本文摘自段宏斌新書《商業(yè)地產(chǎn)操盤 旺場(chǎng)絕技》。他在書中從專業(yè)和商業(yè)價(jià)值的可實(shí)現(xiàn)方面探討了商鋪分割銷售和返租回報(bào)的合理性和可操作性。

　　從事商業(yè)地產(chǎn)二十多年，由于經(jīng)常往來全國(guó)各地，會(huì)遇到過各種各樣的開發(fā)商。很多客戶會(huì)問這樣一個(gè)問題：我們可不可持有商業(yè)地產(chǎn)？接下來，通常會(huì)出現(xiàn)下面一番交流問答：
　　“請(qǐng)問您之前是從事什么行業(yè)的？”
　　“開煤礦。”
　　“做過商業(yè)地產(chǎn)嗎？”
　　“沒有。”
　　“有做過生意嘛？”
　　“沒有。”
　　“為什么想要做商業(yè)地產(chǎn)？”
　　“現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)很賺錢。”
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　　每當(dāng)這時(shí)候，我們就會(huì)真誠(chéng)的奉勸對(duì)方，對(duì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。而且，就算要做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最好做銷售型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，盡量不要持有商業(yè)物業(yè)。
　　由此，就引申出一個(gè)大家都非常關(guān)心的問題：究竟什么樣的情況下，開發(fā)商才可以持有商業(yè)地產(chǎn)呢？
　　從廣義上來說，幾乎所有的房產(chǎn)都可以用作持有型物業(yè)，但回報(bào)較高的可持有物業(yè)主要為中高檔的商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)并進(jìn)行持有，一方面可以為企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抵抗房地產(chǎn)行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)；從另一方面來看，持有物業(yè)的資金投入大，回收周期長(zhǎng)，而目前房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的外部資金多為短期資金，所以持有物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)帶來一定的挑戰(zhàn)。
　　　
　　在理論上來看，開發(fā)商持有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

綜合以上因素來看，持有商用物業(yè)可謂好處多多，但是，實(shí)際情況并非如此。
　　
　　很多開發(fā)商在持有商用物業(yè)以后，卻并不能獲得理想的租金收入，反而是深陷泥潭，進(jìn)退兩難。在商業(yè)未能進(jìn)入良好經(jīng)營(yíng)的情況下，物業(yè)的抵押和物業(yè)的增值也是水中月、鏡中花，可望卻遙不可及。因此，作為持有商用物業(yè)有一個(gè)先決條件，那就是項(xiàng)目能夠獲得良好的經(jīng)營(yíng)。實(shí)踐告訴我們，如果開發(fā)商不具備一系列良好的先決條件，持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并非是明智之舉。
　　　
注重短期業(yè)績(jī)的公眾公司，謹(jǐn)慎持有商業(yè)地產(chǎn)！

