1、你認為什么樣的商業項目才有資格稱為重慶乃至整個西部地區的商業地產新地標，需要從哪些標準來衡量？

1.1如果一定要給商業地標一個定義，就是能夠代表一個地區商業發展最高水準的，具有標桿意義的商業項目。

1.2商業地標評價的維度：看起來很美（建筑、景觀、內裝）——城市建筑的名片；可持續賺錢——商業經營持續向好，優質商家爭相進駐的；全城影響力，消費者大愛之，趨之若鶩；商業地標或許是“性感與感性，精神與金錢，品味與品牌”的有機交融，但不一定是規模最大的。

2、商業地產的形式多樣，包括購物中心、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓、酒店等等，你最關注的領域是哪些？哪些領域是比較有投資前景的？

2.1個人比較關注“購物中心及街區商業”，因為這兩者正好是商業地產面向大眾消費者的主流產品，同時也是可以通過“用心經營，伴隨城市發展”漸入佳境，可持續發展的主流產品。專業市場在實體商業的互聯網化的不可逆轉的潮流下，可能會越來越向“物流倉儲園區”發展，傳統的“手提袋式”專業市場正在成為過去式；（高大上）酒店及寫字樓的產品標準化程度已經很高，往往缺少動人的個性與感性。

2.2投資前景則不可一概而論，對于不同的城市，不同的物業，不同的投資動機，不同的投資者，看待同一種產品的投資前景或許都會有不同的結果；相對而言，新時代的不動產投資更應關注物業所能承載的“便利、服務、社交、娛樂”功能，因此地段不錯的具有餐飲條件，可獨立經營的街區物業或許是穩健投資的選擇。

3、房地產行業經過十多年的發展，形成了特征鮮明的“海派、粵派、京派、渝派”四大派別，“渝派”企業的特殊之處在哪？

3.1房地產的地方派系，那是圈內人或媒體把房地產娛樂化或地方化的一種表達方式，其實派別并不重要，重要的是要用心理解所進入城市的“人文習慣、地域文化、氣候特征、生活方式，城市發展脈絡，投資觀念”，然后因地、因時、因人制宜的做出充分滿足當地市民需求的產品即可。不管多么成功的房地產商，任何簡單思維的跨區域產品復制幾乎都難以成功。

3.2渝派地產商由于長期在中國樓市的“價格洼地”摸爬滾打，加之重慶長期供需兩旺，導致了重慶樓市的充分競爭局面，在重慶歷練多年仍然健在的房產商較之“北上廣深”高房價區域同行而言，渝派地產商在戶型、景觀的精細化方面已青出于藍；由于“過慣了苦日子"，在成本控制方面則似乎更有經驗一些。

4、放眼整個西南地區，重慶、貴陽、昆明、成都等城市的商業地產都在如火如荼的拓展，動輒就規劃了超過100萬方的大型城市綜合體，就你對這些城市的了解，你覺得這些城市的商業地產發展有哪些特點和需要注意的問題？

4.1不含圖規模的龐大，太大的商業供應量往往帶來的是后期巨大的經營壓力及由此帶來的大量歇業空置的商鋪對城市形象與經濟的傷害；

4.2相比對商業總量的片面追求，合理的、便捷的、親民的商業網點規劃對于城市、對于市民、對于商家而言更有意義。

4.3從優化城市交通的角度出發，控制城市中心的過大的商業開發量，優先發展基于社區建設的鄰里型商業中心，讓市民的消費需求得以就近滿足，最大程度的減少市民從四面八方向城市中心擁擠所帶來的巨大的城市通行壓力。

4.4大中型商業體的發展最好借助于地鐵網絡的發展，兩條軌道交通的交匯點附近通常是發展商業體的理想之選；作為城市管理者的政府則應當優先協調軌道交通站點與周邊商業體的無縫對接工程，以最大程度發揮軌道人流的邊際效用，也為市民出行消費提供最大的便捷。

