房市是個大講堂，是個大游戲園，是個大利益場。利益方為了達到各種賺錢目的，先發表各種奇談怪論，忽悠大眾的腦袋，后組織各種游戲，忽悠百姓的口 袋。“錯誤言論”使許多人先“把自己賣了”，然后“幫人家數錢”，再“幫人家去忽悠別人”。為了不摔交，為了少吃虧，我們都有必要“殺一下”自己的“頭腦 病毒”，并加裝一個“防火墻”。

 

1.房價收入比奇高，泡沫很大，大眾不堪重負，影響社會進步。駁“通貨膨脹后工資提高，房價收入比就不高了。”的錯誤觀點。

 

國際通行的房價收入比是3到6倍，按揭月供不超過家庭月收入的30％。在發達國家，認為房價收入比超過6就進入泡沫區。1998年國W院在有關房改 的文件中提出：房價收入比超過4倍的，應當獲得住房補貼。說明我國正府對國際標準是認可的。2005年，米國一顧問公司據房價收入比，就國際房價購買力做 了個調查，看看哪些城市的房價讓居民“最難以承受”。結果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產危機”。

 

二線的E市，新房平均價1萬元* 90平米 / 全市平均家庭收入6萬（全市年平均收入公布數的2.5倍） = 2007年底E市的房價收入比為15，含義是全家15年的全部收入可以買到一套住房。不少大城市在15上下。15 / 收入的0.5用于買房 = 一家人干30年只能買到只有使用權沒有裝修的毛坯房。22歲 + 30年 = 為房子需工作到52歲。而50歲后老板就不肯聘用。這么高的房價“可持續”嗎？再漲50％是22歲 + 45年 = 為房子需工作到67歲！豈不是為了一套房要“小車不倒就要推”？在不健全的社會保障下，要保證還貸期間不失業不生病，不然就可能因為斷供而被銀行收走房子。

 

有人說：“多印鈔票，多加工資，房價收入比就顯得不高了。”這個說法是錯誤的，只看到房價收入比變小，沒有進一步計算下去。在通貨膨脹情況下，物價 漲幅大于工資漲幅，支付能力下降了，本來家庭收入的0.5用于買房，下降為0.4。將上述的公式重新計算，結果是，在目前這種通貨膨脹情況下一家人為買房 要干32年，多2年。

 

2. 高房價使人才外流，后患無窮，誤國不淺。駁“房市繁榮體現我國經濟實力強，生活水平高。”的錯誤觀點。

 

按美國商務部公布的數據，2008年1月份美國新房銷售中間價為每套21.6萬美元。每套21.6萬美元 * 匯率7 = 每套151萬人民幣元 / 每套的建筑面積相當于200平米 = 可能每平米在7550人民幣元左右，而且他們的房子是有土地所有權和裝修過和帶家具家電的。2007年秋，在二線城市E市，用7550只能買到三等地段的 只有70年土地使用權且沒有裝修的毛坯房。2007年，美國的GDP是我國的20.3倍。美國的人均收入是中國的一二十倍，美國的醫療教育養老體系比我們 好多了。就這么低的房價，人家都次貸危機了，房價都下跌了! 我們是第三世界國家的收入，房子卻是發達國家的價格。我們已經透支了幾年的漲價空間，靠幾十個錯誤言論還能硬撐多久呢？房價與國際接軌是大勢所趨，歷史必 然。

 

大城市里各行各業的精英的創業夢大多被廢在了房子上。2008年3月5日，全國正協委員、清華大學校長、中科院院士顧秉林表示很擔憂青年教師的住房 問題：“現在買不起房的不僅僅是低收入家庭，現在高校青年教師的收入與房價差距太大，根本買不起房。”“我現在很擔憂這個，這樣下去會導致青年人才流 失。”

 

從住房、教育、醫療三座大山綜合地看痛苦指數，留學生回國后干30年只能買到只有70年土地使用權且沒有裝修的大套的毛坯房。在房價收入比為6的某發達國家 / 收入的0.5用于買房 = 一家人干12年就可買到有土地權并已裝修的大套的新房。這有利于吸引留學生回國效力嗎？難道大家都不懂房價持續不斷上漲的后果：農村綜合痛苦指數比城里高，有點本事的，有點文憑的，有點錢的都要進城，結果到處是“老幼村”、“窮人村”。

 

炒高房價不符合衡量改革正確與否的“三個標準”，不利于發展社會主義社會的生產力，不利于增強社會主義國家的綜合國力，不利于提高人民的生活水平。房價再上漲對國家來說，得不償失，后患無窮，誤國不淺。為了救國，房價必降。

 

3. 高價房奴把“致富”的種子全吃掉了，到六十幾歲將租房居住。駁“通膨不斷，按揭才買得起住房，有錢再買就永遠買不起。”的錯誤觀點。

 

為了國家未來和個人發展，我們應該提倡“先創業先投資再買房”。提高今后的收入是硬道理。今后更高的收入才能讓你有尊嚴而幸福地生活。反正沒有“土 地所有權”，迷戀“土地使用權”還不如追求“資金收益權”來得實際。二代“工作骨干”被美國老太太按揭買房的故事害慘了。失去了學生年代的理想和夢想,把 買房當作人生的第一理想，生活的第一追求，奮斗的第一目標，成功的第一標志。把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，作為“經濟脊梁”的中產整天為還貸 而賴活著，中國人就只有這一點出息嗎？永遠為人打工，對事業開創沒有興趣，缺乏資金,中國經濟還有多少活力和后勁呢？外國人喜歡“當老板”，中國人喜歡 “當房奴”，落后面貌怎么改變呢？炒房的最大惡果是把成千上萬的“老板苗子”扼殺在搖籃里。這是一個民族的悲哀。

 

企業產品銷售困難的主要原因在于內需不振。內需不振的主要原因在于高房價。許多人把買房當作消費的第一需求，這是畸形的，排他的。一套房就吃掉一個 家庭二代人的節余。每月都是月光族，哪有能力去消費呢？為了還債，不得不節衣縮食，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新電器，不敢買好衣服，不敢買好化妝 品，不敢會友“喝一下”，長途電話不敢多說話，不敢跳槽，害怕失業，害怕收入減少，害怕生病。

 

在錯誤觀點的引導下，許多人把買房當作壓倒一切的需求。沒有買房，可以租房。如果買房搞得沒錢吃飯了，搞壞身體就得不償失。如果買房虧損搞得夫妻反 目，談何幸福。如果買房搞得小孩沒錢深造，就因小失大。如果買房在大跌時變成負翁，就要流落街頭。如果買房搞得家人生大病沒錢治，就要流落地獄。

 

“高價房奴”睜開眼先想到月供。每天先為銀行打工半天。有的“高價房奴”為了買房啃四老40萬元，但那是應付看病和養老的錢，最終要拿錢到醫院去 還。還完按揭，接著還“啃老錢”。在高房價、高負債、高腦壓下，住房成了一輩子的牽掛，辛勞忙碌，憂心忡忡，終其一生，幸福感和成就感在哪里？

 

35年后，住房過剩，“要求我拆遷”可能變為“我要求拆遷”。高樓房每戶只占有不到10平米的土地，補償使用權的拆遷費很少。30歲 + 35年 = 65歲需要再花錢買一次房，但老了后，錢不夠，借貸也還不起，只好用拆遷費去租房。雖然使用權有70年，35年后可能已是“無房戶”了。高價房奴主動伸長脖子讓人宰真窩囊，活得太累，繁忙一生，兩手空空。

 

“天生吾材當大用，豈肯離校就江郎。”對于這么簡單的道理，人總會醒悟的。可以在低價位騙人去當房奴，但在高價位就難以騙人去當房奴。可以騙自住性 有效剛需去當房奴，但無法騙還不起高月供的人去當房奴。可以短期騙人去當房奴，但難以長期騙人去當房奴。所以，剛需是不斷在減少的，住房終將嚴重過剩。

 

4. 白領在高價時買房是笨人理財，15年后還是白領的水準。即使“當租奴”也強于“當房奴”。駁“在通膨中房產增值快，投資買房可以致富”的錯誤言論。

 

30年前，95％的人錢袋里的現金在999元以下。25年前，有一二萬元的資產資金的就是富人，稱為“萬元戶”。目前有二三百萬元的 資產資金才與富人沾邊。富人的數量增多10倍以上。他們的初始自有資金幾乎都在1萬元以下，他們的平均年投資收益率許多在30％以上。如果目前社會上連 10％的年投資收益率的機會都不存在，經濟就無法發展了。所以，沒有找到10％機會的人是笨人，而不是沒有。2008年初買新房90平米時，首付、稅費、 裝修和家具家電合計支出現金50萬 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）= 50萬 * 4.18 = 15年里付出現金成本為209萬。另外在銀行按揭50萬 + 50萬 * 每年付息0.063 * 15年 = 15年里付出按揭成本為97萬。209 + 97 = 這套住房15年里總成本為306萬元。如果15年里租房，3萬 * 15年 * 漲價系數1.5 = 合計租金68萬。306萬 – 68萬 = 15年里為了一句“我有房”三個字，就破費了238萬元的“面子錢”。15年里總成本306萬元 / 100平米 = 到最后每平米實際花了3.06萬元 / 15年后房子0.7成新 = 15年后該地段新房價格要漲到每平米4.37萬，才保本。從黃金20年只漲1倍看，15年的通貨膨脹難以超過4.37倍。說明：買入已高估的房子保值不 了，增值不了。說明：如果白領買房投資，15年后還是白領的水準。

 

不想當富人的人才會把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，甘心一輩子為人打工，從此與發大財再也無緣分。“打工皇帝”唐駿10年來一直租房。他 這樣算賬：買這套房要花2500萬元，2500萬元的年投資回報是500萬元，年租金只要144萬元，租房住相當于每年多賺了356萬元。在房價低位，當 個房主是個好選擇。目前，“當低價租奴”強于“當高價房奴”。房奴里難以出現老板，而租奴里卻較容易出現老板。

 

5. 今后20年，我國通貨膨脹率可能低增長，房價創不出新高的可能性是存在的。駁“30年來地價房價漲幅驚人，說明今后通貨膨脹率和房價也會高增長。”的錯誤觀點。

 