　　在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中，業(yè)內(nèi)人士都會(huì)注意到一個(gè)重要的現(xiàn)象，作為住宅地產(chǎn)行業(yè)的老大萬科地產(chǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并不感冒。雖然萬科已經(jīng)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，但步伐仍然非常之慢，動(dòng)作非常之小，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入可謂慎之又慎，深恐一旦進(jìn)入以后會(huì)對(duì)公司的業(yè)績(jī)帶來巨大的不良影響。
　　看到這一現(xiàn)象，大家也許會(huì)疑惑：為什么像萬科這樣一個(gè)非常成熟的公司，卻對(duì)商業(yè)地產(chǎn)如此不看好，如此謹(jǐn)小慎微呢？
　　說到這里，我們的一個(gè)提示是，萬科作為一個(gè)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，資金和人才的儲(chǔ)備不可謂不多，企業(yè)的決策者不可謂不睿智。他們之所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)如此小心，正是基于他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和自身的深刻了解。
　　萬科深知：做持有型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，回報(bào)周期十分漫長(zhǎng)，租金收入并不穩(wěn)定。像萬科這樣的一個(gè)上市公司，如果將資金投入商業(yè)地產(chǎn)卻得不到相應(yīng)的回報(bào)，會(huì)引起股民和資本市場(chǎng)的反彈，進(jìn)而影響公眾對(duì)萬科的信心和萬科的品牌形象。
　　萬科這樣的認(rèn)識(shí)，不可謂不深刻。因此，雖然萬科已經(jīng)宣布要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但仍然抱著謹(jǐn)慎的態(tài)度，始終以住宅地產(chǎn)作為企業(yè)發(fā)展的主要方向。
　　近日，中航地產(chǎn)發(fā)布半年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，依舊延續(xù)了第一季度的虧損，預(yù)計(jì)虧損2800萬至3600萬元，而去年同期為盈利355萬元，倒退幅度或達(dá)到1000%。隨著中航地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張速度的加快，這種資金占有率高、回報(bào)周期長(zhǎng)的慢周轉(zhuǎn)模式開始表現(xiàn)出弊端，中航地產(chǎn)資金鏈呈緊繃狀態(tài)，依靠外界輸血，成為中航地產(chǎn)解燃眉之急的慣例。最近一年來，中航地產(chǎn)通過對(duì)外擔(dān)保、信托或者大股東借款等方式融資50億元，以解燃眉之急。
　　
　 從華爾街，到香港股市，從上證指數(shù)，到深成指指數(shù)，全世界的股民都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是極度關(guān)注短期效益。而商業(yè)地產(chǎn)卻需要長(zhǎng)時(shí)間培育，才有可能結(jié)出豐碩的果實(shí)，股民的急躁、商業(yè)需長(zhǎng)期培育的現(xiàn)實(shí)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益分配機(jī)制欠缺，都使得短視的資本市場(chǎng)難以重視商業(yè)地產(chǎn)這一類型的項(xiàng)目，自然也難以支持上市公司的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的企業(yè)，謹(jǐn)慎持有商業(yè)地產(chǎn)！

　　中國(guó)歷史的發(fā)展過程說明，如果一個(gè)朝代的政治利益紛爭(zhēng)過于復(fù)雜、管治結(jié)構(gòu)無序，甚至于缺少一位有能力、有膽識(shí)的君主，這樣的朝代要想實(shí)現(xiàn)良好的發(fā)展和社會(huì)治理基本上是不可能的。例如，在歷史上，大明王朝就是因?yàn)闅v經(jīng)黨爭(zhēng)政爭(zhēng)之亂，而逐漸消耗了國(guó)家的元?dú)猓瑢?dǎo)致滅亡。
　　在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，我們同樣意識(shí)到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，尤其是做持有型商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)，良好的股權(quán)治理結(jié)構(gòu)非常關(guān)鍵。在很大程度上，這甚至于是一條根本的紅線，不可逾越。
　　我們?cè)��?jīng)做過類似的商業(yè)項(xiàng)目，沒有絕對(duì)控股股東，董事會(huì)每天都在開會(huì)爭(zhēng)論不休。項(xiàng)目一旦賺錢，股東就急于分利；項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，股東就互相指責(zé)，避之不及。這樣的股東結(jié)構(gòu)是不可能做持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的，因?yàn)樵谶@樣的項(xiàng)目里，沒有人有擔(dān)當(dāng)精神，沒有人有耐心去用心做好一個(gè)項(xiàng)目，大家都是抱著賺一把的態(tài)度。這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很容易死掉，做持有型商業(yè)項(xiàng)目更是難上加難。
　　曾經(jīng)是國(guó)內(nèi)最大的家居建材連鎖超市的東方家園頻繁地爆出倒閉消息。2013年元旦剛過，東方家園關(guān)閉了北京僅有的5家門店，接下來位于成都的東方家園也宣告關(guān)門。5月，長(zhǎng)沙和福州的東方家園建材超市關(guān)門歇業(yè)。。

