“所有的GDP增長，如果人民收入不能增長都沒有意義。”全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會的副主任、昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐在日前舉行的“2012全國房地產(chǎn)經(jīng)理人年會”上引用了國務(wù)院副總理李克強的一句話,代為道出他對當(dāng)前宏觀實體零售行業(yè)遇冷、消費增速放緩的直觀感受。
全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會的副主任、昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理 梅永豐
進入21世紀以來，隨著連鎖經(jīng)營這種先進經(jīng)營模式的迅速興起，零售業(yè)迎來了10多年的黃金發(fā)展期，甚至一度行業(yè)年增長超過6成。但分析10余年的百強數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)百強的增幅一直呈穩(wěn)步減緩趨勢。2004年到2008年的5年里，連鎖百強企業(yè)的銷售增幅分別為33%、32%、25%、21%和18%。從2008年金融危機開始，這一趨勢就更為明顯。中國最賺錢的百貨——北京新光天地，2012年上半年整個增速下滑了將近20%左右，中國知名服裝品牌李寧、美特斯邦威分別面臨關(guān)店、庫存積壓的嚴峻問題，國美上市以來遭遇首次虧損，凡此種種警示我們：零售業(yè)高速增長的時代已經(jīng)或即將成為歷史。
“商業(yè)地產(chǎn)卻在大規(guī)模的擴容”，梅永豐繼續(xù)說道，“這里面有個數(shù)據(jù)，今年的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積是住宅面積的四倍，跟需求的增長不匹配，整個商業(yè)地產(chǎn)正在呈現(xiàn)出非理性的增長。像萬科，以前王石說堅決不進入商業(yè)地產(chǎn)這個行當(dāng)，但今年萬科大規(guī)模進入商業(yè)地產(chǎn)，還有保利、恒大，這些傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛的大規(guī)模的進入商業(yè)地產(chǎn)，這也是一個市場競爭的加劇。”
從傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，這個轉(zhuǎn)型果真是一本萬利的嗎？“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分是住宅出來的，很多地方是不適合做商業(yè)地產(chǎn)的，但（他們）非要做商業(yè)，就會產(chǎn)生很多問題。首先是資本，之前靠賣房子能快速回籠資金，但是商業(yè)地產(chǎn)是燒錢的游戲，是需要大量資本沉淀的行業(yè)，還有一個最大的問題就是團隊，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過了十年，尤其是近十年的高速發(fā)展，人才是匱乏的，這方面的團隊是稀缺的，在這幾方面都沒有準(zhǔn)備好，冒然的轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)是很大的危機。”梅永豐發(fā)表自己的看法。
同時，他也看到了行業(yè)內(nèi)的另一種轉(zhuǎn)型，即從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型到旅游地產(chǎn)或者文化地產(chǎn)，如萬達、龍湖、世貿(mào)等等，梅永豐認為，這些大型開發(fā)商已經(jīng)走過了前期的摸索階段，已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，他們把目光放得更遠，開始轉(zhuǎn)型到主題地產(chǎn)上面。
當(dāng)前住宅市場飽受宏觀調(diào)控之困，純商業(yè)地產(chǎn)又面臨激烈的競爭和高風(fēng)險，不少房地產(chǎn)企業(yè)都在進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋找新的領(lǐng)域和機遇。對于資金實力雄厚的企業(yè)而言，主題地產(chǎn)顯然是個不錯的選擇。萬達、龍湖、萬科、世茂等企業(yè)已經(jīng)紛紛增加旅游地產(chǎn)項目的規(guī)模。另一方面，由住宅市場成交額可見，大多購房者仍處于觀望中，相反，商業(yè)地產(chǎn)和主題地產(chǎn)以新政的規(guī)避性、良好的投資空間、實用性被廣大買客看好。
未來的商業(yè)地產(chǎn)一定是機遇和挑戰(zhàn)并存。在梅永豐看來，商業(yè)地產(chǎn)趨勢將會如下演進：
一、從冒進到穩(wěn)中求進
經(jīng)過多年的發(fā)展，很多人開始真正意識到商業(yè)地產(chǎn)并不好做，盲目轉(zhuǎn)型只會遍嘗失敗的苦果，激進擴張只會導(dǎo)致資源浪費，開發(fā)商將變得越來越理性。梅永豐說，今年在商業(yè)地產(chǎn)增長的過程中，前九名都是二三線城市，如成都的商業(yè)地產(chǎn)增速在全國排行第一，昆明的商業(yè)地產(chǎn)總量有1400萬平米，700萬人口人均2平米，人均占有面積超過了北上廣。
二、從量變到質(zhì)變
商業(yè)地產(chǎn)不能單純地講究規(guī)模，更要講究質(zhì)量，每個平方產(chǎn)生的效益是多少，這個才是關(guān)鍵的。
三、零售行業(yè)的增速將會制約商業(yè)物業(yè)的增速
商業(yè)物業(yè)的增速明顯高于零售行業(yè)的增幅，這是目前行業(yè)存在的現(xiàn)象，這導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)租賃市場疲軟。梅永豐指出，往年零售品牌，給一個店面他們都搶，現(xiàn)在很多零售企業(yè)放緩了開店的節(jié)奏，甚至放棄開店計劃，這樣導(dǎo)致了很多商業(yè)項目招商不滿，空置率攀升。“尤其是在廣州，廣州在今年有七八個大的商業(yè)地產(chǎn)項目都延遲了開業(yè)。”他舉了一個例子。
四、行業(yè)洗牌
商業(yè)地產(chǎn)是一個“燒錢”的行業(yè)，隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都退出了這一領(lǐng)域，行業(yè)寡頭將繼續(xù)領(lǐng)跑大市
五、三四線城市將成主要陣地
未來中國的商業(yè)地產(chǎn)將大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)上三四線城市。隨著商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)推進，一線、二線城市土地資源日益稀缺，可供開發(fā)的商業(yè)用地也將日益減少，大批開發(fā)商將重振旗鼓，將戰(zhàn)線投放到土地資源相對充沛、城市發(fā)展后勁充足的三四線城市。參加過萬達2012年10月28日在北京的盛大招商會，梅永豐感慨頗深，萬達作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一哥，在面世的100多個項目中，有50多個新項目都集中在三四線城市。他認為這是未來商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，但他同時也強調(diào)，三四線城市人口較少，商業(yè)發(fā)育程度相對低級，如果大規(guī)模的啟動商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險也是非常大的。
六、購物中心三化：主題化、區(qū)域化、社區(qū)化
以前大而全或者小而全的定位已經(jīng)越來越不符合商業(yè)地產(chǎn)的需求，未來這樣的購物中心將越來越少，反之主題會越來越鮮明，無論是K11、大魔方、荷里活、青衣城，都開始把文化主題進行融合延伸。“購物中心的主題化已經(jīng)成為必然的趨勢，未來哪一個購物中心沒有貼上標(biāo)簽，主要針對什么樣的客群，以什么樣的主題做的話，這樣的購物中心會變得很困難，因為原來的老的購物中心會越來越少。”梅永豐如是說道，他進一步指出，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域化和社區(qū)化趨勢也在加強。“現(xiàn)在大型的購物中心投入非常大，而且市中心的地也非常難拿，市中心的競爭也非常激烈，區(qū)域化和社區(qū)化也是未來購物中心的潮流，像上海的五角場萬達，北京華潤五彩城，深圳的綠景。”
（搜鋪網(wǎng) 周松平/文）