5、你認為與其他西部城市相比，重慶商業地產的發展有哪些區別？

5.1獨有的兩江四岸的城市地理特征，決定了重慶城市組團式發展的多商圈特征；這與平原城市的成都攤大餅模式有著很大區別。

5.2在宏觀經濟增速方面，重慶已多年蟬聯西部地區優等生地位，這為重慶城市經濟發展與商貿發展提供了較好的基礎及良好的前景；

5.3重慶軌道交通網的建設已初具規模，處于西部絕對領先水平，軌道交通對于重慶城市發展及城市商業版圖的向外延展作用正在體現；

5.4重慶消費力雖然略遜于成都，但重慶的確可以稱得上西部的時尚之都，重慶市民對于新的消費模式、新的品牌進入、新的體驗往往樂于接受，并勇于嘗鮮。

6、有業內人士提到，重慶商業供給開始出現供過于求的現象，想問一下，重慶商業地產市場真的供過于求了嗎？您覺得商業地產的出路在哪里？

6.1近兩年重慶的商業放量的確很大，而且近3年的商用物業交付投入量或許超過前10年的總和；從當下的情況來看，商業供應超量的現象是客觀存在的；當然，從另一方面講，這些商業物業都不僅是面向當下的，基本都是著眼于滿足未來5-10年，或許更長的時間維度城市生活需求而投資建設的，因此，即便有階段性的集中放量過大的情況也不用太緊張。

6.2商業地產理應是所有地產類別中市場化程度很高的類別才對；既然如此，供應量及供應結構交給市場之只“無形但強大”的手去調節就完了；但是，另一方面，這些商業量并不是市場主體的參與者——開發商主動積極市場選擇行為，絕大多數情況是因為地方政府的出于政績、城市形象的宏偉藍圖需要強加到土地出讓條件里的，開發商往往只有被動的接受看起來嚇人的商業指標。這也是為什么重慶低效、同質化、無美感的社區底商遍地開花的原因（因為商業規劃指標太大的情況下，只有多做一些具有散售可能的底商，把相當一部份經營風險釋放給投資者，這就是降低商業指標過大的宗地開發風險的基本動作。）

6.3商用物業供應的結構性過剩或階段性短缺的現象一直都存在，并不斷的在不同城市、不同區域輪翻上演；因此，即便商業供應過大的當下我們也不必過于悲觀，因為商業地產本身就是一個慢熱性的、馬拉松式的歷程，在運行過程中通過專業團隊也好，通過市場的自發調節機制也罷，反正幾年過去之后，總是“幾家歡樂幾家愁”，而且多數情況下沒有什么均好性可言。強者恒強，才是商業地產界的法則。

6.4如果一定要說商業地產的出路，那么就是充分為你的目標消費者著想，看看如何更高效、更有情趣的、更具性價比的去滿足市場需求。既然是“做人的生意”，自然就要讓項目“充分捕捉人性”：“好看、好吃、好玩，好服務”，時不時的有“小便宜”可以占，時不時的有“小幸福”可以曬；有品質感、有新鮮感，還有點“小性感”，或許這就是面向當下及未來市場需求的可行之路。

另外，不要動不動就去比照或模仿誰，因為成功難以復制；也不要過多的去關注你的對手，因為現在準確的定義競爭對手已變得越來越困難了；我們最應當做的就是潛心思考你的終端買單者——消費才的所思、所想、未思、未想，然后不斷的尋找其“痛點”，進而高效滿足這或許也是實體商業地產可持續發展的必由之路。

不管科技或社會進化的何種時代，商業的本質從沒有改變：交易雙方都從交易中獲益，消費者花錢是為了買樂子，并且認為物有所值。明白了這個基本標尺，那么關于商業投資、商業經營的決策或許就變得容易一些了。

（謝尚偉2014年9月26日晚于美茵河谷，感謝華龍網房產頻道曾美女提供的立意高大上的系列好問題……）

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