　　
　　2013年1月，據(jù)中國(guó)日?qǐng)?bào)報(bào)道，東方家園建材超市總部正申請(qǐng)破產(chǎn)。
　　中國(guó)家居建材超市市場(chǎng)到底怎么了？東方家園的衰敗是內(nèi)部的原因還是外部的原因？
　　2012年是中國(guó)建材市場(chǎng)最難熬的一年。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來講，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面收緊，與此相關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈也全面吃緊。在這個(gè)生態(tài)圈中，既有水泥鋼筋這些已經(jīng)陷入危機(jī)的上游產(chǎn)業(yè)，也有像裝潢、建材這樣的下游產(chǎn)業(yè)，整個(gè)市場(chǎng)全面陷入寒冬。外憂是固然是東方家園早衰的表面原因，其實(shí)內(nèi)傷才是致命的。
　　東方家園的公開的股東名單中，公司擁有兩個(gè)最大的股東，分別是其母公司東方集團(tuán)和龍柏宏易。據(jù)東方集團(tuán)的說法，龍柏宏易擁有東方家園65%的股權(quán)。而龍柏宏易則給出另外一個(gè)說法：東方家園早將東方家園股權(quán)轉(zhuǎn)讓給另外的公司，自己也未實(shí)際控制東方家園。東方家園到底是誰的呢？股權(quán)含混不清，大股東之間有矛盾和沖突，東方家園日子能好過嗎？
　　大股東之間的沖突導(dǎo)致管理團(tuán)隊(duì)也跟著不斷地頻繁更換。從公開資料看，在2012年一年不到的時(shí)間里，東方家園先后走馬上任了三位總裁，高管如此頻繁更替，除了帶來動(dòng)蕩和內(nèi)耗，沒有穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)，幾乎很難確定發(fā)展方向，也無法理清未來的市場(chǎng)戰(zhàn)略與銷售。
　　從嚴(yán)格意義上來說，東方家園并不是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，它只是一個(gè)建材行業(yè)的商業(yè)企業(yè)。在過去的十年間，東方家園一度運(yùn)作良好，在中國(guó)建材家居行業(yè)呼風(fēng)喚雨。然而就是這樣一個(gè)企業(yè)，在危機(jī)到來時(shí)，由于股權(quán)結(jié)構(gòu)的分散就導(dǎo)致企業(yè)機(jī)制運(yùn)作失靈。那么，其他股權(quán)結(jié)構(gòu)分散的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)更好嗎？
　　
　　在中國(guó)，沒有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是輕而易舉成功的，每一個(gè)運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背后都有一段不同情節(jié)的奮斗故事。而分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)，將會(huì)導(dǎo)致股東之間難有奮斗精神，上梁不正下梁歪，職業(yè)經(jīng)理人更加不可能有奮斗精神，這樣的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)很容易走向失敗的深淵。
　　因此，對(duì)于股東結(jié)構(gòu)分散的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們會(huì)對(duì)他們說，你們做銷售型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或許可以，但不適宜做持有型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　
曾經(jīng)賺錢太容易的私營(yíng)企業(yè)，謹(jǐn)慎持有商業(yè)地產(chǎn)！

　　在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，我們逐步形成了這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)，那就是：太熱衷于搞資本運(yùn)作的、曾經(jīng)賺錢太容易的私營(yíng)企業(yè)，請(qǐng)謹(jǐn)慎持有商業(yè)地產(chǎn)。
　　為什么會(huì)這樣呢？
　　所謂大雞不吃小米，作為搞資本運(yùn)作的私營(yíng)企業(yè)，或曾經(jīng)開過礦的礦老板，他們之前的經(jīng)歷說明了“錢來得太容易了、太輕松了”。當(dāng)他們也抱著這種希望錢來得很容易的思想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以后，往往會(huì)栽一個(gè)大跟頭。
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)既不是一本萬利的“金礦”，也不是長(zhǎng)袖善舞的資本運(yùn)作，它的成功需要靠良好的管治水平和精心的市場(chǎng)培育。在認(rèn)識(shí)論上，這兩者差別太大了，在思維模式上一個(gè)往東，一個(gè)往西，形成了巨大的落差和裂隙，這樣容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目走向失敗。　
　　
　　袁志倫是重慶最大民營(yíng)礦業(yè)企業(yè)博賽礦業(yè)的董事長(zhǎng)。博賽近日低調(diào)宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，但其目標(biāo)并不低：3年內(nèi)沖進(jìn)重慶地產(chǎn)20強(qiáng)。房地產(chǎn)也正式成為博賽繼鋁、煤之后的第三大產(chǎn)業(yè)。 無論博賽地產(chǎn)日后是否能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域取得成功，我們只想說的是：隔行如隔山，請(qǐng)謹(jǐn)慎持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目！
　　思路決定出路，思想指導(dǎo)行動(dòng)。做成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是做持有型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，思路是最關(guān)鍵的。
　　這就像恒隆廣場(chǎng)。同樣的一個(gè)地塊，同樣充裕的資金，同樣的職業(yè)經(jīng)理人，當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目由恒隆廣場(chǎng)開發(fā)時(shí)，可能就是一個(gè)受人尊敬的成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目由一個(gè)缺乏商業(yè)素養(yǎng)的地產(chǎn)商開發(fā)運(yùn)作時(shí)，很可能就是一個(gè)失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。尤其是那些曾經(jīng)賺錢太容易的開發(fā)商或老板，危險(xiǎn)更大，作出錯(cuò)誤決策的可能性更大。
　　而一個(gè)錯(cuò)誤的決策一旦作出，前面就是“地雷陣”和“萬丈深淵”！
　　一個(gè)企業(yè)能不能做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，取決于開發(fā)商的經(jīng)歷、思路和他傾注到這個(gè)企業(yè)里的商業(yè)基因。
　　而對(duì)那些之前賺錢太容易的私營(yíng)企業(yè)老板，我們總是奉勸他們謹(jǐn)慎持有商業(yè)地產(chǎn)。
　　　
第一次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，謹(jǐn)慎持有商業(yè)地產(chǎn)

