我國的城市化進程在不斷推進中，目前正進入50%的加速期，其中郊區(qū)化和新城化是兩個主要特點，新城的商業(yè)地產和城市綜合體的振興，需要一定周期來培育。

日前，在“2012中國商業(yè)不動產思想盛典”上，蘇州圓融時代廣場這一標桿商業(yè)綜合體成為人們的聚焦點，有關新城的商業(yè)地產發(fā)展也成為熱議的話題。

圓融集團常務副總裁沙勇

蘇州圓融時代廣場以“第一個吃螃蟹”的精神，挺進了蘇州新興城區(qū)——工業(yè)園區(qū)，以自己的模式走出了一條成功之路。新興的城市綜合體和非新城型有什么區(qū)別？圓融集團常務副總裁沙勇從圓融的角度給出了一些思考。他認為，一個新城往往是制造業(yè)先行，接著住宅跟進，然后百貨、購物中心接連興起。但是很多新城發(fā)展速度太快，這個階段就直接跳過。但是城市綜合體的整體效益能幫助解決新城發(fā)展過快的問題。綜合體的協(xié)同效應能使不同業(yè)態(tài)在一起形成規(guī)模效應，實現(xiàn)功能互補。至于各大功能物業(yè)以什么為主導，沙勇表示不能一概而論，“要根據(jù)區(qū)域所在、環(huán)境資源有意識地定位，比如說商業(yè)區(qū)要以商業(yè)為主導，在環(huán)境資源比較好的地方就是酒店和公寓。”

城市綜合體如何定位？這對于不少人來說是道難題。不僅要考慮到城市的外部條件，還要衡量城市的GDP、生產比例、固定資產投入、零售總額等一系列問題。那么新城的城市綜合體有怎樣的考慮方向？沙勇提出了一個名詞：綠色綜合體。這個綠色綜合體不完全是簡單的綠化概念，更包含了科技、低碳、節(jié)能等元素。他表示，這些概念的融入，能給項目增加很大亮點，不僅有助于銷售，同時能降低后期運營成本，更重要的是符合未來人們生活的需求。“新城區(qū)和老城區(qū)有很大的差別，新城區(qū)規(guī)模很大，開發(fā)的空間也大，人們在進化的過程中已經越來越依賴于很好的生態(tài)環(huán)境，因此如果新城區(qū)的綜合體還是跟老城區(qū)一樣，不考慮更多的生態(tài)投入的話，或者不考慮生態(tài)規(guī)劃的話，有什么更多的競爭力跟現(xiàn)在已有的城區(qū)和未來人們的生活消費需求相匹配呢？”

2012年底，據(jù)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2012年新增了300家購物中心，目前為止全國的購物中心已經達到3100家，其中整個購物中心里以零售為主導的面積已經從05年80%下降到2010年的60%，非零售如餐飲、娛樂、休閑等的比例在上升。更有具體數(shù)字表明，05-2010年購物中心里，百貨的銷售收入已經從26%下降到18.1%，賣場從14.7%下降到11.7%，娛樂從05年的3%提升到8.5%，餐飲從16.5%提升到17.9%，服務業(yè)態(tài)則已經到了5%。由此可見，購物中心休閑化已成趨勢，沙勇指出消費行為的變化是深層次原因。首先，交通的便利使得距離不再成為主要矛盾，新城型購物中心的底氣加強。其次，世界進入休閑經濟時代，旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)發(fā)展強勁。第三，電子商務推動網絡購物異軍突起。沙勇強調，網購雖然發(fā)展得風生水起，卻有兩個致命性的弱點，一是它封閉的、不可互動、不可分享的；二是網購的消費不能立即得到滿足，當網民在獲得秒殺快感的同時消費的滿足感是延后的。因此，購物中心這一類實體經濟在與網購的競爭中一定要注意揚長避短。在培育顧客方面，他給出了4點意見，即如何吸引人流，如何給前來的人流營造優(yōu)越的體驗環(huán)境，如何延長人流逗留時間，如何提高顧客再次前往的興趣度及對項目的忠誠度，其中如何延長人流逗留時間是最重要的，“要給非消費型的顧客一個光顧的理由”，沙勇提醒到，“蘇州圓融時代廣場已經開業(yè)四年多了，但仍處在培育期的后段，還有很多事情要做。”

（搜鋪網 周松平/整理）