為何有許多人買房產做長期投資呢？因為他們有十分強烈的感性認識：改革開放（1978年12月）以來的30年里，以沿海二線城市E市為例，大約地 說：豬肉由0.8元漲到14元，18倍。大米由0.14元漲到2.3元，16倍。全市年平均工資由400元漲到22000元，55倍。房租漲200倍以 上，房價有的由不到100元漲到1萬元，折合成同材質，漲了50倍以上，土地一畝由幾千元漲到幾百萬，漲了500倍以上。許多人沒有看到30年的漲價全 景，只看到一二十年或近幾年來的漲價片段。因為沒有認真調查分析，不少人因此產生了“眼看著房價漲了許多倍，說明鈔票貶值太多了，說明投資房產永遠能跑贏 通貨膨脹。”的錯誤觀點。

 

就象19年來股市從100點漲到6124點，至少幾年內不可能再創新高了，但是，人們大多對房價只有感性認識，沒有理性思考，一時還很難從一種思維 慣性中解脫出來。他們只看到表面的現象，沒有考慮到當時土地、房屋等資源處于“無市場，不許交易，極其低價”的不正常狀態，沒有考慮到舊中國的底子一窮二 白，建國后實行半供給性半福利性分配的計劃經濟和搞階級斗爭耽誤經濟生產，生活水平很低。30年前，獎金取消，縣長的月工資只有幾十元，國家主席的工資只 有300多元，很明顯，改革開放前后正治經濟環境天差地別。以很特殊的“非商品化的革命年代的價格”為基數統計出來的增長率是很怪異的，很離奇的。就象大 學畢業前張三的年勞動收入為500元，畢業2年后5萬元，怎么能以此100倍來預測未來2年后至少增長5倍呢？如果以30年來的地價房價增長率作為參照物 和依據來預測今后的通貨膨脹率和房價，必然在深重的通貨膨脹恐懼感之下得出錯誤的荒謬的結論。然后用來指導房產投資，必然走入歧途，導致失敗。

 

大多數人沒有注意到，20年來，國際通貨膨脹率很低。紙貨幣和老貨幣黃金是個連通管。如果20年來國際通貨膨脹率很高，即紙貨幣大貶值，那么老貨幣 黃金就會大漲價。實際呢，1988年黃金平均價436.77美元/盎司，2008年8月10日收盤價是800多美元/盎司，20年才漲1倍。美元對人民幣 曾有十幾年在8.2一帶徘徊，也說明國際通貨膨脹率不高。

 

我國原來的地價房價等資源和工資被低估得離奇，必須逐步與國際接軌，才導致各種價格都一漲再漲。30年來，有的土地漲價500倍以 上，已經超漲了；有的房價已漲價50倍以上，不但與國際接軌了，按房價收入比已經是美國的4倍了；通貨膨脹10倍以上，該漲已經漲了，欠的債該還的已經還 了，以后當然就相對穩定了。今后20年，我國通貨膨脹率可能低增長，可能開征物業稅、遺產稅，土地價可能下跌，房價創不出新高的可能性是存在的，而不是有 人依據 30年來的飛漲而預測今后20年通貨膨脹率和房價可能增長幾倍那樣。當君子蘭炒高100倍時，就不是跌不跌的問題，而是跌多少的問題了。就象股市6124 點，傻瓜買了，理由是“股票是能漲幾十倍的好東東”；智者賣了，理由是“已經漲幾十倍了，回落風險很大”。你25歲之前個頭長高1.4米，如果以此來預測 26歲以后至少再長高0.4米，多么可笑啊。確實有兔子曾經撞到這棵樹，但今后就不一定了。房市成熟了，土地價成熟了，稅收制度成熟了，而你的頭腦還不成 熟，還在守株待兔，那就等著吃虧吧。

 

6. 通膨初中期，房價股價大漲過頭，導致中后期大跌過頭。駁“房產永遠是保值增值，抗通膨的最佳投資品”和“通貨膨脹之下，拿現金不如持有房產。”的錯誤觀點。

 

“介入點位”的高低決定投資的成敗。前幾年房價在每平米3000元的低位時，拿現金不如持有房子，因為房子可能大漲上去。當2007年秋房價在每平 米12000元的高位時，持有房子不如拿現金，因為房子可能大跌下來。價值低估的投資品才能保值增值。當普耳茶炒高10倍時，一定會隨著豬肉由10 元上漲到14元而再次上漲嗎？在6000點還買股票當然是要吃虧的。

 

“介入時機”的早晚決定投資的成敗。保值增值功能具有階段性的特點。到了通膨中后期，由于房價股價已被炒高，買力不濟，利率也調高 了，熊市就會不期而至。熊市里房價和房地產股是“燙手的山芋”。一位香港人，1996年買樓54平米 * 每平米8.333萬 = 450萬港幣。當時所有香港人都認為香港人多地少，又是國際金融中心之一，房價絕對不會降。1997年金融危機爆發，房價一路下滑，在2003年非典時， 這套房跌至150萬。2008年2月漲到300萬了。12年里不包括利息，凈虧損150萬。日本炒房者被“房產永遠是保值增值，抗通膨的最佳投資品”的理 論害慘了，已經套牢17年還沒有解套呢。越南的炒房說明：“嚴重的通膨的初中期，房價股價大漲過頭，嚴重透支未來，導致中后期大跌過頭。”

 

7. 不是通膨引起房漲，而是房漲引起通膨。控制通膨必須先降房價。駁豬八戒倒打一把的“通膨引起房漲”的錯誤觀點。

 

通貨膨脹嚴重。2008年前7個月，居民消費價格總水平同比上漲都超過6%。通貨膨脹就是“錢水泛濫”，“錢狗滿街”，就是實物增加不多而錢增加很多。

 

任玉嶺任北海市副市.長時親歷泡沫破裂。他說：通貨膨脹有熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價等外因，但主要原因還是在國內，主要矛盾在房地產。房地產 的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，是這次通貨膨脹的‘牽引機’和“助推器’。1994年，北海市的物價上漲高達43%，就是由房價大漲引起的。

 

熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價等外因即使是第一重要的因素，房價大漲也是第二重要的因素。強調別人的錯誤更大，就能減輕自己的責任嗎？

 

很明顯，不是通貨膨脹促使房價上漲，而是房價大漲帶動物價上漲，加劇通貨膨脹。理由是：從漲幅上看，房價嚴重虛高，已經遠遠偏離通貨 膨脹促使房價上漲的軌道。本來30萬的房子，6年里被炒高到120萬。6年里人民幣不可能擴張4倍。從時間上看，房漲早于肉漲糧漲。從資金總量上看，某市 2年成交房子10萬套 * 平均每套漲價40萬 = 資金多出400億。物價怎會不漲！在變態的房價下，民眾不得不提前透支今后幾十年的收入買房，今后幾十年才印的鈔票也印出來了,貨幣就膨脹了。從外在表現 上看，地價房價大漲后，企業的用地用房和人工成本大增，出廠價就提高了。失地農民以前供糧供菜, 現在反而要向社會購買，農產品(000061,股吧)就漲價了。

 

牽牛要牽牛鼻子，打蛇要打七寸。通貨膨脹和物價上漲會破壞整個經濟體系，不得不治理。管不住房價這個“帶頭大哥”，就別想管住大家，大家就漲價不斷。最終，大倌為了江山，中小倌為了交椅，不得不調控，不得不強迫“帶頭大哥”（房價）帶頭降價。

 

8. 通貨膨脹可能嚴重但不會極其嚴重。駁“通膨不斷，有錢后再買就永遠買不起。”和“一旦有惡性通膨，就永遠買不起。”的錯誤觀點。

 

正府有很強控制力，面對嚴重的后果，會采取措施控制通貨膨脹，所以不會出現極其嚴重的情況。2008年6月，廣義貨幣M2雖然突破了18.04%，但存款準備金率提到17.5%，說明貨幣發行沒有失控。

 

沒有必要恐懼于通膨。目前，中等收入以上而且按揭15年才買得起房，如果他們將資金用于創業用于投資15年，在一般情況下收益會跑贏 通貨膨脹，你最終可能成為富人。如果你反駁說：“創業和投資已經難以跑贏通貨膨脹了。”我不相信社會已經這樣，更不可能總是這樣。假如社會真的這樣，高房 價就是建立在沙灘上的搖搖欲墜的高樓，恐懼的不應該是旁觀的人，而是套在里面的炒房者。

 

如果通膨極其嚴重，如果房價再上漲，房價漲帶動物價漲，物價漲導致加工資，加工資導致出廠價上漲，惡性循環就破壞了經濟整體，國民經濟就垮了，社會 就難以穩定了。如果通膨極其嚴重，房價再上漲，科技人員的收入不如炒房的老太，哪有心思干事業？假如真的象炒房者說的那樣出現了極其嚴重的通膨，就有許多 企業倒閉或半倒閉，許多老板會賣房去救急，許多中產無錢供房而賣房，許多人失業或收入大減，吃飯堪憂，怎能顧得上買房，賣者很多而買者很少，房價必大跌！

 

9. 通膨帶來的漲價占總漲價的比重很小，“炒民生”不會長久，所以想在通貨膨脹中長期獲利難以實現。駁“通貨膨脹是永遠的，所以房價永遠上漲”的錯誤觀點。

 

6年前，E市每平米只賣3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、營銷、利息等成本和各方的合理收益。現在賣12000元。總漲價 9000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超過700元 / 總漲價9000元 = 通膨帶來的漲價只占總漲價的8％。即使今后幾年里通貨膨脹率達到不可想象的1倍，通膨帶來的漲價也只占總漲價的16％，影響很小。股票2007年11月上 到6124點，2008年8月19日低見2284點，跌幅達62.7％。說明通貨膨脹雖然會一時促漲，卻不能保證“投機價”長期高高在上不下跌。

 

投機炒作才是房價大漲的主要原因：第一成本的土地是在炒作和競拍中飛漲的，房價是在捂盤加炒作中哄抬上去的，“紅包”的膨脹是在投機炒作中水漲船高的，連稅收也是姑息養奸后借口打擊投機炒作而增加上去的。

 

