今天探討下商業(yè)地產(chǎn)品牌商戶之便利店：

從行業(yè)發(fā)展背景來看，便利店在人均GDP3000美元時為起步階段，5000美元時進入成長期，1萬美元時進入競爭期，以一般規(guī)律看來，中國大量二三線城市正面臨大量開便利店的條件。從消費特征發(fā)展角度看，分為百貨時代的高雅，綜超時代的便利，便利時代的溫馨，網(wǎng)購時代的快捷。

如最近50年日本零售業(yè)態(tài)就經(jīng)歷了百貨時代、綜超時代、便利時代的演變：

1972年大榮超市超過三越百貨；

1998年綜超、百貨相繼倒閉；

2000年7-Eleven便利店超過大榮超市，占據(jù)銷售額首位；

2008年便利店行業(yè)的銷售額超過百貨行業(yè)。

我國零售業(yè)態(tài)的演進大概處于日本上世紀80年代末綜超主導時期。但出現(xiàn)便利行業(yè)和網(wǎng)購時代同時快速發(fā)展的特征：

沃爾瑪打響美國戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，3年內(nèi)開300家社區(qū)店；

華聯(lián)推動網(wǎng)絡(luò)便利店，計劃5年內(nèi)在國內(nèi)開五千家門店；

亞馬遜推動線下實體店建設(shè)；

阿里、京東陸續(xù)推動社區(qū)服務站(或許未來會有“O2O”零售功能)。

當然，做不動產(chǎn)運營的企業(yè)突然轉(zhuǎn)型零售，存在模式和企業(yè)戰(zhàn)略的巨變，但以不動產(chǎn)運營為魂，以便利店運營為骨，以創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式為目標，以差異化尋求商業(yè)地產(chǎn)藍海，迂回包抄最終實現(xiàn)商業(yè)運營成功，不動產(chǎn)增值為結(jié)果。簡單說，利用不動產(chǎn)運營經(jīng)驗和資本，采取自建、購買、置換、聯(lián)合購買、收購等多種方式介入商業(yè)地產(chǎn)，利用零售維持現(xiàn)金流，最終實現(xiàn)實體店不動產(chǎn)的增值獲利。

這對于那些面對電商稱王稱霸，而惋嘆的人來講，也是把電商、便利店結(jié)合探索新模式的途徑之一，如果能夠借助住宅開發(fā)的資本積累，部分購買實體店，也可避免租金上漲帶來的便利行業(yè)之傷。

對于國內(nèi)一線城市便利行業(yè)開始洗牌，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為紅海，不動產(chǎn)暴利和零售微利能否相容等等問題的追問下，便利店能否說成是商業(yè)地產(chǎn)藍海已然不重要，因為創(chuàng)新是創(chuàng)造高額利潤的不竭動力，差異化是避免競爭紅海的不二之選。