商業地產項目在各個地市逐年開發，保有量不斷增加，進入商業地產從事營運管理工作2年來，僅將我所遇到的商業地產經營之痛總結一下，供同行討論：

　　一、與大物業之間的摩擦(自有物業的商業地產略過)

　　本項目是購買已規劃及建設的廣場中的一部分地產，購買部分屬于自有物業，需于大物業配合進行管理。購買XX廣場中的B1-4層作用購物中心開發使用，使用面積約4萬平，機電設施與大物業部分共用，外街與大物業各分一半，B2停車場與大物業共用出入口，鄰樓為一個五星級酒店，空調設備自有，但一些上下水與大物業共用。在正常經營過程中經常與大物業產生使用權的糾分，特別是大物業控制著總電閘的情況，商場內常發生突然停電的情況，與大物業交涉回復說斷路，屬正常情況(無語)。五樓為一個平臺花園，因商場規劃4F多為娛樂與餐飲租戶，對租區內空調溫度要求較高，需加裝空調室外機，這就需要在5F平臺尋找合適的地方，就會與大物業產生糾紛。因很多內容不是在購買時合同所能約定的，后期麻煩就來了。以上僅是常生的事情，還有很多物業結構的問題在此不多講。

　　二、物業設施粗糙

　　因購買原開發商物業設施，商場自身機制驗收問題不全，造成商場經營后空調末端制冷效果極差，多是邊廳租戶無空調可用，夏冬兩季投訴較多。特別是因空調風道施工問題，常有冷凝水漏出，造成租戶財產損失。商場漏水問題也常出現，多于空調風管有一定關系。

　　三、招商困難

　　目前商場越開越多，好的品牌資源不易爭取，前期規劃好的品牌落位圖只能一改再改，造成開業率不足，現在租戶抱怨客流量小，堵門、鬧事、要求減免房租，估計新商場開業都要遇到類似問題。隨著時間的調整，后期會好過一些。當然部分地方地產公司會給某些特定品牌一些特定的優厚待遇，從收益率的角度考慮，可能就要損失部分租金及裝修補助，在確定的時候還是考慮清楚，是放水養魚還是著手穩步提升。從目前的情況來看，大部分運營地產在擴大餐飲、娛樂、體驗業態的招商比例，這個比例各占比多少是經營者所要考慮清楚的。

　　四、品牌經營超范圍

　　在經營過程中，一些劣質租戶因經營困難開始不按照合同約定范圍經營，到一些批發市場進一些散貨擾亂市場，部分租戶存在商場內部討價還價，嚴重影響市場秩序。倒逼品牌公司進行特價促銷或重新劃分店鋪級別，商場整體檔次就會呈下行趨勢發展。如果開始治理超范圍行為，可能會死掉部分小品牌經營者，這需要管理人員考慮好是否有這個決心，是否有替代品牌進行填補。

　　五、私收銀嚴重

　　私收銀問題在此不多講，因為這個問題不易治理，危害是直接影響商場關鍵指標完成。

　　六、無影響力推廣活動

　　購物中心較難舉辦(返券、抽獎等)百貨類活動，在活動組織能力上遜于百貨商場，主要可能因純租賃模式影響，同時此類活動也存在租戶套取禮品的漏洞。那么多是靠一些廣場活動來吸引客流，在推廣費用有預算的情況下，一般會一省再省，所以租戶總是抱怨客流稀少。在此情況下，經營者需考慮內場的裝飾布置、活動的延續、外聯單位的配合上多下功夫。

　　七、無專業管理人員

　　購物中心人員一般從百貨、超市出身較多，以百貨的標準在購物中心去實施管理不易行的通，會遇到N多問題，如是地方性公司決策會快些，力度強。經營者需考慮清楚以招商為中心、還是以營運管理為中心?

　　八、外包部門職責劃分不清

　　項目為了節省費用開支及人員風險，將保潔、安保、收銀外包出去，在人員使用上就會產生不作為的情況及怠工，如果管理中心監督不力，服務質量就會下降。

　　九、無標準

　　在商場運營中并無統一的標準：如POP、營業員工裝、價簽牌、提示牌、展架、關于VI的一些產品，會造成整個賣場混亂。

　　十、整改困難

　　商場內多招一些個體經營戶，在管理上存在很大的難度，多為商戶不配合整改與管理，經常會發生語言沖突及肢體沖突。

　　十一、客訴處理力度弱

　　因商場為租賃合作方式，營業員為租戶自招自培，營業員層次參差不齊，在服務于顧客時多產生因服務態度產生的客訴，因服務態度產生的客訴處理棘手，很多90后或不缺錢的營業員多因此而甩手就走，需由公司出面與顧客賠禮道歉。顧客如因購買貨品產生質量糾紛(難于界定)，如租戶配合處理起來還好處理，如拒不配合，商場需與合同人(公司)多次聯系才能處理完畢，浪費了很多人力與時間，降低了顧客滿意度。

　　以上問題是不是無解了呢?答案是可以通過方法去順利解決，重要的一點是要看商場管理人員的決心(這里所說的是租賃部、物業部、營銷部的全力配合)，如果每個部門只顧著自己部門的利益指標，將難以形成合力，對租戶的制約就會降低。