隨著本土開發商不斷加入零售地產開發的行列，大量購物中心在各地拔地而起。與此同時，人們對于購物中心同質化嚴重、空置率居高不下、招商困難等一系列問題的擔憂日趨凸顯。 

日前，亞洲購物中心協會副主席、中國購物中心產業資訊中心主任郭增利接受了搜鋪網記者的采訪，對上述相關問題發表了自己的見解。

亞洲購物中心協會副主席、中國購物中心產業資訊中心主任 郭增利

搜鋪網：購物中心的同質化日益嚴重，我們也經常聽到大家在說要走差異化路線，這個差異化主要從哪幾個方面塑造？

郭增利：在現有零售業發展，特別是零售商細分市場尚不充分的背景下，購物中心的差異化可能只是一句口號，實現起來非常艱難，只有在零售商形成差異化的條件下，購物中心的差異化才能真正成為可能。

退一步只從購物中心本身來說，目前階段的差異化可以努力在以下幾個方面嘗試：

一是定位上的差異化，目前中國購物中心的定位主要有三大方向：高端奢侈品、年輕時尚和大眾生活。在定位細分上可以在以上三種方向上進行深化，例如在大眾生活定位方面，可以差異化為家庭生活、家庭娛樂、社區配套服務等；

二是品牌組合上的差異化，可以著力圍繞商圈和消費的特點，強調重點的品牌組合，形成具有主題特征的品牌線或者主題區，例如兒童娛樂、運動休閑區等；

三是功能組合上的差異化，在基于功能完整的基礎上，強調某個主要的功能，例如在商務區的購物中心，可以考慮增加面向白領人群的配套性服務和配套性消費。

四是購物中心環境上的差異化，這是相對容易并且可以看得見的差異化方式，形成與區域發展相適應的內部和外部景觀。目前國際購物中心都比較強調室內和室外的結合，而國內購物中心則較偏重室內，以致購物中心外部環境帶動力與一些國際優秀購物中心相比差距較大。

當然還有很多差異化的策略，但是一定是基于更好地塑造項目所特有的賣點和吸引力。

搜鋪網：招商難是購物中心老大難的問題了，該怎樣尋求突破呢？能否招到好的品牌取決于什么？

郭增利：招商難的問題比較復雜，涉及到城市規劃、開發節奏、項目數量和定位結構以及零售商市場業績等多重因素。目前的招商難，很大程度上是購物中心結構不合理造成的。定位趨同，導致品牌商開店面對越來越多的同質項目，開更多的店并無助業績增長，甚至引起單店業績下滑。突破招商難的關鍵在于開發商必須與零售商的思維保持一致，包括對區域發展、商圈和消費特點的判斷等等。

至于能不能招到好的品牌，我覺得取決于項目本身的定位的合理性、商圈的成長性、運營的持續性以及購物中心建筑設計和功能適用性等。

搜鋪網：在您看來，目前國內購物中心開發呈現出什么特點？未來趨勢是怎樣的？

郭增利：目前國內購物中心處于持續的增量市場中，預計到2025年都將繼續保持一定的增量水平。未來購物中心增量和存量之間的競爭將日益激烈，從而推動全行業項目品質的提升。

搜鋪網：購物中心大熱背后有沒有投資風險及隱憂？快速發展下有哪些問題亟待解決？

郭增利：從開發層面看，金融體系的不健全，使中國大量購物中心采用租售結合的做法，也正是這種租售結合方法，才使得購物中心項目長期保持與日俱增的態勢；從運營層面看，對租售結合項目的管理面臨巨大挑戰，特別是在相對較長的培育期內，能不能盡快產生增長性的收益和投資回報非常關鍵。

搜鋪網：雖然購物中心在蓬勃發展中，但是“空置率”卻居高不下，主要原因何在？

郭增利：購物中心空置率居高不下主要發生在短時間內放量過快、過大的城市或者區域，特別是2012年，由于經濟波動，市場消費的增長相對緩慢，大量零售商的經營業績增幅減緩，這些直接影響到開店速度，那么物業招商的壓力也加大了。

搜鋪網：我們常說購物中心中的業態比例要合理，那么怎樣才算合理？

郭增利：購物中心的業態比例是一個動態調整的過程，很難有一個定式，包括其實并不存在所謂的黃金比例。不同的城市、不同的區域、不同的競爭環境甚至不同的開發策略，都會使業態比例呈現出不同特點。綜合來看，隨著多種零售渠道競爭局面的形成，購物中心與購物中心之間的競爭將成為商業主流，因此體驗型業態的比重會進一步增高，比如餐飲、娛樂等等，而零售比重將進一步下降，甚至低于40%

搜鋪網：購物中心租售模式的轉變說明了什么問題？（以前是售為主，現在基本是開發商自己持有）

郭增利：開發商持有物業并且長期運營，通過高水平的資產管理實現物業價值增值是購物中心的根本特點。從出售到持有的轉化，一方面表明開發商確實認同了購物中心作為戰略性和長期性的投資產品的固有特點，有助于全行業的健康發展，另一方面也顯示出持有型的示范性購物中心確實已經對行業發展帶來了積極影響，成為行業榜樣。第三就是開發商更加強調持續的經營性收益而非一次性的地產開發性收益，逐漸從強調開發轉向強調商業運營和資產管理，這是行業健康的重要表現方式。

搜鋪網：近幾年，電子商務迅速崛起，特別是剛剛過去的2012年，我們對天貓在光棍節的出色表現更是記憶猶新，電商對購物中心等實體零售造成了強烈的沖擊，實體商業出路何在呢？

郭增利：沒錯，電商在2012年的火熱發展，不僅活躍了消費市場，也直接影響到商業房地產開發商的投資心態，為商業房地產投資熱潮間接起到了降溫作用。面對電商壓力，包括購物中心在內的眾多實體商業向體驗式商業的轉型變得更為緊迫，在消費者還不會輕易為體驗式商業埋單的背景下，對尚處概念化的體驗式商業模式提出了現實要求，有利于實體商業盈利模式的優化和改良，促進實體商業體驗化愿景的深化和落地。

（搜鋪網 周松平/采訪）