無(wú)疑，深圳萬(wàn)象城是中國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)產(chǎn)行業(yè)一個(gè)成功的案例，亦可謂是一個(gè)比較好的“作品”，主要是從其目前經(jīng)營(yíng)坪效、客流量、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及服務(wù)配套設(shè)施方面綜合評(píng)價(jià)，但筆者卻認(rèn)為“深圳萬(wàn)象城”絕非一個(gè)“精品”項(xiàng)目，之所以說(shuō)其非精品，深圳萬(wàn)象城當(dāng)初定位為“華南地區(qū)最具示范效應(yīng)的都市綜合體”，筆者從期規(guī)劃理念、內(nèi)部空間、布局規(guī)劃、內(nèi)裝、景觀小品等，筆者仔細(xì)研究后發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)象城的空間、商業(yè)規(guī)劃、動(dòng)線從純商業(yè)角度來(lái)看可圈可點(diǎn)，但深圳萬(wàn)象城標(biāo)榜為 “華南地區(qū)最具示范效應(yīng)的購(gòu)物中心”，卻似乎有些名不副實(shí)，從中華文化乃至到華南的嶺南文化卻是西方建筑設(shè)計(jì)專業(yè)機(jī)構(gòu)無(wú)法領(lǐng)悟與融合的短板，因此，由華潤(rùn)花巨資聘請(qǐng)的世界頂級(jí)的建筑設(shè)計(jì)公司---美國(guó)RTKL建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，卻沒(méi)有體現(xiàn)華南地區(qū)人文特點(diǎn)的“嶺南文化”或深圳特有的“移民文化”元素或主題，反觀萬(wàn)象城的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與實(shí)體空間布局，更多的則是借鑒了香港或西方購(gòu)物中心的先進(jìn)規(guī)劃理念與設(shè)計(jì)風(fēng)格，但缺少與本土或項(xiàng)目地所在城市人文、深圳特區(qū)特有地理、民俗、社會(huì)等多元文化有機(jī)的融合，缺乏與城市、本土歷史文化特質(zhì)的有機(jī)融合。
以“上海新天地”為例，開(kāi)發(fā)商瑞安集團(tuán)成功地將上海石庫(kù)門的本土歷史文化融入到商業(yè)建筑中，如今已成為上海的地標(biāo)，成為外來(lái)觀光游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳場(chǎng)所；還有成都“來(lái)福士廣場(chǎng)”，將巴山蜀水的悠久歷史與深厚文化融入現(xiàn)代建筑中；還有如中國(guó)西安“大唐西市國(guó)際購(gòu)物中心”，將商業(yè)和歷史文化進(jìn)行濃縮，讓商業(yè)功能與歷史文化有機(jī)交融，古代與現(xiàn)代交相輝映，東方與西方進(jìn)行碰撞，形成了大唐西市獨(dú)有的多元化、多層次的文化和商業(yè)特質(zhì)。成功地將本土城市文化---“盛唐文化”融入建筑、景觀內(nèi)，其建筑外立面（如上圖）恰到好處地融入了傳統(tǒng)的中國(guó)古代城墻——西安古城的縮影，成為西安獨(dú)特的景觀，其主題鮮明，每個(gè)館都有唐朝文物作為景觀，每個(gè)文物都有故事 。這些購(gòu)物中心在設(shè)計(jì)方面，處處體現(xiàn)著對(duì)本土文化的尊重！將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化完美的融合。
因此，深圳萬(wàn)象城的客戶群定位除輻射深圳全市的中高端消費(fèi)群體，同時(shí)也輻射內(nèi)地來(lái)深的旅游觀光客，因此，深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者還必需學(xué)會(huì)用逆向思維來(lái)思考，除了應(yīng)融入本土嶺南文化吸引外地游客，或許，也可逆向思維來(lái)思考如本地消費(fèi)者或已熟知嶺南文化，也可思考嫁接深圳少見(jiàn)的移民文化或景觀來(lái)吸引本地消費(fèi)群體的創(chuàng)意設(shè)計(jì)例如少見(jiàn)北方雪景、沙漠等元素，這類當(dāng)?shù)貨](méi)有的主題來(lái)吸引本土消費(fèi)群體，同樣，如果在北方主的購(gòu)物中心可設(shè)計(jì)熱帶雨林餐廳或熱帶的室內(nèi)水上樂(lè)園等，而常規(guī)的真冰溜冰場(chǎng)則對(duì)北方顧客司空見(jiàn)慣，因?yàn)椋嚯x產(chǎn)生美！期盼和夢(mèng)想催生吸引力，因此，要吸引本地消費(fèi)群體還得認(rèn)真研究文化差異化特點(diǎn)。假如深圳萬(wàn)象城脫下這件商業(yè)化后的“外衣”還剩下什么？是否賦予建筑物“靈魂”？與其它用水泥、鋼筋堆砌的建筑物有何不同……