炒房者想在通貨膨脹中獲利難以實現。因為通貨膨脹只是房價大漲的次要原因，而引起房價大漲的投機炒作這一主要原因屬于“炒民生”。規律強于人，民意 高如山，社會必進步。正府的最大職責是“為百姓說話，為百姓做事”，它可能做得不夠卻不會“一點”也不做。泡沫被吹大到皮很薄很薄了，房價大漲帶動通膨， 所以ZF不得不調控。僅是積“一點”成多，就碰破它了。各國歷史都表明，以人為本才是正道，“炒民生”不可持續。

 

10. “炒民生”象吃“白粉”，一時痛快，危害深遠，不可能長久。開發商是韓信，成也蕭何，敗也蕭何。駁 “正府永遠會支持房市炒作”的錯誤觀點。

 

在中國人中，胡潤百富榜上的十大富豪，有8個來自房地產業。在美國人中，歷年的世界首富有做軟件的比爾蓋茨和炒股票的巴菲特；目前，沒有蓋房炒房的 進入十大富豪。說明在我國，“房老大”已經越權篡位了，說明“炒民生”已經把“科技是第一生產力”炒成“老二”了。長久了就會科技落后，落后就要挨打。所 以，各國都嚴禁“炒民生”。

 

如果其他民生資料象住房一樣也可以睜一眼閉一眼地任其壟斷、拍賣、囤積、炒作和哄抬價格，炒家也可以將大米、蔬菜、飲用水、公交票、火車票炒高5倍，因為它們對于人類更加剛需！所以，各國都嚴禁“炒民生”。

 

有人說：“不要多說房價，多流汗多賺錢才是硬道理。” 可是，房價6年上漲90萬。有幾家通過多流汗能增加收入90萬？多印鈔票的話，大家就能分到90萬？民眾經濟承受力就象一根扁擔，500斤壓上去一定會壓 斷的。安居才能樂業。如果全家終勞一生還不能得一屋，惡勞者、投機者必日增，社會如何和諧、發展和穩定？炒民生危害社會，所以，各國都嚴禁“炒民生”。

 

“炒民生”名不正言不順，正治課老師難當；“炒民生”占小便宜吃大虧，危害深遠；“炒民生”象吃“白粉”，一時痛快，誰吃誰短命；炒民生不得民心，危及正權，所以各國正府都不得不把炒民生當作惡瘤切除了。如果米國人還在炒房，房價收入比就不會“安居”在6以下了。

 

買彩電曾經要開后門，經常漲價。家電業走下坡路已經10年了，可能再10年，家電業也牛不起來了。不怕象股票那樣大起之后大落，大落之后再大起。最 可怕的是房地產在惡炒后不得民心，被歸入“炒民生”（與“炒糧食”同類）后將從此一蹶不振。比如日本已17年沒有惡炒房子了。日本炒房者17年還不能解 套，所以炒房被套應該拋！

 

11. 資金流向投資“洼地”導致房地產利潤逐步接近社會平均利潤，買便宜貨的機會終將到來。駁“蓋房應該暴利”的錯誤觀點。

 

在“世界工廠”千辛萬苦做出口，為就業做貢獻，年利潤率只有2％，甚至虧損的情況下，開發商和炒房者獲得了數以十倍的年利潤率。連通管“一邊水高一 邊水低”的短期狀況出現了。“風景這邊獨好”對千行萬業產生了非常嚴重的“吸血效應”。有的人辭退工人，賣廠買房。千商萬賈聚集房市，千錢萬幣蜂擁而入。 于是，一家歡樂百家愁，一湖水災百湖旱，一家壟斷百家爭，一碗美味百人搶；于是，“倒廠風波”來勢兇猛，成千上萬的中小制造企業和外貿公司倒閉或瀕臨倒 閉。銀行（樹干）和房地產公司（樹枝）都不會先死，要當心的是制造業（樹頭）會先死。各行各業是一個食物鏈，正府在行業上再“胳膊往里拐”，再不“一碗水 端平”，最終就會得了一稅丟百稅，如果第一產業垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最終就會一損百損，一了百了，最終就會成千上萬的人失業，社會難以穩定，最 終就會搬起石頭砸自己的官位，所以，即使要救，不得不先救樹頭（制造業）和樹干（銀行）。最近發文對中小企業增加貸款和不許為土地貸款，明顯就是在丟卒 （樹枝）保車，所以，連通管“一邊水高一邊水低”的狀況是“兔子的尾巴長不了”。

 

連通管的水終將流平。“人往高處走，水往低處流。”資本具有追逐高利潤的本性，暴利就象千香萬艷的“花粉”，必然引來千蜂萬蝶。大家 都目睹過“暴利洼地”被“移山填海”的“張藝謀式”壯觀景象：從千軍萬馬制造家電到降價比賽；從千村萬山種果樹到揮淚砍果樹；從千家萬戶買股票賺大錢到八 成人虧錢。大家都去追逐暴利，都去填充投資“洼地”，就象連通管的水終將流平，必然導致房地產業利潤逐步接近社會平均利潤。栽果樹比種稻子好賺，大家都去 種，不久，千車萬擔的“柑橘”就爛在樹上了，價格就降下來了。大家都去蓋房炒房，就象大家都去種果樹，必然導致住房過剩。結果是盛極而衰，房價成千上萬元 地往下掉，結果是大眾買便宜貨的機會終將到來。

 

12. 住房的相對過剩是“生產無計劃性”和激烈的市場競爭的必然產物。駁“蓋房量跟不上需求量”的錯誤觀點。

 

“生產無計劃性”是市場經濟所固有的。20多年前，中學老師說：“西方國家的市場經濟，具有無計劃性，存在激烈的市場競爭，必然造成生產相對過剩。 產品堆滿倉庫，窮人卻買不起，資本家寧可將牛奶倒進大海里，也不低價賣給窮人。”我們的房市，將要展現的基本上就是這樣的景象。

 

從整體上看，社會生產是無計劃的，無序的。管理部門在其中有利益牽連，不但未能給以及時有效的計劃性引導，反而以過度的放貸、火熱的土地競拍和大肆 的輿論煽風加劇了“生產無計劃性”和市場競爭。于是，市場經濟所固有的“生產無計劃性”和激烈的市場競爭終于導致了生產相對過剩。

 

上帝欲其亡,令其先瘋狂。大陸人具有“制造過剩產品”的超強本領。開發商認為住房在許多年里是稀缺品，所以，在賺得缽滿盆滿之后，不計高負債率的后 果，四處借貸，不斷擴大再生產。由于金錢具有逐利性，各路資金不斷流向超額利潤的房地產，黑錢來了，灰錢來了，紅錢（紅包）來了，白錢（干凈錢為白，存銀 行是白白讓別人用）來了，許多公司和企業的“生命錢”來了，甚至社保“救命錢”也敢來。由于不是高科技，有地就是“草頭王”，可以“空手套白狼”，于是 “18路軍”（包括海爾）都來蓋房，工地遍地開花，商品住房、限價商品房、經濟適用房、廉租房、單位自建房、小產權房象雨后春筍到處冒出來，供給以每年2 萬、3萬、5萬套的加速度在增加。

 

因為不漲就沒人追買，開發商每批都提價，近幾年總房價每年以10萬、20萬、40萬元的加速度上漲，需求者以每年10萬、20萬、 40萬人的加速度被趕出市場。“Ⅹ趨勢”形成了，供給量不斷趨大（/），有效需求（＼）不斷趨小。左側“＞狀態”時供小于求，發展到右側“＜狀態”時，就 變為供大于求。

 

已經進入買方市場。市場的獲利回吐和買力重新積蓄，需要幾年的痛苦煎熬。由于建設周期長和土地不開發2年后會被無償收回，過剩了還在不斷推出新盤。 于是，生產相對過剩呈現不斷惡化的趨勢。開發商把購房者逼到了無路可退的墻角，心有余而錢不夠。開發商是有路可退的，如果不肯退讓（大降價），結果是：去 年牛市高價，今年有價無市，明年熊市低價。

 

13. 蓋房炒房者錢太多、心太貪、太驕傲和太盲目，必然是：炒房囤積量X ＞ 自住性有效剛需y。駁“剛需很大，供不應求”和“富人錢很多，再多也被買走”的錯誤觀點。

 

炒房者為何一邊以價格來“低頭承認”可出租房過剩，一邊“大言不慚”地說房子供不應求？因為他們高估了人的主觀能動性，只見開發商及其支持者的力量大，不見客觀規律力量更大。高估了剛需的購買力，只見剛需人多，不知剛需錢少。

 

“剛需很大，再多的房子也供不應求。”是自欺欺人的瘋話。蓋房炒房者錢太多、心太貪、太驕傲和太盲目，而非富人錢太少、太膽小、太謹慎和太理智，所以必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需y。“30％的人卻擁有70％的錢”，“70％的人只擁有30％的錢”，這是鐵的事實，所以必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需y。自住性有效剛需y 取值5萬套，得“X ＞ 5萬套”。自住性有效剛需y 取值500萬套，得“X ＞ 500萬套”。所表示的意思都是“供大于求”。

 

“富人錢很多，再多的房子也被買走了”是炒家必敗的“證言”。如果自住性有效剛需量小，炒房者就會因為無人接手而被套牢，所以99％ 的炒房者在買人時都堅信自住性有效剛需y很大。看看網上的討論就知道這種想法的蓋房炒房者很多，富人的錢象山一樣的多，所以，炒房囤積量X要大于自住性有 效剛需 y（比如每年5萬套）很容易。炒房囤積量X已經大大超過今后的自住性有效剛需y了，富人卻還在高估自住性有效剛需y，還在買入，買入，再買入。就象制造手 機，物以稀為貴，一部幾千元，特好賺錢，大家頭腦就發燒，就大造特造。市場需求10汽車，大家就會沖動地盲目地制造出13車。市場需求增大到100車，就 會制造出130車。結果，先是普及，普及，再普及；再到過剩，過剩，再過剩。大量的過剩必然導致（象砍果樹那樣的）熊市來臨，競相殺價，跌聲一片。

 

14. 認清“投資投機房屬于供給”的本質，房市供大于求的真面目就暴露了。駁“自住性買量大，投資投機性買量小。”和“供給多少，就被需求吃掉多少。”的錯誤觀點。

 

