“溫州民間資本絕不會撤離上海。”在有關溫州“熱錢”下一步走向的議論愈演愈烈之際，香港知名房地產商、溫州天高房產營銷顧問有限公司總經理張應聯近日抵滬，向記者明確表達了他對“熱錢”走向的看法。

　　據溫州市統計局提供的數據，1999年以來，溫州房地產開發投資從1999年的44.91億元發展到2002年的112.60億元，平均年增長率為35.9％。2002年房地產增加值為33.5億元，占全市GDP總額的3.2％。但張應聯并不同意溫州民間資本炒作樓市的看法，在他看來，準確地說，溫州資本蜂擁上海，主要是為移民置業之需。當然，由于溫州民間資本向上海以及周邊地區轉移幅度較大，速度也較快。而且，由于溫州樓市均價已達7000元，而上海均價尚且停留在5180元，因此，從表象上看，容易被理解為一股炒作行情。

　　目前在全國各地分散著160萬溫州人，以經商辦實業為主。這些溫州客商通常都擁有百萬元以上的資金。而溫州人天生就有購置房產的習慣。因此，在外經商的溫州人，緊隨投資行為購置多處房產的情況相當普遍。


　　據稱，外出經商的溫州客商總共達160萬之巨，其中，20萬左右的溫州商人把上海作為投資創業的主戰場。一項統計資料顯示，包括正泰、德力西在內的溫州十大著名民營集團，個個都在上海征地辦廠。據粗略統計，善辦實業的溫州人，在滬創辦的成型企業超過5000家。更有人稱，在上海這座中國經濟規模最大城市的GDP中，不下5個千分點的貢獻源自溫州商人。

　　張應聯是一名土生土長的香港人，對溫州房產市場的了解卻有10年之久。早年畢業于美國加州大學獲雙學士學位后，一直從事房產營銷行業，先后創作了200多個樓盤營銷經典案例，成為業內頗負盛名的營銷實戰專家。在他看來，溫州人在上海辦大中小市場、商品市場、機電市場、普通市場、高檔市場等，這些投資舉措的背后，實際上催生了一個新的居住群落在上海涌現，“沒有哪一種投資行為，能夠像創辦市場這樣把投資與置業兩種行為如此緊密地聯系在一起，從這層意義上說，溫州人是典型的新上海人。”

　　20世紀80年代后期，一批溫州樂清人在上海北京東路開辦了100多家低壓電器商店。當時，許多上海媒體將這條街稱為“上海的溫州街”。從此，溫州商人成為上海普通百姓都極為關注的特殊群體。

　　1995年，又有一批來自樂清的老板，來到上海開辦輕紡市場，總占地面積達460畝。這些溫州客商采取滾動開發的方式，先后投資25億元，漸漸地使這一市場發展成為具有經營全國性輕紡專業商品的大市場。現在，這座市場日人流量已達到2萬人次，日成交額超億元，還成為中國商品交易市場檢測點。

　　2001年10月，“溫州人4億元買走上海半條街”的新聞在上海的大街小巷不脛而走。原來，在上海七浦路上新建的五大服飾市場中，溫州老板投資建設了兩個市場，總投資額達到4億元，分別為興浦服飾批發市場和新七浦市場。興浦市場從2001年的10月開業后短短的半個月時間里，每個攤位的年租從10萬上漲到15萬元。新七浦市場一期工程共設1000多個攤位，其中，被溫州人買走的竟達近500多個，大半個市場成了溫州人的天下。

　　2001年10月，溫州青年企業家按照國家標準設計、高品位、高起點規劃建設，在上海創辦國際汽車城商貿中心，于2001年啟動并投入前期運作。該項目總投資10億元,占地1000多畝。

　　2002年，一批來自溫州下轄的貧困縣———泰順的企業家，在上海創辦首家超大型鞋業材料產銷基地,占地1820畝,總建筑面積達18.7萬平方米,總投資額6億多元。有關統計資料顯示，商場招商情況良好。

　　2002年5月，溫州平陽的企業家在普陀區創建上海國際包裝印刷城，用地達600畝,總建筑面積達48萬平方米,成為上海十五計劃重點發展的物流中心。這座印刷城總投資近2億元,算上二期、三期工程，總投資將達10億元，有望成為華東地區乃至全國包裝印刷業規模最大的專業流通基地。市場專家預計，建成后可引進200多家企業，可提供1萬多個就業機會，包裝物流交易額將達30億元。

　　溫州市總商會的一個分析報告印證了張應聯的看法。這份報告透露，目前在全國各地分散著160萬溫州人，以經商辦實業為主。這些溫州客商通常都擁有百萬元以上的資金。而溫州人天生就有購置房產的習慣。因此，在外經商的溫州人，緊隨投資行為購置多處房產的情況相當普遍。


