出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2025年的南京商業(yè)，正站在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的十字路口。一方面，消費(fèi)降級(jí)與市場(chǎng)收縮的陰影仍未消散，傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)加速衰退；另一方面，高端商業(yè)擴(kuò)容、非標(biāo)創(chuàng)新迭起、品牌首店引進(jìn)，為城市商業(yè)注入新活力。這種“冰與火”的交織，既是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。

隨著香港新鴻基旗下南京IFC商場(chǎng)的正式開(kāi)業(yè)，以及香港置地金陵中環(huán)JLC亮相新街口，南京商業(yè)版圖在高端擴(kuò)容、商圈博弈與場(chǎng)景創(chuàng)新的碰撞中，展現(xiàn)出全新的競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)。

德基廣場(chǎng)更是以245億年銷(xiāo)售額(2024年)登頂全國(guó)新“店王”，萬(wàn)象系商業(yè)在地化重構(gòu)商業(yè)，南京正以國(guó)際消費(fèi)中心城市之姿，開(kāi)啟商業(yè)新階段。

目前來(lái)看，南京商業(yè)新格局呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：高端擴(kuò)容、商圈重構(gòu)與非標(biāo)化創(chuàng)新。

01

高端擴(kuò)容：消費(fèi)擴(kuò)容，層級(jí)分化

南京高端商業(yè)正從“單極壟斷”走向“多極共生”。

1、德基啟動(dòng)雙引擎模式

2024年，德基廣場(chǎng)憑借245億元的總銷(xiāo)售額，不僅刷新自身紀(jì)錄，更超越北京SKP成為全國(guó)新“店王”。在2024年全國(guó)奢侈品市場(chǎng)下滑18%~20%的背景下，德基的突圍本質(zhì)是“高端定位+大眾流量”雙引擎模式的成功：

以頂奢守住基本盤(pán)，以藝術(shù)與場(chǎng)景創(chuàng)新向下兼容擴(kuò)大流量基數(shù)；借都市圈人口紅利與政策紅利，將商場(chǎng)轉(zhuǎn)化為城市公共生活空間。其模式預(yù)示中國(guó)高端商業(yè)正從單一奢侈品依賴(lài)轉(zhuǎn)向文化、科技與消費(fèi)融合的新生態(tài)，為新一線城市商業(yè)升級(jí)提供范本。

德基廣場(chǎng)的護(hù)城河在于立足中華第一商圈新街口，強(qiáng)勢(shì)輻射蘇皖區(qū)域，并將“藝術(shù)x商業(yè)x科技”深度融合——德基藝術(shù)博物館以《金陵圖》數(shù)字長(zhǎng)卷與“夜間開(kāi)放”模式吸引文旅消費(fèi)，54家年度首店，更新率達(dá)30%，以及強(qiáng)大壟斷性的高奢品牌組合，構(gòu)建了難以復(fù)制的品牌矩陣。

2、IFC堅(jiān)持高奢定位瓜分高奢蛋糕

新鴻基地產(chǎn)落子河西的IFC，則填補(bǔ)了南京西部頂奢空白，打破德基多年高奢壟斷局面。以全球旗艦店設(shè)計(jì)+首店餐飲構(gòu)建稀缺性壁壘，迫使頂奢品牌打破“一城一店”思維。南京IFC項(xiàng)目引入168個(gè)高端品牌，其中超30%為南京首店，香奈兒亞洲唯一擁有戶(hù)外空間的雙層旗艦店、蒂芙尼全國(guó)旗艦店、梵克雅寶全國(guó)最大旗艦店、卡地亞江蘇省最大旗艦店等頂奢陣容，沿街280米精美外立面形成一條“高奢風(fēng)景線”。

南京IFC的成功并非簡(jiǎn)單“分蛋糕”，而是通過(guò)頂奢旗艦差異化+河西區(qū)位壟斷+港資運(yùn)營(yíng)基因三大杠桿，將南京高端消費(fèi)市場(chǎng)從239億(德基2023年業(yè)績(jī))共同做大蛋糕至275億(2024年德基245億+IFC30億)。