住房供給有5塊：“開發商的供給”，“正府的供給”，“投資投機需求所轉化的二手房供給”（富人買房是間接的供給，潛在的供給，未來的供給），“單位自建房供給”，“小產權房供給”。

 

自住性有效剛需是指近幾年需要購買自用房而且有支付能力的購房需求。不是自住的不應該統計進來。當一個人“月供還不起”時就是突破購買力的極限了， 就不是有效剛需了。以下幾種不是自住性有效剛需：“更新改善性需求”是一套換一套，住房總量不增不減，不能算需求增加。“拆遷需求增加”對“雞蛋市場”是 “母雞增加”，是供給增加的表現，不能算需求增加。低收入者不是有效剛需。春節一過，火車站和汽車站人山人海，里面有幾個買得起百萬的房子呢？老居民沒有 私房的基本上是低收入者，在等正策房。王石在中央二套說過，一般的中產也買不起了。未來的新移民也基本上是低收入者和一般的中產。投資投機者在房市扮演主 角是不爭的事實。其買入不是自住，是為了高賣而獲利，所以買入后就轉化為供給了。大家都錯誤地把“投資投機者買入量很大”理解為“需求很大”。比 如，2006年開盤10萬套，自住購房者買走4萬套，投資投機者買走6萬套，大家都說“供給10萬套，被10萬個需求都吃掉了”。揭開投資投機房的“供給 本質”，將其歸類于供給后，房市供大于求就清楚了。

 

自住性有效剛需只剩一種了。新房總價120萬，因為按揭已收緊，需要首付50萬，需要按揭70萬。加上貸款利息，需要還貸130萬 / 20年 = 每年需要還貸6.5萬 / 還貸占收入0.5 = 家庭年收入13萬的才買得起。很明顯，剛需只剩“準富人自住性有效剛需”了。“準富人區”（接近富人的中產）里大多有房。6年前只需首付10萬，不得不買 的中產和家長為畢業生買結婚房的大多在一路追漲中買了，沒有買的準富人是少數。由于近2年銀行負利息，聰明人一般不會將大錢放在銀行里，大致有3種情況： 第一種是將錢用于實業，“忙錢”在房價高時不會撤資買房。第二種是投資于股票、期貨和外匯的成功者，是投資投機高手當然看得出房市還在頂部，不會去買房。 第三種是投資于股票、期貨和外匯的失敗者。期貨和外匯是杠桿交易，難度大，介入的人少，當股民的最多。近一年來，股市大跌六成，股民被套得動彈不了。自住 性有效剛需啊，你到底在哪里？滿世界去找，以刀相逼也出不來足夠多的自住性有效剛需！

 

自住性有效剛需是真正的需求，基本的需求。房價最終由其決定。更準確地說，自住性有效剛需的錢袋決定房價，決定蓋房炒房者的最終命運。開發商推高房價, 自住性有效剛需日益減少,最終作繭自縛。如果房價上漲到“準富人家庭月供還不起”，最后一種剛需就被徹底消滅了。竭澤而漁，魚兒沒有了，漁夫也完蛋了。

 

15.駁“我國人口特多，土地奇缺，不斷增值。”的錯誤觀點。日本的人均土地更少，地價房價照樣連跌17年。

 

房子在30多年后就是一堆垃圾，所以炒房其實是在炒土地。問題在于：土地少是真話，土地奇缺是假話，奇缺使土地不斷增值更是假話了。

 

土地供給短缺的謊話很容易識破。論剛需性，論稀缺性，論不可再生性，土地都比不上石油，而石油價不也歷經了多次大跌。土地不但是可再 生的，蓋了拆，拆了再蓋；而且可多子多福，6層以下的拆掉蓋18層就是3倍土地。舊城舊村里大多是矮房子，拆遷改造后建高樓，總體上還可以放大1.5倍。 1500 萬人的大城市是由1000萬人的大城市發展而來的。1000萬人的城市再來500萬人，放大1.5倍，土地不外擴也不缺。

 

30年來，有的地價漲了500倍以上，已經漲過頭了，已經要回調了。許多人還認為奇貨可居，所以到處在曬地皮。2007年底，開發商囤地約10億平方米，足夠開發4年。

 

土地稀缺，房價就大炒有理嗎？難道米價因為土地稀缺也大炒有理了？春節前后的火車票是不是也因為稀缺就大炒有理了？土地真的能不斷上漲嗎？上帝讓不 聽話的人瘋狂地快速地跑，跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公里339人，我國是130人，東今更有發展潛力，地價照樣連跌17年，跌幅 60％。

 

16. 計生導致許多“80后”的子輩最終會擁有五七套房。駁“人多房缺”的錯誤觀點。

 

社會發達后，晚婚和獨生蔚然成風。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30歲，這些結婚需求已基本釋放完畢，剛需大降。 你我接到的結婚請貼上的主人大多是獨生孩。1988年全國出生人口2457萬人，2000年下降到1379萬人。12年下降了43.9％。根據《全國教育 事業發展統計公報》，2007年與1996年相比，全國小學招生人數，從2524.66萬人下降到1736.07萬人，減少31.2％。目前，去世的主要 人群是戰爭時期出生的。再過20年，去世的主要人群是建國后和平時期出生的（80后的父輩等），數量大增。這是一個不可逆轉的“住房由一般過剩發展到嚴重 過剩”的過程,表現為“Ⅹ趨勢”。“老人身后騰出住房數”越來越多（/），“結婚購房數”（＼）越來越少。發展到右側“＜狀態”時，“老人身后騰出住房 數”大于“結婚購房數”,占到自住性有效剛需一大半的“結婚剛需”就被抵消掉了。

 

在老居民里，2008年2歲的張小強和李小花，在25年后買1新房后結婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的3套房。說明計 生導致許多“80后”的子輩最終會擁有七套房。這是單套房的情況。二套以上的家庭很多。25年后，父母還在世但55歲上下了。爺爺奶奶和外公外婆的房子先 后要拆遷了。有二種可能：一是被看空者說對了，那時房價低，但出于“祖產不可減少”的傳統觀念，留5套是可能的。二是被看多者說對了，當時房價不低，由于 80后的子輩正是中青年，有幾份房租，還有拆遷費，就會七套還是七套，少則5套。二種可能的最終結果都是嚴重過剩。

 

從人口結構來看，房價的下跌趨勢將是長期的，不可逆轉的。人口減少導致房子越來越過剩。大城市閑置房將隨處可見。那時，住房因為閑置和過時而喪失了使用價值；因為無人接手而喪失了投資價值和投機價值；因為過剩而喪失了炒地價值和拆遷價值。只是一堆鋼筋水泥，能值幾個錢？

 

17. 大城市的住房，不管是靜態還是動態都是大量過剩。 駁“大城市缺住房，房價還要上漲十幾年”的錯誤觀點。

 

把水杯里的石塊（已有人入住的房子）拿出來，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看靜態，我可以大聲地說：“今天，總人口 1000萬以上的所有大城市，睡在室外的小于1000人，說明99.99％的人住在房子里；尚未住人的掛牌待售房、閑置房和在建房總數大于10萬套。” （例如深圳，閑置房數以萬套，2008年8月掛牌待售房5萬套，三年計劃新建9.71萬套社會保障性房，商品房在建和計劃建的大于9.71萬套）。今后 50年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話。由此得知：大城市里的住房，不管是靜態還是動態都是過剩，毫無疑問的過剩，大于10萬套的過剩， 永遠的過剩！不然，請你告訴我，哪個大城市，在今后哪一天，不應該說出這一句話？在今后哪一天，掛牌待售房、閑置房和在建房總數不是大于10萬套？如果真 的出現我不能再說這句話的那一天，一定是遇到大熊市使房價低得開發商只賣不想蓋了。

 

在二線的E市，總人口1000萬。300萬人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50萬套 + 閑置房、掛牌待售房、在建房等12萬套 +“六年里新增閑置房”6萬套 = “六年后可售將可售房總數”68萬套。

 

為何“六年后可售將可售房”沒有減少反而增加了？供給日益增多。因為錢好賺，大家都在八仙過海，各顯神通，大干快上，快馬加鞭。因為技術含量低，房 子是比汽車更容易大量制造的商品。容易制造就容易過剩。過高的房價導致城市的人才外流，自住性有效剛需就減少了。過高的房價會降低城市化的速度，導致出租 房過剩。

 

做長期投資，在20年里，要歷經許多正策風險，例如物業稅、房屋空置稅、遺產稅。在20年里，誰敢保證不發生金融危機、經濟衰退或房 熊市？在20年里，面臨環境污染和地震、洪水、火災等天災的威脅。10種風險讓遇到一種，就虧大了。E市的炒房者是在“住房稀缺，奇貨可居，先出租，待高 價而沽”的錯誤理念指導下大量囤積住房的。每一種被炒作過的產品都逃脫不了從“短缺炒高”走向“過剩價落”的宿命。平日里，風平浪靜，大家都不急于賣出。 但是，高處不勝寒，一旦大風險到來，買者因為而恐懼，“每年自住性有效剛需購買”5萬套就減為1萬套。持有人發生信心危機，68萬套潛在的供給就象“籠中 虎”上街，就象堤壩崩潰而洪水奔涌而出，就象股市的“大小非”，賣盤洶涌，競相殺價，奪路而逃。68條狼搶吃1塊肉。就要看誰跑得早，看誰跑得快，看誰殺 價殺得狠了。

 

18. 目前超低的房租投資回報，是“可出租房”已經嚴重過剩的鐵證。 駁“房租會不斷上漲”的錯誤觀點。

 

買房投資是“先賺房租后賺漲價”。因為房價不漲了，收益只有租金了。目前，房租漲不動是明擺著的事實。在二線的H市買房花120萬/ 70年 = 每年折舊1.7萬。5萬元的裝修、家具、家電 / 10年 = 每年折舊0.5萬。中介費和其他費用平均每年0.3萬。租金3萬 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金實際收益”0.5萬元。125萬房資 × 銀行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6萬。0.5 / 7.6 = 15分之1。說明投資回報低得“別人我不告訴他。”

 

總房價125萬元 / 每年租金3萬元 = 房價租金比為42，即42年回本，即市盈率42。2008年8月，滬深股市不少績優股的市盈率在15倍以下，足見房市風險之大。房價再漲一倍就是84年回本。怎么可能！

