1、你認(rèn)為什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才有資格稱為重慶乃至整個(gè)西部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)新地標(biāo)，需要從哪些標(biāo)準(zhǔn)來衡量？

1.1如果一定要給商業(yè)地標(biāo)一個(gè)定義，就是能夠代表一個(gè)地區(qū)商業(yè)發(fā)展最高水準(zhǔn)的，具有標(biāo)桿意義的商業(yè)項(xiàng)目。

1.2商業(yè)地標(biāo)評(píng)價(jià)的維度：看起來很美（建筑、景觀、內(nèi)裝）——城市建筑的名片；可持續(xù)賺錢——商業(yè)經(jīng)營(yíng)持續(xù)向好，優(yōu)質(zhì)商家爭(zhēng)相進(jìn)駐的；全城影響力，消費(fèi)者大愛之，趨之若鶩；商業(yè)地標(biāo)或許是“性感與感性，精神與金錢，品味與品牌”的有機(jī)交融，但不一定是規(guī)模最大的。

2、商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店等等，你最關(guān)注的領(lǐng)域是哪些？哪些領(lǐng)域是比較有投資前景的？

2.1個(gè)人比較關(guān)注“購(gòu)物中心及街區(qū)商業(yè)”，因?yàn)檫@兩者正好是商業(yè)地產(chǎn)面向大眾消費(fèi)者的主流產(chǎn)品，同時(shí)也是可以通過“用心經(jīng)營(yíng)，伴隨城市發(fā)展”漸入佳境，可持續(xù)發(fā)展的主流產(chǎn)品。專業(yè)市場(chǎng)在實(shí)體商業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化的不可逆轉(zhuǎn)的潮流下，可能會(huì)越來越向“物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)”發(fā)展，傳統(tǒng)的“手提袋式”專業(yè)市場(chǎng)正在成為過去式；（高大上）酒店及寫字樓的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度已經(jīng)很高，往往缺少動(dòng)人的個(gè)性與感性。

2.2投資前景則不可一概而論，對(duì)于不同的城市，不同的物業(yè)，不同的投資動(dòng)機(jī)，不同的投資者，看待同一種產(chǎn)品的投資前景或許都會(huì)有不同的結(jié)果；相對(duì)而言，新時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)投資更應(yīng)關(guān)注物業(yè)所能承載的“便利、服務(wù)、社交、娛樂”功能，因此地段不錯(cuò)的具有餐飲條件，可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的街區(qū)物業(yè)或許是穩(wěn)健投資的選擇。

3、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，形成了特征鮮明的“海派、粵派、京派、渝派”四大派別，“渝派”企業(yè)的特殊之處在哪？

3.1房地產(chǎn)的地方派系，那是圈內(nèi)人或媒體把房地產(chǎn)娛樂化或地方化的一種表達(dá)方式，其實(shí)派別并不重要，重要的是要用心理解所進(jìn)入城市的“人文習(xí)慣、地域文化、氣候特征、生活方式，城市發(fā)展脈絡(luò)，投資觀念”，然后因地、因時(shí)、因人制宜的做出充分滿足當(dāng)?shù)厥忻裥枨蟮漠a(chǎn)品即可。不管多么成功的房地產(chǎn)商，任何簡(jiǎn)單思維的跨區(qū)域產(chǎn)品復(fù)制幾乎都難以成功。

3.2渝派地產(chǎn)商由于長(zhǎng)期在中國(guó)樓市的“價(jià)格洼地”摸爬滾打，加之重慶長(zhǎng)期供需兩旺，導(dǎo)致了重慶樓市的充分競(jìng)爭(zhēng)局面，在重慶歷練多年仍然健在的房產(chǎn)商較之“北上廣深”高房?jī)r(jià)區(qū)域同行而言，渝派地產(chǎn)商在戶型、景觀的精細(xì)化方面已青出于藍(lán)；由于“過慣了苦日子"，在成本控制方面則似乎更有經(jīng)驗(yàn)一些。

4、放眼整個(gè)西南地區(qū)，重慶、貴陽、昆明、成都等城市的商業(yè)地產(chǎn)都在如火如荼的拓展，動(dòng)輒就規(guī)劃了超過100萬方的大型城市綜合體，就你對(duì)這些城市的了解，你覺得這些城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有哪些特點(diǎn)和需要注意的問題？

4.1不含圖規(guī)模的龐大，太大的商業(yè)供應(yīng)量往往帶來的是后期巨大的經(jīng)營(yíng)壓力及由此帶來的大量歇業(yè)空置的商鋪對(duì)城市形象與經(jīng)濟(jì)的傷害；

4.2相比對(duì)商業(yè)總量的片面追求，合理的、便捷的、親民的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對(duì)于城市、對(duì)于市民、對(duì)于商家而言更有意義。

4.3從優(yōu)化城市交通的角度出發(fā)，控制城市中心的過大的商業(yè)開發(fā)量，優(yōu)先發(fā)展基于社區(qū)建設(shè)的鄰里型商業(yè)中心，讓市民的消費(fèi)需求得以就近滿足，最大程度的減少市民從四面八方向城市中心擁擠所帶來的巨大的城市通行壓力。

4.4大中型商業(yè)體的發(fā)展最好借助于地鐵網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，兩條軌道交通的交匯點(diǎn)附近通常是發(fā)展商業(yè)體的理想之選；作為城市管理者的政府則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先協(xié)調(diào)軌道交通站點(diǎn)與周邊商業(yè)體的無縫對(duì)接工程，以最大程度發(fā)揮軌道人流的邊際效用，也為市民出行消費(fèi)提供最大的便捷。