3、金陵中環(huán)JLC采取差異化策略

同在新街口商圈的金陵中環(huán)JLC，面對(duì)德基的重奢壓制，主動(dòng)“由重轉(zhuǎn)輕”，定位“輕潮奢”，聚焦年輕客群。雖未引入傳統(tǒng)奢侈品牌，但通過(guò)30%南京首店率(如AJ雙層旗艦店、lululemon雙層旗艦店、方所書(shū)店)及屋頂花園餐飲場(chǎng)景，開(kāi)辟新街口“年輕力中心”新賽道，構(gòu)建了新街口高密度商圈中的松弛感商業(yè)。

金陵中環(huán)JLC匯聚眾多時(shí)尚品牌和首店矩陣，通過(guò)高品質(zhì)物業(yè)、生態(tài)化空間場(chǎng)景、更加豐富化的餐飲體驗(yàn)打造年輕化的消費(fèi)聚場(chǎng)，成為新街口新的年輕力中心，與德基和周邊百貨形成有效補(bǔ)充。

02

商圈重構(gòu)：去德基化，多中心化

南京商圈正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性重構(gòu)，從“一超多強(qiáng)”向“多核競(jìng)合”轉(zhuǎn)變，新街口、元通、百家湖等主流商圈呈現(xiàn)差異化發(fā)展態(tài)勢(shì)。

1、新街口：高端引領(lǐng)，場(chǎng)景革新

作為“中華第一商圈”，新街口通過(guò)業(yè)態(tài)升級(jí)鞏固核心地位。德基廣場(chǎng)持續(xù)以首店經(jīng)濟(jì)(如VALENTINO美妝全球首店)和藝術(shù)場(chǎng)景(德基藝術(shù)博物館)吸引高端客群，同時(shí)推動(dòng)“24小時(shí)商業(yè)”模式延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)段。其他商業(yè)體如中央商場(chǎng)、新百等加速改造，引入智慧零售、屋頂花園等體驗(yàn)空間，形成“高端+品牌潮流”的立體矩陣。

2025年金陵中環(huán)開(kāi)業(yè)，雖略有降級(jí)，定位潮奢年輕力中心，通過(guò)引入方所書(shū)店、Olé超市等20余家首店和屋頂花園、空中花園等生態(tài)場(chǎng)景創(chuàng)新，進(jìn)一步豐富年輕消費(fèi)場(chǎng)景，推動(dòng)商圈從購(gòu)物目的地向生活方式體驗(yàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)型，填補(bǔ)輕奢與生活方式空白。

未來(lái)德基三期的建設(shè)將強(qiáng)化新街口的高端消費(fèi)集聚效應(yīng)，但多商業(yè)體協(xié)同發(fā)展已成為趨勢(shì)，“去德基化”更體現(xiàn)為商圈生態(tài)的多元化而非德基地位的削弱。

2、元通：破局重奢，能級(jí)躍升

依托河西金融商務(wù)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，元通商圈正以高端商業(yè)綜合體和酒店集群重塑南京商業(yè)版圖。南京國(guó)金中心(IFC)2024年開(kāi)業(yè)，引入LV、DIOR等國(guó)際大牌及黑珍珠餐廳，與華采天地形成互補(bǔ)，2024年華采天地營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)23.3%。區(qū)域內(nèi)集聚10家五星級(jí)酒店和8家10萬(wàn)平方米以上商業(yè)綜合體，構(gòu)建“商務(wù)+休閑”消費(fèi)生態(tài)圈。未來(lái)地鐵元通站改造將優(yōu)化地下商業(yè)動(dòng)線。

德基世茂中心等項(xiàng)目的落地，將進(jìn)一步強(qiáng)化其與新街口錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的高端定位，成為南京都市圈消費(fèi)新樞紐，不僅滿(mǎn)足河西客群消費(fèi)，更能輻射滁州、馬鞍山、蕪湖等周邊城市。

3、百家湖：區(qū)域中心，場(chǎng)景突圍

作為江寧核心商圈，百家湖以首店經(jīng)濟(jì)和業(yè)態(tài)互補(bǔ)快速崛起。2024年新增125家各級(jí)首店，景楓KINGMO全年客流量達(dá)2960萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)15.5%。江寧金鷹聚焦年輕客群，引入全國(guó)首店Funnyfable、Ruafriends等潮牌，通過(guò)“治愈系”消費(fèi)場(chǎng)景吸引家庭客群。

