以往，每年過完春節(jié)，就開始進入了商業(yè)銷售的淡季，各大百貨商場就要進行大規(guī)模的調(diào)整。以前商場的調(diào)整往往是兩大內(nèi)容，一是品牌優(yōu)化，如撤掉A品牌，引進B品牌。二是布局調(diào)整，如將針織品從樓層的某個位置挪到另一個區(qū)域；將男裝從二樓調(diào)到四樓，等等。如此這般的品牌或品類的調(diào)整，在每年的春季和秋季的銷售旺季到來之前，各家商場或多或少地都要進行。 

近幾年，受電商的沖擊和消費觀念的改變，單純的購物己經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費者需求了。顧客進商場不再是為了購買商品，而更多的是為了就餐、休閑、看電影、親子娛樂、兒童教育等等。因此，今天商場的調(diào)整工作就不能再是化妝式的做一些裝修改造和美化，也不能是擺弄式地做一些品牌的優(yōu)化和布局的調(diào)整，而應(yīng)該是按照市場的變化，做手術(shù)式的調(diào)整，甚至脫胎換骨式的新生。在電商回歸線下、消費創(chuàng)新升級、實體商業(yè)的春天來臨之際，過完了戊戌狗年春節(jié)之后，又將迎來新的一波商場調(diào)整和轉(zhuǎn)型。那么，有哪些關(guān)鍵問題將制約你的調(diào)整和轉(zhuǎn)型呢？

首先是觀念。我講這一點，很多老商業(yè)的人不愛聽，他們會說：我們的思想很開放，觀念也很創(chuàng)新啊！不否認(rèn)有人的觀念的開放和創(chuàng)新，但從我多年與大量的商場高層接觸的情況來看，相當(dāng)多的人在談觀念時是開放和創(chuàng)新的，但涉及到具體項目的定位、業(yè)態(tài)、布局、動線等方面的調(diào)整時候，他們那種傳統(tǒng)的思維定式就顯現(xiàn)出來了，懷疑、害怕、阻撓就開始了，這個不行，那個不敢，談來談去，最終還是在原有基礎(chǔ)上做一些化妝式、或整容的調(diào)整，沒有改變商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有觸動經(jīng)營方式，沒有創(chuàng)新商業(yè)模式，離真正的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型相差甚遠(yuǎn)。正是這種保守觀念的束縛使得他們在決策中的小心謹(jǐn)慎、束手束腳，最終導(dǎo)致一次又一次錯失了轉(zhuǎn)型的良機。所以，觀念的開放和創(chuàng)新，不是表現(xiàn)在嘴上說說，而是表現(xiàn)在調(diào)整和轉(zhuǎn)型的實際工作的具體落實中。可以小心求證，但必須要大膽創(chuàng)新，不然，時代和市場在快速轉(zhuǎn)型，你的商場卻在慢轉(zhuǎn)型、假轉(zhuǎn)型，其結(jié)果必然是出局！

其次是市場。現(xiàn)在市場的變化不僅表現(xiàn)在周邊消費人口的增減，還表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、消費收入、消費習(xí)慣、消費行為等方面的變化，同時，還表現(xiàn)在競爭格局的變化、競爭對手的變化、服務(wù)方式的變化。比如：當(dāng)二孩來臨，兒童消費需求旺盛，你如何調(diào)整？當(dāng)人口老化，老齡社會到來，你如何應(yīng)對？再比如：盒馬鮮生在你附近開了一家門店，它銷售生鮮標(biāo)品，提供海鮮堂食，三公里半小時配送，你有什么對策？萬達(dá)廣場就開在你不遠(yuǎn)處，吃喝玩樂購全業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全，你又如何與之抗衡？其實，商場經(jīng)營就是圍繞“三個人”來開展的，這“三個人”分別是消費者、品牌商家和競爭對手。在這三者當(dāng)中，消費者和競爭對手是不受商場擺布的，商場能主動掌控的只有品牌商家：選擇誰、拒絕誰，把哪家安排在好一點位置，還是放到差一點位置，商場可以說了算。品牌商家是這“三個人”中最軟的一個“柿子”，因而，商場調(diào)整中往往是拿這個最軟的“柿子”捏。如果調(diào)整只是將幾個品牌商捏來捏去，那不叫調(diào)整，也沒有實質(zhì)性的作用。當(dāng)競爭對手招招領(lǐng)先的時候，消費者也就用腳去投票了，品牌商家這個“柿子”也就捏爛了，想捏也沒得捏。因此，緊緊盯住競爭對手，牢牢把住消費者，品牌商家就會隨之掌控，商場的調(diào)整才能從容應(yīng)對。就如同打麻將一樣，盯住上家、卡住下家，才能贏牌。

