第一章 計劃管理對房地產項目管理的影響
一、通過計劃管理解決的五個問題
第一，公司的生存與發展的戰略性規劃問題。
第二，當年度公司層面的經營與管理安排問題。
第三，各項目的開發經營工作計劃問題。
第四，圍繞項目開發經營的專業作業計劃問題。
第五，公司、項目和專業計劃的協同，以及各時間段工作任務的溝通落實問題
二、 計劃管理是房地產開發過程控制主線
作用：計劃管理在房地產開發過程中起到穿針引線作用
橋梁：計劃管理搭起了個部門配合工作的橋梁
核心和基礎：計劃管理是企業消息化管理的核心和基礎
三、 項目計劃為項目開發提供指導和控制作用
項目實施前的詳盡預測和模擬
確定項目的時間、成本、資源和人員
促進項目干系人之間的溝通，達成共識并提供統一信息
為項目實施過程中計劃、成本和資源控制提供基準
提高項目的質量和效能
公司的財富和員工的培訓資料
四、目前計劃管理存在的問題
從公司管理角度看：六個方面問題
從日常工作看：
趕工是開發過程的常態
制定了詳細的計劃，但是，永遠不能得到落實
計劃的編制各自為政
總是忽略或遺漏的工作內容
將施工企業的計劃，作為現場的總控制計劃
缺乏計劃管理方法
70%的項目成本超出了預算
90%的項目面臨計劃超出限度
……
五、項目計劃與控制遇到的困難
項目和組織的獨特性
員工對項目開發過程的理解
人員的計劃管理能力、觀念和文化等人為因素
項目復雜性和多因素影響
伴隨項目的大量不確定性和變化
專業技術、項目計劃和控制的高級方法和技能
六、項目的基本特征和項目管理的基本要素
第二章 項目計劃管理概念與框架
一、 對項目計劃認識和實踐的幾個誤區
項目計劃中的五個≠
項目進度 ≠ 公司經營計劃
項目進度計劃 ≠ 項目計劃
總包編制施工總計劃 ≠ 工程總開發計劃
里程碑計劃 ≠ 項目總開發計劃
≠績效高
二、 項目計劃概念和編制的三個階段
1. 概念
項目計劃定義：項目計劃是實現項目目標的一種行動方案；項目計劃是以時間為基礎的行動計劃來協調各種活動和資源，以便完成特定的目標
項目進度計劃定義：項目進度計劃是項目計劃的重要組成部分，資源計劃、成本計劃的編制都是以季度計劃為基礎
2. 項目計劃制定過程的三個階段：時間計劃、資源計劃、實施計劃
三、項目計劃的基本要素
計劃的五個基本要素
計劃需要進行調整、變更，以適應動態變化的情況和對項目更深的認識和把握
計劃須一直保持其完整性和一致性
四、項目計劃過程和采用的技術和方法
五、項目計劃與控制的管理框架
全員計劃管理理念
第三章 項目計劃的原則
一、項目計劃編制中遵循的五個原則
全面分解原則
上下一致原則
充分參與原則
關注品質原則
嚴肅性原則
二、項目計劃中需關注的四個整合
關注成本、資源和進度的整合
關注計劃和控制的整合
關注人力資源的和組織設置的整合
關注項目各種信息的整合 四種月報
第四章 房地產企業計劃管理體系
一、項目計劃的分類
二、房地產公司的計劃分類
中期發展規劃
項目經營計劃
項目業務計劃
三、房地產三年發展規劃
中期、短期發展計劃的管理要點
服務的組織：計劃名稱：三年發展規劃；集團、分公司；定義組織的目標
計劃涉及的內容：明確公司發展中期戰略和策略；規劃公司的經營目標 （業績、品牌與客戶、內部管理、可持續發展）
計劃的模版：企業發展規劃書；三年發展規劃---業績目標的細化；利潤\銷售面積、銷售收入\資金控制性計劃\土地儲備控制性計劃\人力資源控制性計劃\個項目開發控制性計劃