走下“神壇”的深圳萬(wàn)象城
筆者習(xí)慣理性地去思考問(wèn)題，如果深圳萬(wàn)象城如非身處深圳獨(dú)一無(wú)二的羅湖區(qū)金融中心的核心地段，置換成其它城市，是否能取得如此成功？深圳萬(wàn)象城自公元2004年12月開(kāi)業(yè)以后，其在杭州、沈陽(yáng)、南寧等相繼開(kāi)店，是否又曾再造深圳萬(wàn)象城的輝煌？也正是因?yàn)槠涑晒卟豢蓮?fù)制性，所以大家仔細(xì)觀察一下各地的萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)狀況，華潤(rùn)是否能再造“深圳萬(wàn)象城”的神話。即便曾成功打造國(guó)內(nèi)著名“上海新天地“的瑞安集團(tuán)，多年后的今天仍未再?gòu)?fù)制出另一個(gè)“新天地”的神話！深圳萬(wàn)象城的成功無(wú)疑取決于“天時(shí)、地利、人和”，更準(zhǔn)確地說(shuō)取決獨(dú)特的時(shí)間、空間環(huán)境下的天時(shí)、地利、人和。
如果深圳萬(wàn)象城放在10年、20年前的時(shí)間、空間又如何？或許深圳萬(wàn)象城得“英年早逝”抱憾終身了。因此，如果國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人士簡(jiǎn)單地將萬(wàn)象城過(guò)度解讀為中國(guó)的 “神話”，總是用仰視的眼光、用無(wú)限虔誠(chéng)的眼光與頂禮膜拜的態(tài)度將“深圳萬(wàn)象城”的任何一點(diǎn)點(diǎn)小小的優(yōu)勢(shì)無(wú)限地放大、追隨、稱頌，更有甚者視為中國(guó)的“神”城，實(shí)非業(yè)內(nèi)之福！更非萬(wàn)象城經(jīng)營(yíng)決策團(tuán)隊(duì)之福！！深圳萬(wàn)象城在特定的時(shí)間、地點(diǎn)、空間與資源的整合與優(yōu)化，具有不可替代性與無(wú)法復(fù)制性，業(yè)界無(wú)需對(duì)期頂禮膜拜，借鑒參考固然可以，但如真將萬(wàn)象城在放大鏡下認(rèn)真審視！其內(nèi)部、業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)并非完美無(wú)缺！
筆者也常常光顧深圳萬(wàn)象城，很多時(shí)候萬(wàn)象城的客流并非業(yè)或外地同仁傳聞的那樣神乎其神，很多時(shí)候或許是以訛傳訛，現(xiàn)如今“深圳萬(wàn)象城”已經(jīng)被國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)商俯首“朝拜”了，筆者憂心的是，真實(shí)的“深圳萬(wàn)象城”并非如業(yè)界傳聞的那般完美無(wú)缺。“深圳萬(wàn)象城” 并非“天人”、“神器”，作為蕓蕓眾生中的萬(wàn)事萬(wàn)物，均有所長(zhǎng)亦有所短，“深圳萬(wàn)象城”也概莫能外。深圳萬(wàn)象城集國(guó)內(nèi)外眾多專業(yè)人士的智慧與精華，其成功絕非輕而易舉，在一定程度上也是付出了巨大的人力、物業(yè)、財(cái)力與汗水，筆者也認(rèn)為，理所當(dāng)然應(yīng)該贏得國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或業(yè)內(nèi)人士的尊重，這本無(wú)可非議。但我們切忌將“深圳萬(wàn)象城”無(wú)限“神化”！猶如七十年代“大躍進(jìn)”時(shí)期的個(gè)人盲目祟拜，如果，我們不能理性地、冷靜地思考深圳萬(wàn)象城的真正長(zhǎng)板與短板，哪些可參考、借鑒或吸收消化，而只是一昧地盲目稱頌，“深圳萬(wàn)象城”未來(lái)發(fā)展堪憂，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展堪憂。
