遼寧省葫蘆島市綏中縣秦始皇碣石宮濱海文化旅游重大項目初步研究

      清華大學國際商業地產運營班客座教授

　　深圳新摩爾商業管理有限公司總經理

　　楊寶民

　　電話：13823509154 qq:250703408

　　2014/4/24

　　前言

　　毛主席的浪淘沙 北戴河詞作讓中國人民對碣石和秦始皇行宮家喻戶曉，曹操東臨碣石就是指秦代的碣石，位于綏中縣海濱。

　　葫蘆島市綏中縣萬家鄉濱海秦始皇行宮正面為碣石，就是著名的碣石宮，具有世界唯一性，今后以碣石宮為依托，開發大型秦代濱海文化旅游體驗項目，用藝術手段再現秦始皇東巡和曹操觀滄海的重大事件，打造中國最權威的濱海歷史文化體驗項目，這是適合大型公司投資的重點文化旅游投資項目。

葫蘆島市副市長楊維同志(右六)和楊寶民在葫蘆山莊溝通旅游發展時留影

　　一、項目位置和規模

　　葫蘆島市綏中縣萬家鎮秦始皇行宮，碣石周邊6000畝范圍。

　　距離北京為300公里，綏中北站動車到北京三個小時，開車3個小時左右，距離山海關機場20分鐘車程。

與山海關、秦皇島毗連的綏中縣萬家鄉墻子里村，一座規模巨大的秦代行宮遺址已從灘平沙軟的海岸邊初現雄姿。遺址正對面距海岸線40米處有一組露出海面的自然礁石，其中一塊類似人形的黑褐色巨大礁石，赫然直立在海中，這就是民間傳說的“姜女墳”，也就是專家新近考證的“碣石”。

24米高度碣石

秦始皇碣石宮遺址

　　遺跡分六處分布在南北長4公里，東西長3.5公里的海灘上，建筑規模類似于咸陽宮的建制與布局，排水溝道、貯藏窖井、房屋基礎在遺跡中清晰可見，遺跡的中軸線恰好正對著海中的巨石。有專家考證，這里是秦始皇臨海的行宮，就可能就是傳說中的碣石宮，而海中的巨石即為碣石。1988年這里列為全國重點文物保護單位，并將最大的一處遺跡圍圈起來，建立了碣石宮遺址觀覽園區，現有碣石宮遺址沙盤模型能夠再現行宮的風貌。

　二、項目歷史文脈與定位

　　碣石的出名從秦代開始，為秦始皇東巡修建了碣石宮殿，秦始皇第三次東巡碣石，也是為鞏固在北方的統治，求得長生不老之藥也是東巡的目的。

據《史記》記載，秦始皇希望長生不老，西元前219年，秦始皇派徐福率領童男童女數千人、以及已經預備的三年糧食、衣履、藥品和耕具入海求仙。但并未找到神山。西元前210年，秦始皇東巡至瑯岈，再度派徐福率眾出海，徐福到達“平原廣澤”未再返回。

　　徐福東渡日本，促成了一代“彌生文化”的誕生。那時，日本還沒有文字，也沒有農耕。徐福給日本帶去了文字、農耕和醫藥技術。為此，徐福自然成了日本人民心目中的“農神”和“醫神”。

秦始皇拜海求仙圖

　　《觀滄海》是建安十二年(公元207年)農歷七月，三國時歷法，(是公歷的八月中旬到九月上旬這段時間)，曹操北征烏桓(在尚未與烏桓正面交戰之前)，進軍到海邊，途經碣石山，登山觀海，一時興致所做。

　　觀滄海

　　曹操

　　東臨碣石，以觀滄海。

　　水何澹澹，山島竦峙。

　　樹木叢生，百草豐茂。

　　秋風蕭瑟，洪波涌起。

　　日月之行，若出其中;

　　星漢燦爛，若出其里。

　　幸甚至哉，歌以詠志。

趙潤生東臨碣石畫作

　　浪淘沙

　　毛澤東

　　北戴河(1954年夏)

　　大雨落幽燕， 白浪滔天， 秦皇島外打魚船。

　　一片汪洋都不見， 知向誰邊?