四、房地產項目經營計劃
項目經營計劃的管理要點
服務的組織：業務部門、計劃名稱
計劃涉及的內容：項目經營目標、項目里程碑計劃等；質量管理要求、風險管理要求、成本管理要求
計劃的模版：項目經營規劃書、里程碑計劃、土地計劃、成本規劃、營銷規劃、人力資源規劃
五、房地產項目業務計劃
項目業務計劃的管理要點
服務的組織：計劃名稱：施工計劃、設計計劃等；業務部門：定義部門的具體行動
計劃涉及的內容：各部門的工作計劃、專項的計劃；資源、成本方面的要求
計劃的模版：干特圖
六、計劃管理體系一覽表
第五章 計劃編制流程
一、項目計劃的制定流程
確定項目目標→建立工作分解結構→任務定義→成本估算→任務排序→形成項目計劃→風險控制→形成項目基準計劃
二、項目計劃執行步驟分解
確定目標
編制計劃
實施控制
項目計劃管理討論：回答13個問題
三、制定計劃的首要任務
確定項目目標：闡明一個項目要達到的期望和要求
四、制定項目目標的管理要點
明確項目的結果和衡量項目成功的標準
制定目標的原則
SMART原則
更少就是更多
目標是可控制的
確定所有目標
五、制定項目目標的SMART原則
六、制定項目目標注意事項
非常重要：領導和項目成員認同項目
問題：如何使大家認同項目？
七、分解工作結構 ——目標細化的通用工具
確定具體要完成的工作，顯示主要工作和次要工作的關系（WBS）
用圖表或目錄形式表示工作結構（3種）
工作分解的三個關鍵問題
WBS使用指南
八、工作包進一步細化--任務定義
任務：指需要一定時間、資金、資源來完成的一項活動。這類活動一般需要的時間較短，不能或不需要進一步分解
任務定義的好處：
WBS分解的工作報可能仍然顯得過于模糊和缺乏最終的操作性，需要任務定義使之細化
明確焦點
取得時間、費用、任務三要素的平衡
九、核算資源和成本
每項任務都會花費費用，確定資源需求，幫助今后分配職責和控制成本
成本分解結構（CBS)應遵循結構構建方法
十、分析任務的執行關系
分析任務的前后關系
影響任務關系的幾種現象
十一、工期估算
編制計劃的基礎之一：工期的經驗值
工程工期經驗：工程主要節點統一參考工期
十二、工期估算的注意事項
工期估算的注意事項：開始、中間、結尾
案例要點：結尾階段按計劃完成最難。經統計，任務的最后10%的工作量需要約20%的時間。所以，排時間計劃時，應把通常的結尾估計時間加倍。
十三、分配職責
分配職責，落實所有工作的負責人
列出參加工作的人員及其職責
十四、編制項目進度計劃的步驟和任務間的邏輯關系
進度計劃編制常用的技術
進度計劃的編制步驟
任務邏輯關系
十五、分析任務間邏輯關系時需要考慮的因素
項目活動存在的規律
施工工序的要求
場地限制
資源、材料部品、成本的限制
任務作業方式的要求（依次作業、水平作業、流水作業）
十六、控制風險
控制風險與創造機遇
風險管理
管理方法
案例：標桿企業經營計劃管理流程
案例：計劃管理的“三要素”
十七、編制計劃需要提高的方面
計劃管理的發展
計劃管理存在的問題
第六章 房地產各項計劃編制操作指引
一、房地產項目計劃管理操作的六項要求
房地產計劃管理主體和配合
計劃編制的時間和要求
計劃編制的質量要求
計劃編制的溝通要求
計劃編制的來源要求
計劃編制的工作內容設置要求
討論：
根據你的經驗和理解，三年發展規劃應該包括哪些內容？
二、【三年發展規劃】計劃編制原理和方法
三年發展規劃是什么？ 不是什么？
三年發展規劃編制概述