5、你認(rèn)為與其他西部城市相比，重慶商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有哪些區(qū)別？

5.1獨(dú)有的兩江四岸的城市地理特征，決定了重慶城市組團(tuán)式發(fā)展的多商圈特征；這與平原城市的成都攤大餅?zāi)Ｊ接兄�很大區(qū)別。

5.2在宏觀經(jīng)濟(jì)增速方面，重慶已多年蟬聯(lián)西部地區(qū)優(yōu)等生地位，這為重慶城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商貿(mào)發(fā)展提供了較好的基礎(chǔ)及良好的前景；

5.3重慶軌道交通網(wǎng)的建設(shè)已初具規(guī)模，處于西部絕對(duì)領(lǐng)先水平，軌道交通對(duì)于重慶城市發(fā)展及城市商業(yè)版圖的向外延展作用正在體現(xiàn)；

5.4重慶消費(fèi)力雖然略遜于成都，但重慶的確可以稱得上西部的時(shí)尚之都，重慶市民對(duì)于新的消費(fèi)模式、新的品牌進(jìn)入、新的體驗(yàn)往往樂于接受，并勇于嘗鮮。

6、有業(yè)內(nèi)人士提到，重慶商業(yè)供給開始出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，想問一下，重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)真的供過于求了嗎？您覺得商業(yè)地產(chǎn)的出路在哪里？

6.1近兩年重慶的商業(yè)放量的確很大，而且近3年的商用物業(yè)交付投入量或許超過前10年的總和；從當(dāng)下的情況來看，商業(yè)供應(yīng)超量的現(xiàn)象是客觀存在的；當(dāng)然，從另一方面講，這些商業(yè)物業(yè)都不僅是面向當(dāng)下的，基本都是著眼于滿足未來5-10年，或許更長(zhǎng)的時(shí)間維度城市生活需求而投資建設(shè)的，因此，即便有階段性的集中放量過大的情況也不用太緊張。

6.2商業(yè)地產(chǎn)理應(yīng)是所有地產(chǎn)類別中市場(chǎng)化程度很高的類別才對(duì)；既然如此，供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)交給市場(chǎng)之只“無形但強(qiáng)大”的手去調(diào)節(jié)就完了；但是，另一方面，這些商業(yè)量并不是市場(chǎng)主體的參與者——開發(fā)商主動(dòng)積極市場(chǎng)選擇行為，絕大多數(shù)情況是因?yàn)榈胤秸�府的出于政�?jī)、城市形象的宏偉藍(lán)圖需要強(qiáng)加到土地出讓條件里的，開發(fā)商往往只有被動(dòng)的接受看起來嚇人的商業(yè)指標(biāo)。這也是為什么重慶低效、同質(zhì)化、無美感的社區(qū)底商遍地開花的原因（因?yàn)樯虡I(yè)規(guī)劃指標(biāo)太大的情況下，只有多做一些具有散售可能的底商，把相當(dāng)一部份經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)釋放給投資者，這就是降低商業(yè)指標(biāo)過大的宗地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的基本動(dòng)作。）

6.3商用物業(yè)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性過剩或階段性短缺的現(xiàn)象一直都存在，并不斷的在不同城市、不同區(qū)域輪翻上演；因此，即便商業(yè)供應(yīng)過大的當(dāng)下我們也不必過于悲觀，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身就是一個(gè)慢熱性的、馬拉松式的歷程，在運(yùn)行過程中通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)也好，通過市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制也罷，反正幾年過去之后，總是“幾家歡樂幾家愁”，而且多數(shù)情況下沒有什么均好性可言。強(qiáng)者恒強(qiáng)，才是商業(yè)地產(chǎn)界的法則。

6.4如果一定要說商業(yè)地產(chǎn)的出路，那么就是充分為你的目標(biāo)消費(fèi)者著想，看看如何更高效、更有情趣的、更具性價(jià)比的去滿足市場(chǎng)需求。既然是“做人的生意”，自然就要讓項(xiàng)目“充分捕捉人性”：“好看、好吃、好玩，好服務(wù)”，時(shí)不時(shí)的有“小便宜”可以占，時(shí)不時(shí)的有“小幸福”可以曬；有品質(zhì)感、有新鮮感，還有點(diǎn)“小性感”，或許這就是面向當(dāng)下及未來市場(chǎng)需求的可行之路。

另外，不要?jiǎng)硬粍?dòng)就去比照或模仿誰，因?yàn)槌晒﹄y以復(fù)制；也不要過多的去關(guān)注你的對(duì)手，因?yàn)楝F(xiàn)在準(zhǔn)確的定義競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已變得越來越困難了；我們最應(yīng)當(dāng)做的就是潛心思考你的終端買單者——消費(fèi)才的所思、所想、未思、未想，然后不斷的尋找其“痛點(diǎn)”，進(jìn)而高效滿足這或許也是實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

不管科技或社會(huì)進(jìn)化的何種時(shí)代，商業(yè)的本質(zhì)從沒有改變：交易雙方都從交易中獲益，消費(fèi)者花錢是為了買樂子，并且認(rèn)為物有所值。明白了這個(gè)基本標(biāo)尺，那么關(guān)于商業(yè)投資、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的決策或許就變得容易一些了。

（謝尚偉2014年9月26日晚于美茵河谷，感謝華龍網(wǎng)房產(chǎn)頻道曾美女提供的立意高大上的系列好問題……）

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