深圳萬(wàn)象城的“短板”分析
筆者認(rèn)為，萬(wàn)象城定位為深圳最頂級(jí)、奢華的購(gòu)物中心，其業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃與后期的運(yùn)營(yíng)并非完美無(wú)缺，其外部交通規(guī)劃、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃等并非科學(xué)、完美、合理，萬(wàn)象城在后期運(yùn)營(yíng)與業(yè)態(tài)調(diào)整中甚至存在滯后等諸多問(wèn)題。萬(wàn)象城作為定位深圳的頂級(jí)購(gòu)物中心，倡導(dǎo)一種高端的品質(zhì)奢華生活方式，其客戶群體有別于其它一般購(gòu)物中心定位，其核心客群是位于“金字塔尖”城市精英群體，比如擁有全球眾多鉆石級(jí)高端客源如瑞銀等40多家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)高管資源的華潤(rùn)大廈，然而，萬(wàn)象城卻缺乏與之相匹配的高端服務(wù)業(yè)態(tài)業(yè)種，比如頂級(jí)會(huì)所業(yè)態(tài)，可滿足金字塔尖的高端客戶的獨(dú)特品位與奢華生活享受與社交生活需要，比如頂尖商務(wù)雪茄會(huì)所、高爾夫私人酒店或高端俱樂(lè)部；
筆者需特別指出的是，目前國(guó)內(nèi)頂級(jí)私人會(huì)發(fā)展迅速，業(yè)已成為國(guó)內(nèi)高級(jí)社交中心，作為高端購(gòu)物中心如深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者們應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，認(rèn)真思考并科學(xué)合理規(guī)劃。現(xiàn)高端會(huì)所如今市場(chǎng)細(xì)分有的偏政治金融、有的針對(duì)明星藝術(shù)家、有的則以休閑娛樂(lè)見(jiàn)長(zhǎng)的銀行家俱樂(lè)部、有的以餐飲休閑為主，但都無(wú)一例外地都是吸引社會(huì)商界精英、外國(guó)政要、社會(huì)名流等珍貴的高端客戶群體，其定位“精準(zhǔn)、專屬、服務(wù)、小眾”，并與奢侈品牌聯(lián)手，借高端俱樂(lè)部的影響力與號(hào)召力充分挖掘，從而有效開(kāi)辟商為地產(chǎn)高端營(yíng)銷的全新模式。例如上海“鴻藝會(huì)”經(jīng)常成為高端地產(chǎn)客戶活動(dòng)舉辦地，可謂高朋滿座，衣香鬢影，業(yè)已成為國(guó)內(nèi)一流高端商業(yè)場(chǎng)所。
其次，缺乏與高端奢侈品業(yè)態(tài)互動(dòng)的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)，深圳萬(wàn)象城亦無(wú)法與二期的奢侈品品牌旗艦店進(jìn)行資源、渠道整合，深圳萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)迄今為止逾八年，以筆者觀察，尚未見(jiàn)到深圳萬(wàn)象城摸索出一條成熟的高端物業(yè)推廣新模式。
其三，深圳萬(wàn)象城缺乏運(yùn)用現(xiàn)代科技手段如光影技術(shù)等營(yíng)造獨(dú)特的消費(fèi)愉悅體驗(yàn)，作為一家代表深圳城市商業(yè)的名片，深圳的現(xiàn)代科技技術(shù)與專利在國(guó)內(nèi)乃至世界均有不俗的表現(xiàn)，而深圳萬(wàn)象城在此方面的投入與思考無(wú)疑還顯得微不足道，甚至為一片空白。同樣以“名不見(jiàn)經(jīng)傳”的西安大唐西市國(guó)際購(gòu)物中心為例，其建筑外立面遠(yuǎn)處看似——西安古城的縮影，走到近處看則是運(yùn)用最新科技——超薄材料的LE屏，夢(mèng)幻水晶屏，晚上一點(diǎn)亮就金光閃閃，星空閃爍，給消費(fèi)者營(yíng)造獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)。
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未完，詳情請(qǐng)見(jiàn)（三）
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