作用：三年發展規劃是企業中長期戰略的體現
三、【經營計劃】編制原理和方法
1. 房地產企業的經營計劃概念
經營計劃的內涵和目的
2. 項目經營計劃的管理要點
經營計劃的目的、原則、經營計劃的責任、經營計劃的管理流程
經營計劃的內容和格式
3. 經營計劃編制和審批流程
4. 經營計劃設計的主要計劃內容解釋
經營計劃包含的主要計劃說明：項目經營目標、項目總控制計劃、項目資金計劃、項目目標成本規劃、人力資源指導書、土地儲備規劃
5. 項目經營計劃的審核和批復
經營計劃的審核和批復的管理要點
案例：項目的kpi指標
6. 項目經營計劃的變更
7. 經營計劃的格式和示范文本
經營計劃的格式：通過經營規劃書呈現
經營規劃書的主要篇章
8. 項目資金計劃
9. 項目成本控制計劃
10. 項目人力資源計劃
四、【項目控制性計劃】編制原理和方法
項目總控制計劃的作用
是項目總高層的計劃，屬于策略層級
項目總控制計劃又稱“里程碑計劃”
反映了項目開發過程和重要節點要求
是項目實現和控制的基準
討論：
1、根據您的管理經驗，請列出開發控制計劃的主要里程碑工作內容
2、請列出最重要的5個里程碑節點
選擇里程碑的注意事項
容易理解 可控性 關注決策 邏輯性
項目總控制計劃的責任單位和發放范圍
責任和發放管理要點
發放的范圍
部門經理級及以上 管理層授權人員 總辦計劃管理崗
五、【職能計劃】編制原理和方法
職能計劃的概念和原則
職能計劃的概念
職能計劃的編制原則：一致性、科學性、完善性、及時性
職能計劃的作用
職能計劃任務的來源
職能計劃編制流程和管理工具---POM簡介
六、【業務計劃】編制原理和方法
工程業務計劃編制
工程建設方面的業務計劃編制注意事項和主要計劃
注意事項：區分施工單位編制的計劃與發展商計劃的區別、重點關注項目總體發展計劃，控制計劃的輸入和輸出、審核專項計劃、堅持合理工期
主要計劃
工程管理規劃書
工程進度控制計劃
材料設備進場計劃（項目部編制）
分包進場計劃（項目部編制）
施工圖需求計劃（項目部編制）
銷售配合（賣場）計劃（項目部編制）
采購業務計劃編制
采購計劃編制注意事項和主要內容
注意事項：關注合約規劃、關注采購計劃的責任矩陣、關注采購過程，更要關注采購結果
主要計劃
采購管理規劃書、采購性能標準說明、采購的方式規劃、采購評標規劃、采購過程計劃、采購成本規劃
材料和部品的現場管理
設計業務計劃編制
注意事項
關注各環節設計成果文件
設計計劃的核心目標是設計質量
關注設計管理環節的里程碑
主要計劃
設計管理規劃書、設計總體計劃、各階段設計計劃、設計成果文件標準說明
營銷業務計劃編制
注意事項
營銷的規劃
營銷過程的里程碑
主要計劃
營銷推廣方案、營銷總體計劃、銷售培訓計劃、營銷費用計劃、常規營銷活動規劃
入伙和驗收業務計劃編制
注意事項
熟悉政府要求的驗收
關注客戶驗收
主要計劃
現場工程管理部門內部檢查計劃、客戶部主導的模擬驗收計劃和標準 、入伙前風險檢查計劃 、物業移交計劃、客戶入伙交房方案
其它專項計劃編制
主要專項計劃
開盤專項計劃、結算專項計劃、其它部門的職能
第七章 計劃的執行與反饋
一、計劃的控制步驟
二、計劃執行和反饋基本流程
三、項目計劃執行要點
“執行”是對計劃的執行，計劃是執行的基礎
執行是對項目的執行，必須完成項目的目標
四、執行中常出現的問題
五、項目控制基礎和目標
控制的基礎：完備的計劃
控制的目標：項目工作成果（交付物+管理結果）