 

投資回報為何會超低？當然是可出租房嚴重過剩造成的。誰不知閑置房很多？超低的房租投資回報，是可出租房已經嚴重過剩的鐵證。拒不承認，只能證明：你的貪心已經使你失去了理智和判斷力。

 

19. 六年后大城市將有幾十萬套“可出租房”閑置,租價成了房市長期降價的發動機。駁“閑置房不多，最終會被消化掉”的錯誤觀點。

 

對E市的預測,“六年后可出租房總數”= “目前有人居住的可出租房”50萬套 + “目前尚未住人的可出租房”5萬套 + “六年里新增閑置房”6萬套= 61萬套。

 

“六年后有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50萬套 + “六年里新移民增加租房”6萬套（三十六萬人） + “六年里租房結婚等原因凈增租房”2萬套 –“六年里現租民由租轉買搬出而凈減租房”10萬套 - “六年里現租民由租轉住廉租房搬出而凈減租房”6萬套 = 42萬套。

 

“六年后可出租房總數”61萬套 –“六年后有人居住的可出租房”42萬套 = “六年后尚未住人的可出租房”19萬套 / “六年后可出租房總數”61萬套 = “六年后可出租房總體過剩率”為31％。這是講原理，講趨勢，是大概的數字。從中發現的問題有：

 

“租民搬出人數”較多。“擁有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一個必然的趨勢，所以“租民搬出人數”較多。近幾年建造了大量的新房，開發商不 可能倒到海里去，不可能留著自己住，只有賣不出的價，沒有賣不出的房，所以“由租轉買搬出租房”的很多，有10萬套。正策房欠帳十幾年，“大補欠”。“由 租轉住廉租房搬出租房”的很多，有6萬套。合計16萬套。

 

“租民接班人”相對較少。經濟大勢困難，倒閉和內遷的企業不少，鬧民工荒，城市化放緩，“新移民增加租房”較少，只有6萬套。租房結婚只有2萬套。

 

“租民搬出人數”大于“租民接班人數”，于是“可出租房過剩率”逐年增高。從總量上說，現住民99.99％的人住在房子里，“尚未有人入住的房子” （包括閑置的和新建的）就是為新移民準備的。新移民絕大多數是租民，所以基本上是為“新增租房人口”準備的。“六年后尚未住人的可出租房”19萬套 * 6人 = 閑置出租房夠114萬人租用。買方市場越來越明顯，租價不得不降價并形成趨勢。買房投資投機既賺不到漲價回報，也賺不到租金回報，就會紛紛賣出，房價就走 低了，所以說，租價成了房市長期降價的發動機。

 

20. 幾年后，只有較新的住房才租得出去，目前的大多數“可出租房”因為閑置將喪失價值。駁“房子不怕閑置，放得越久越值錢”的錯誤觀點。

 

六年后，新建的房子是智能化、新材料、新工藝、新外形，新格局，新裝修。六年以后，最近幾年建的房子與當時的新房相形見絀，越住越沒面子；房子設施破舊，越住越不方便，就象5年前買的電腦一樣已經過時了。

 

現在房子緊俏，是寶貝，老房子也能租出去。對E市預測, “六年后可出租房總體過剩率”為31％，只有較新的住房才租得出去。沒有誰喜歡舊東西。一代人比一代人更會享受和更愛面子。到那時，因為“年紀較大”和“色衰”，“近幾年建造的可出租房過剩率”可能接近40％。

 

“可出租房”過剩不可怕，可怕的是未來不斷升高的趨勢。E市, “六年后可出租房總體過剩率”31％，“十年后可出租房總體過剩率”35％。然后，“近幾年建造的可出租房過剩率”可能55％，大量閑置，無人問津。大多 數被迫退出租房市場，要賣出價太低，等拆遷還要一二十年，成了“棄之不舍，食之無味”的雞肋。于是，租價將在“競嫁”中一路走低，房價被租價“牽著鼻子往 泥塘里走”。

 

21. 價值規律比人強。只要有信心，有耐心，就能夠在價值軸心附近買到價格較合理的住房。駁“房子價高有理，不可能便宜”的錯誤觀點。

 

經濟運行周期是一個不以人的意志為轉移的經濟規律，投資市場每幾年就有一次從量變到質變的轉折點。房地產是商品，它就一定會符合商品的運行規律。從 歷史來看，盛極而衰，物極必反，過度上漲的后果是過度下跌。價值規律具有自動調節功能。當白菜供不應求時，價格升高到4元。大家少買了，正府調控了，獲利 多使得種植量增多了，然后價格就自然下降到2元了。

 

價值規律威力無比。開發商殘酷無情，炒房者興風作浪,擾亂了房市的正常秩序，使價格嚴重偏離價值軸心。不要強調我國“有特色”，只要是人，貪心和恐 懼都是一樣的，一樣是“孫猴子逃不出如來佛的手心”。在牛市里，高估時車水馬龍，人們神差般地貪心地追高再追高；在熊市里，低估時門可羅雀，人們鬼使般地 恐懼地拋售再拋售。于是，價值規律比人強，房價里的大部分水分就被擠掉了，價格就接近價值軸心了。

 

價格以價值為軸心，圍繞價值上下波動。嚴重違背價值規律是不可能長久的，只要有信心，有耐心，就能夠在價值軸心附近買到價格較合理的 住房。那么，價值軸心在哪里呢？6年前，二線的H市房價在價值軸心下邊，每平米只賣3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、營銷、利息等成本和 各方的合理收益。現在竟然賣到1.2萬元。“價值軸心可能是7000元”（漲4000）。通膨所增加的土地外成本不超過700元。土地是全民所有，許多行 業的利潤小于5%，美國開發商只有5%的利潤，所以土地、稅費、開發商收益和紅包成本共增加3300元，市場就給足面子了。

 

價值軸心7000元是可能見到的，這是各方都能接受的較合理的買點。因為對價值規律的神意各有領會，市場是不斷波動的，價格取舍因人因時因地各異， 買點的計算還有多種（房價收入比、房價租金比、波浪理論。市盈率、對比收益率等），買點有多個，所以你可以綜合分析，糾偏修正后做出自己的價格判斷和買賣 決策。

 

22. 兒童玩游戲需要常換常新。駁“炒房永遠存在”的錯誤觀點。

 

中國人愛“趕集”，愛“湊熱鬧”，遇到大便宜，總是瘋狂地爭先恐后地往前沖，然后吃虧了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五歲的幼兒那樣愚昧 和沖動。30年來，玩過無數的“家家”。炒賣過計劃物資，炒賣過走私貨，炒賣過國庫券，炒賣過君子蘭，炒賣過手機，炒賣過進口汽車，炒賣過城市戶口，炒賣 過原始股憑證，炒股，炒外匯，炒期貨，炒黃金。哄買過的確良布，哄買過火柴鹽巴，哄買過家電，哄買過摩托車，哄裝過電話，剛哄買過房子，正在哄買黃金。N 年之后呢？

 

三十年河東，三十年河西。再好吃的美食佳肴也有吃膩的時候。再好的產品也有大家不再大把燒錢的時候。一種生意特別賺錢，大家都來做， 不久就洗牌。百分之幾百的利潤降到保本，降到虧本。社會是不斷發展的，不斷創新，常炒常新，有了熱門花樣來炒，老花樣和冷門花樣的價格就回落了。按同檔次 和按全市月平均收入來說：1988年買一臺18英寸彩電，需要10個月的工資，現在1個月買2臺。1992年前后買一部手機，需要40個月的工資，現在1 個月買 2部。那錢花得真是冤啊。幾年后，腸子都悔青了。炒房已是昨日黃花，炒房危及民生，不會長久。永遠的熱門的是股市。不信就看西方國家！

 

23.“住房擴銷普及”很象高考招生，分批錄取，價格越來越低。駁“房子象老酒，放得越久越值錢”的錯誤觀點。

 

社會生產力在不斷發展，任何國家任何高端產品都要走不斷降價以增大“準客戶圈”的“產品擴銷普及”之路。開發商也將要走“住房擴銷普及”之路。不 信？你看“手機擴銷普及”：20年前只有1％的人用得起手機，現在60％以上的人在使用，從廳長到處長、科長、股長、工程師、干事、班長、技術工、普工， 已經普及到清潔工，一萬多元降到幾百元。你再看“汽車擴銷普及”，1976年連中央大首長的兒女家里也沒有私家汽車，現在普及得到處在堵車。

 

從原理上說：某市每年蓋5萬套商品房。2007年，處于“準客戶圈”頂層的有6萬人買得起120萬，開發商就一套賣120萬。第2 年，處于 “準客戶圈”頂層的有6萬人買得起100萬，就賣100萬。第3年，處于“準客戶圈”頂層的有6萬人買得起80萬，就賣80萬。“住房擴銷普及”象高考招 生，從高分往低分，分批錄取，不斷往低層次普及。較有錢的先買先走了，留下來的“準客戶”消費層次越來越低，價格就不得不每年降低。30年前高考錄取率在 10％以下，現在60％以上。所以“班長”可能有熬到買得起的那一天。但是，投資房（就象汽車一樣）存放的時間越長越不值錢，就象清華北大來招不走，本二 也不走，“過了這個村就沒有這個店”，等到的將是本三。投資投機者堅持就是失敗。

 

“住房擴銷普及”過程中囤積嚴重。表面上目前“處長”才買得起，實際上連“班長”的住房也建好存放在炒家手里了。炒家不知道“產品普及”是 “放之四海而皆準”的經濟規律，想賺“高額保管費”，在做“老酒放得越久，價值越高”的黃粱美夢呢。我很弱小，很無奈，很著急，但是給我撐腰的是比大官更大的老天爺（經濟規律）。為何要急呢？等待普及吧，堅持就是勝利。

 

24.張三們拿的已經是最后一棒，傻瓜才會去替死。駁“有房在手不愁賣”的錯誤觀點。

 

