萬達、臺晟、華隆、華盛、富安……隨著地產“大鱷”紛紛涌入長三角杭嘉湖平原腹心地帶——浙江省嘉興市，這個素有“魚米之鄉”的三線城市的商業綜合體項目如“雨后春筍”般挺立，商鋪投資自然成了人們茶余飯后的談資。
在商業綜合體匯集的“戰國”時代里，虛擬分割商鋪“捆綁”售后包租的模式無疑最吸引投資客“出手”。只是，隨著商業綜合體不斷拔地而起，這種模式開始顯現弊端。
嘉興市住房保障局副局長許楓日前透露，由于嘉興市民消費力有限，蜂擁而至的商業綜合體難持續經營，后期將致使小商鋪業主維權困難，政府維穩壓力頗大。
商機：各類商業綜合體“拔地起”
在“東拓西進、北控南移”的城市規劃理念的支撐下，擁有400多萬人口的嘉興市悄然變大。
城市規模擴容，各類商業地產項目也接踵而至，商業綜合體項目更是如“雨后春筍”，內容涉及旅游、建材、家具、食品等，幾乎無所不包。
分析原因，業內人士稱，國家對住宅市場采取宏觀調控，與此相對的商業地產仍舊“不限購”、“不限貸”，所以不少房產商紛紛將資金集中投向商業地產。
正如SOHO中國有限公司董事長潘石屹每每在調控政策出臺之時作出的令住宅開發商眼紅的表態：“這些調控政策都是針對住宅市場的，對我們開發的商業地產項目沒有任何影響。”
嘉興位于長三角杭嘉湖平原腹心地帶，城市處于江、海、湖、河交會之位，扼太湖南走廊之咽喉，與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里，區位優勢明顯。
這里，無疑是商業地產發展的“溫床”。嘉興本地媒體統計，2013年上半年嘉興的純新盤中，有一半以上為商業地產。目前嘉興市本級已建、在建的商業綜合體共13個。
嘉興商業地產已然“一發不可收拾”
在當地文昌路一帶，有環球國際、中潤﹒嘉興中心、多德福嘉興食品城等多個大型商場正如火如荼地建設中。
8月23日，頗受關注的嘉興萬達廣場也正式開工建設，人們期待這個總投資60億元、總建筑面積70萬平方米的商業“航母”能進一步提升嘉興的商業發展水平。
嘉興市住房保障局副局長許楓表示，因為培育大型商場能為當地帶來后續經濟效益，所以地方政府在招商引資時有導向地鼓勵發展商業綜合體項目。
模式：虛擬分割“捆綁”售后包租
這些蓬勃而生的商業綜合體，投資多以億計，建筑面積動則幾十萬平方米�？墒�，在對外銷售商鋪時，開發商多以面積小、總價低、收益高的噱頭對投資者宣傳。
之所以出現面積小，總價低的商鋪，是因為開發商對大面積的商鋪進行了“虛擬分割”。
《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十條規定：“房屋所有權登記應當按照權屬單元以房屋的門牌號、幢、套(間)以及有具體權屬界線的部分為基本單元進行登記。”
但隨著經濟的快速發展，大型商場不斷涌現，房產開發商為了以后經營上的便利，商鋪和商鋪之間不存在墻、隔板等固定的實體邊界，整個商場在實地上是整體貫通的，這就是所謂的虛擬權屬界線分割出售。
這些僅靠“四個銅釘”圍成的商鋪，就是所謂的“虛擬分割”。
以嘉興市區一新樓盤——環球國際為例，虛擬分割的商鋪建筑面積約10多平方米，除去公攤，使用面積僅5平方米左右。
“環球國際大概有5000多個這樣的小商鋪�！比涨霸诃h球國際購買了一間商鋪的陳紅(化名)告訴記者，因為商鋪面積小，所以總價低，一間3樓的鋪面僅30多萬元，適合小額投資。
不過，在數十萬平方米的大型商場中，5平方米的商鋪到底有何用武之地？
為了讓這些小商鋪“大展拳腳”，開發商常常將虛擬分割商鋪與售后包租“捆綁”銷售。業主購買虛擬分割的商鋪后包租給專門的公司進行委托管理。管理公司“積沙成塔”，匯成大面積商鋪進行招商。租賃期間，業主可以以一定比例分成租金獲得收益。
“買了商鋪不用自己經營，坐在家里等著拿租金�！标惣t分析，這是她及其他購買者看中小商鋪的原因。
記者在當地調查，這種包租的形勢遍及各大商業綜合體。中潤﹒嘉興中心的銷售人員告訴記者，該商場共578間商鋪，目前僅一樓尚有部分待售，其他均售罄。
“虛擬分割和帶墻體的商鋪都有，有墻也能打掉，兩者其實沒什么區別。”銷售人員介紹，包租合同簽約8年，前三年受益為總房價的7%，后五年為8%。
