國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的“錢(qián)途”與發(fā)展新趨勢(shì)
筆者今天偶然翻閱5月24日《參考消息》報(bào)道內(nèi)容：李嘉誠(chéng)擁有股份的房地產(chǎn)投資公司泓富資產(chǎn)管理有限公司研究稱，在未來(lái)兩年至五年，中國(guó)國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心將超越寫(xiě)字樓和個(gè)人住宅成為內(nèi)地最賺錢(qián)的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域！這得益于內(nèi)地中產(chǎn)階層規(guī)模的迅速壯大和收入的快速增加。據(jù)香港《南華早報(bào)》網(wǎng)站5月23日?qǐng)?bào)道，伍朋同（音）說(shuō)：“在今后若干年，對(duì)私募基金來(lái)說(shuō)最賺錢(qián)、同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)有限的投資項(xiàng)目是總建筑面積不小于100萬(wàn)平方英尺、客流量大的區(qū)域購(gòu)物中心。”曾是投資銀行家的伍朋同當(dāng)前正致力于用亞騰基金新籌集到的4.41億美元在內(nèi)地建造和經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，并實(shí)現(xiàn)內(nèi)部收益率20%的目標(biāo)。報(bào)道稱，匯豐銀行預(yù)測(cè)，到2015年，中國(guó)的中產(chǎn)階層家庭將達(dá)到9300萬(wàn)戶。而中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，到2015年，內(nèi)地購(gòu)物中心的數(shù)量將激增40%，超過(guò)4000家。
泓富私募基金首席執(zhí)行官說(shuō)，并非所有新的購(gòu)物中心都能有可觀的收益，因此，房地產(chǎn)基金將必須對(duì)項(xiàng)目精挑細(xì)選。他警告說(shuō)，奢侈品牌的進(jìn)駐并不能確保高收益。伍朋同說(shuō)：“我們不贊成建一些里面全是古馳和路易威登等大牌的購(gòu)物中心，而是要建能滿足居民和上班族日常需要的購(gòu)物中心。”他提到了亞騰基金一期在大連所建的一家購(gòu)物中心和九龍?zhí)劣忠怀恰嗱v基金二期已經(jīng)于去年完成募資。伍朋同計(jì)劃把這筆資金（總額4.41億美元）的70%投資在內(nèi)地，其中一多半將用于建設(shè)面向人數(shù)越來(lái)越多的中產(chǎn)階層的購(gòu)物中心。他說(shuō)：“財(cái)富和購(gòu)買(mǎi)力增長(zhǎng)相對(duì)較快的是中等收入階層，他們?yōu)橘?gòu)物中心提供了非常強(qiáng)大的支持。”
報(bào)道稱，由李嘉誠(chéng)任主席的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司擁有泓富資產(chǎn)管理有限公司14%的股份。泓富公司目前正考慮進(jìn)軍一些重要的二線城市，比如杭州、蘇州、廣州、深圳和重慶。它在上海、北京、大連和南京已經(jīng)有一些項(xiàng)目在建。根據(jù)匯豐銀行的研究報(bào)告，到2015年，重要二線城市的零售市場(chǎng)規(guī)模將翻番，而購(gòu)物中心屆時(shí)將占據(jù)這部分零售市場(chǎng)74%的份額，目前占據(jù)的份額是51%。
由此可見(jiàn)，這對(duì)于國(guó)內(nèi)蓬勃發(fā)展購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一個(gè)福音，據(jù)了解，購(gòu)物中心在全國(guó)快速發(fā)展，2012年底全國(guó)購(gòu)物中心達(dá)2542個(gè)，同時(shí)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心也迎來(lái)了各種發(fā)展新趨勢(shì)包括購(gòu)物中心向郊區(qū)擴(kuò)張、社區(qū)型購(gòu)物中心將成主流、業(yè)態(tài)配比的調(diào)整、去主力店化、去百貨化等。主要是基于未來(lái)隨著城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)（據(jù)傳發(fā)改委的40萬(wàn)億城鎮(zhèn)化改革方案已被李克強(qiáng)總理否決），越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌向城市，對(duì)商業(yè)配套設(shè)施面積需求也隨之大增，使得城市商業(yè)面積需求量大增，城市化進(jìn)程是導(dǎo)致購(gòu)物中心數(shù)量大幅增加的主要原因。因此，我國(guó)主要商業(yè)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心物業(yè)，將蘊(yùn)藏著巨大的投資潛力。然而，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心通過(guò)近幾年來(lái)的高速發(fā)展，2013年來(lái)購(gòu)物中心總體發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)如下：
1. 社區(qū)型購(gòu)物中心將漸成主流
