□ 孫飛/文

房地產信托是目前中國信托產業發展當中一個非常重要的組成部分。2001年10月1日，《中華人民共和國信托法》開始施行，然后到2002年7月18日，《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》出臺，加上之前出臺的《信托投資公司管理辦法》。這“一法兩規”搭建好之后，中國信托業就開始了迅猛的發展。正好到了2003年上半年，央行出臺的121文件，對房地產開發企業的貸款條件、房地產建設項目的貸款條件以及個人房地產貸款的條件進行了嚴格限制。121號文的規定，一方面起到防范金融風險的作用，但另一方面，使得房地產商通過傳統的融資途徑——商業銀行貸款獲取資金的難度加大，這就造成了房地產業資金壓力的凸現，房地產業也因此需要拓寬其他的融資渠道，在客觀上也推動了房地產信托的快速發展。
應該說經過2003年之后，房地產信托得到了長足的發展，2004年媒體公開披露的房地產集合信托計劃融資額全國達到了100多個億，而媒體沒有披露的單一信托則更多。但需強調的是在央行的121文件出臺之前，與房產相關的信托就已經發行很多了。而121文件使得房產市場的融資渠道多元化這種趨勢更為明顯，因為銀行做不了的信托可以做。但信托投資要求也是非常嚴格的，在很多地方比商業銀行的要求更高，要設置多重風險防火墻，用抵押、擔保、控股等等諸多的模式來保證投資者的安全。不僅僅是房產商對資金的要求非常迫切，信托公司自身也在對各個項目進行不斷地篩選。
2004年年底開始，國家對房地產市場也開始進行調控，同時銀監會也對房地產信托加強了監管，要求嚴控風險，重點關注房地產信托。在這樣的一個市場大背景之下，這也造成了今年第一季度公開披露發行的房地產信托在數量上有所減少，但是信托資金的總額并沒有減少，只是發行的個體數目減少了而已，比如剛剛發行的“凱晨廣場信托計劃”的融資額就達到了6億元。此外，銀監會2004年出臺的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》也非常重要，我覺得最終的修改今年有可能獲得通過。相信會有巨大的創新，比如取消目前集合資金信托合同200份的限制等，這可能會有益于擴大信托資金的規模。
我的看法是房地產信托經過兩年的發展之后更為成熟，下半年將是房地產信托的一個新的起點。在更加成熟和規范的基礎上將進一步加快發展，房地產信托肯定會迎來一個新的發展階段。對于未來的發展趨勢，我認為主要會朝著兩個方向發展，第一就是中國特色的REITS以后會出現很多，第二，中國的準房地產基金也會出現，比如說我講的資金池計劃。中國現在沒有產業投資基金法，而只有證券投資基金法，那么我們現在可以先規避一下，可以叫房地產產業發展集合信托或者是準房地產產業基金。
對于信托投資的風險問題，我的看法是，風險和投資回報一般是成正比的，對于目前中國可供選擇的一些金融投資渠道來說，信托投資是相對來說風險較小，而投資回報通過有效的制度設計能得到一定的保障。不會像股票、期貨市場那樣風險巨大，投資回報也比國債或者放到銀行里要大的多。信托公司在選擇項目的時候也會設置多處防火墻，用抵押、擔保、控股等等許多的模式來保證投資者的安全。而隨著銀監會對于信托這一塊的法律法規的進一步規范和細化，以及管理力度的加強，金融詐騙方面的風險也將會大幅度降低。
當然，具體到每個房地產信托項目，還是存在一定風險的。但是這些風險往往都是不是信托本身可以避免的。
首先，房地產項目本身隱含的風險。如果房地產項目本身存在隱藏的財務黑洞、內部法律糾紛等先天性的缺陷，那無論房地產信托怎么設計規避風險，風險都是無法避免的，只得尋求風險防火墻有關程序的啟動了。
其次，房地產行業自身的風險。房地產行業是一個資金密集型行業，時間周期較長、資金占用量大、利潤回報較高。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響房地產信托。此外，還有政策風險，比如出臺金融緊縮政策等等。

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