熊杰：談“深圳萬(wàn)象城STYLE”的“軟肋”

                           前言：

筆者基于自身對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的積累、沉淀，曾對(duì)深圳萬(wàn)象城的成功進(jìn)行過(guò)分析、總結(jié)，甚至贊譽(yù)，“深圳萬(wàn)象城”定位為國(guó)際一線奢侈品的高端購(gòu)物中心，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了高檔次與高人流量，對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可謂異常稀缺的“雙高”。其2012年銷(xiāo)售額或已接近60億，年客流量3000萬(wàn)人次，日車(chē)流量5000輛。然而，在商業(yè)領(lǐng)域商業(yè)檔次往往與光顧的客流量成反比，即項(xiàng)目定位高端意味著客流量會(huì)比較低，中端客流量會(huì)高于高端客流量！廣州的太古匯、上海的恒隆廣場(chǎng)……莫不如此！俗語(yǔ)云：曲高必然和寡，萬(wàn)象城卻“曲高和者眾”； 2012年坊間又傳聞萬(wàn)象城首層商鋪每平米租金高達(dá)4000元，同樣又引來(lái)業(yè)內(nèi)一片咋舌稱(chēng)奇、甚至五體投地，可謂前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者，著實(shí)為國(guó)內(nèi)一朵商業(yè)地產(chǎn)的奇葩。放眼如今國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)幾乎一邊倒地充斥著以上贊美、羨慕、甚至恭維之詞，不知道華潤(rùn)集團(tuán)的決策者們聽(tīng)了作何感想？是否可喜可賀？筆者竊以為，引用美國(guó)IBM總裁比爾·蓋茨的一句經(jīng)典名言：“微軟離倒閉永遠(yuǎn)只有18個(gè)月”。如此“居安思危”的理念，放在如今國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)是非常合適的，筆者認(rèn)為，我們國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)如今非常缺乏的不是資金，而是理性地靜下心來(lái)認(rèn)真思考…， 或許現(xiàn)在是時(shí)候給國(guó)內(nèi)浮燥的商業(yè)地產(chǎn)澆澆涼水、降降溫了，基于此，特拋磚引玉希望籍此引起業(yè)內(nèi)同仁的關(guān)注。

深圳萬(wàn)象城為何能運(yùn)營(yíng)如此成功？！

“深圳萬(wàn)象城” 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)的人士來(lái)說(shuō)，是一個(gè)津津樂(lè)道的話(huà)題，一個(gè)從事商業(yè)地產(chǎn)中、高層逾三年以上的同行或許均能道出其某些成功之處。比如華潤(rùn)重金聘請(qǐng)綜合實(shí)力國(guó)際排名第三、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)國(guó)際排名第一的RTKL設(shè)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)綱萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)；華潤(rùn)此舉付出的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)費(fèi)要比國(guó)內(nèi)一些購(gòu)物中心設(shè)計(jì)費(fèi)用高出很多，但避免了購(gòu)物中心今后使用、出租時(shí)的不便，實(shí)際上是為項(xiàng)目增值了；萬(wàn)象城零售設(shè)計(jì)顧問(wèn)在建筑設(shè)計(jì)一開(kāi)始就已經(jīng)介入，這是目前國(guó)內(nèi)許多購(gòu)物中心所沒(méi)有的；在建筑功能上，萬(wàn)象城是單獨(dú)建筑，購(gòu)物中心上方無(wú)常見(jiàn)的住宅塔樓或?qū)懽謽牵�這就最大限度的保證了購(gòu)物空間的靈活性和舒適性；在建筑特色上，萬(wàn)象城除了擁有如米蘭大道、陽(yáng)光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀外，在商業(yè)空間的構(gòu)成上，也有很多特色，為眾多入駐的租戶(hù)商家所贊許。。。凡此種種，還有比如：整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車(chē)分流、人貨分流；在出租空間上，呈現(xiàn)“兩高”的特色：層高高（5.6米至6.8米不等）、實(shí)用率高（達(dá)60%），方正實(shí)用；88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便；店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)；公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；體現(xiàn)自然化、人性化，無(wú)障礙設(shè)計(jì)給殘疾人購(gòu)物提供了方便。對(duì)女性消費(fèi)者更是關(guān)懷備至，女性洗手間配置高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍；如此津津道來(lái)，林林總總，深圳萬(wàn)象城可謂集“萬(wàn)千寵愛(ài)”于一身，然而，是否國(guó)內(nèi)其它購(gòu)物中心就無(wú)“寵愛(ài)”了呢？答案當(dāng)然是否定的，只是大家的目光的都聚焦在“深圳萬(wàn)象城”而已，如今國(guó)內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至以抄襲“深圳萬(wàn)象城”某些前沿的規(guī)劃或設(shè)計(jì)為榮，如此生搬硬套“深圳萬(wàn)象城”經(jīng)典規(guī)劃與設(shè)計(jì)，長(zhǎng)此下去，未來(lái)必然加速?lài)?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，離“千店一面”不遠(yuǎn)矣。