區(qū)域型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)數(shù)量將逐漸減少，社區(qū)購(gòu)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)將漸成為主流。筆者認(rèn)為，社區(qū)型購(gòu)物中心是面向廣大以家庭為單位的消費(fèi)者，并且日常生活非常密切相關(guān)的親民的一種親民親社區(qū)的業(yè)態(tài)，目前，國(guó)內(nèi)區(qū)域性、都市型的購(gòu)物中心已接近市場(chǎng)飽和，自2012年開(kāi)始，單從市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)分析更多的將來(lái)自社區(qū)型的購(gòu)物中心。從國(guó)內(nèi)城市發(fā)展的新動(dòng)態(tài)來(lái)觀察，基于土地資源有限，許多城市開(kāi)始轉(zhuǎn)向老城區(qū)的舊改項(xiàng)目，改造地塊向引導(dǎo)投資商策略轉(zhuǎn)移，我國(guó)每年需約230萬(wàn)㎡的商業(yè)面積，按照3-5萬(wàn)㎡的社區(qū)型購(gòu)物中心面積規(guī)模計(jì)算，每年應(yīng)新增的社區(qū)型購(gòu)物中心是40-50家。因此，筆者研判，社區(qū)型購(gòu)物中心必將成為未來(lái)發(fā)展主流，無(wú)疑其成長(zhǎng)潛力也是最好的。比如萬(wàn)科多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也是社區(qū)型購(gòu)物中心如萬(wàn)科紅產(chǎn)品系、深圳綠景的商業(yè)項(xiàng)目也主要是發(fā)展社區(qū)型購(gòu)物中心。此外，李滄寶龍城市廣場(chǎng)要打造社區(qū)型購(gòu)物中心、銀泰百貨在杭州布局社區(qū)型購(gòu)物中心從老百姓消費(fèi)頻率上。
2. 兒童業(yè)態(tài)將成“標(biāo)配”新寵業(yè)態(tài)
據(jù)筆者了解，全國(guó)各地的新興購(gòu)物中心，基本上都無(wú)一例外地引入兒童業(yè)態(tài)，包括傳統(tǒng)百貨店在內(nèi)，均重點(diǎn)規(guī)劃大面積或整層樓作為兒童業(yè)態(tài)。目前有關(guān)兒童消費(fèi)的各種娛樂(lè)、休閑、餐飲、零售、教育和服務(wù)等業(yè)態(tài)已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)大的比重。
3. 服飾業(yè)態(tài)類(lèi)占比開(kāi)始下調(diào)
傳統(tǒng)的服飾零售業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心占比較大，至去年開(kāi)始，隨著電商的市場(chǎng)份額分流，購(gòu)物中心的服飾類(lèi)銷(xiāo)售受到影響，本年來(lái)全國(guó)許多的購(gòu)物中心抑或百貨大商場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)行品牌調(diào)整，服裝首當(dāng)其沖。例如北京的華潤(rùn)五彩城調(diào)整了三四家知名度較低的服裝店乞改為兒童樂(lè)園北京APM原先在地下一層的運(yùn)動(dòng)品牌，今年將調(diào)至較高的樓層，以減輕其租金壓力等。
4.餐飲、娛樂(lè)比重大幅上調(diào)
餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)是購(gòu)物中心區(qū)別于傳達(dá)室統(tǒng)百貨店最重要的業(yè)態(tài)標(biāo)志，餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)也是購(gòu)物中心最吸引人氣的業(yè)態(tài)，萬(wàn)達(dá)的王健林先生曾公開(kāi)聲稱，未來(lái)萬(wàn)達(dá)的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)要占比達(dá)到50%，筆者長(zhǎng)期在廣東珠三角工作，對(duì)于廣東的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)自2011年以來(lái)，購(gòu)物中心幾乎普遍上調(diào)餐飲業(yè)態(tài)。比如深圳coco park負(fù)一層星空廣場(chǎng)周?chē)窘o輕食、餐飲店；深圳南山的海岸城二層的服裝大賣(mài)場(chǎng)讞整為一家即將開(kāi)業(yè)的知名火鍋店，四樓新開(kāi)設(shè)娛樂(lè)項(xiàng)目“麥燒音樂(lè)”等。
5. 快時(shí)尚/品牌集合店將演變?yōu)橹髁?/span>
對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)引進(jìn)品牌“集合店”的好處將遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)百貨。集合店就相當(dāng)于主題區(qū)，將某一品類(lèi)放大，并能形成多個(gè)亮點(diǎn)，消費(fèi)者選擇增多，這樣既避免了和傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)重疊，同時(shí)又讓品牌的豐富度變得更高。比如一個(gè)由300個(gè)品牌構(gòu)成的購(gòu)物中心，若充分將集合店的概念引入購(gòu)物中心后，將有可能形成兩三百個(gè)集合店，單品牌的總數(shù)就有可能變成了兩三千。
熊杰 于2013/05/24
