出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，華潤萬象生活、萬達商管、萬科印力、新城控股（吾悅廣場）、龍湖商業(yè)、寶龍商業(yè)等頭部企業(yè)在近三年（2022-2024年）的商業(yè)項目開業(yè)數(shù)量、總規(guī)模及行業(yè)排名的對比如下：

一、關(guān)鍵數(shù)據(jù)解析

1、萬達商管：

2022年開業(yè)量達55個，但2023年因戰(zhàn)略調(diào)整（轉(zhuǎn)向質(zhì)量優(yōu)先）大幅下降至27個，仍居行業(yè)首位；2024年新開25個萬達廣場，重心轉(zhuǎn)向三四線城市及輕資產(chǎn)項目。覆蓋228個城市，產(chǎn)品線（MAX、PRO、CITY、LIFE）多層次性適應不同層級市場。

2、萬科印力：

2023年萬科印力全年新開業(yè)商業(yè)項目 12個，2024年新開14個商業(yè)項目。項目類型覆蓋TOD綜合體、城市更新、文旅商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，例如深圳灣睿印RAIL IN（TOD標桿）和上海龍華會（歷史街區(qū)煥新）。

3、新城控股：

2023年開業(yè)量同比翻倍至24個，西北市場（如烏魯木齊）表現(xiàn)突出；2024年新開15個吾悅廣場，繼續(xù)深耕下沉市場。

4、華潤萬象生活：

2023年新開18個項目，包括萬象城、萬象天地等高端產(chǎn)品線，累計在營項目達101個；2024年開業(yè)20個項目，涉及奧萊、非標商業(yè)等新業(yè)態(tài)。

5、寶龍商業(yè)：

2023年新開8個項目，2024年實際開業(yè)5個，重點布局社區(qū)商業(yè)和特色項目。

6、龍湖商業(yè)：

2023年新開13個項目，輕資產(chǎn)占比提升（6個為輕資產(chǎn)）；2024年開業(yè)超10個項目，強化“天街”品牌在一二線城市的布局。TOD模式和瓏珠會員體系成為兩大特色。

二、行業(yè)正在發(fā)生什么？

1、頭部企業(yè)集中度提升，分化加劇

市場格局：盡管全國購物中心數(shù)量超27萬家，但頭部企業(yè)通過規(guī)模化和品牌化占據(jù)優(yōu)勢，而中小企業(yè)在存量競爭下逐漸退出。據(jù)悉，2023年頭部企業(yè)管理的購物中心占市場總規(guī)模的50%以上。萬達、華潤萬象生活、萬科等頭部企業(yè)憑借資金實力、品牌資源和運營經(jīng)驗，持續(xù)占據(jù)主導地位。

如珠海萬達商管在PAG為首的資本成為大股東后，從萬達集團剝離出來獨立運營，業(yè)務發(fā)展更加穩(wěn)健；萬科在深鐵集團支持下“瘦身健體”，推動萬科守住主業(yè)，保障了萬科商業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展；華潤萬象生活更是依托華潤置地的資金和資源支持，獲取城市核心地塊和TOD項目，保障商業(yè)高質(zhì)量落地。

集中度提升動因：頭部企業(yè)通過輕資產(chǎn)輸出（如華潤萬象生活簽約11個輕資產(chǎn)項目）和區(qū)域深耕（如新城控股聚焦長三角）快速擴大市場份額。

2、新興商業(yè)差異化競爭，非標商業(yè)崛起

標準商業(yè)難以滿足年輕化消費者的好奇心，在存量供給的市場，通過個性化、生態(tài)化等多文化融合的非標商業(yè)受到年輕人的青睞。部分新興非標商業(yè)通過特色化定位成功吸引消費者，搶占細分市場。

例如，深圳嘉樂道kaledo，定位都市自然主義劇場式街區(qū)，設立5000平米的騎行公園和寵物友好設施，引入多家首店和獨立門店，通過舉辦環(huán)球街角咖啡節(jié)和街角騎行生活節(jié)等文化活動和社群活動，打造具有文化氛圍和社交屬性的開放商業(yè)。

