遠(yuǎn)業(yè)態(tài)融合，豐富消費體驗。

項目已引進(jìn)20余家首店餐飲品牌及眾多潮流品牌與人氣首店，滿足消費者追求新鮮、獨特的需求，激發(fā)消費活力。同時集高端商業(yè)、甲級寫字樓、酒店式公寓于一體，打造開放、社交化的消費場景，提供一站式購物、餐飲、娛樂、辦公等體驗，滿足消費者多元化需求。

帶動區(qū)域發(fā)展，提升區(qū)域價值。

JLC金陵中環(huán)位于新街口核心商圈，其高端商業(yè)綜合體的落戶提升了區(qū)域商業(yè)價值和吸引力，帶動周邊商業(yè)、地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時超甲級寫字樓以國際化高標(biāo)準(zhǔn)配置，吸引眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟繁榮和產(chǎn)業(yè)升級。

在德基的強大虹吸效應(yīng)下，以及在德基和IFC的強大奢侈品陣容對抗下，金陵中環(huán)另辟蹊徑走精奢路線，通過多元業(yè)態(tài)和產(chǎn)品，打造潮奢和潮流聚集地，與德基互補，與新街口商圈相融合。

四、萬象城后來居上：能否躋身三甲？

華潤萬象生活在南京已開業(yè)4個項目，兩個萬象天地+兩個萬象匯，其中橋北萬象匯已經(jīng)關(guān)閉。并且在德基、金鷹、萬達(dá)等老牌商業(yè)盤踞之下，華潤萬象生活并未獲得相關(guān)優(yōu)勢地塊項目，有點后勁不足的感覺。能否將M1級萬象城引入南京，重塑口碑，可能得依托南部新城的金陵萬象城了。

南京金陵萬象城，占地27萬方，鏈接地鐵5、10號線，實現(xiàn)交通建筑無縫銜接、無障礙出行。采用創(chuàng)新的街區(qū)+MALL+特色街巷的設(shè)計理念，通過跑道公園、別具一格的街巷以及慢行系統(tǒng)，巧妙地將區(qū)域內(nèi)各種業(yè)態(tài)串聯(lián)在一起，與東側(cè)的南京博物院故宮館相得益彰，共同打造出一個集購物、休閑、文化于一體的商業(yè)新天地。

1、打造標(biāo)桿，有賴于高量級品牌引入。

金陵萬象城作為華潤旗下最高端的商業(yè)產(chǎn)品線，定位為“引領(lǐng)高品質(zhì)風(fēng)尚標(biāo)桿”，計劃引入國際奢侈品牌如 LV、Gucci、Hermès、PRADA、miumiu、BURBERRY 等，并涵蓋購物、餐飲、親子、美妝、娛樂、健身、藝術(shù)等全業(yè)態(tài)品牌，預(yù)計入駐商鋪約600家。此外，項目還規(guī)劃了特色街巷、開放式文創(chuàng)街區(qū)及下沉式廣場，結(jié)合南京歷史文化元素（如古城墻磚、剪紙、折扇等設(shè)計），打造沉浸式消費體驗。根據(jù)官方信息，金陵萬象城已于2024年8月主體封頂，預(yù)計2027年正式開業(yè) 。

2、IFC或萬象城，誰可以與德基分庭抗禮？

·德基廣場，南京現(xiàn)存的頂級奢侈品商場，是現(xiàn)象級存在，并且通過不斷擴展規(guī)模和更新頂級品牌矩陣，提升高奢部分的壟斷能力。

·河西IFC，定位為國際級重奢綜合體，引入愛馬仕、香奈兒等頂級品牌，填補河西高端商業(yè)空白。可能會分流德基在河西、甚至滁州、馬鞍山等周邊的高線消費群體。

·金陵萬象城，作為華潤最高端商業(yè)體，其品牌矩陣將更注重“重奢+文化融合”，其頂奢品牌組合決定其能否獲得將來的市場地位，有機會但是難度較大。

·JLC金陵中環(huán)：可能聚焦于潮奢和高品質(zhì)餐飲，金陵中環(huán)選擇“次高端”定位，引入首店餐飲、生活方式品牌及輕奢零售，避開與德基正面交鋒，互補實現(xiàn)商圈共贏。

寫在最后

面對245億銷售規(guī)模的德基強勢陣營（一期、二期以及未來三期），已開業(yè)的南京IFC，以及即將入市的JLC金陵中環(huán)和金陵萬象城，其核心價值在于通過高端品牌集聚、商圈能級提升和消費場景創(chuàng)新，推動南京高端商業(yè)從單一商圈（新街口商圈）向多極格局（新街口+元通+南部新城三大商圈）轉(zhuǎn)型，強化其作為長三角消費中心的輻射力，助力南京建設(shè)國際消費城市。

奢侈品商業(yè)方面，雖然目前德基仍一家獨大，但是隨著新鴻基IFC、香港置地JLC和華潤萬象城等高線品牌和優(yōu)質(zhì)服務(wù)介入，消費者可以得到更多選項和更豐富體驗。至于誰能笑到最后，就看其自身進(jìn)化能力和市場最終選擇。