蘇州市政府近期出臺(tái)了馬年房地產(chǎn)新政，要求“商業(yè)限售部分”，同時(shí)全面禁止“售后包租”現(xiàn)象。市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處負(fù)責(zé)人表示，“主要目的是防范商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉可規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，不過(guò)一定程度上會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售節(jié)奏，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求更高，影響商業(yè)土拍行情。

新項(xiàng)目需凍結(jié)部分防風(fēng)險(xiǎn)

蘇州市政府1月27日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。其中，“限售”及禁止“售后包租”，頗引人關(guān)注。

根據(jù)《意見(jiàn)》，可分割出售類的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須劃出部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)凍結(jié)3年。同時(shí)，新政還對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的“售后包租”現(xiàn)象進(jìn)行了全面禁止。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，新政主觀目的是為了控制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，利用“限售”防止單純以出售回籠資金為目的的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，利用禁止“售后包租”，防止欺騙投資客，最終由于招商、運(yùn)營(yíng)等不善而導(dǎo)致投資客租金回報(bào)沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的現(xiàn)象。

所涉項(xiàng)目以2.28為節(jié)點(diǎn)

《意見(jiàn)》將于2月27日正式實(shí)施，哪些商業(yè)項(xiàng)目受限？“新政規(guī)范的是2月28日后我市新推的商業(yè)項(xiàng)目和新建的商業(yè)項(xiàng)目。”市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處負(fù)責(zé)人介紹，目前正在銷售的商業(yè)項(xiàng)目和已完成銷售的銷售項(xiàng)目并不在該新政實(shí)施范圍之內(nèi)，但將通過(guò)后續(xù)管理來(lái)保證平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)了解，新推商業(yè)項(xiàng)目，將在地塊公開(kāi)出讓時(shí)明確公布。而新建商業(yè)項(xiàng)目，指的是在2月28日以前已經(jīng)獲得地塊，但還在建設(shè)階段尚未銷售的項(xiàng)目，將通過(guò)提高貨幣資本金的方式來(lái)加強(qiáng)監(jiān)管。

“這個(gè)《意見(jiàn)》的出臺(tái)，主要目的是未雨綢繆，防范商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)監(jiān)管，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。”上述市住建局相關(guān)人士在接受媒體采訪時(shí)如是表示。

規(guī)范市場(chǎng)，影響土拍走勢(shì)

“如果從嚴(yán)執(zhí)行，一定程度上會(huì)影響部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售節(jié)奏，短期內(nèi)可能陷入僵局，對(duì)于以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)影響其資金面狀況。”張宏偉認(rèn)為，對(duì)土地市場(chǎng)來(lái)講，如果是以商業(yè)用地為主的地塊，以銷售為主的企業(yè)可能因此淡出土地市場(chǎng)，或者考慮當(dāng)前資金面狀況，拿地會(huì)比較謹(jǐn)慎。而對(duì)于現(xiàn)金流狀況較好或有比較好融資模式的企業(yè)，以租售結(jié)合或以運(yùn)營(yíng)為主的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不太激烈，此時(shí)推出較好地塊，勢(shì)必會(huì)引起這些開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極布局。

中國(guó)指數(shù)研究院蘇州分院分析師對(duì)此則認(rèn)為，新政表象是規(guī)范市場(chǎng)，內(nèi)在是降低市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，更多的是對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商行為的規(guī)范。同時(shí)，政府希望商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展能夠有更多的思路擺脫同質(zhì)化的情況，有效消化市場(chǎng)庫(kù)存。不過(guò)，新政會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地塊成交價(jià)出現(xiàn)走低趨勢(shì)。

（來(lái)源：揚(yáng)子晚報(bào)）