（本文來源：微信公眾賬號“商業(yè)地產(chǎn)與電商”）

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，更是商業(yè)地產(chǎn)的生命線。今天筆者和大家交流商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流的管控要點，歡迎大家拍磚。

購物中心的只租不售

早期的商業(yè)地產(chǎn)通過銷售商鋪來收回投資，資金回籠快，投資回收期短；但商鋪經(jīng)營權(quán)分散、各自為政、導(dǎo)致后期運營困難，留下很多后患，打官司、退租、退鋪等屢見不鮮。購物中心各業(yè)態(tài)高度依賴、客觀上需要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一運營管理。因此，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商采取購物中心只租不售的模式。

現(xiàn)金流滾資產(chǎn)

購物中心只租不售模式的優(yōu)勢是經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，利于后期項目運營，但前期無回籠資金，資金占用壓力大。為了平衡現(xiàn)金流，城市綜合體通常通過銷售住宅、公寓等可售資產(chǎn)來平衡自持物業(yè)的現(xiàn)金流，籍以支撐購物中心的建設(shè)。這就是通常所說的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式”。該模式很好地吸納了散售和持有兩種單一模式的優(yōu)勢，同時又一定程度上弱化了兩種模式的弱點。

股東資金/開發(fā)貸/銷售回款/經(jīng)營貸，一個都不能少

項目獲取土地以及前期準備的資金需企業(yè)自行投入，無法通過其他途徑獲取，項目開發(fā)資金的壓力在這一階段十分巨大，只有資金準備充足的企業(yè)才能順利啟動項目開發(fā)。接下來可通過開發(fā)貸的方式獲取銀行信貸資金支持，開始項目的工程建設(shè)。項目正常建設(shè)達到預(yù)售條件后，通過預(yù)售可回籠部分資金。項目建設(shè)完成后須按借款合同約定歸還銀行開發(fā)貸。由于自持商業(yè)及酒店無法通過銷售形成現(xiàn)金流入，此時需要通過經(jīng)營貸的方式來置換開發(fā)貸及歸還股東借款。

現(xiàn)金流動態(tài)管理是靈魂

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長，在項目開發(fā)過程中，會受到市場、金融等眾多影響因素。無論是宏觀經(jīng)濟、財政政策還是貨幣政策，都可能影響項目的開發(fā)貸、銷售回款和經(jīng)營貸。因此，現(xiàn)金流的動態(tài)管理就顯得格外重要。

現(xiàn)金流的動態(tài)管理需要結(jié)合項目的開發(fā)計劃、成本計劃、銷售計劃和資金計劃進行統(tǒng)籌考慮。值得注意的是，住宅地產(chǎn)的“以銷定產(chǎn)”不完全適用于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。因為商業(yè)地產(chǎn)的利益相關(guān)人眾多，先招商后建設(shè)的模式?jīng)Q定了按期開業(yè)的重要性。

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)需要通過確定合理的租售比使資金壓力控制在可承受范圍之內(nèi)。由于持有物業(yè)的存在，開發(fā)速度越慢，企業(yè)面臨的資金壓力越大。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目必須保持一定的開發(fā)速度，快速開發(fā)能力是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一項核心能力，筆者將在后續(xù)文章中向大家介紹。