隨著本土開(kāi)發(fā)商不斷加入零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行列，大量購(gòu)物中心在各地拔地而起。與此同時(shí)，人們對(duì)于購(gòu)物中心同質(zhì)化嚴(yán)重、空置率居高不下、招商困難等一系列問(wèn)題的擔(dān)憂日趨凸顯。
日前，亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)副主席、中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利接受了搜鋪網(wǎng)記者的采訪，對(duì)上述相關(guān)問(wèn)題發(fā)表了自己的見(jiàn)解。
亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)副主席、中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任 郭增利
搜鋪網(wǎng)：購(gòu)物中心的同質(zhì)化日益嚴(yán)重，我們也經(jīng)常聽(tīng)到大家在說(shuō)要走差異化路線，這個(gè)差異化主要從哪幾個(gè)方面塑造？
郭增利：在現(xiàn)有零售業(yè)發(fā)展，特別是零售商細(xì)分市場(chǎng)尚不充分的背景下，購(gòu)物中心的差異化可能只是一句口號(hào)，實(shí)現(xiàn)起來(lái)非常艱難，只有在零售商形成差異化的條件下，購(gòu)物中心的差異化才能真正成為可能。
退一步只從購(gòu)物中心本身來(lái)說(shuō)，目前階段的差異化可以努力在以下幾個(gè)方面嘗試：
一是定位上的差異化，目前中國(guó)購(gòu)物中心的定位主要有三大方向：高端奢侈品、年輕時(shí)尚和大眾生活。在定位細(xì)分上可以在以上三種方向上進(jìn)行深化，例如在大眾生活定位方面，可以差異化為家庭生活、家庭娛樂(lè)、社區(qū)配套服務(wù)等；
二是品牌組合上的差異化，可以著力圍繞商圈和消費(fèi)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)的品牌組合，形成具有主題特征的品牌線或者主題區(qū)，例如兒童娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)等；
三是功能組合上的差異化，在基于功能完整的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)某個(gè)主要的功能，例如在商務(wù)區(qū)的購(gòu)物中心，可以考慮增加面向白領(lǐng)人群的配套性服務(wù)和配套性消費(fèi)。
四是購(gòu)物中心環(huán)境上的差異化，這是相對(duì)容易并且可以看得見(jiàn)的差異化方式，形成與區(qū)域發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部和外部景觀。目前國(guó)際購(gòu)物中心都比較強(qiáng)調(diào)室內(nèi)和室外的結(jié)合，而國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心則較偏重室內(nèi)，以致購(gòu)物中心外部環(huán)境帶動(dòng)力與一些國(guó)際優(yōu)秀購(gòu)物中心相比差距較大。
當(dāng)然還有很多差異化的策略，但是一定是基于更好地塑造項(xiàng)目所特有的賣點(diǎn)和吸引力。
搜鋪網(wǎng)：招商難是購(gòu)物中心老大難的問(wèn)題了，該怎樣尋求突破呢？能否招到好的品牌取決于什么？
郭增利：招商難的問(wèn)題比較復(fù)雜，涉及到城市規(guī)劃、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目數(shù)量和定位結(jié)構(gòu)以及零售商市場(chǎng)業(yè)績(jī)等多重因素。目前的招商難，很大程度上是購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)不合理造成的。定位趨同，導(dǎo)致品牌商開(kāi)店面對(duì)越來(lái)越多的同質(zhì)項(xiàng)目，開(kāi)更多的店并無(wú)助業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，甚至引起單店業(yè)績(jī)下滑。突破招商難的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商必須與零售商的思維保持一致，包括對(duì)區(qū)域發(fā)展、商圈和消費(fèi)特點(diǎn)的判斷等等。
至于能不能招到好的品牌，我覺(jué)得取決于項(xiàng)目本身的定位的合理性、商圈的成長(zhǎng)性、運(yùn)營(yíng)的持續(xù)性以及購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)和功能適用性等。
搜鋪網(wǎng)：在您看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出什么特點(diǎn)？未來(lái)趨勢(shì)是怎樣的？
郭增利：目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心處于持續(xù)的增量市場(chǎng)中，預(yù)計(jì)到2025年都將繼續(xù)保持一定的增量水平。未來(lái)購(gòu)物中心增量和存量之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，從而推動(dòng)全行業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)的提升。
