商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)地市逐年開(kāi)發(fā)，保有量不斷增加，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)從事?tīng)I(yíng)運(yùn)管理工作2年來(lái)，僅將我所遇到的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之痛總結(jié)一下，供同行討論：

　　一、與大物業(yè)之間的摩擦(自有物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)略過(guò))

　　本項(xiàng)目是購(gòu)買(mǎi)已規(guī)劃及建設(shè)的廣場(chǎng)中的一部分地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)部分屬于自有物業(yè)，需于大物業(yè)配合進(jìn)行管理。購(gòu)買(mǎi)XX廣場(chǎng)中的B1-4層作用購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)使用，使用面積約4萬(wàn)平，機(jī)電設(shè)施與大物業(yè)部分共用，外街與大物業(yè)各分一半，B2停車(chē)場(chǎng)與大物業(yè)共用出入口，鄰樓為一個(gè)五星級(jí)酒店，空調(diào)設(shè)備自有，但一些上下水與大物業(yè)共用。在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常與大物業(yè)產(chǎn)生使用權(quán)的糾分，特別是大物業(yè)控制著總電閘的情況，商場(chǎng)內(nèi)常發(fā)生突然停電的情況，與大物業(yè)交涉回復(fù)說(shuō)斷路，屬正常情況(無(wú)語(yǔ))。五樓為一個(gè)平臺(tái)花園，因商場(chǎng)規(guī)劃4F多為娛樂(lè)與餐飲租戶(hù)，對(duì)租區(qū)內(nèi)空調(diào)溫度要求較高，需加裝空調(diào)室外機(jī)，這就需要在5F平臺(tái)尋找合適的地方，就會(huì)與大物業(yè)產(chǎn)生糾紛。因很多內(nèi)容不是在購(gòu)買(mǎi)時(shí)合同所能約定的，后期麻煩就來(lái)了。以上僅是常生的事情，還有很多物業(yè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題在此不多講。

　　二、物業(yè)設(shè)施粗糙

　　因購(gòu)買(mǎi)原開(kāi)發(fā)商物業(yè)設(shè)施，商場(chǎng)自身機(jī)制驗(yàn)收問(wèn)題不全，造成商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后空調(diào)末端制冷效果極差，多是邊廳租戶(hù)無(wú)空調(diào)可用，夏冬兩季投訴較多。特別是因空調(diào)風(fēng)道施工問(wèn)題，常有冷凝水漏出，造成租戶(hù)財(cái)產(chǎn)損失。商場(chǎng)漏水問(wèn)題也常出現(xiàn)，多于空調(diào)風(fēng)管有一定關(guān)系。

　　三、招商困難

　　目前商場(chǎng)越開(kāi)越多，好的品牌資源不易爭(zhēng)取，前期規(guī)劃好的品牌落位圖只能一改再改，造成開(kāi)業(yè)率不足，現(xiàn)在租戶(hù)抱怨客流量小，堵門(mén)、鬧事、要求減免房租，估計(jì)新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)都要遇到類(lèi)似問(wèn)題。隨著時(shí)間的調(diào)整，后期會(huì)好過(guò)一些。當(dāng)然部分地方地產(chǎn)公司會(huì)給某些特定品牌一些特定的優(yōu)厚待遇，從收益率的角度考慮，可能就要損失部分租金及裝修補(bǔ)助，在確定的時(shí)候還是考慮清楚，是放水養(yǎng)魚(yú)還是著手穩(wěn)步提升。從目前的情況來(lái)看，大部分運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)在擴(kuò)大餐飲、娛樂(lè)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)的招商比例，這個(gè)比例各占比多少是經(jīng)營(yíng)者所要考慮清楚的。

　　四、品牌經(jīng)營(yíng)超范圍

　　在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一些劣質(zhì)租戶(hù)因經(jīng)營(yíng)困難開(kāi)始不按照合同約定范圍經(jīng)營(yíng)，到一些批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)一些散貨擾亂市場(chǎng)，部分租戶(hù)存在商場(chǎng)內(nèi)部討價(jià)還價(jià)，嚴(yán)重影響市場(chǎng)秩序。倒逼品牌公司進(jìn)行特價(jià)促銷(xiāo)或重新劃分店鋪級(jí)別，商場(chǎng)整體檔次就會(huì)呈下行趨勢(shì)發(fā)展。如果開(kāi)始治理超范圍行為，可能會(huì)死掉部分小品牌經(jīng)營(yíng)者，這需要管理人員考慮好是否有這個(gè)決心，是否有替代品牌進(jìn)行填補(bǔ)。