“炒房搏傻游戲”玩不下去了，大多數人拿著最后一棒。炒房者張三在2007年花130萬買房× 1.35 = 2009年擬以176萬賣給李四。扣除稅費利息消耗后，2年才實賺到20％。炒房者李四以176萬買房 * 1.35 = 在2011年擬以238萬賣給趙五。趙五以238萬買房 * 1.3 = 2013年擬以309萬將已蓋6年的舊房賣出去。李四“用屁股想”就知道，以前309萬可買10套，趙五憑感性就不可能接手。李四們說：“張三們拿的已經是最后一棒，傻瓜才會去替死”。

 

炒房者自己怎么死的愣是不知道，只因不懂“下棋要看后三步”。有個幼兒園的題目：樹上10只鳥，打下來1只，還剩幾只？都嚇破膽了，都逃命了。

 

25. 匯率可能先升后貶，房價奇高，熱錢只出不進。駁“人民幣對美升值，對內貶值，熱錢大量流入，房價必漲。”的錯誤觀點。

 

目前中國經濟的表象與日本“失去的10年”之前狀況有許多相似：米元弱勢是一種“多印錢以吃錢”的剝削手段。米國大幅減息，大印米元，逼人民幣對米 元升值，從而將更多的米元趕進我國。米元必需兌換成人民幣才能流通，于是我國不得不對應地加印人民幣，所以熱錢泛濫。人家減息而我國加息的話，會導致更多 的米元流入。無法加息，于是通脹難控，經濟惡化，進退兩難、苦無良方, 如果房價繼續上漲，就會引狼入室、火上澆油。

 

金融大鱷索羅斯說：“凡事總有盛極而衰的時候，大好之后便是大壞。重要的是認清趨勢轉變不可避免。要點在于找出轉折點”。說的是要把這個國家的經濟成果吃掉。

 

賭人民幣升值的熱錢不可能只進不出，撤退是遲早的事，大進之后是大出。人民幣不可能一直升值，升值之后是貶值。炒高股價房價是為了高拋賺差價，大漲之后是大跌。十幾年前熱錢就是這樣玩日本的。

 

熱錢是玩過日本、泰國和越南的老手。一線城市的房價收入比是美國的4倍以上，難道熱錢不懂高位應該逃頂，是高唱《死了也不賣》的呆頭鵝？房市可能幾個月也變現不了，難道新熱錢是傻瓜，不知套牢萬般苦，還要往里沖？新熱錢不肯買，老熱錢要賣，所以房價必跌。

 

26. 正府不能隨心所欲。“正策多變”必然導致房價上下大波動。駁“正府說了算，要漲就漲。”和“正府獲利多，對房價下跌不會不管。”的錯誤觀點。

 

客觀規律不以人的意志為轉移。珠峰再高也有頭。樹再大也有頂。房價股價象海水，有潮起必有潮落。房價股價象蕩秋千，有時高有時低，蕩得越高，回落的 慣性就越大。正府是上帝，也創造不出只有上坡而沒有頂部和下坡的通天路。面對客觀規律的懲罰，正府所能做的只是盡可能地降低對經濟的傷害。正府能隨心所欲 的話，地震為何不能預報？正府無所不能的話，腐敗、污染就不見了。

 

在管理經濟中，正府管理有個老毛病叫“正策多變”，病癥是“打擺子”。運用市場手段來管理時，“一放就亂”。比如股市由998點大漲到 6124點，股票雞犬升天。房市也一樣，熱氣騰騰，牛氣沖天！“一亂就管”，運用管理手段來調控，收緊銀根，不斷加稅。“一管就死”，比如股市見大頂 6124點后最低跌到2284，跌去62.7％。同一個屋檐下，房市豈能獨善其身，上下大波動是必然的。房市離“一死就放”還早呢。

 

房價已漲4倍，正府趁早碰破它只是中跌，任其大漲會大跌。不軟著陸，就會硬著陸。正府不會坐以待斃，炒高房價就是搞地上懸河，不主動 把小卒（房市）收拾了，別人（外資或天老爺）會來收拾你的大車（經濟和金融）。丟卒保車是人在江湖，身不由己啊。任其大漲就是用大紅包歡送短線熱錢高位逃 頂。日本和東南亞前車有鑒，后患無窮。如果熱錢大撤退，釜底抽薪后房價會暴跌，發展成果將被洗劫一空。如果股價房價在熱錢撤退之前大跌三五成，就形成關門 打狗，為我所用。股價房價需要獻身。舍不得孩子套不到狼（熱錢）。要么大跌套住熱錢，要么熱錢逃走房價大跌，遲早都要大跌一回。

 

27.放任唐家山堰塞湖不斷上漲，只堵不疏，后果不堪設想。駁“正府應該救市”和“經濟會大損失，所以什么價格都可以降，只有房價降不得。”的錯誤觀點。

 

可能成為“億元負翁”是開發商一直喊“救命”的根本原因。按一套住房來說。總價100萬，開發商有40％即40萬的利潤。熊市一來，跌 40％，利潤就全部沒有了。自有資金和股金投入20萬，貸款和借款40萬元。貸款和借款按平均年利率10％來計算，一年需要付出4萬元的利息，其他費用2 萬元，共6萬元。熊市一來，中跌后陰跌再陰跌，成交量稀少。按國外的情況，熊市大多在5年以上 * 6萬元 = 每套虧掉30萬 * 500套 = 虧損1.5億元。為了“救心”壯膽，最近，在心虛恐慌的“豬圈”里深入開展了學習“豬堅強”的活動，但收效甚微。救市之聲不絕與耳，就象救護車鳴叫聲一陣一陣不斷傳來，明明是生病住院了，你還在說“他明天要去跳高奪冠”，不是無知，就是在忽悠人。

 

一切處于高位的東西都具有可怕的力量，這在物理上稱為勢能。正府救市就是堵堰塞湖，是死路一條。正府不愿看到“漲得越高，危害越大”的后果，不得不 提前疏導。要么主動泄洪（不死人），要么被動等著崩堤（死人）。四川省長要選哪一項才能保住官帽子？如果再次上漲，那也是回光返照，拉高出貨，那只是筑一 個更有回落勢能和更大下跌空間的大頂而已。放任水位繼續升高，勢能就越大，一旦垮塌，死的人就多了，損失就大了。房價上漲20萬元，那么下落的勢能小，不 會跌。上漲100萬元，那么下落的勢能大，會大跌。一旦大跌，就象一塊被推到高坡上的大石頭，勢能太大了，慣性太大了，誰也阻擋不了。看股市吧，大跌再 “救市”就不靈了，只是增加價格運動的摩擦系數而已。

 

磚家說：為了經濟發展和金融安全，房價不能跌。那就聽你的，讓房價不斷上漲吧，結果呢？今后再跌對經濟發展和金融所造成的損失更慘 重，更不可收拾。小孩高燒到39度，剛降到38度，磚家就大叫：“醫生，不能再降了。”醫生回答說:不降就會再高燒到40度去,那要死人的。”磚家的小孩在樹上越爬越高時，他難道會大叫：“往下爬會摔斷腿，你繼續往上爬吧，爬得越高越安全。”怎么懲治磚家？讓他騎自行車，8小時不歇息地上坡，累死他。磚家需要胃開刀，不開刀會有生命危險，開刀會暫時影響身體，過后更健康，他怕痛怕花錢而拒絕治療，對嗎？

 

28. 銀行按揭是杠桿毒藥。“按揭擊鼓傳花”被叫停后張三們拿著最后一朵花。駁“銀行永遠會支持房市炒作”和“銀行按揭是對房市的最大支持。”的錯誤觀點。

 

銀行按揭是房價大漲的最主要因素之一。假設有100套房要賣，有150個人要買。其中100個人能承受30萬的價位，50個人買不起。賣價定在30萬，房子就供求平衡。這時，“半路殺出一個程咬金”，銀行說：我可以貸款7成給大家。于是，賣房者和炒家乘機一步一步地將房價漲到100萬了，30 萬房價就成了30萬首付。

 

“按揭擊鼓傳花”是這樣進行的：銀行按假收入證明放房貸。陳大用剛買進的301號房抵押按揭30萬，漲價后賣出。接手的王二用此房按揭50 萬，漲價后賣出。接手的張三用此房按揭70萬，首付30萬，總買價100萬。結果：一是搞出通貨膨脹，二是房價大跌時，按揭者可以把房子推給銀行，銀行就成為大輸家，所以這場“游戲”的“出資人”不得不最早逃跑。現在，按收入把關，李四們只能貸到40萬，加上自己的30萬，總支付能力才70萬。于是，張三們100萬買入的房子就成了最后一朵花。

 

按揭的桿杠放大作用的優點體現在低位；房貸到高位會放大虧損，是“杠桿毒藥” ，藥性一發作就會躺倒一大片。炒家購買1000萬的房子，自己只有300萬，按揭700萬。房價跌了40％,房子的市價降為600萬，那就死定了。3個月未交按揭款，銀行就來收房。熊市拍賣必然低于市面價，拍得550萬，自己的300萬不見了，還欠銀行150萬，成為“百萬負翁”，被銀行列入“黑名單”，沒有東山再起的機會，永世不得翻身。房價漲時，放大盈利而笑不攏嘴。房價跌時，放大虧損而哭干眼淚。因為后果嚴重，到時會爭先恐后地賣，“房牛市”的大堤就這樣潰于蟻穴。

 

29. 物業稅將逼出房市“大小非”，是壓垮房價的“最后一根稻草”。駁“物業稅不會出臺，出臺后房市也沒事。”的錯誤觀點。

 

只有交稅的怕稅多，沒見過收稅的嫌稅多。在稅收方面與國際接軌步伐從未歇息。在房地產方面，已有的稅費不少了，未來的有物業稅、房屋空置稅, 房屋利潤轉讓所得稅,遺產稅,贈與稅、出租稅在那里候選呢。在牛市里，賣家許多稅可以轉嫁給“孫子”，在熊市里，賣家是“孫子”。

 

房價下跌，用天價地蓋房就虧本了，土地就流拍了，“賣地財正”就走不通了。“以地生財”變為“以房生財”的物業稅就不得不出臺了。“吃土地”的對象少，吃不飽，弊端多，背罵名，不可持續。“吃物業稅”的對象是人海。這是國際通行，名正言順。已經空轉多年，象自己去銀行交水電費或交個稅那樣簡易可行。但這是壓垮房價的“最后一根稻草”。房子多了養不起，炒不起，不合算，將象股市“大小非”一樣賣盤洶涌，10萬套投資投機房搶過獨木橋要賣出，就象城市大堵車一樣,房價不跌才怪呢。