搜鋪網(wǎng)：購(gòu)物中心大熱背后有沒(méi)有投資風(fēng)險(xiǎn)及隱憂？快速發(fā)展下有哪些問(wèn)題亟待解決？
郭增利：從開(kāi)發(fā)層面看，金融體系的不健全，使中國(guó)大量購(gòu)物中心采用租售結(jié)合的做法，也正是這種租售結(jié)合方法，才使得購(gòu)物中心項(xiàng)目長(zhǎng)期保持與日俱增的態(tài)勢(shì)；從運(yùn)營(yíng)層面看，對(duì)租售結(jié)合項(xiàng)目的管理面臨巨大挑戰(zhàn)，特別是在相對(duì)較長(zhǎng)的培育期內(nèi)，能不能盡快產(chǎn)生增長(zhǎng)性的收益和投資回報(bào)非常關(guān)鍵。
搜鋪網(wǎng)：雖然購(gòu)物中心在蓬勃發(fā)展中，但是“空置率”卻居高不下，主要原因何在？
郭增利：購(gòu)物中心空置率居高不下主要發(fā)生在短時(shí)間內(nèi)放量過(guò)快、過(guò)大的城市或者區(qū)域，特別是2012年，由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，市場(chǎng)消費(fèi)的增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，大量零售商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)龇鶞p緩，這些直接影響到開(kāi)店速度，那么物業(yè)招商的壓力也加大了。
搜鋪網(wǎng)：我們常說(shuō)購(gòu)物中心中的業(yè)態(tài)比例要合理，那么怎樣才算合理？
郭增利：購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例是一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整的過(guò)程，很難有一個(gè)定式，包括其實(shí)并不存在所謂的黃金比例。不同的城市、不同的區(qū)域、不同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境甚至不同的開(kāi)發(fā)策略，都會(huì)使業(yè)態(tài)比例呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。綜合來(lái)看，隨著多種零售渠道競(jìng)爭(zhēng)局面的形成，購(gòu)物中心與購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)將成為商業(yè)主流，因此體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的比重會(huì)進(jìn)一步增高，比如餐飲、娛樂(lè)等等，而零售比重將進(jìn)一步下降，甚至低于40%
搜鋪網(wǎng)：購(gòu)物中心租售模式的轉(zhuǎn)變說(shuō)明了什么問(wèn)題？（以前是售為主，現(xiàn)在基本是開(kāi)發(fā)商自己持有）
郭增利：開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)并且長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，通過(guò)高水平的資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值增值是購(gòu)物中心的根本特點(diǎn)。從出售到持有的轉(zhuǎn)化，一方面表明開(kāi)發(fā)商確實(shí)認(rèn)同了購(gòu)物中心作為戰(zhàn)略性和長(zhǎng)期性的投資產(chǎn)品的固有特點(diǎn)，有助于全行業(yè)的健康發(fā)展，另一方面也顯示出持有型的示范性購(gòu)物中心確實(shí)已經(jīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了積極影響，成為行業(yè)榜樣。第三就是開(kāi)發(fā)商更加強(qiáng)調(diào)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)性收益而非一次性的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性收益，逐漸從強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，這是行業(yè)健康的重要表現(xiàn)方式。
搜鋪網(wǎng)：近幾年，電子商務(wù)迅速崛起，特別是剛剛過(guò)去的2012年，我們對(duì)天貓?jiān)诠夤鞴?jié)的出色表現(xiàn)更是記憶猶新，電商對(duì)購(gòu)物中心等實(shí)體零售造成了強(qiáng)烈的沖擊，實(shí)體商業(yè)出路何在呢？
郭增利：沒(méi)錯(cuò)，電商在2012年的火熱發(fā)展，不僅活躍了消費(fèi)市場(chǎng)，也直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資心態(tài)，為商業(yè)房地產(chǎn)投資熱潮間接起到了降溫作用。面對(duì)電商壓力，包括購(gòu)物中心在內(nèi)的眾多實(shí)體商業(yè)向體驗(yàn)式商業(yè)的轉(zhuǎn)型變得更為緊迫，在消費(fèi)者還不會(huì)輕易為體驗(yàn)式商業(yè)埋單的背景下，對(duì)尚處概念化的體驗(yàn)式商業(yè)模式提出了現(xiàn)實(shí)要求，有利于實(shí)體商業(yè)盈利模式的優(yōu)化和改良，促進(jìn)實(shí)體商業(yè)體驗(yàn)化愿景的深化和落地。
（搜鋪網(wǎng) 周松平/采訪）
