今天來講講實體零售，也就是傳統所說的線下零售。零售體態就是零售店鋪的形態，形象來說，零售體態實際上就兩種，單店和多店。這里的店就是零售業態，例如專賣店就是單店，購物中心就是多店。但是，這里有些比較模糊的業態，比如超市，特別是打著新零售旗號的盒馬鮮生、永輝超級物種這些，它們是屬于單店還是多店呢？我自己給出了這樣一個判斷的標準，不一定準確，但也八九不離十。就是，看這個零售體態中，對商品的管控緊密度，如果所有商品都是從頭至尾嚴格管控的，數據是層層溯源的，那基本就是單店體態；反之有部分商品不是這樣做的，那就是多店體態。

從目前實體零售的發展來看，未來多店體態是主流，單店體態是補充。從體態的規模來看，未來是兩極分化，大而全的多店體態向CBD的轉化，以體驗、融合、跨界、文化為主要標簽。實體商品和虛擬商品（服務）的占比趨向平衡。體態體量會大幅提升，向衛星城、小城鎮方向發展。小規模的多店體態（包括部分單店體態）向社區服務中心和專營店進化，在深度、專業度上做挖掘。商品品類橫向收縮，縱向拓展，包羅萬象，面面俱到的會越來越少。

商業地產向大規模多店體態轉型，與零售相關的倉儲、物流、金融、生產制造、能源、環境等等的互補、依賴將加強，互相融合形成新的零售支撐服務商，這也是以后商業地產的定位。商業地產還會更多的介入到入駐其間的各種零售業態，自營、合作占股比例將大大增加。

從零售業態來說，是指實體零售具體是干什么的。單一業態將向多元業態轉變，業態的生命周期會繼續縮短，更新升級會越來越頻繁。為適應這個趨勢，業態裝修會形成標準化，移動化，以減少裝修成本支出。輕食餐飲將成為各種業態的一個標準模塊，從而退出餐飲業態這個大范疇。

實體零售從以物易物轉化而來，結算優化是貫穿始終的零售優化點，也是目前很多新零售所推崇的創新點。但是，以減少人人交流為基礎的優化將會銷聲匿跡。未來的零售業態，對人群的合適占比將會更加關注，**量的大小不會是實體零售關注的重點，合適的**量，合適的人群，智能化的人群采集將會是未來實體零售選址的主要依據。未來的零售業態在銷售這個基礎功能上，將會增強人人交流，打造溝通交際的空間。