　　無論一個(gè)人長(zhǎng)大以后是否優(yōu)秀，在剛剛從媽媽肚子里面生出來之后，他都會(huì)有一個(gè)學(xué)習(xí)成長(zhǎng)期。即便是世界長(zhǎng)跑冠軍，健步如飛的速度可以獨(dú)“步”全球，但也一定曾經(jīng)像所有嬰兒一樣，經(jīng)歷了一個(gè)摔跤、站起來，再摔跤，再站起來的過程。
　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，沒有摔過跤的企業(yè)幾乎沒有。因此，當(dāng)有開發(fā)商想做持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，我們往往會(huì)問對(duì)方一個(gè)問題：“你是第一次開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)嗎？”
　　如果開發(fā)商回答是，我們就說：“這個(gè)項(xiàng)目你不要考慮持有了，你做銷售型的商業(yè)項(xiàng)目吧。”如果我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商是一個(gè)經(jīng)歷了多次挫折，但仍然志在商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，就會(huì)對(duì)他說：“你想的是對(duì)的，讓我們一起來完成夢(mèng)想。”
　　雖然并不完美，雖然有些主觀，但我們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否適合做持有型的商業(yè)項(xiàng)目往往判斷極為準(zhǔn)確。
　　即使是萬達(dá)這樣布局商業(yè)地產(chǎn)多年的巨頭，其商業(yè)地產(chǎn)仍深度依賴開發(fā)性物業(yè)的資金反哺。 萬達(dá)建筑綜合體的出售比例高達(dá)六成以上，持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)僅三成到四成。
　　　
　　商業(yè)地產(chǎn)看上去很美，但在實(shí)踐的過程中，卻危機(jī)四伏。如果你不是一個(gè)有決心的人，如果你不是一個(gè)有經(jīng)歷的人，如果你沒有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)自內(nèi)心的熱愛，如果你不是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抱著戰(zhàn)略的赤誠(chéng)并且歷盡苦難癡心不改，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)就是進(jìn)入一個(gè)漩渦，你對(duì)規(guī)律的蔑視將會(huì)讓你付出沉重的代價(jià)。
　　　
這樣的企業(yè)可以持有商業(yè)地產(chǎn)

　　在上述四條之中，有沒有那一條是符合你的情況？

在目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，成功的企業(yè)是優(yōu)點(diǎn)多而缺點(diǎn)少。萬達(dá)集團(tuán)的王健林堅(jiān)忍不拔，久歷苦難而癡心不改，始終保持著旺盛的精力和對(duì)企業(yè)的良好控制，這是萬達(dá)集團(tuán)能夠在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成功的重要原因。而恒隆地產(chǎn)、時(shí)尚集團(tuán)等，亦莫不如是。

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