誠(chéng)然，深圳萬(wàn)象城當(dāng)初定位為華南地區(qū)最好、且最具示范效應(yīng)的都市型購(gòu)物中心，固然有其獨(dú)特與成功之處，深圳萬(wàn)象城在項(xiàng)目拿地后的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，花數(shù)億巨資外聘國(guó)際頂級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位如建筑、景觀、機(jī)電、節(jié)能、商業(yè)立體交通動(dòng)線等、近十家國(guó)內(nèi)外的專(zhuān)業(yè)策劃、招商代理公司。據(jù)筆者了解，深圳華潤(rùn)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)從2001年拿地到2004年建成開(kāi)業(yè)，其前期投入之巨，實(shí)非一般國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可承擔(dān)，可謂有舍有得，用在深圳萬(wàn)象城的開(kāi)發(fā)商深圳華潤(rùn)公司的前期決策者們身上是實(shí)至名歸的。然而，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，近年來(lái)，基于住宅地產(chǎn)受政府宏觀政策影響，大量的房企一齊涌入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，大家也開(kāi)始在學(xué)習(xí)“萬(wàn)達(dá)的速度”，嚴(yán)格的說(shuō)沒(méi)有去學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)處。據(jù)筆者本人對(duì)萬(wàn)達(dá)的研究，萬(wàn)達(dá)的確許多長(zhǎng)處或先天優(yōu)勢(shì)，借用王健林的話(huà)說(shuō)一般企業(yè)均難以復(fù)制。大家能學(xué)習(xí)、可復(fù)制過(guò)來(lái)的不過(guò)是淺顯的“表面功夫”實(shí)則為萬(wàn)達(dá)的“短板”，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為快速開(kāi)業(yè)、快速回籠資金，從拿地到開(kāi)業(yè)短短18個(gè)月嚴(yán)苛工期的標(biāo)準(zhǔn)等，是一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)，其核心優(yōu)勢(shì)任何企業(yè)均難以復(fù)制。正是許多企業(yè)開(kāi)始生搬硬套“萬(wàn)達(dá)的速度”、甚至盲目抄襲“萬(wàn)象城的規(guī)劃設(shè)計(jì)”也導(dǎo)致我國(guó)960萬(wàn)平方公里的泱泱大國(guó)，尚不如彈丸之國(guó)的日本，鮮有世界級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)“精品”作品。

 正是基于在這樣的背景下，極度缺乏“偶象”的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)現(xiàn)了“深圳萬(wàn)象城“，深圳萬(wàn)象城猶如國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“太陽(yáng)”，光芒萬(wàn)丈，絢爛無(wú)比！放眼國(guó)內(nèi)各類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)媒體、網(wǎng)絡(luò)等，無(wú)不是一邊倒的贊譽(yù)之詞，筆者有時(shí)禁不住猜測(cè)，如果深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者、決策者們聽(tīng)到后是否還能保持適度的理性與謙卑。放眼現(xiàn)如今浮夸的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，好象不知道“深圳萬(wàn)象城”，又或者若不能說(shuō)出萬(wàn)象城某幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)，便不配從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。誠(chéng)然，金無(wú)足赤，人無(wú)完人，就連宇宙中滋潤(rùn)萬(wàn)物的太陽(yáng)之神也有“黑子”，那么，深圳萬(wàn)象城是否真的完美無(wú)缺沒(méi)有“軟肋”了呢？      

“神壇上”的深圳萬(wàn)象城

一個(gè)成功的世界級(jí)城市綜合體“精品”項(xiàng)目，從前期規(guī)劃論證、可行性分析、與地方政府溝通城市交通體系規(guī)劃、對(duì)接、項(xiàng)目資金預(yù)算與投入、融資策略、分期開(kāi)發(fā)策略、產(chǎn)品盈利模式研究、內(nèi)部立體垂直動(dòng)線與外交通體系接駁、商鋪分割策略、當(dāng)?shù)叵�費(fèi)習(xí)慣研究等紛繁復(fù)雜。作為商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體并非一般傳統(tǒng)的普通商業(yè)項(xiàng)目，大型商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體往往承載與豐富一個(gè)城市的功能建設(shè)包括交通、文化、娛樂(lè)、休憩、居住、商務(wù)、辦公等，一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目，還得認(rèn)真研究項(xiàng)目所在城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系等。因此，成功的大型商業(yè)地產(chǎn)綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)涵蓋地產(chǎn)、商業(yè)、金融三大領(lǐng)域，大的方面到項(xiàng)目定位、產(chǎn)品研究，小的方面到局部的景觀建筑小品、品牌落位均需仔細(xì)推敲、優(yōu)化，到最終落地，如果在很短時(shí)期18個(gè)月或2-3年完成，絕非一個(gè)真正意義上精雕細(xì)琢的“精品”。 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體“精品”項(xiàng)目，沒(méi)有長(zhǎng)時(shí)間的沉淀、累積，沒(méi)有5-10年或以上時(shí)間日積月累與嘔心瀝血地投入，除非能象金庸小說(shuō)中的主人公的奇遇或奇跡，在短時(shí)間內(nèi)學(xué)成絕世武功。否則，否則，是如何都無(wú)法打造一個(gè)有代表這個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)，更遑論代表一個(gè)區(qū)域人文與國(guó)家的世界級(jí)精品!商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體可謂名副其實(shí)的“三高”行業(yè)，稍有不慎打造的不是“作品”、產(chǎn)品，更不會(huì)是精品，而是一堆鋼筋水泥堆砌而成的“廢品”。。。

        第一節(jié)完，敬請(qǐng)關(guān)注，歡迎業(yè)內(nèi)資深同仁交流 。。。。

                         熊杰 于2013/02/28

說(shuō)的不錯(cuò)

就是更新太慢，這么多贊譽(yù)之后的軟肋還沒(méi)說(shuō)出來(lái)