華潤推出的紹興天地，就是結(jié)合水鄉(xiāng)文化打造沉浸式消費場景，植入非遺體驗、文創(chuàng)市集等業(yè)態(tài)，活化老廠房開出的街區(qū)商業(yè)。

印力集團打造的上海龍華會，是以“屬地文化賦能商業(yè)”為核心的非標商業(yè)項目，通過融合千年古剎龍華寺的歷史底蘊與當代潮流文化，打造出開放式低密街區(qū)，將傳統(tǒng)廟會、戲曲藝術(shù)、非遺技藝與現(xiàn)代首店經(jīng)濟、主理人品牌及社群運營相結(jié)合，形成兼具東方美學與青年活力的城市文化新地標。

與此同時，行業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新也在持續(xù)。頭部企業(yè)通過主題化（如啤酒文化、二次元商場）、場景化（如生態(tài)公園型商業(yè)）、標簽化（如電競主題）吸引年輕客群，提升客流量和提袋率。

3、城市商業(yè)分化，區(qū)域布局調(diào)整

一二線城市飽和：上海、北京等一線城市新開項目以舊改為主（如北京超極合生匯改造自永旺商城），商業(yè)轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化（如數(shù)字化轉(zhuǎn)型、場景改造）。

三四線城市成新增長點：頭部企業(yè)從一線城市向三四線城市下沉，萬達70%項目位于三四線城市，新城控股在江蘇布局近40家購物中心，瞄準下沉市場的消費升級需求。同時低線城市消費升級推動了新項目入市，政策也在支持縣域商業(yè)發(fā)展。 

三、變化的底層邏輯

1、消費需求轉(zhuǎn)型

體驗經(jīng)濟崛起：消費者從“購物”轉(zhuǎn)向“社交+娛樂+文化”復合需求，頭部企業(yè)加速引入沉浸式業(yè)態(tài)（如劇場、藝術(shù)展覽）。

數(shù)字化驅(qū)動效率：大數(shù)據(jù)分析、智能停車系統(tǒng)等技術(shù)提升運營效率，頭部企業(yè)通過會員系統(tǒng)實現(xiàn)精準營銷。

2、政策與資本推動

REITs與資本退出：頭部企業(yè)通過資產(chǎn)證券化（如REITs）實現(xiàn)資金回籠，推動輕資產(chǎn)模式擴張。

3、疫情后復蘇與風險

延期開業(yè)常態(tài)化：據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)2023年實際開業(yè)率僅54%，項目延期導致運營成本上升，中小型企業(yè)資金鏈承壓。

頭部抗風險優(yōu)勢：資金雄厚的頭部企業(yè)通過并購整合弱勢項目，進一步擴大市場份額。

四、頭部企業(yè)的核心競爭力

1、規(guī)模效應和品牌影響力

華潤萬象生活：通過萬象城、萬象天地和萬象匯三大核心產(chǎn)品線，在一二線稱呼四核心地段具備強品牌溢價，年銷售額超過100億的項目也不少見。其資產(chǎn)擴張模式也能夠快速滲透到三四線城市，簽約超過50個輕資產(chǎn)項目。

珠海萬達商管：管理超過500個項目，覆蓋全國所有省份228個城市，深度整合市場資源。其多產(chǎn)品定位（萬達廣場MAX、PRO、CITY、LIFE）確保適應不同層次消費市場，以及跌代推出第四代+項目漢街萬達廣場。

2、運營管理與技術(shù)創(chuàng)新

龍湖商業(yè)：憑借“天街系”產(chǎn)品線聚焦一二線城市交通樞紐，打造TOD模式超級商業(yè)體，并依托“瓏珠”會員體系形成跨業(yè)態(tài)流量轉(zhuǎn)化。

萬達商管：通過模塊化建設縮短開發(fā)周期，單項目成本低于同行10-15%，其優(yōu)勢在于產(chǎn)品標準化，更好滿足下沉市場尤其縣級市場消費升級需求。