多德福嘉興食品城蕭姓銷售人員也表示，1171套商鋪市場反饋極好，商場與業主簽訂合同，五年回報期，前三年免租給商戶，業主沒有收益，但開發商會一次性為業主扣除總房價的20%。而此后，收益部分一九分成，業主占九成。
問題：綜合體或敗北包租公婆成空等
商業綜合體虛擬分割成一個個小商鋪，小業主們“坐等”收租，看似一本萬利的事情，真的沒有問題嗎？
其實，在簽下合同后，陳紅就后悔了。
陳紅購買的商鋪建筑面積10.88平方米，其中公攤面積4.93平方米，套內面積僅5.95平方米，總價30萬元�！跋喈斢诿科椒�5萬元。”
實際上，據記者了解，嘉興市住宅價格的均價約7000元/平方米�！斑@個店鋪的價格簡直就是‘天價’�！标惣t抱怨道。
不管如何，“天價”商鋪已經購買，如何能保本甚至盈利是“包租公婆”們最關心的問題。
以歐美國家的實踐經驗，一個城市，周邊3公里范圍內、常住人口在20萬至30萬之間，可以支撐一個10萬平方米的商業綜合體發展。
嘉興市本級常住人口約100多萬。據此推算，嘉興市本級能支撐的商業綜合體約5個左右。如此一來，不禁令人生疑：嘉興是否能“養得活”雨后春筍般的商業綜合體？
環球國際中心營銷總監胡昌書對商業綜合體項目十分看好，他告訴記者，目前環球國際已經與月星家居簽訂合同，成為戰略合作伙伴。而月星家居的入駐將會帶著8000多個廠家一起進來，“撐”起商場定是沒有問題。
不過許楓有所憂慮。她介紹，嘉興前幾年出現了兩個做建材的商場，這兩個商場規模稍小些，依照上述模式包租三年，前期免租金，商場能夠經營，后期商場便支撐不下去了，“原來承諾(給業主)8%，后來沒有了。”
“這種項目要靠人來消費，嘉興這種城市，本地人口幾十萬，外地人口再加幾十萬，一百多萬人口，整體消費水平一般。”她坦言，嘉興的消費力水平有限，怕是無力支撐。
據悉，2008年至2011年間，桐鄉紅星美凱龍世博家居廣場項目以包租10年加8-18%租金回報業主的承諾，導致1000余名業主血本無歸；上海浦東新區八佰伴商圈的中融國際商場業主2002年購買虛擬分割的商鋪引致糾紛……
一個個失敗的案例無疑令陳紅等業主“雪上加霜”。許楓還擔憂，小業主拿著十幾平方米的商鋪無能為力，被迫要返租，若后期商場經營不善，這些單個的、僅有幾平方米的商鋪就沒多大用。“這些小業主真的很危險�！�
同時，她也透露，嘉興本地的市民極少購買虛擬分割的商鋪，一般都是外地投資者，他們在不了解“行情”的情況下輕率地投資。
在她看來，商業綜合體若經營不善，后期會影響社會穩定，對政府維穩帶來壓力。
措施：政府發文禁“虛擬分割”模式
2003年前后，浙江金華也曾刮起一股時興分割銷售商場商鋪的勁風，當時以返租為噱頭，令中小投資者趨之若鶩，不僅連夜排隊，甚至發展到高價競拍。
2007年，為了避免風險，在金華市政府的支持下，當地福泰隆廣場三樓分割商鋪無條件退鋪。
2009年7月1日，上海正式實施《上海市房地產登記條例》，上海市住房保障和房屋管理局作出解釋，由于缺少相關規定，出現開發商采取劃線、打銅釘等方式將原始設計的商場、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產權，由此引發矛盾，根據新條例，禁止開發商擅自分割售樓。
無獨有偶，北京市住房城鄉建設委會同多部門于2011年聯合出臺了《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，要求商業、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。
許楓告訴記者，嘉興市政府對于目前虛擬分割商鋪的“泛濫”之勢已有“警覺”，遂出臺了《關于進一步加強市本級房地產用地供應和監管工作的若干意見》。
“意見”中規定，對商業服務業類(如商場、市場、旅館等)經營性項目，在土地出讓合同中要明確開發業主持有物業的比例、用地分割和轉讓的要求及嚴禁大空間商業虛擬分割等內容。
記者發現，該條例于2013年9月1日起開始實施。
所以，該“意見”無法規范在此前拿地的商業綜合體，而這些綜合體的開發商還在繼續銷售虛擬分割商鋪，后期的經營成敗直接涉及上千業主利益。
許楓解釋，如今的形勢，只能依靠相關部門加強管理，避免出現問題。
日前，記者在市場上調查發現，或是受新出臺的文件的影響，嘉興市區部分在建或正在招商的商業綜合體已不再以“虛擬分割”作為宣傳點。
（來源：中國新聞網）