　　五、私收銀嚴(yán)重

　　私收銀問(wèn)題在此不多講，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題不易治理，危害是直接影響商場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)完成。

　　六、無(wú)影響力推廣活動(dòng)

　　購(gòu)物中心較難舉辦(返券、抽獎(jiǎng)等)百貨類(lèi)活動(dòng)，在活動(dòng)組織能力上遜于百貨商場(chǎng)，主要可能因純租賃模式影響，同時(shí)此類(lèi)活動(dòng)也存在租戶(hù)套取禮品的漏洞。那么多是靠一些廣場(chǎng)活動(dòng)來(lái)吸引客流，在推廣費(fèi)用有預(yù)算的情況下，一般會(huì)一省再省，所以租戶(hù)總是抱怨客流稀少。在此情況下，經(jīng)營(yíng)者需考慮內(nèi)場(chǎng)的裝飾布置、活動(dòng)的延續(xù)、外聯(lián)單位的配合上多下功夫。

　　七、無(wú)專(zhuān)業(yè)管理人員

　　購(gòu)物中心人員一般從百貨、超市出身較多，以百貨的標(biāo)準(zhǔn)在購(gòu)物中心去實(shí)施管理不易行的通，會(huì)遇到N多問(wèn)題，如是地方性公司決策會(huì)快些，力度強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)者需考慮清楚以招商為中心、還是以營(yíng)運(yùn)管理為中心?

　　八、外包部門(mén)職責(zé)劃分不清

　　項(xiàng)目為了節(jié)省費(fèi)用開(kāi)支及人員風(fēng)險(xiǎn)，將保潔、安保、收銀外包出去，在人員使用上就會(huì)產(chǎn)生不作為的情況及怠工，如果管理中心監(jiān)督不力，服務(wù)質(zhì)量就會(huì)下降。

　　九、無(wú)標(biāo)準(zhǔn)

　　在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中并無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)：如POP、營(yíng)業(yè)員工裝、價(jià)簽牌、提示牌、展架、關(guān)于VI的一些產(chǎn)品，會(huì)造成整個(gè)賣(mài)場(chǎng)混亂。

　　十、整改困難

　　商場(chǎng)內(nèi)多招一些個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)，在管理上存在很大的難度，多為商戶(hù)不配合整改與管理，經(jīng)常會(huì)發(fā)生語(yǔ)言沖突及肢體沖突。

　　十一、客訴處理力度弱

　　因商場(chǎng)為租賃合作方式，營(yíng)業(yè)員為租戶(hù)自招自培，營(yíng)業(yè)員層次參差不齊，在服務(wù)于顧客時(shí)多產(chǎn)生因服務(wù)態(tài)度產(chǎn)生的客訴，因服務(wù)態(tài)度產(chǎn)生的客訴處理棘手，很多90后或不缺錢(qián)的營(yíng)業(yè)員多因此而甩手就走，需由公司出面與顧客賠禮道歉。顧客如因購(gòu)買(mǎi)貨品產(chǎn)生質(zhì)量糾紛(難于界定)，如租戶(hù)配合處理起來(lái)還好處理，如拒不配合，商場(chǎng)需與合同人(公司)多次聯(lián)系才能處理完畢，浪費(fèi)了很多人力與時(shí)間，降低了顧客滿(mǎn)意度。

　　以上問(wèn)題是不是無(wú)解了呢?答案是可以通過(guò)方法去順利解決，重要的一點(diǎn)是要看商場(chǎng)管理人員的決心(這里所說(shuō)的是租賃部、物業(yè)部、營(yíng)銷(xiāo)部的全力配合)，如果每個(gè)部門(mén)只顧著自己部門(mén)的利益指標(biāo)，將難以形成合力，對(duì)租戶(hù)的制約就會(huì)降低。