 

30. 房市無法逃脫四季輪回的宿命。不進則退，盤久必跌。駁 “我們有中國特色，泡沫不會破。”和“盤整小跌后還要上漲”的錯誤觀點。

 

炒房者說：“我們有中國特色。”好啊，上天管不了你？不遵循規律的事，中國人以前沒少干，最后上天（規律）都使我們付出了慘重代價。2008 年3月，著名經濟學家、央行貨幣正策委員會委員樊綱說：“按照現在的收入，房價漲得過高過快，就會出現泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。連米國這樣發達的市場經濟國家有了泡沫都早晚會破，我們一定不要相信那些叫囂中國的泡沫永遠不會破的胡話。”

 

大自然春夏秋冬，四季輪回，萬物鬧騰，生生死死，符合規律，自然天成。房市，去年是如火的夏天，今年是落葉的秋天，明年是寒冷的冬天。炒房者，去年猛如虎，今年騎老虎，明年逃如鼠。開發商，去年神氣象老爺，今年憋氣當孝子，明年嘆氣如乖孫。即使是創造了天地萬物，安排了四季輪回的上帝，也無法改變客觀大勢，何況只能順勢者生，逆勢者亡的凡胎肉身之人。于是說：目前的房市難救，無法走回烤人的夏天。轉跌為升只是大戶要撤退的煙幕彈，只是小炒家的單相思。

 

自行車上坡必然是：逆水行舟，不進則退。每分鐘只踩5下，即小于所需要的最小速度時，一定會倒退。房價上漲速度小于每年5％時，錢就會流到投資洼地去，一段時間后就會下跌。所以，有價無市時，高位久盤必跌。自行車上坡一定要“把吃奶的力氣也使上去”。下坡不需要用力，靠慣性就會越來越快。房價上漲時是大量的錢推動的。房價下跌時，不要相信“大家都在做長期投資”，小量就會大跌。

 

有的人看到房價上漲，甚至預測房價會上漲，心里就很慌張。我相信價值規律，心靜如水。萬有引力，漲得越高，回落的勢能越大。彈簧拉得越高，回縮力越大，回落的位置越低。

 

31.房市“已是懸崖百丈冰。”“雄關漫道真如鐵。”“山重水復疑無路。” “路漫漫其修遠兮。” 駁“房市不會有熊市，小跌后還要再漲”的錯誤觀點。

 

漲價漲得通貨膨脹，漲得怨聲載道，漲得調控不得不真抓實干，冬天的害蟲不被凍死，來年的收成怎么能好? 利空滿天飛，恐慌氣氛彌漫。廣深跌勢嚇人。圍城外的人不想進去，大家聽說過“新手死于大頂，老手死于熊市搶反彈”的股言，都在袖手旁觀。圍城里的人想出來，叫賣聲一個比一個高。“冬天”里，房子可能變成任人殺跌的“負資產”。漲時超漲，跌時就會超跌。“樹倒猢猻散,墻倒眾人推”。下跌的第一年，跌去15 萬，外加資金成本損失5萬，共損失20萬。下跌的第二年，共損失30萬。下跌的第三年……買漲不買跌，陰跌再陰跌，不反彈。熊市不言底，“敢問路在何方”？“識時務者為俊杰”，“好漢不吃眼前虧”，面對銀行要收房，幾人能頂得住？

 

順勢者昌，逆勢者亡。不要逞能地“猶有花枝俏”。“吾將上下而求索”就會被套住。小李抄底抄在了地板上，卻沒想到還有地下室；小王抄在了地下室，沒想到下面還有地窯；小張抄到了地窯，沒想到下面還有地獄；地獄又分18層。“山重水復疑無路”，不到大底不放量。早買一個月就多虧1萬，越跌越沒人買。晚賣一個月就少賺1萬，越跌越有人要賣。兵敗如山倒，直至物極必反、否極泰來，才會“而今邁步從頭越”。

 

不信的人先看過2008年股市走勢圖再來反駁。股市是經濟的晴雨表。2007年10月股指6124點，之后血流成河，2008年8月19日 2284點，跌去62.7％。不少績優股和許多房地產股跌剩20％，皮不包骨，慘不忍睹。同一個屋檐下，同一個經濟大背景，“防人之心不可無”啊。

 

32.炒房者正在重復許多股民的錯誤：在投機市里做長線投資。駁“房價的長期趨勢是上漲”的錯誤觀點。

 

深圳2006年買房者中有30%在辦產權證后半年內轉手，投機之嚴重可見一斑。許多樓盤炒房占六成。投機市的基本特征是漲時超漲，跌時超跌。開弓沒有回頭箭,漲時會漲得很高。落箭不會半空停, 跌時會跌到地板。搞投機就要低買高賣，不貪不戀，打得贏就打，打不贏就跑。房子如果被當作股票來炒，就不再是長期投資的佳品了！我國炒房是第一回，炒房者正在重復許多股民的錯誤：在投機市里做長線投資。建立在投機基礎上的市場低買高賣，如潮洶涌，加上按揭是杠桿毒藥，很容易掉入深淵。例如，深圳房價下跌 30%后，李金東無力承受69套房每月30萬的還貸壓力而淪為民工。

 

要看到，香港1997年房價泡沫破滅11年了，還沒有見到當年的最高價。日本房價泡沫破滅17年了，離當年最高價遠得很。假如經過20年日本創下新高，炒房者得到只是資金坐牢20年，倒虧了20年的利息，我們從這種長期趨勢中能得到什么好處？

 

石油比房子重要得多，稀缺得多，剛需性更強。2007年11月，擁有大量油田的中國石油(601857,股吧)上市首日最高價48.62元，2008年8月中國石油(601857,股吧)大跌見到13.18元。你在48.62元時買了，然后對大家說中國石油具有長期投資價值，那只是自欺欺人，只是笑話。房市大牛市里每平米1.2萬元感覺還要漲，一窩蜂跟風買進。大熊市里每平米0.7萬元咋看咋心虛，許多人跟風殺跌。可見炒房者的各種理由在冷酷的市場面前顯得多么的蒼白無力。在牛市里價值分析很有用，比的是看誰握得住。熊市里比的是看誰跑得快，講價值講巴菲特式的長期投資就舍不得賣，許多老股民就是這樣被套死的。

 

33. 只要有5％的動搖分子要“落袋為安”或割肉，就足以把房價殺低40％。駁“中國人最愛買房，大家都在長期投資，大拋盤不會出現。”的錯誤認識。

 

中國人最愛買房沒有說錯，最有“賭心”誰敢否認？是人，就都有“貪心”和“恐懼心”，在投機市里一樣會買漲不買跌。世間萬物都有循環，都有周期。下跌時還有幾個會相信“永漲不跌”的神話呢？哄抬價格和忽悠所導致的恐慌性購買需求因為騙局不攻自破，至少5年內不會恐慌了。眾人看跌的心理預期形成后，熊市就來臨了。人言的殺傷力極強，80％的人看跌，看空理由有101條，虧錢的事例滿街傳揚，三人成虎，眾口爍金。大量需求突然不見了，各種“范跑跑”（供給）就不約而同地冒出來了，“勝利大逃亡”就開始了。賣出的借口數不勝數：打贏了要“止盈”賣出，打輸了要“止損”走人，套牢的割肉，保本的要吐雞肋，獲利要落袋為安，見橫盤小跌要提早殺出。辦廠的老板資金周轉困難，企業瀕臨倒閉，只好從房市撤資去救急。要實行“財產公開”，倌人來買的比過去少了。將要收取“物業稅”，炒房者難以做“長期投資”要賣出了。有的失業或收入大減要賣出。有的沒有留起足夠的錢來還貸，面臨斷供要賣出。

 

“錦上添花追漲，落井下石殺跌”永遠是市場的本性。KFS和炒家由幾千萬人組成，不可能“鐵板一塊”。即使有95％的人信念堅定，100年也不賣，但房市的定價權總是掌握在少數人手里。上漲時多數人坐轎子被抬高。下跌時，只要有5％ * 100萬套各類住房 = 5萬個的動搖分子要“落袋為安”或割肉，就足以把房價殺低40％。樓市盤子太大了，參與的人太多了，沒有真正說了算的大莊家，一旦下跌，就象大堤決口，賣盤兇猛涌出，誰來組織眾人去堵住決堤大口？潘多拉的盒子一旦打開，誰也擋不住。象賣彩電一樣的價格戰就開始了。

 

熊市來臨，先走為王，后走為寇。誰相信“都在做長期投資，都不會賣出”誰完蛋，因為小跌不斷都動搖，先知要過獨木橋，發揚風格禮讓路，大跌開始賣不出。跑得快的是自由狗。跑得慢的是套牢犬。西瓜熟了不賣掉放在地里，就會瓜變爛瓜，人變傻瓜！

 

34. 熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。駁“買房比其他投資安全，房價只會小跌不可能出現大跌。”的錯誤認識。

 

一個人的壽命的長短是由最差的那個器倌決定的，有一個器倌完蛋，人就完蛋了。所以房價要跌，主要的理由中有一種成立就足夠了。這就是風險。

 

瘋狂是要付出代價的，大漲了就有風險，就要大跌。這是投機市場的鐵律。曾經經歷過海南房地產泡沫的潘石屹描述當時的瘋狂：“從1樓簽了房產賣買合同，到6樓加價就賣了。”正府調控后，海南房市崩盤，經濟蕭條，失業增加，金融損失，財富流失,經濟一蹶不振。幾年后房價跌至每平米幾百元還無人問津。

 

如果誰在２００７年10月股市６124點時，說股市會跌到２０００多點，誰會相信呢？然而，人們認為不可能發生的事情卻發生了。這就是市場，這就是市場的無情，沒有什么不可能。2008年8月8日，68.59元的招商地產(000024,股吧)跌到12.6元（跌81.6％，即100萬剩18.4萬）也沒幾人敢買。最初讓快速套牢40%,反彈總是夭折，之后就是漫漫陰跌和熊市不言底。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。

 