控制的關鍵：持續的監督
控制：查看項目執行情況及其工作成果，對照項目計劃，分析、評估計劃與實際間的差距，對出現的偏差采取必要的糾正措施
六、項目控制的要點
控制應關注對關鍵因素的控制
控制是對關鍵因素進行控制，如進度、成本費用、質量、工作范圍等，高風險的領域、問題、階段是關注的重點
變更控制是控制的一個重要方面！
在關鍵點進行控制，如階段評審：需求評審、設計評審等
監督、控制的時間、流程、責任應是事先進行計劃的，而非“靈機一動”想起的
復雜項目的控制應加強自我控制和激勵
復雜的控制應按層次進行
受到控制是工作而非工作者
七、項目控制的措施
日常工作檢查：每月工作報告、每周例行檢查、每日工作情況了解、任務執行人按約定提交工作報告等
交付物檢驗
自查措施（單元測試）
正式階段評審
獨立（外部）審計
輔助工具的運用，如控制檢查表、控制圖、帕累托圖（Pareto）等
變更控制
八、項目控制常見的問題
九、計劃評估過程
計劃評估的流程
十、計劃管理績效評價
計劃的評價緯度應包括計劃管理緯度和計劃執行緯度
計劃編制和上報維度（40%）
新項目計劃是否及時編制上報？重大計劃變更是否及時上報？新項目計劃是否通過了集團審批？
計劃執行實施維度（60%）
施工圖完成、開盤、竣工備案、入伙等四個重要節點是否按計劃完成？項目實施的實際周期是否偏短？
十一、計劃管理績效評估緯度示例
十二、經營計劃績效評估
經營計劃的評估緯度包括了財務、關鍵節點和運營能力等
每季度將各項目的運營計劃與實際執行情況進行偏差分析，形成項目運營能力指數
項目營運能力指數：表示以項目為基本單位，項目在開發計劃、盈利水平、資金流等方面的實際操作，與計劃比較的相對差距。項目運營能力為綜合指數，由項目開發能力、項目經營能力、項目現金流完成能力三個指標加權平均形成
項目開發能力：表示年度內項目各期實際開發重要時間節點與計劃時間的相對偏差 =∑年度各期{（項目規劃方案獲得政府批準日期 - 計劃日期) + （項目施工圖獲得政府批準日期 - 計劃日期) + (項目實際主體開工日期 - 計劃日期) +（項目實際開盤日期 - 計劃開盤日期）}/ 365
項目現金流完成能力=（項目年度累計實際回款-項目年度計劃累計回款－項目年度累計超計劃付款）/項目年度計劃累計回款項目年度累計超計劃付款=項目年度累計實際付款－項目年度累計計劃付款項目年度累計超計劃付款最小值為0，項目年度累計實際付款小于項目年度累計計劃付款時按最小值0計算
項目經營能力：表示本年度項目實際項目銷售利潤與計劃的差異 =（項目年度累計實際銷售利潤 -項目年度累計計劃銷售利潤）/項目年度累計計劃銷售利潤項目年度累計實際銷售利潤 =項目年度累計實際銷售金額×（1―營業稅金及附加率）－（項目年度累計實際銷售面積×單位動態成本）―項目年度累計銷售費用項目年度累計計劃銷售利潤=項目年度累計計劃銷售金額×（1―營業稅金及附加率）―（項目年度累計計劃銷售面積×單位目標成本）―項目年度累計計劃銷售費用
考核標尺
第八章 項目計劃管理的發展
一、明確責任
二、 明確要求和過程
五干：抓住事物的本質、是做好一切工作的成功的關鍵
三、房地產公司的計劃管理“一臺五管”
解決計劃管理存在的問題，需要多重維度、各個部門、采取科學方法統籌考慮，企業應該逐步建立“一臺五管”的統籌計劃平臺。（根據王金升原著部分刪減）
0374CHG- 該帖于 2014-9-23 17:34:00 被修改過