作為一個商業地產策劃人，怎樣具備清晰的寫作思路是我們經常面對的問題。一個從業經驗較少的人，怎樣盡快掌握思考和解決項目問題的方法，在將自己的思路付諸報告時如何讓思路更為清晰有理？筆者認為，哲學的幾大重要方法論對于我們的“速學速寫”能力有重要指導意義，此次，筆者先談“由一般到特殊”思想在商業地產策劃中的運用。

所謂“由一般到特殊”，也就是“由共性到個性”的一個認知和推導順序，即要求我們先思考或研究某項問題或現象的共性，再結合項目本身特殊性來深入研究闡述。在解釋原因或現象、論證結論的過程中，這種方法的運用尤其重要。

舉例來說，筆者目前正在做一個紹興的商業項目前期策劃，根據開發商的意愿，希望盡量規劃一個大超，但紹興家樂福剛剛撤場，之前也有好又多、樂購、易初蓮花、樂客多等大超先后撤場的現象，因而開發商有些忐忑，擔心在紹興引進大超市會經營不善。針對超市問題，在去紹興前我們先搜索了一些相關資料，不少網頁都熱炒“紹興外來超市不如本土超市”。但在調研過程中，我們就發現市場實際情況與開發商所說的和媒體所說的有較大出入。一方面，紹興大超市普遍經營狀況較好，另一方面，紹興外來超市普遍比本土超市經營狀況好。在報告中我們既要講清楚紹興目前市場上超市的經營現狀，也要分析之前大超市撤場的原因。如何清晰的分析和解釋大超市撤場的原因，是超市專題的關鍵。為解決此問題，筆者先是在網上搜索影響超市經營成敗的關鍵性因素，得到不同角度分析的多個不同因素；接著筆者向一些做過超市類項目的同事同行咨詢一般影響超市經營成敗的因素有哪些；最后筆者結合紹興超市發展的具體情況根據自己的判斷對這些因素的重要性做了一個排序，得到下面的結論：

1 地段——超市選址對于地段要求很高，地段好的位置，周邊人口數量多，交通便利，對于超市經營狀況和競爭力有決定性作用。

2 規模——超市規模的大小決定了超市品種的豐富程度，規模越大，消費者的購物選擇越多，超市競爭力越強，能吸引的人流數量越多。但規模越大，對周邊的人口數量要求越高。

3 競爭情況——超市的核心賣點在于方便日常購物，在其他因素相近的情況下，兩個超市距離太近必將形成激烈的競爭和人群分流。競爭過于激烈對超市經營通常是有害無利的。

4 超市的業態業種配比和當地居民的消費習慣——不同品牌的超市其業態業種的配比不一樣，居民的消費習慣對不同配比的超市經營成敗有重要影響。通過消費者訪談和超市實地考察我們發現，紹興消費者很少在超市內購買服裝，如果某個超市在服裝上投入面積過大，將造成商業面積浪費。

5 當地居民的消費心理——居民消費心理體現在對超市的品牌認可度上，當地居民若不認可外來超市品牌，將對其入市經營造成較大困難。

6 其他因素——如物流配送能力、價格差異、是否有停車場和送貨服務、超市服務態度、超市管理能力等因素。

知道了影響超市經營成敗的關鍵性因素，再結合家樂福的具體情況，我們發現，家樂福撤場的主要原因是選址地段問題，其次是人流相對不足而規模相對過大、市場競爭激烈的影響。如此“由一般到特殊”的解決問題和撰寫報告，既可以讓我們更好的分析問題，展示在報告上，還可以更好的讓讀者理解問題解決思路。

對一個商業地產新兵來說，我們最缺乏的就是經驗和方法。不掌握一定的認知方法，光有經驗也是不夠的。然而經驗是需要時間的，方法和思想卻可以“頓悟”。從入行開始，我們就要樹立各種認知的思想和態度，掌握和靈活運用他人總結的方法，可以加快我們成長進步的速度。入行不久的朋友們，可以嘗試掌握和總結的“共性”的東西有很多，從大的方面來說，我們需要總結一般市調報告包括哪些內容、定位報告包括哪些內容，各類報告各部分一般需要哪些內容的支撐；從小的方面來說，我們需要掌握例如一般項目輻射商圈劃分的方法，一般項目體量的推導方法，各類商業物業的特點優劣點和適用，商鋪售價租金推導法，業態布局原則，動線規劃原則，鋪位劃分原則等。

“由一般到特殊”的哲學思想，要求我們首先要學會掌握“一般性”、“共性”的知識。這些知識大多數是有人總結了的，但由于商業地產理論和實踐在我國發展仍處于初級階段，或許沒有現成的總結好的東西，但我們可以自己嘗試總結一部分或請教前輩。共性的知識總是相對比較好掌握的，難點在于如何具體問題具體分析，這需要經驗和我們敏銳的判斷力，需要沉淀。

有人將商業地產策劃過程比作議論文，策劃就是一個用論據論證論點的過程，十分有理。但我覺得也可以將策劃看做一個解題過程，報告一切內容都是為了更好的解決問題。解題思路清晰與否至關重要。從議論文角度來拆分一個報告，可以分為論點、論據、論證。從答題的思路角度來拆分一個報告，筆者認為大部分報告是可以拆分為一些基本的哲學方法論的，例如“由個性到共性”、“內外因”、“由整體到局部”、“抓重點”以及本文所講的“由一般到特殊”等思想。這些思想的運用，使得一份商業地產策劃報告更加清晰和有說服力。當然，這些思想不只是能幫助我們寫報告，更多的作用還是在于思考和解決問題上。有興趣的朋友，不妨深入溫習一下以前學過的哲學的基本思想，靈活運用到我們解決實際問題中，或許對于思考項目和撰寫報告有一定幫助。

 

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