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主題:鴻偉摩爾楊建偉:看杭州商業(yè)的地鐵時代

鴻偉摩爾

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如果說商業(yè)就是一座城市的血脈,那么地鐵則像是這些血脈流經(jīng)過的一處處穴道。地鐵上蓋物業(yè)、地鐵商鋪、地鐵周邊商業(yè)等表現(xiàn)形式能夠多大程度地改變,影響人們的生活。

地鐵時代的來臨,也讓杭州這個國際旅游大都市的商業(yè)擁有了新的模式。地鐵周邊商業(yè)一時成為杭州市場上的新興“名詞”。正如之前大家瘋狂炒作的地鐵盤概念一樣,成為市場上最受投資客們關(guān)注的焦點之一。

地鐵商業(yè)受捧  租金水漲船高

杭州地鐵開通一年多來,地鐵旁的商鋪租金有明顯漲幅。來自鴻偉摩爾研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,如鳳起路地鐵站開通后,對孩兒巷附近以及延安路口商鋪的影響還是相當明顯的。地鐵開通前,該區(qū)塊商鋪租金均價為10//平方米;開通后,均價為15//平方米,漲幅為50%。此外,西湖文化廣場地鐵口商鋪也有不俗的表現(xiàn),開通前租金均價約6.5//平方米;開通后,均價約為8//平方米,漲幅為30%

除此以外,地鐵不僅是一個商蓋,還有一個輻射圈。 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員鴻偉摩爾董事長楊建偉談到,“地鐵商業(yè)往往是在第一個圈是商蓋,周邊大概是1公里圈,可能會是地鐵口的輻射面,或者說10分鐘的步行距離。如果附近還有小區(qū)和公交站,還有一些接駁公共單車,有可能會產(chǎn)生更大的輻射線,基本上是1公里。如此一來,地鐵商業(yè)受到如此熱捧,也是無可厚非的。”

地鐵是把雙刃劍  要理性正確看待 

據(jù)鴻偉摩爾研究人員實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),杭州地鐵商業(yè)雖然受到熱捧,但很大一部分項目仍在建設(shè)階段,甚至一些已開業(yè)的項目也并未有想象中的火爆。例如鳳起路商業(yè)街,此處熱鬧華麗,與延安、武林商圈一脈相承,擁有地鐵、成熟商圈、游客三重客流,是杭州商業(yè)中心所在,被寄予厚望。而探訪的結(jié)果是鳳起路地下商業(yè)街上各個店鋪大多生意冷清,整間店面里除了正在碼貨的店員就空無一人。

  而另一方面,與客流稀少、生意冷清的現(xiàn)狀相比,地鐵商業(yè)街的租金成本卻高居不下。據(jù)了解,目前商業(yè)街店鋪的租金約為30//平方米。按此價格計算,一個十平方米的小店一年租金超過十萬元。高額的租金成為商業(yè)街內(nèi)門店難以承受的負擔,大部分商鋪面臨虧損。

造成如此結(jié)果的原因是什么?中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員鴻偉摩爾董事長楊建偉分析道,商業(yè)綜合體的開發(fā),是一個專業(yè)性極強、難度極高、風險極大的系統(tǒng)性工程,對開發(fā)商的操盤能力是非常講究的。并不是下面通了地鐵就一定能成。

而從另一方面講,地鐵對于一個商業(yè)項目來說可能是一把雙刃劍,它可以迅速把人拉進來,但當你自己做的商業(yè)項目不是很強的時候,地鐵反而會加速把人帶到別的地方去。

因此,地鐵商業(yè)不管是地上部分還是地下部分,要達到可持續(xù)發(fā)展,并實現(xiàn)內(nèi)部商業(yè)管理的高效率,除了要有合理的管理機制以外,對于商圈的商家一定要仔細甄選。然而,目前國內(nèi)大多數(shù)的地鐵商業(yè)在這點上做的并不理想。因此,要想圍繞地鐵站點形成商業(yè)氛圍濃厚、管理規(guī)范的商業(yè),招商時就必須要對商家進行甄選,以期達到最優(yōu)的效果。

此外,楊董事長還提到,因為地鐵商業(yè)有其特殊性,商業(yè)定位必須要充分考慮到地鐵客流自身的特點,而由于站位及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同,商業(yè)定位也會更多地體現(xiàn)出個性化的特征。

   “例如商務區(qū)的地鐵商業(yè),一般以便利超和小吃為主;而居住區(qū)的地鐵商業(yè),則需要側(cè)重于家庭消費的需求。” 對此,楊董事長解釋說,通常來講地鐵客流大多以快速通過為目的,如果能夠通過特色塑造,延長乘客逗留時間,將可能增大消費的有效性,因此對地鐵商業(yè)而言,如何將流動的乘客轉(zhuǎn)化為有效的購買力是在商業(yè)定位中需要給予高度關(guān)注的內(nèi)容。

作為堪與北京、上海、廣州等一線城市比肩的第四大消費城市,杭州地鐵商業(yè)的發(fā)展還有漫漫長路要走,從城市規(guī)劃、居民分布到商業(yè)街運營、商鋪經(jīng)營等,關(guān)系到地鐵商業(yè)運行的每個環(huán)節(jié)都考驗著商業(yè)地產(chǎn)的操盤手。

鴻偉摩爾:中國商業(yè)聯(lián)合會授予:“中國商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務機構(gòu)”的專業(yè)策劃公司,公司專注于摩爾業(yè)態(tài)及商業(yè)環(huán)境的深度研究、致力于商業(yè)地產(chǎn)市場研究、定位規(guī)劃、招商運營、運營管理的專業(yè)資深商業(yè)地產(chǎn)策劃與運營管理公司。公司悉心研究各類城市的消費與市場環(huán)境,專業(yè)從事“SHOPPING MALL、商業(yè)步行街、主題專業(yè)市場、社區(qū)MALL、旅游、創(chuàng)意地產(chǎn)”等物業(yè)形態(tài)的前期市場及環(huán)境調(diào)研、可行性研究、項目主題定位、商業(yè)模式及功能規(guī)劃設(shè)計、招商代理、商業(yè)經(jīng)營管理等核心服務。窗體底端

 

- 該帖于 2014-5-21 13:28:00 被修改過
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