再次是物業(yè)。這是商場調(diào)整和轉(zhuǎn)型中最難面對的問題。就如同一個人一樣，思維方式、思想觀念可以通過學(xué)習(xí)來改變。外表形象可以通過穿衣、打盼、化妝、整容來改變，但身高、肩寬、腿長等骨架體型的缺陷你怎么改變呢？我們在商場的調(diào)整、改造、規(guī)劃的實踐中，發(fā)現(xiàn)有四個方面的問題是嚴(yán)重制約著商場的調(diào)整和改造。

一是層高。很多傳統(tǒng)商場的層高都較低，只有4.2、4.5米左右的高度，經(jīng)營百貨都顯壓抑，如何能改造成適合院線、兒童娛樂等要求高空間的業(yè)態(tài)呢？

二是垂直交通。傳統(tǒng)的商業(yè)，豎向交通主要依賴扶梯，顧客一層一層地旋轉(zhuǎn)而上，往往導(dǎo)致高樓層難引流、難經(jīng)營。而現(xiàn)在的一些體驗業(yè)態(tài)，如餐飲、娛樂、運動、院線等都是布局在高樓層，都是目的性消費，顧客不愿意再從扶梯一層一層的轉(zhuǎn)上去，而喜歡乘電梯直接到達(dá)。垂直電梯的不足嚴(yán)重制約了體驗業(yè)態(tài)的招商和經(jīng)營。

三是設(shè)備設(shè)施。傳統(tǒng)商場只是為了滿足服裝服飾、家電數(shù)碼、日用百貨的銷售經(jīng)營，從一開始就沒有考慮餐飲所需的設(shè)備設(shè)施的配套。現(xiàn)在餐飲等體驗業(yè)態(tài)是每家商場調(diào)整的主攻方向，但餐飲所必需的上水、下水、通風(fēng)、排煙、隔油、化油、電量、煤氣、消防等配套設(shè)備設(shè)施往往難以滿足，因而，也就導(dǎo)致了調(diào)整和招商的困難重重。

四是停車。中國已進入汽車消費時代，停車的便利性已成為消費者的出行選擇。傳統(tǒng)商場普遍是停車位短缺，顧客停車極為不便。北京的北辰購物中心的倒閉，一個很重要原因就是車位不足、停車不便。所以，如果一個商場沒有充足的停車位，顧客一腳油門就會將你略過。 

在商場的調(diào)整改造、轉(zhuǎn)型升級過程，觀念、市場、物業(yè)是必須翻越的三座大山。觀念是主體、市場是客體、物業(yè)是載體，三者相輔相成，相互制約。改變觀念，把控市場，揚物業(yè)之長處，避物業(yè)之短項，才能準(zhǔn)確的找到自已的定位，才能合理的規(guī)劃各類業(yè)態(tài)，也才能通過調(diào)整轉(zhuǎn)型走向成功！在實體商業(yè)的春天到來之際，在調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程中，你在觀念創(chuàng)新、市場把控、物業(yè)改造這三個方面，都準(zhǔn)備好了嗎？

附：張璋，北京同世飛天公司董事長，中國商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)資深專家，北大、清華、哈工大、中山大學(xué)資深培訓(xùn)講師、兼職客座教授。在商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域歷煉26年，具有豐富的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)代理論和實戰(zhàn)經(jīng)驗，熟稔中國現(xiàn)代商業(yè)的定位、規(guī)劃、設(shè)計、招商、營銷、運營、管理、投資、資本運營等各個環(huán)節(jié)，思路超前并敢于不斷創(chuàng)新。先后榮獲TOP100金牌管理咨詢師、中國商業(yè)地產(chǎn)十大操盤手、中國商業(yè)地產(chǎn)十大新銳人物、中國商業(yè)30年十大策劃人物、中國商業(yè)地產(chǎn)杰出人物獎等稱號。