房地產市場應該是以消費為主導，以投資為輔的市場，不應該蛻變為投機炒作的市場。住房必然回歸民生屬性，必然回歸消費品定位，必然回歸合理價位。大漲時無人不賺。熊市里股民7虧1盈2保本。不跑白忙一場。炒房要注意掌握分寸, 適可而止, 見好就收，要知足常樂，留點利潤給自己吧！

 

房市投資投機者的買是為了賣，在高位會露出“游擊隊”的本來面目。熊市里堅持就是失敗。保本是炒房者的第一要務。不會割肉的人就是不會保本的人，在投機市里就是短命的人。熊市沒有最低，只有更低。沒有壯士斷腕的魄力，給自己許多持有理由的人，最后連褲頭都會輸掉。

 

35. 房市和股市的漲跌周期一般是8個階段，有漲有跌，買漲不買跌。駁“有錢人不在乎房價高低，想買就買。”和“自住者任何時候買房都是對的。”的錯誤觀點。

 

第1階段是初露鋒芒，慢步緩漲，先知在買，跟者不多。

 

第2階段是開始上漲，信心大增，買者日多，到處蓋樓。

 

第3階段是如日中天，利好頻傳，買者踴躍，迭創新高。

 

第4階段是高位盤整，眾人觀望，有價無市，地價下跌。

 

第5階段是拐點到來，利空連連，救市無望，降價不斷。

 

第6階段是房價中跌，后覺跟賣，恐慌加劇，跌幅已深。

 

第7階段是陰跌不斷，鈍刀割肉，深不見底，套牢難眠。

 

第8階段是橫盤筑底，黎明之暗，上漲前夜，先知再現。

 

低位買入才叫先知先覺。目前各地的房市，許多地方處于拐點到來的第5階段，廣深處于房價中跌的第6階段。買漲不買跌。高位還在買的會深度套牢。大勢已去，不識時務者還能撐多久呢？

 

俗話說：“越有錢越小氣”。越有錢就算帳算得越精，越重視資金的投資收益率，越在乎房子的價格高低。大手大腳的人，不會算計的人成不了富人。自住者明知房價要下跌了，可能買貴了40萬，為何不等二年呢？又不是住在街上等。40萬夠買4部車，不是小數目。用40萬來投資不好嗎？用來買好的家具、家電不好嗎？出去旅游不好嗎？讓孩子讀好些的學校不好嗎？為了2年的面子讓自己多吃了8年的苦。我用40萬去買面子。人家在背后笑話我，我有何面子？其實，真的下跌40萬，買家就會拉起大橫幅鬧退房和要求補差價，大家見的還少嗎？

 

36. 買賣來回需要幾個月，流動性差致房市于死地。駁“等待跌勢明朗再賣不遲。”的錯誤觀點。

 

在股市，今下午買明上午可賣，隨時都有短炒者接手，100萬元的股票要賣出時，一按賣出鍵幾秒鐘后款就到帳了。一套房可能1年還賣不出去，一買一賣的交易期需要幾個月，買者給2萬元定金，第29天他發現房價已下跌了3萬，因為他那2萬已跌沒了，大跌后還要陰跌三五年，就不會接下還要跌幾十萬元的“高位掉下來的飛刀”。房市沒有快速的出局機會，一旦關門打狗，就象“下行的電梯”的鐵門，“喀嚓”一聲關上后誰也無法出逃。面對這一結局，許多人在高位就會恐慌，就會爭先恐后地殺低搶跑道賣出，從而引發大跌，推動大跌。

 

37. 債臺高筑，資金鏈將繃斷，開發商的唯一的活路是大降房價。駁“我國蓋房永遠好賺，開發商不急著賣。”的錯誤觀點。

 

地球不會永遠存在，世事沒有永遠順利，開發商也不會永遠牛氣，看各國的房價就知道了。現在是全球化時代，一葉知秋。歐米房市一路下跌，我國不可能獨善其身。

 

房地產是資金密集性產業。許多地產公司的負債率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易產生資金鏈斷裂的危機。據統計，上市房企的2007年經營活動產生的現金流量凈額為負數366億元。高負債率、低現金流使開發商急得象熱鍋烤螞蟻。問君能有幾多愁？恰似一江錢水向東流。前些年，不少開發商自有資金不多，靠“紅包”獲得土地，通過抵押土地獲得銀行貸款去繳交土地款，開工初期就預售取得賣房款，拖欠建筑公司和鋼材、水泥等原材料企業的資金。如今一看勢頭不好，大家都翻臉不認人了，麻煩就一個接一個來了：土地實行拍賣，有的成本大增。有的囤積的土地5年也開發不完，開發資金的缺口很大，超過2年不開發就會被無償收回。重征土地閑置稅，土地養不起。買者已經不肯買期房，有價無市拖得越久，資金壓力也就越大。建筑公司要求開發商按進度支付工程款。鋼材、水泥等原材料企業要求帶現金提貨。最頭痛的是大力壓縮銀行對房企的新貸和銀行來討舊債。

 

房地產泡泡主要是由銀行資金吹起來的。在次貸風波和越南危機的提醒下，中央實行緊縮正策，第16次上調存款準備金率，銀行不得不對房地產減少了資金供給。賣不出房子就會導致銀行貸款超期，銀行不良貸款超標就會導致分行長下臺，所以分行長就急死了！不降價就按照抵押收房去拍賣，那樣損失更大。開發商不敢得罪“錢老爺”，所以不得不降價。

 

正常的融資渠道被封閉后，有的開發商無奈之下只能選擇民間借貸，民間借貸的資金成本非常之高，年利率可達30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。先降價為強，后降價遭殃。不賣跳樓價，就要人跳樓。樓蓋好了不趕快賣掉，樓變爛尾樓，人變豬玀！幾經劫后余生的萬科最精靈，表現得最為急切。就象農民在臺風到來前要將地里成熟的水稻搶收回家一樣，不想死的開發商會爭先恐后地降價賣房，拿到現金，以解燃眉之急。

 

38. 開發商在吃大虧后，就會知道“拳頭收回才能再打出去”和“誰才是真正的上帝”的道理。駁“勢單力薄的消費者耗不過財大氣粗的開發商”的錯誤觀點。

 

開發商的“慢性病”為何很致命？開發商象笨豬。把房市搞得象飛船，總在天上飛著。見頂不跑，在高位死撐著，只上不下，無底可抄，有價無市，下跌緩慢。這對資金密集型行業是很致命的。拖久了，光是利息就虧掉不少，會被各方催債搞得寢食難安。拖久了，變成“慢性病”，熊途漫漫，誰也不知要蘑菇到哪一年。股市莊家就很聰明，把股票搞得象飛機場，飛機有上有下，旅客源源不斷地來買票。莊家見頂就逃，往下敢于殺出空間，高賣低買，有底可抄，上上下下，交易旺盛，財源滾滾。

 

苛利爛庫是開發商太貪的結果。在房價的拔河中只有二種結果：或大家把房價拉下來了，或大家拉輸了都走了，沒有剝削對象了。房價上漲需要“可愛的剛需”去沖鋒，開發商卻只顧自己多賺，天天在大量地消滅“可憐的上帝”。其實，房市里沒有真正的剛需，買不起時可以先租房，不用睡在街上啊。消費者是 “衣食父母”，開發商卻毫無孝心，明目張膽地大掏錢包。被忽悠后。大眾終于明白了：王婆賣瓜永遠會自賣自夸，理發師永遠會說“你現在需要理發”，蓋房炒房者永遠會說“現在買房的時機最好。”不說房價還能上漲的話，他能賣出去嗎？不說房價還能上漲10年的話，你跑在他前面，不就套住他了嗎？

 

開發商的軟肋在哪里？在股市，溜得最早的跑得最快的是大莊家，因為有短炒的機會，來來回回地搗漿糊，可以跑得無影無蹤。在房市，因為建設和交易周期長，沒有短炒的機會，遇到熊市，開發商跑不了和尚也跑不了廟。這時，需要有人來“救命”，消費者就成了“上帝”。各行各業送給“上帝”的禮物都是“薄利多銷”，概莫能外。

 

39.行業內競爭激烈，壟斷必然被競爭打破。駁“開發權是壟斷的，開發商有價格同盟，不會降價”的錯誤觀點。

 

碉堡最容易被內部的人打破。一場開發商互相恐嚇、價格競爭、互相吞并、大魚吃小魚的大戲已經拉開大幕了。開發商的名嘴王石2007年底發出了拐點論，說連中產階層都買不起，不調整會受懲罰。開發商的名嘴馮侖2008年2月拋出了賣兒賣女論，說得比斷供的炒房者和房奴更可憐。開發商的名嘴潘石屹2008年3月放出了百日危機論，就象說房地產業地震來臨了。因為開發商多如牛毛，個個奸商，人人貪心，因為市場競爭冷酷無情，所以松散的局部的價格聯盟只能在短期內起作用。囚徒定律必然導致“互咬”。“夫妻本是同林鳥，大難臨頭各自飛。”分崩離析是必然的。蓋房不是高科技，壟斷必然被競爭打破。各大城市正策性住宅的供應量正在加大，有的達到了總供量的40%，商品房的市場的壟斷正在被打破。房地產暴利時代，遲早要結束。大勢“無可奈何花落去。”

 

40.看日本和香港的房跌情況，知大漲之后必大跌。駁“房價下跌幅度不大”的錯誤觀點。

 

1989年，泡沫經濟的最高峰，東京帝國廣場下面一平方英里土地的價格，居然比整個加利福尼亞的土地價值還高。把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國。1991年，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空房到處都是。房價狂跌 60%左右，到現在都爬不起來。有人在泡沫經濟前夕，用5億日元買了一套房子，結果到1990年中期，只值1億日元。

 

 

1997年，香港房價炒到了10萬一平米。1998年開始連續下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均價33000。當時，人們的常用詞是“一夜赤貧”、“一貧如洗” 和“百萬負翁”。以前，香港人也是認為人多地少，房子不可能下跌。現在，他們經歷過了1998年的房地產崩潰，親眼看到身邊的人因為炒房子而傾家蕩產，所以不愿意再冒險去炒房。（鳳凰房產）

- 該帖于 2014-9-22 9:09:00 被修改過