（本文來源：微信公眾賬號“商業地產與電商”）

現金流是企業的血液，更是商業地產的生命線。今天筆者和大家交流商業地產現金流的管控要點，歡迎大家拍磚。

購物中心的只租不售

早期的商業地產通過銷售商鋪來收回投資，資金回籠快，投資回收期短；但商鋪經營權分散、各自為政、導致后期運營困難，留下很多后患，打官司、退租、退鋪等屢見不鮮。購物中心各業態高度依賴、客觀上需要統一規劃、統一招商和統一運營管理。因此，越來越多的商業地產開發商采取購物中心只租不售的模式。

現金流滾資產

購物中心只租不售模式的優勢是經營權統一，利于后期項目運營，但前期無回籠資金，資金占用壓力大。為了平衡現金流，城市綜合體通常通過銷售住宅、公寓等可售資產來平衡自持物業的現金流，籍以支撐購物中心的建設。這就是通常所說的“現金流滾資產模式”。該模式很好地吸納了散售和持有兩種單一模式的優勢，同時又一定程度上弱化了兩種模式的弱點。

股東資金/開發貸/銷售回款/經營貸，一個都不能少

項目獲取土地以及前期準備的資金需企業自行投入，無法通過其他途徑獲取，項目開發資金的壓力在這一階段十分巨大，只有資金準備充足的企業才能順利啟動項目開發。接下來可通過開發貸的方式獲取銀行信貸資金支持，開始項目的工程建設。項目正常建設達到預售條件后，通過預售可回籠部分資金。項目建設完成后須按借款合同約定歸還銀行開發貸。由于自持商業及酒店無法通過銷售形成現金流入，此時需要通過經營貸的方式來置換開發貸及歸還股東借款。

現金流動態管理是靈魂

商業地產的開發周期長，在項目開發過程中，會受到市場、金融等眾多影響因素。無論是宏觀經濟、財政政策還是貨幣政策，都可能影響項目的開發貸、銷售回款和經營貸。因此，現金流的動態管理就顯得格外重要。

現金流的動態管理需要結合項目的開發計劃、成本計劃、銷售計劃和資金計劃進行統籌考慮。值得注意的是，住宅地產的“以銷定產”不完全適用于商業地產的開發。因為商業地產的利益相關人眾多，先招商后建設的模式決定了按期開業的重要性。

綜上所述，商業地產需要通過確定合理的租售比使資金壓力控制在可承受范圍之內。由于持有物業的存在，開發速度越慢，企業面臨的資金壓力越大。因此，商業地產項目必須保持一定的開發速度，快速開發能力是商業地產開發的一項核心能力，筆者將在后續文章中向大家介紹。