商圈內(nèi)金鷹、景楓、1912街區(qū)等綜合體形成閉合業(yè)態(tài)鏈，兒童娛樂(lè)、餐飲夜經(jīng)濟(jì)與零售有機(jī)融合，疊加地鐵1+3號(hào)線的交通優(yōu)勢(shì)，成為輻射南京南部的主力商圈。未來(lái)隨著江寧人口持續(xù)流入和消費(fèi)力提升，百家湖將進(jìn)一步鞏固區(qū)域消費(fèi)中心地位。

4、多中心化趨勢(shì)下的競(jìng)合邏輯

南京商業(yè)版圖的重構(gòu)本質(zhì)是核心極化與圈層擴(kuò)散的平衡。新街口通過(guò)高端化與國(guó)際化保持標(biāo)桿地位，元通、百家湖、橋北、仙林等新興商圈則依托產(chǎn)業(yè)人口和政策紅利，以差異化定位分流消費(fèi)需求。《南京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》明確構(gòu)建“一核多心”格局，未來(lái)各商圈將形成：新街口引領(lǐng)高端、元通輻射商務(wù)、百家湖服務(wù)區(qū)域的協(xié)同發(fā)展模式，共同推動(dòng)南京向國(guó)際消費(fèi)中心城市邁進(jìn)。

03

非標(biāo)化創(chuàng)新：從空間革命到運(yùn)營(yíng)升維

當(dāng)硬件與品牌日趨同質(zhì)化，南京頭部商業(yè)以“非標(biāo)化創(chuàng)新”構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

空間敘事重構(gòu)：德基將千萬(wàn)級(jí)投入轉(zhuǎn)向“網(wǎng)紅衛(wèi)生間”與藝術(shù)博物館，使功能性空間成為流量入口；萬(wàn)象天地則以“THE SHAKE ROUND”策略串聯(lián)云章公所、黑簪巷、梧桐廣場(chǎng)三大文化空間，通過(guò)藍(lán)色巨人藝術(shù)裝置等主題場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)“場(chǎng)所IP化”。

時(shí)間維度突破：德基推出“24h模式”，將藝術(shù)展延至凌晨三點(diǎn)，激活夜間經(jīng)濟(jì)；萬(wàn)象天地借播客《Let’s Shake南京》深化在地文化對(duì)話(huà)，從空間運(yùn)營(yíng)升級(jí)為“內(nèi)容生產(chǎn)體”。

技術(shù)賦能體驗(yàn)：IFC設(shè)置互動(dòng)電子導(dǎo)覽與LEED認(rèn)證綠色空間；金陵中環(huán)JLC以空中花園生態(tài)場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)“鬧市中造景”，呼應(yīng)Z世代自然療愈需求，繁華中心營(yíng)造松弛感。

德基的藝術(shù)衛(wèi)生間與IFC的香奈兒花園，看似迥異，卻共享同一邏輯：當(dāng)商業(yè)進(jìn)入新階段，勝負(fù)手已非貨架陳列，而在于空間能否成為情感載體。金陵中環(huán)JLC的空中綠洲與萬(wàn)象天地的黑簪巷酒館，正用場(chǎng)景重新定義“人貨場(chǎng)”。

寫(xiě)在最后

隨著新鴻基IFC和金陵中環(huán)JLC開(kāi)業(yè)，以及未來(lái)金陵萬(wàn)象城的入市，傳統(tǒng)豪強(qiáng)德基也在摩拳擦掌，德基三期和河西德基也緊鑼密鼓籌備當(dāng)中，南京商業(yè)格局正在快速迭代創(chuàng)新，基本呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：高端擴(kuò)容——德基和IFC雙雄稱(chēng)霸，商圈重構(gòu)——元通躍升為與新街口同等的城市級(jí)商圈，非標(biāo)化創(chuàng)新——場(chǎng)景創(chuàng)新、時(shí)間創(chuàng)新和科技賦能。