　　新一代溫州商人大多已完成資本的原始積累，當他們開始進行新的投資行為時，他們的視野和眼光已經比上一代人大大提高了。他們需要尋找新的區域，新的城市，新的文化，這就必然帶來他們對投資發生地的謹慎思考。


　　溫州客商為何對上海市場情有獨鐘？張應聯認為，簡單地說，這首先是因為上海有概念，而溫州人有錢。“溫州資本奔上海是天作之合。”

　　張應聯說，越往后，上海的概念越豐富，也越具有商機。2010年世博會、上海建設世界級城市等等，對于善于捕捉商機的溫州商人來說，“上海幾乎遍地是金。”常年在溫州生活和工作的張應聯在向記者描述溫州人對上海的看法時，說了這么一句話。

　　他進而解釋到，世界上還很少有哪一座城市對其他城市的投資者產生如此強烈的吸引力。記者在采訪中了解到，明年2月27日至29日，溫州產權交易中心將在溫州國際會展中心舉辦第五屆房交會，是有史以來溫州首次開放的面積最大的時尚樓盤專展會館。這次房交會同時也將是一次“海派樓匯”，會展主辦者屆時將舉辦首屆上海時尚房產溫州專展暨會議。許多原本要前往上海搜樓的溫州投資者，到時就可以在家門口了解滬市大盤，足不出戶，省時省力。據會議主辦者透露，溫州專展共設展位200個，而到12月21日為止，報名參展的展商已達100余家。

　　張應聯十分看中項目、概念對溫州資金的吸引力，他認為，奔著獨特概念而去的溫州資金，從本質上說就不是一種炒作資金。新一代溫州商人大多已完成資本的原始積累，當他們開始進行新的投資行為時，他們的視野和眼光已經比上一代人大大提高了。他們需要尋找新的區域，新的城市，新的文化，這就必然帶來他們對投資發生地的謹慎思考。顯然，注目上海這樣一座充滿投資沖動力、文化親和力的城市，很容易成為他們的新選擇。張應聯還補充說，“更重要的是，事實上，這也與他們的經濟實力相吻合。”


溫州閑置資金投資取向

　　溫州民間資本近年來向外轉移的趨勢非常明顯。據一項統計表明，在溫州，個人資產超過1億元的大約有260多人。

　　據銀行方面的消息，溫州儲蓄存款余額在1000億元左右。但據溫州本地人士估計，溫州的民間資金遠不止這些。因為更多的資金流可能在自發的、地下的信貸循環中流通。另外，還有相當數量的在外經商的溫州人可能就地儲存自己的資金。因此，保守估計，溫州實際的民間資金應該是上述數字的1.5—2.5倍左右，即在1500億元以上。而在溫州，現在大大小小的企業共有13萬家左右，可供進一步配置的社會資源已經不多，這些民間資本很難再從實業方面有所作為，這批龐大的民間資金的出路問題就成了令人頭痛的一件事了。長期以來，溫州人崇尚實業，不喜歡單純的資本運作，所以溫州人炒股的并不多，這一大批民間資金沒有流入股市，在溫州本地發展空間比較小的前提下，很多民間資金選擇了流往外地尋找機會。

　　在流往外地的資金當中，投資房地產業成為一個重要的方面。近一兩年來，一批又一批的購房團涌向上海、北京、杭州等地，掀起了一輪又一輪的購房熱潮，大量的資金流出溫州。據估計，僅2002年，就有近10個億的溫州民間資金流入上海房地產市場。


溫州房產消費能力分析

　　溫州的生活費用在浙江已經屬于最高的城市之一，如住宅價格據國家統計局溫州市社會經濟調查隊調查2002年1－9月份一直維持在每平方米5000元左右，為浙江最高水平，比杭州高出800元，比寧波高1800元左右。

　　據溫州市統計局對溫州市部分中等收入家庭進行的問卷調查顯示，中等收入家庭已成為溫州消費市場上的主力。他們愿意買房買車，提升自己的消費層次。中等收入家庭的投資意向主要有股票、房地產、債券、期貨等。

　　從溫州歷屆的房產交易會上的交易額來看，2002年1月份迎春房展會，成交2.68億元；2002年4月份春季房展會，成交5.25億元；7月份誠信房展會，成交5.34億元；2002年金秋房產展銷會成交金額達7.93億元。2003年7月5-7日溫州夏季房產交易會，成交額為3億多元及7月12-14日的溫州產權交易會預售額為14億，銷售額為5.5億元。雖上述數據含有水份，但這些節節攀升的勢頭表明，溫州市房地產市場潛力仍然十分巨大，民間蘊藏著強勁的購買力，市民的投資觀念相當強烈。閑置資金隨著溫州房價升幅過大過急以及溫州人投資意識為全國之冠而均以外地樓盤作為出路，尤其現在上海、杭州等大城市升值空間較少而溫州資金更偏向較次城市發展如江蘇、福建省等。



來源：《國際金融報》　 （責任編輯：康民）