3、資本實力與戰(zhàn)略布局

萬科印力：通過3+X業(yè)務模式優(yōu)化資源配置，提升吸納灌木開發(fā)速度與產(chǎn)品質(zhì)量。其文件的財務表現(xiàn)和多元化的融資渠道確保了在復雜市場環(huán)境下的持續(xù)投資能力。

新城控股：通過吾悅廣場在三四線城市快速擴張，累計開業(yè)及在建項目已達到199座，展現(xiàn)出強大的戰(zhàn)略布局能力。

4、差異化定位與內(nèi)容創(chuàng)新

北京SKP-S：以未來感場景融合奢侈品零售，坪效超全球同類項目30%。高凈值可取按粘性強，持續(xù)吸引國際品牌首發(fā)入駐。

上海前灘太古里：開放式街區(qū)+綠色空間的設計，引入亞洲首店和運動體驗店，差異化明顯，提升了客戶體驗和品牌吸引力。

五、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢總結(jié)

1、頭部企業(yè)分化

萬達、華潤憑借規(guī)模優(yōu)勢持續(xù)領(lǐng)跑，新城通過下沉策略快速擴張，而碧桂園等新晉企業(yè)通過輕資產(chǎn)模式加速布局。

2、輕資產(chǎn)擴張

在萬達大規(guī)模輕資產(chǎn)之后，龍湖、碧桂園等企業(yè)通過輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)低成本擴張。

3、存量改造與城市更新

華潤、萬科印力等企業(yè)通過非標商業(yè)（如歷史文化街區(qū)、公園式商業(yè)）提升競爭力。

一線城市核心區(qū)域的新增供應趨緩，老舊物業(yè)改造將成為重點方向。通過存量改造和城市更新，商業(yè)地產(chǎn)將重新煥發(fā)活力，提升物業(yè)價值。

4、輕量化社交與沉浸式體驗

隨著生活節(jié)奏的加快，消費者既渴望能在繁忙生活中輕松地進行社交互動，又追求沉浸式的獨特消費體驗。購物中心正積極順應這一需求變化，重塑自身定位與運營模式，例如，前海壹方城的寶可夢卡牌道館通過營造特定的場景氛圍，讓消費者深度融入其中，獲得情感共鳴與記憶點。

5、非標化與主題化

商業(yè)地產(chǎn)逐漸從“大而全”轉(zhuǎn)向“小而美”，通過文化、藝術(shù)、IP等主題實現(xiàn)差異化競爭。例如，南京秦淮·戲院里打造的沉浸式文旅綜合體將主題景觀、演藝內(nèi)容、商戶業(yè)態(tài)等有機融合在一起，搭建具有強烈穿越感的奇幻大戲。

6、情緒價值與體驗式商業(yè)

消費者需求的日益多元化和個性化，體驗式商業(yè)的持續(xù)升級是當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢。商業(yè)地產(chǎn)項目將不再僅僅是購物的場所，而是集購物、餐飲、娛樂、文化、藝術(shù)、體育等多種功能于一體的綜合性體驗空間。

7、科技賦能與智能化

AI、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的應用將推動商業(yè)地產(chǎn)的智能化轉(zhuǎn)型。通過智能化管理系統(tǒng)，提升運營效率和服務質(zhì)量。利用大數(shù)據(jù)、VR/AR等技術(shù)提升交互體驗。智慧停車、無感支付等技術(shù)可提高運營效率，降低人力成本。例如，京東MALL通過全息投影、智能機器人等科技裝置，將線上便捷性與線下體驗相結(jié)合。

寫在最后

近三年購物中心頭部企業(yè)的開業(yè)數(shù)量排名，反映了行業(yè)分化加劇、政策導向強化、消費需求升級等多重邏輯疊加。國企央企憑借資金優(yōu)勢主導擴張，民企轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)和下沉市場，而全渠道融合與業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為競爭關(guān)鍵。未來，行業(yè)將加速向高效運營、技術(shù)驅(qū)動和區(qū)域平衡方向發(fā)展。