　　往事越千年， 魏武揮鞭， 東臨碣石有遺篇。

　　蕭瑟秋風今又是， 換了人間。

　毛主席手書 浪淘沙 北戴河

　　項目定位

　　中國北方秦代濱海文化體驗中心含行宮異地復建和室內濱海游樂項目，秦始皇東巡大型文藝節目定點演出濱海大舞臺，整個旅游規劃必須在全國是唯一的，具有獨創性，充分挖掘秦代文化和區域地域文化。

　　中國北方文化主題別墅區和度假休閑五星酒店群以及健康療養一流設施。

　　服務兩種顧客：度假旅游顧客為主，高端養老顧客為輔助。

　　三、項目產品定位和規劃設計構想

　　項目周邊是正在開發和建設的東戴河

　　遼寧綏中東戴河新區西起遼冀交界處，東至高嶺鎮疏港路，北靠京沈鐵路，南臨渤海，規劃面積100平方公里，處于南溫帶亞濕潤區季風型大陸性氣候。年平均氣溫9.1℃，年平均降水量645毫米，無霜期174天。共分為4個功能區域，西部的遼寧(萬家)數字技術產業基地重點發展以數字技術為主的高新產業;中部的東戴河新城重點發展文化、教育、商貿、地產及行政辦公;東部的高嶺工業園區重點發展先進制造業;南部沿海地區與規劃面積10余平方公里的碣石大遺址公園重點發展文化旅游業。

東戴河規劃沙盤

　　目前新區有近20家綜合地產類項目正在建設，預計今年開工面積達504萬平方米。其中北京盛邦基業山海同灣項目總建筑面積101萬平方米，總投資45億元，已經在去年6月16日正式開盤，現已銷售一空。目前山海同灣項目正在進行五星級酒店及商業街的施工，山海同灣盛托理尼主題酒店已具備開業條件，五星級酒店即將投入使用;合生天戴河項目，總建筑面積90萬平方米，總投資40億元，整個項目包括高檔別墅、會展中心、五星級海景酒店、音樂廳電影院等多種設施，目前一期工程已經建成;海天翼昆侖五星級酒店項目總占地約57畝，投資5.8億元，總建設規模約3.1萬平方米，正在緊張施工中，高檔公寓區現已開盤，酒店預計明年下半年投入使用。

　　去年，新區與來自香港的著名房地產上市公司佳兆業集團有限公司簽約，將攜手打造遼寧東戴河國際旅游新城，項目占地11平方公里，將建成集旅游產業、新興服務產業和生態居住產業、歐陸風情小鎮的國際休閑體驗之都。目前該項目的規劃設計已經完成，正在進行啟動區建設，項目的銷售會所和濱海廣場已經建成并投入使用，啟動區已經開盤銷售。

東戴河國際旅游新城 佳兆業公司規劃

　　項目地選址在10平方公里范圍內，建議選擇碣石的西側5公里外6000木土地作為重點建設區域。

 碣石周邊開發意向圖

　　四、項目投入和產出初步估算

　　預計投資為50億元，占地建議6000畝

　　其中旅游項目投資為2500畝，必須用于旅游項目投資金額為40億元，包含五星酒店在內不限制容積率，根據投資方需要確定。3500畝濱海別墅區項目投資為10億元滾動就可以。

　　建議項目容積率在0.2 ，46萬平方米別墅，預計利潤為每平方米8000元。利潤預計為36.8億元。

　　碣石宮等成本表

　其余40億元投資中五星酒店群和度假別墅投資占有8億元，沒有收回的3.2億元投資，預計前三年每年收入在一億元以上,預計三年左右可以收回全部投資。保留主題公園和五星酒店價值40億元以上，開業三年后預計每年收入能夠突破2億元以上。

　　五、項目招商對象和質量要求

　　浙江宋城集團，華僑城旅游集團，香港中旅游集團，上海復地集團，萬達集團，深圳益田假日集團，華潤置業集團北京公司等(排名不分先后)

　　本項目前期研究和規劃設計時間不能少于一年，必須進行精細化研究，遵循質量第一的理念。